N. R.G. 2371/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2371/2019 avente ad oggetto vendita di cose immobili, promossa da:
, con sede in Niscemi via Cavour n. 108, C.F. Parte_1
, con il patrocinio dell'avv. TERNULLO VINCENZO, elettivamente domiciliata presso P.IVA_1 lo studio dell'avv. G.Sozzi, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. con il CP_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. VENINATA GAETANO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 25/06/2024, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTORE 1) Accertare e dichiarare che la condizione sospensiva contenuta nel contratto preliminare di vendita si è avverata e che , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, ha diritto a ricevere la caparra di €.30.000,00;
2) Accertare e dichiarare il grave inadempimento da parte del sig. al contratto CP_1 preliminare di vendita del 07/12/2017;
3) Dichiarare il recesso di in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data
07/12/2017;
4) Per l'effetto, condannare il sig. al pagamento della caparra confirmatoria pari alla CP_1 somma di €.30.0000,00, oltre interessi ai sensi dell'art.1284, comma 4, cc, dalla domanda al soddisfo;

5) Con vittoria di spese e compensi. pagina 1 di 6 CONVENUTO
- In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità ed improponibilità della domanda attorea per le ragioni sopra esposte;

- nel merito, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare del
7/12/2017 per violazione del termine essenziale per la stipula del definitivo, come riconosciuto per iscritto dalle parti;

- in ogni caso dire, ritenere e dichiarare il grave inadempimento dell'attrice rispetto alle obbligazioni assunte e ai doveri di buona fede, lealtà e correttezza, per le ragioni esposte in parte narrativa, conseguentemente rigettare la domanda attorea, in quanto destituita di fondamento in fatto e diritto e non provata, ordinando la restituzione in favore dell'attore dell'assegno bancario n. 83.387.923 depositato presso il notaio;
Per_1
- in accoglimento della domanda riconvenzionale con quest'atto spiegata condannare l'attrice al pagamento di Euro 60.000,00 ai sensi dell'art. 1385 c.c., ovvero nella somma diversa, minore o maggiore, ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi nella misura di legge sino al soddisfo;

- con vittoria di spese ed onorari ed attribuzione in favore del procuratore antistatario.
pagina 2 di 6 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 22/05/2019 la Parte_1 conveniva in giudizio deducendo che: CP_1 in data 7.12.2017 prometteva in vendita al sig. un lotto di suolo edificabile in CP_1
Ragusa, avente forma triangolare censito nella contrada Annunziata dell'estensione catastale di 1530 mq, identificato al N.C.T. del Comune di Ragusa al foglio 50, particelle n. 72, mq 560, 100 mq 160 e 421 mq 806; garantiva la piena ed esclusiva proprietà del terreno oggetto del preliminare ed il prezzo di vendita veniva convenuto in € 180.000,00; il sig. depositava presso lo studio del Notaio incaricato della stipula dell'atto un CP_1 assegno dell'importo di € 30.000,00 a titolo di anticipo e caparra;
il Notaio aveva l'incarico di consegnare il predetto assegno al promittente venditore all'avvenuta estinzione dei debiti dipendenti dalle formalità ipotecarie gravanti sul terreno oggetto del preliminare di vendita;
il saldo del prezzo doveva essere versato al momento della stipula dell'atto di vendita, da eseguirsi entro il 15.01.2018 e comunque non appena eseguite le formalità necessarie per la cancellazione dei gravami sull'immobile; le ipoteche gravanti sull'immobile venivano cancellate con atti del 19.1.2018 e del 5.2.2018 innanzi al medesimo Notaio ove era stato stipulato il contratto preliminare e che deteneva l'assegno bancario di € 30.000,00; con lettera raccomandata a/r del 6.2.2018 invitava a presentarsi in data 12.2.2018 CP_1 presso il Notaio in Ragusa per la consegna della caparra e per procedere alla Persona_2 stipula dell'atto di compravendita;
il Notaio con due comunicazioni, rispettivamente del 14.2.2018 e del 23.2.2018, la informava che, nonostante l'avveramento della condizione, aveva revocato l'incarico di CP_1 consegnare l'assegno bancario lasciato in sede di stipula del preliminare quale caparra confirmatoria;
in data 14.3.2018 notificava al convenuto intimazione ad adempiere al preliminare di vendita del 7.12.2017; con comunicazione del 20.3.2018 il convenuto la informava di non volere né consegnare la caparra né stipulare il contratto di compravendita sia in quanto le ipoteche erano state cancellate dopo il 15.1.2018 sia in quanto la società era stata posta in liquidazione e quindi versava in stato di decozione;
in data 9.4.2018 il Notaio redigeva verbale di mancata comparizione del Persona_2 promissario acquirente, ; CP_1 il Notaio non le consegnava, nonostante il predetto verbale, l'assegno bancario di € 30.000,00, per espressa volontà del convenuto;
il con lettera del 7.5.2018 si dichiarava disponibile alla conclusione del contratto di CP_1 compravendita del terreno purché la si fosse munita di polizza Parte_1 assicurativa o bancaria per l'importo complessivo dell'operazione a garanzia della vendita dal rischio di revocatoria;
pertanto, la società attrice si attivava per cercare la polizza richiesta dal promissario acquirente;
nonostante la polizza assicurativa fosse stata trovata, il convenuto si rifiutava di concludere il contratto di compravendita.
pagina 3 di 6 Chiedeva, pertanto, al Tribunale di dare atto del recesso dell'attrice dal contratto preliminare e di condannare al pagamento della caparra confirmatoria, pari alla somma di € CP_1
30.000,00, oltre interessi. Con vittoria di spese e compensi. Si costituiva in giudizio mediante comparsa di risposta deducendo l'infondatezza CP_1 in fatto ed in diritto della domanda attorea, precisando che si era rifiutato di stipulare il contratto di compravendita in quanto la società attrice gli aveva nascosto di essere stata posta in liquidazione e di avere una grossa esposizione debitoria nei confronti di privati, istituti di credito e dell'erario, rendendosi in tal modo inadempiente all'obbligo di buona fede. Chiedeva pertanto al Tribunale di rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale chiedeva al Tribunale di condannare la Parte_1
al pagamento della somma di € 60.000,00 ai sensi dell'art. 1385 c.c., o della
[...] minore o maggiore somma accertata in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi. Con vittoria di spese e compensi da distrarre in favore del procuratore antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
La domanda di parte attrice è fondata e deve pertanto essere accolta. Dal contratto preliminare di vendita del 7.12.2017 emerge che il promissario acquirente avrebbe dovuto consegnare la somma di € 30.000,00 – stabilita a titolo di acconto prezzo e caparra confirmatoria – al promittente venditore, odierno attore, all'avvenuta cancellazione delle ipoteche gravanti sul terreno promesso in vendita. Tanto premesso, è infondata l'eccezione secondo cui la domanda attorea è inammissibile in quanto la ha già dichiarato, in via stragiudiziale, il contratto preliminare Parte_1 definitivamente risolto e, una volta avanzata la domanda di risoluzione, non è più possibile chiedere l'adempimento del contratto. Invero secondo la giurisprudenza di legittimità: “in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26206 del 3 novembre 2017). La circostanza che l'odierno attore si sia avvalso della facoltà di provocare la risoluzione del preliminare di vendita mediante diffida ad adempiere non gli preclude la possibilità di agire, legittimamente, in giudizio per esercitare il diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo la condanna del convenuto al pagamento della caparra confirmatoria. È infondata l'eccezione di violazione dell'obbligo di buona fede per mancata comunicazione del fatto che il prezzo indicato nel preliminare non era comprensivo dell'IVA. Al riguardo, l'art. 1 del D.P.R. 633/1972 prevede: “L'imposta sul valore aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o nell'esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate”. L'art. 2 del medesimo D.P.R. prevede che non sono considerate cessioni di beni “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni. Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell'art. 9 lettera a), della legge 28 gennaio 1977, n. 10”.
pagina 4 di 6 Pertanto, avendo la promessa di vendita ad oggetto un terreno edificabile (circostanza emergente dal preliminare di vendita del 7.12.2017 e non contestata dal convenuto) e provenendo da una società, che quindi agisce nell'esercizio di impresa, è obbligatoria ex lege l'applicazione dell'IVA. Peraltro, il testimone per parte convenuta, ha riferito che la Testimone_1 Parte_1 aveva precisato al prima della stipula del preliminare che il prezzo pattuito per
[...] CP_1 la vendita del terreno doveva intendersi non comprensivo dell'IVA (cfr. verbale d'udienza del 20.5.2021). È infondata l'eccezione di violazione dell'obbligo di buona fede per la mancata comunicazione dell'esistenza di ipoteche sull'immobile promesso in vendita, risultando la stessa dal contenuto del preliminare. Invero, nel preliminare di vendita del 7.12.2017 è testualmente riportato quanto segue:
“garantisce la parte promittente venditrice la pietà disponibilità di quanto promesso in vendita e la sua libertà da afficienze ipotecarie, pesi o vincoli comunque pregiudizievoli ad eccezione dell'ipoteca iscritta il 2 aprile 2015 ai nn. 4153/588 per euro 13.000,00 a favore di CP_2
in dipendenza del Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Ragusa in data 19 settembre
[...]
2014; e dell'ipoteca iscritta il 23 ottobre 2015 ai nn. 14138/2061 per euro 12.000,00 a favore di in dipendenza del Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Ragusa in data 13 Parte_2 ottobre 2015; formalità che saranno cancellate a cura e spese della parte promittente venditrice prima della stipula dell'atto”. È infondata l'eccezione di avvenuta risoluzione del preliminare di vendita per mancato rispetto da parte dell'attore del termine essenziale (15.1.2018) entro cui dovevano essere cancellate le ipoteche gravanti sul terreno promesso in vendita. Invero secondo la giurisprudenza di legittimità: “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello per non aver adeguatamente motivato il giudizio di inessenzialità del termine di consegna di una cucina, pattuito "entro e non oltre" una certa data, senza considerare le numerose chiamate al venditore risultanti dai tabulati telefonici né la testimonianza del coniuge dell'acquirente, ritenuta aprioristicamente inattendibile)” (Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 25549 del 06/12/2007; nello stesso senso Sez. 3 n. 14426/2016; Sez. 2 n. 32238/2019). Ritiene questo Giudice che il termine del 15.1.2018 non fosse essenziale per le parti e il suo inutile decorso non abbia determinato la perdita dell'utilità economica del contratto in quanto lo stesso preliminare prevede che il contratto di compravendita doveva essere stipulato entro tale data e comunque non appena cancellate le ipoteche gravanti sul terreno promesso in vendita. Con tale precisazione le parti chiaramente intendevano che il contratto di compravendita potesse essere stipulato anche successivamente al 15.1.2018 ove a tale data l'attore non fosse ancora riuscito a cancellare le ipoteche gravanti sul bene;
peraltro, entrambe pagina 5 di 6 le ipoteche sono state cancellate a distanza di poco più di un mese dalla data pattuita (20 e 26 febbraio 2018). Sono infondate le eccezioni di violazione dell'obbligo di buona fede per mancata comunicazione della messa in liquidazione della società attrice e della presenza di una forte esposizione debitoria da parte della stessa. Giova anzitutto notare che la delibera di messa in liquidazione venne assunta in data 15.12.2017, successivamente alla stipula del preliminare, avvenuta il 7.12.2017, per cui l'attore non avrebbe potuto comunicare al convenuto una circostanza che al momento della stipula del preliminare era ancora da verificarsi. In ogni caso, la messa in liquidazione di una società è un atto volontario posto in essere dalla società stessa che di per sé non espone il bene compravenduto a pericolo di evizione da parte dei creditori. La presenza di debiti nei confronti dell'erario e di privati non è di per sé indicativa di insolvenza che possa determinare una dichiarazione di apertura della liquidazione giudiziale, con conseguente pericolo di essere soggetti all'azione revocatoria ex art. 166 CCII. In ogni caso l'azione revocatoria rispetto agli atti a titolo oneroso è possibile solo nel caso in cui le obbligazioni assunte dal debitore sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso;
la convenuta non ha dedotto che il prezzo stabilito nel preliminare fosse inferiore al valore venale dell'immobile di oltre un quarto, per cui non vi sarebbe stato alcun rischio concreto di evizione in caso di stipula del definitivo. Peraltro, la società attrice si mostrò disponibile a stipulare una polizza assicurativa che garantisse il convenuto dal rischio di evizione e quest'ultimo si rifiutò di stipularla anche se il costo della stessa fosse stato interamente sostenuto dalla Parte_1
(cfr. dichiarazioni rilasciate dal testimone , verbale d'udienza del Testimone_2
20.5.2021). Alla luce di quanto esposto, il contratto preliminare di vendita deve essere dichiarato risolto a seguito del recesso legittimamente esercitato dalla società attrice e deve essere CP_1 condannato a corrispondere alla la somma di € Parte_1
30.000,00, oltre interessi dalla data della prima diffida ad adempiere (14/03/2018), sino al soddisfo. L'accoglimento della domanda attorea per l'accertato inadempimento del convenuto implica il rigetto della domanda riconvenzionale volta alla condanna dell'attrice al doppio della penale. Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 2371/2019: DICHIARA risolto il contratto preliminare di vendita del 07/12/2017. NN a corrispondere alla la CP_1 Parte_1 somma di € 30.000,00, oltre agli interessi legali dal 14/03/2018 sino al soddisfo. RIGETTA la domanda riconvenzionale di . CP_1
NN a rimborsare alla le spese di CP_1 Parte_1 lite, che si liquidano in € 552,07 per esborsi ed in € 7.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa. Ragusa, 21/01/2025. Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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