n. 717/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile
nella persona del Giudice dott. ssa Donatella Cennamo, all'udienza figurata del 6.05.2025 ha pronunciato, a seguito dello scambio di memorie scritte, ai sensi dell'art. 429 cpc, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 717/2022 promossa da:
(codice fiscale: ), rappresentato e difeso, in virtù di Parte_1 C.F._1 procura allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità, dall'avvocato Giampiero Di Lorenzo, unitamente al quale elettivamente domicilia in Nola (NA), alla Via Anfiteatro Laterizio, n. 290.

- RICORRENTE -

contro
(codice fiscale: ), rappresentato e difeso, giusta Controparte_1 C.F._2 procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Sonia Panico, unitamente alla quale elettivamente domicilia in Casalnuovo di Napoli (NA), al Viale dei Ligustri n. 38.
- RESISTENTE -
CONCLUSIONI: Come da note scritte depositate ai fini della partecipazione alla odierna udienza svoltasi in modalità cartolare.
Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, – sulla premessa di aver concesso in Parte_1 locazione a l'immobile di sua proprietà ubicato in Somma Vesuviana (Na), alla Controparte_1
via Santa Maria Del Pozzo n. 66, giusta contratto registrato il 7 agosto 2019, per un canone mensile pattuito in euro 450,00 - ha intimato al conduttore del cespite, sfratto per morosità, convenendolo in
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 1

giudizio per la relativa convalida e per l'ingiunzione di pagamento della somma di euro 5.850,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati, oltre quelli successivi fino all'effettivo rilascio dell'immobile ed euro 67,00 a titolo di rimborso delle spese di registrazione.
A sostegno della domanda, il locatore ha dedotto che il conduttore si era reso moroso nel pagamento delle mensilità di affitto da agosto 2020 a novembre 2021.

2. Si è costituito in giudizio , il quale si è opposto alla convalida, sostenendo Controparte_1
l'inadempimento del locatore all'obbligazione di mantenere l'immobile in condizioni tali da garantire l'uso al quale lo stesso era destinato, avendo mancato di eseguire le opere di straordinaria manutenzione necessarie ad eliminare i vizi strutturali dell'appartamento e quelli dovuti alle copiose infiltrazioni d'acqua di entità tale da rendere l'ambiente insalubre e arrecare danni ai mobili di sua proprietà. Ha, quindi, concluso per il rigetto della domanda attorea e domandato, in via riconvenzionale, la condanna del ricorrente all'esecuzione di tutti i lavori necessari a rendere il bene idoneo all'uso convenuto, oltre che al risarcimento dei danni subiti, il tutto con il favore delle spese di lite.

3. Tentata vanamente una conciliazione delle parti, non convalidato lo sfratto, concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., disposto il mutamento del rito ed esperita la procedura di mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010 con esito negativo, solo parte ricorrente ha provveduto al deposito delle autorizzate memorie integrative, a mezzo delle quali: - ha dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 9 settembre 2022; - ha insistito per la condanna del conduttore al pagamento di tutti i canoni scaduti fino alla data dell'effettivo rilascio e, inoltre, chiesto il rimborso di euro 210,00 a titolo di saldo della fattura Enel anticipato da esso istante;
- ha domandato il risarcimento dei danni corrispondenti ai costi necessari per liberare l'appartamento dagli ingombri e dai rifiuti lasciati dal conduttore, oltre che per la mancata disponibilità dell'immobile.

4. Indi, la causa è stata spedita per la decisione alla udienza del 3 aprile 2025, poi differita d'ufficio al 6 maggio 2025, allorquando, chiamata per la prima volta innanzi allo scrivente magistrato, sulle conclusioni rassegnate dal solo procuratore costituito di parte ricorrente, viene decisa come da presente sentenza.
Motivi della decisione.
1. In limine litis, deve essere declinata la procedibilità delle domande formulate dal locatore Pt_1
, per avere lo stesso esperito il tentativo obbligatorio di mediazione nel termine assegnato
[...] con ordinanza del 3.02.2022, all'esito del mutamento del rito, così come espressamente previsto dall'art. 5, comma 6, lettera b del d.lgs. 28/2010, conclusosi con verbale negativo per assenza del
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 2 conduttore pur regolarmente invitato (cfr. verbale di mediazione allegato alla memoria integrativa depositata il 4.03.2022).

2. Deve, inoltre, darsi atto che il rilascio, come dedotto da parte ricorrente nella memoria integrativa depositata il 2.12.2022 e come documentato dall'allegato verbale redatto dall'ufficiale giudiziario, risulta essere stato eseguito in data 9.02.2022.

3. Ciò posto, occorre passare a vagliare la domanda di risoluzione per grave inadempimento del conduttore formulata nell'atto introduttivo.

3.1. Al riguardo, giova anzitutto osservare che nella memoria integrativa il locatore ha chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto anche in virtù della clausola risolutiva espressa contrattualmente pattuita all'art. 10 dell'intesa negoziale.
Varrà sul punto richiamare il pacifico orientamento di legittimità secondo il quale “la risoluzione del contratto sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata d'ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola
è stata prevista, sicché, una volta proposta l'ordinaria domanda ex art. 1453 c.c., non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all'art. 1456 c.c., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”, perché invocando la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'art. 1456 c.c. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla “causa petendi”, perché, nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., il fatto costitutivo è
l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva” (cfr. da ultimo Cass. 7 marzo 2023, n. 6716).
Deve, dunque, mantenersi ferma la domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c.

3.2. Tanto debitamente precisato, in primo luogo, è utile ricordare il principio ormai costantemente affermato dalla giurisprudenza, secondo il quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento ovvero per l'adempimento deve provare esclusivamente la fonte del suo diritto ed il termine di scadenza dell'obbligazione, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 3 inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (cfr. Cass., sez. un., sent. n. 13533 del 2001, cui adde Cass. sent. n. 13925 del 2002; n. 17626 del 2002; n. 2647 del 2003; n. 5135 del 2003; n. 15249 del 2003;
n. 18315 del 2003; n. 2387 del 2004; n. 6395 del 2004; n. 20073 del 2004; n. 8615 del 2006; n. 13674 del 2006; n. 1743 del 2007; n. 9351 del 2007; n. 26953 del 2008; n. 15677 del 2009; n. 936 del 2010).
Nel caso di specie, la odierna ricorrente ha prodotto in giudizio il contratto di locazione ad uso abitativo, debitamente registrato, così dimostrando il titolo negoziale in base al quale ha agito in giudizio. Ha, inoltre, allegato il mancato pagamento delle mensilità da agosto 2020 fino all'avvenuto rilascio nel febbraio 2022.
Di contro, le eccezioni sollevate dal conduttore non sono fondate.
Anzitutto, va ricordato che in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare li canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio
“inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cassazione civile, 5 marzo 2020, n. 6143, sez. III 12/5/2017,
n.11783; Cass. Civ., sez. 06, del 23/06/2011, n. 13887; Cassazione civile, sez. III, 08/10/2008, n.
24799, Cassazione civile, sez. III, 10/01/2008, n. 261; Cassazione civile sez. III, 01/06/2006, n.13133;
Cassazione civile sez. III, 15/7/2005 n. 14739).
Nel caso di specie, il conduttore lamenta l'esistenza di vizi strutturali e di infiltrazioni d'acqua, che, secondo la sua stessa prospettazione, non gli hanno impedito di godere dell'immobile (vedi pag. 3, cpv 2 della comparsa di costituzione), come del resto è comprovato dalla circostanza che il rilascio è avvenuto solamente in esecuzione dell'ordinanza provvisoria di rilascio.
Tali emergenze processuali sono sufficienti a fondare l'accoglimento della domanda di risoluzione, non ravvisandosi legittimità in siffatto comportamento del conduttore, che omettendo di versare il corrispettivo dovuto per quasi due anni, così non adempiendo più alla propria obbligazione principale, ha posto in essere un grave inadempimento.
Donde, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, senza, tuttavia, la ancillare condanna dello stesso alla restituzione, in favore dell'attore, dell'immobile oggetto di lite, per essere il rilascio, come detto in premessa già avvenuto.
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 4 3.3. I testé esposti rilievi fondano altresì la domanda attorea di condanna del conduttore al pagamento dei canoni rimasti insoluti con riferimento al periodo da agosto 2020 a febbraio 2022, pari ad euro
10.110,00, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze dei canoni fino all'effettivo soddisfo.
Nulla è, invece, dovuto a titolo di “rivalutazione monetaria” come richiesta in quanto il creditore di un'obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del "maggior danno" ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, c.c. e non può limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (Cass. Civ., Sez. Un., 23 marzo 2015, n. 5743;
Cass. Sez. Un. 25.7.1994 n. 6938).

3.4. Nulla è dovuto a titolo di rimborso delle spese di registrazione (non documentate). Del resto, dalla ricevuta di registrazione allegata al contratto di locazione, risulta che il locatore ha aderito al regime della cedolare secca, che lo esonerava dal pagamento delle imposte di registro e di bollo.

3.5. Con la memoria integrativa, il locatore ha poi formulato due nuove domande volte rispettivamente alla condanna del conduttore al rimborso della somma di euro 210,00, a titolo di rimborso dei costi Enel anticipati dal conduttore e al risarcimento dei danni consistiti nelle spese sostenute per liberare l'immobile dai mobili e rifiuti lasciati dal conduttore e nei canoni di locazione corrispondenti al periodo necessario al ripristino dell'appartamento.
Sul punto, deve essere anzitutto riconosciuta la ammissibilità di tali domande sebbene proposta solo con il deposito della memoria integrativa ai sensi dell'art. 426 c.p.c.
Ed infatti, è pacifico che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto;
e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (fra le tante v. Corte di Cass. Sezione 3, Sentenza 5 marzo 2009, n. 5356).

3.5.1. La prima domanda è fondata, non avendo, per un verso, il conduttore in alcun modo contestato la sua tenutezza al pagamento della detta somma e avendo, per altro verso, il locatore dimostrato di averla anticipata a mezzo della produzione della ricevuta del relativo bonifico.
Donde, deve essere condannato al pagamento in favore di , della Controparte_1 Parte_1
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 5 somma di euro 210,00, oltre interessi al tasso legale dalla proposizione della domanda (in data
2.12.2022) fino all'effettivo soddisfo.

3.5.2. La seconda domanda è, invece, infondata per essere rimasta sfornita di prova.
Come è noto, l'articolo 1590 c.c. stabilisce le condizioni dell'obbligo di restituire la cosa locata.
Infatti, “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” (articolo 1590, 1° comma).
Nella giurisprudenza di legittimità è poi pacifico che “qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sentenza n. 6596 del 7/03/2019, n. 13222 del
31/05/2010; nello stesso senso, Sentenza n. 19202 del 21/09/201,; , Sentenza n. 6417 del 01/07/1998).

3.5.2.a. Ciò posto, il ricorrente al fine di provare le spese sostenute per liberare l'immobile ha prodotto in data 21.12.2022 copia della fattura emessa dalla ditta e solo con l'invio delle Persona_1
note scritte per la partecipazione alla udienza del 13 giugno 2023 copia del bonifico del relativo pagamento. Tuttavia, entrambi i documenti sono inutilizzabili ai fini della decisione, per essere stati allegati oltre il termine perentorio (entro 30 giorni prima della udienza del 12.01.2023) stabilito con ordinanza del 3 febbraio 2022, che ha inesorabilmente determinato il maturarsi delle preclusioni istruttorie.

3.5.2.b. Neppure può trovare accoglimento la richiesta di risarcimento dei danni consistenti nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione.
Come è noto, il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa.
Ed infatti, il periodo di indisponibilità dell'immobile reso necessario dall'urgenza del restauro, è dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell'immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell'art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 6 Ebbene, nella specie il locatore non ha neppure allegato quanto tempo sia stato necessario per ripristinare l'immobile al fine di renderlo nuovamente fruibile, così non fornendo alcun dato utile per poter quantificare i danni.

4. Occorre a questo punto passare all'esame della domanda riconvenzionale formulate dal conduttore
(invero, in alcun modo coltivata nel corso del giudizio).
Con la stessa ha chiesto la condanna del locatore all'esecuzione delle opere Controparte_1 necessarie a rendere l'immobile fruibile e al risarcimento dei danni subiti in conseguenza della negligenza del locatore.
La domanda (che nella sua prima parte è priva di interesse per l'avvenuto rilascio dell'immobile) è certamente infondata per l'assorbente considerazione che già in punto di allegazione la richiesta appare viziata da una allegazione dei vizi e dei danni assuntamente subiti del tutto generica e, in ogni caso, è rimasta completamente sfornita di prova, non avendo il conduttore formulato istanze istruttorie volte a supportarla.

5. Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza del resistente, (art. 91 Controparte_1
c.p.c.) e vengono liquidate come da dispositivo che segue in applicazione del D.M. 55/2014, così come integrato dal successivo D.M. 147/2022, in vigore dal 23 ottobre 2022 (scaglione di valore compreso tra euro 5.200,00 ed euro 26.000,00 applicati i parametri minimi in ragione della non particolare complessità delle questioni affrontate e dell'attività in concreto svolta, esclusa la non espletata fase istruttoria.

5.1. Infine, la mancata partecipazione del conduttore senza giustificato motivo alla procedura di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis D.L.vo 28/2010, comporta la condanna dello stesso al pagamento all'entrata del bilancio dello stato dell'ulteriore importo di euro 118,50 a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) in accoglimento della domanda formulata da dichiara risolto il contratto di Parte_1
locazione oggetto di lite per inadempimento del conduttore, dando atto del già avvenuto rilascio;

b) condanna al pagamento in favore di al pagamento della Controparte_1 Parte_1
somma di euro 10.110,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati, oltre interessi al tasso legale
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 7 dalle singole scadenze al soddisfo e di euro 210,00 a titolo di rimborso costi Enel, oltre interessi al tasso legale dal 2.12.2022 fino all'effettivo soddisfo;

c) rigetta le altre domande formulate da;
Parte_1
d) rigetta la domanda riconvenzionale formulata da;
Controparte_1
e) condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite, Controparte_1 Parte_1
liquidate in euro 145,50 per esborsi ed euro 1.700,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge;

f) condanna al pagamento, in favore dello Stato, dell'importo di euro 118,50 Controparte_1
(pari al contributo unificato dovuto per il giudizio), mandando alla Cancelleria per gli adempimenti finalizzati alla riscossione coattiva di detta somma.
Nola, 6/05/2025
Il Giudice
dott. ssa Donatella Cennamo
Procedimento N. 717/2022 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 8