N. R.G. 3054/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE
Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del GOP dott.ssa Genny De Cesare ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3054/2015 promossa da:
in persona del rappresentante p.t. sig. , nato a Controparte_1 CP_1 OM (NA) il 20/10/1970 (C.F.: , con sede legale .in Scafati alla via C.F._1 Nazionale n°48 (P.IVA: ), e rappresentata e difesa dall'avv. Ippolito Matrone giusta P.IVA_1 mandato ed elezione di domicilio in atti,
ATTORE Contro
in persona dell'amministratore e legale rappresentante p.t, sig. Controparte_2 CP_3 con sede in S. Egidio Monte Albino (SA) alla via Nazionale n. 119, C.F. rappresentata e P.IVA_2 difesa dall'avv. Rosa Sena e dall'avv. Raffaele De Pascale giusta mandato ed elezione di domicilio in atti,
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.1.2025.
pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione l'attrice esponeva di aver stipulato con la convenuta, in data 3.7.2014, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno sito nel comune di Sant'Egidio del Monte Albino iscritto al catasto folio 3 particella 439 . In detto contratto veniva stabilito il prezzo di acquisto in complessivi euro 200.000,00 oltre iva, dei quali euro 10.000,00 venivano depositati, dalla società convenuta, all'atto di sottoscrizione a mezzo di assegno bancario depositato nelle mani del notaio fissando la data di stipula del definitivo per il giorno 30.11.2014. Deduceva, Persona_1 quindi, che la promissaria acquirente non si era presentata per l'adempimento del rogito e solo in data 3.2.2015 aveva comunicato il recesso. Evidenziava, inoltre, che in data 9.2.2015 e in data 30.4.2015, la ditta attrice la invitava a concludere la vendita senza esito. Le contestazioni sollevate dall'attrice sono relative a :
- mancata stipula nei termini dipesa dalla convenuta;

- mancata incidenza di eventuali irregolarità catastali come sollevate sulla reale titolarità come accertato.
Concludeva, quindi, affinchè, considerata anche la messa in atto delle azioni da parte della società venditrice per ottenere la correzione del dato catastale, fosse dichiarata l'inadempimento della convenuta e conseguentemente il legittimo recesso di parte attrice dal preliminare, il suo diritto al trattenimento della caparra confirmatoria depositata oltre interessi e rivalutazione con vittoria delle spese del giudizio.
Si costituiva regolarmente la contestando integralmente la domanda e, spiegata Controparte_2 domanda riconvenzionale, chiedeva dichiararsi valido e legittimo il proprio recesso essendo rimasta inadempiente la venditrice e di conseguenza chiedeva la condanna di quest'ultima al pagamento in suo favore della somma di euro 20.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata;
in subordine chiedeva dichiararsi l'inefficacia del preliminare ai sensi dell'art. 13 del contratto che subordinava la validità dello stesso al buon esito della richiesta di mutuo e per l'effetto ordinare all'attrice la restituzione dell'assegno bancario versato quale caparra confirmatoria, vinte le spese del giudizio. Instaurato il contraddittorio la causa veniva istruita con la sola escussione dei testi di parte attrice in quanto parte convenuta rinunciava all'escussione dei propri testi ammessi, All'esito la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, dopo vari rinvii, all'udienza del 21.1.2025 veniva assunta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc.
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La domanda è fondata.
Va preliminarmente rilevato che il termine di cui al contratto preliminare fissato per la conclusione del definitivo del 30.11.2014 non è stato qualificato come “essenziale” ai sensi dell'art. 1457 c.c. Invero, in assenza di espressa previsione e non risultando comportamenti incompatibili con la volontà di accettare il ritardo, il termine deve considerarsi ordinatorio. La differenza non è di poco conto, infatti, con la locuzione “termine essenziale” si fa riferimento al termine la cui scadenza provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica ove, invece, il termine è da considerarsi non essenziale, qualora l'indicazione temporale del preliminare non venga rispettata da una delle parti, questa sarà inadempiente o in mora ma il contratto resta comunque vincolante. In presenza di un termine essenziale, quindi, ove questo sia decorso senza che l'obbligazione sia stata adempiuta, il contratto preliminare sarà risolto di diritto, anche se il contraente adempiente non abbia intimato una diffida ad adempiere. Ove invece il termine indicato nel preliminare non sia essenziale e questo sia scaduto senza il relativo adempimento, la parte adempiente potrà diffidare l'adempimento realizzando gli effetti risolutivi collegati al mancato rispetto del termine individuato nella diffida, quest'ultimo avente natura pagina 2 di 4 essenziale, Nel caso che ci occupa, risulta dalla documentazione in atti che la parte venditrice ha provveduto a sollecitare, successivamente alla scadenza della data di cui al preliminare, la definizione del rogito (missiva del 9.2.2015 e del 30.4.2015) circostanza incompatibile, appunto, con l'asserita essenzialità del termine. La comunicazione di recesso inviata dalla convenuta il 3.2.2015 è quindi priva di fondamento, non essendo essa ammessa ad avvalersi della risoluzione di diritto.
La società convenuta ha lamentato nel recesso anche che l'inesatta titolarità dell'appezzamento di terreno oggetto della vendita avrebbe comportato l'inadempimento della venditrice e la mancata erogazione del mutuo richiesto. E' pacifico in giurisprudenza che, le risultanze catastali, non hanno valore probatorio della proprietà, costituendo meri atti amministrativi privi di efficacia dichiarativa del diritto reale. Nella fattispecie concreta risulta che il titolo di proprietà del terreno messo in vendita è sicuramente in capo alla società venditrice. Difatti come è dato leggere dalla risposta del notaio incaricato nella relazione del 29.12.2014 risulta corretta ed ininterrotta la sequenza di passaggi di proprietà del terreno oggetto di vendita sin dal 1938. La stessa Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Salerno ha provveduto in autotutela alla cancellazione della dicitura “Amministrazione del Fondo per il Culto”. Tale circostanza dimostra che l'irregolarità era puramente formale, non incidente sulla reale titolarità del bene. La promissaria acquirente non ha quindi provato un inadempimento sostanziale imputabile alla venditrice.
Passando ora all'esame dell'art. 13 del preliminare che condiziona l'atto definitivo all'ottenimento del mutuo per pagare il prezzo della vendita va evidenziato che, la mancata concessione del finanziamento, può costituire condizione risolutiva solo nel caso in cui la parte interessata dimostri di aver diligentemente presentato la domanda, seguito l'iter e quindi dimostri l'assenza di cause ostative. Nel caso di specie la come dichiarato e come da documentazione in atti, non ha fornito Controparte_2 la prova di aver collaborato con l'istituto di credito al fine di dimostrare l'assenza di motivi ostativi. Infatti, il perito incaricato dalla banca, ha concluso in data 17.11.2014 con la sospensione del proprio incarico a causa della mancata presentazione da parte della mutuataria di “… documenti e/o atti ove possibile dai quali si evidenziasse l'allineamento della ditta catastale alla nota di trascrizione di cui all'atto di compravendita del terreno e quindi del relativo PDC”. Il perito ha quindi effettuato una richiesta di documentazione alla società convenuta in merito al fine di poter definire la pratica. Agli atti però non risulta alcuna risposta al predetto sollecito. L'annotazione al catasto, rivelatasi poi inesatta e non rilevante ai fini della titolarità, non precludeva di per sé la stipula anche perché la venditrice si era attivata per la sua cancellazione ed il mutuo avrebbe potuto essere attivato anche subordinatamente alla regolarizzazione. Ne consegue che la condizione prevista dall'art. 13 del preliminare non può dirsi avverata per causa non imputabile alla convenuta e non determina l'inefficacia del contratto.
Da quanto precedentemente detto se ne ricava che l'attrice ha pienamente dimostrato la propria disponibilità alla stipula, eventuali irregolarità formali come rilevate dalla convenuta sono state prontamente rimosse dal promissario venditore e non compromettevano comunque la commerciabilità del bene, di contro, la parte convenuta, ha illegittimamente rifiutato di procedere alla stipula ed ha comunicato un recesso privo di base contrattuale.
Pertanto l'inadempimento va addebitato alla parte convenuta.
In ultimo sulla caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. va evidenziato che la parte adempiente può recedere dal contratto, trattenere la caparra ricevuta ovvero chiedere il doppio della caparra se la stessa sia stata da essa versata. Nella fattispecie che ci occupa la caparra è stata versata dalla promissaria acquirente, trattandosi di inadempimento di quest'ultimo, l'attrice ha quindi pienamente diritto a trattenerla.
Ogni altra doglianza va dichiarata assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo. pagina 3 di 4

P.Q.M.


Il Tribunale, nella persona del GOP dott.ssa Genny De Cesare, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• Accoglie la domanda avanzata dalla società attrice e per l'effetto dichiara l'inadempimento della parte convenuta rispetto al contratto preliminare di compravendita del 3.7.2014;
• Dichiara legittimo il recesso della società attrice;

• Riconosce il diritto dell'attrice a trattenere la caparra confirmatoria depositata presso lo studio del Notaio pari ad euro 10,000,00 versata dalla società convenuta;
Persona_1
• Condanna la società convenuta al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 2540,00 per compensi, € 264,00 per spese vive, oltre accessori di legge e successive occorrenti con attribuzione al procuratore costituito per dichiarato anticipo.
Nocera Inferiore, 22 novembre 2025 Il GOP
dott.ssa Genny De Cesare
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