TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 22487/2024
TRA

Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 26/02/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. MURARI Parte_1
ELENA FRANCESCA, che dà atto che l'immobile è stato rilasciato in data 3 febbraio 2025. Per l'avv. MINERVA ANGELA GRAZIA MARIA. Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. MURARI ELENA FRANCESCA, elettivamente P.IVA_1 domiciliata in VIA PODGORA 1 20122 MILANO, presso il difensore avv. MURARI ELENA FRANCESCA
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MINERVA Controparte_1 C.F._1
ANGELA GRAZIA MARIA, elettivamente domiciliato in VIA RODOLFO MORANDI 28 20026 NOVATE MILANESE, presso il difensore avv. MINERVA ANGELA GRAZIA MARIA
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
2 Occorre in premessa ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il
Giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata. Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere, ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. Ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. SSUU sentenza n.
24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
coatta amministrativa (di seguito, ) in Parte_2 Pt_1
data 12.02.2013 stipulava con la un “contratto di locazione con contestuale patto di Controparte_1 vendita” relativamente all'appartamento comprensivo di cantina sito in Novate Milanese (MI)
Via Cornicione 7/A, regolarmente registrato (cfr. docc.

1-3 intimante).
Quale corrispettivo per la locazione veniva pattuito il versamento di un canone mensile di €
1.000,00, oltre tutte le spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, da pagarsi direttamente all'amministratore di Condominio (cfr. Doc. n. 1 artt. 7,8 e 9).
L'intimante, dopo aver allegato che tra le parti non si era mai addivenuti alla stipula del rogito definitivo di vendita e che la signora , rimasta nella detenzione degli immobili, CP_1
aveva cessato da anni il versamento dei corrispettivi pattuiti, maturando una morosità pari complessivamente ad € 129.129,96 di cui € 112.261,38 per canoni ed € 16.868,58 per spese condominiali, chiedeva convalidarsi lo sfratto.
L'intimata si opponeva alla convalida, in via preliminare e pregiudiziale chiedeva di
“sospendere il giudizio e/o disporre un rinvio per permettere alle parti di continuare le trattative volte al definitivo trasferimento della proprietà dell'immobile per cui è causa in favore della signora
[...]
; sempre in via preliminare e pregiudiziale: nella denegata e non creduta ipotesi in cui non sia CP_1
3 concessa la sospensione e/o il rinvio del giudizio al fine di definire termini e condizioni per il definitivo trasferimento della proprietà dell'immobile si insta per la inapplicabilità alla fattispecie in esame dello sfratto per morosità e chiede venga disposta la prosecuzione del processo nelle forme del rito ordinario, previa conversione del rito, per le ragioni in fatto e diritto tutte di cui alla parte in narrativa del presente atto;
nel merito: respingere le domande tutte di parte ricorrente, in quanto infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi di cui in narrativa”.
Con ordinanza del 20 giugno 2024, rilevato che la difesa di si era opposta alla Controparte_1
convalida riconoscendo espressamente la propria morosità, seppur per un importo inferiore
(€ 36.000,00) rispetto a quanto dedotto dall'intimante (cfr. pag. 8 comparsa di costituzione) ed eccependo che, in ogni caso, il contratto di locazione si era “risolto di diritto” (cfr. pag. 2 memoria autorizzata), e considerato, dunque, che l'opposizione non era fondata su prova scritta atteso che la morosità persisteva ed avendo la stessa conduttrice allegato la risoluzione del contratto di locazione e, dunque, l'assenza di titolo che la legittimasse ad occupare il bene, veniva concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito.
Depositate le memoria integrative, all'udienza del 16 ottobre 2024 la difesa di Pt_1
eccepiva l'inammissibilità delle domande nuove contenute nella memoria integrativa depositata dalla e chiedeva fissarsi udienza di discussione. CP_1
La difesa della conduttrice deduceva che le conclusioni rassegnate nella memoria del 30 settembre 2024 non erano inammissibili in quanto mera conseguenza delle domande nuove contenute nella memoria integrativa dell'intimante.
All'udienza odierna la difesa di dava atto che l'immobile è stato rilasciato in data 3 Pt_1
febbraio 2025.
In via preliminare, devono ritenersi ammissibili le domande svolte da nella Controparte_1
memoria integrativa depositata in data 30 settembre 2024, in quanto da qualificarsi quale mere eccezioni riconvenzionali volte a paralizzare le domande svolte da . Pt_1
Venendo al merito, è fondata la domanda con cui la difesa della chiede dichiararsi la Pt_1
risoluzione del contratto di locazione per cui è causa ex art. 1455 c.c. per fatto e colpa di
. Controparte_1
Anzitutto, deve osservarsi che dal punto di vista letterale le parti hanno definito il contratto come "contratto di locazione” con “contestuale patto di futura vendita", richiamando il disposto di
4 cui all'art. 2 comma 3 della L. 431/1998 che regola i contratti di locazione ad uso abitativo (cfr. docc. 1 e 2 memoria integrativa intimante): ciò indica l'inequivocabile intenzione delle parti, a prescindere dalla futura conclusione del contratto definitivo di vendita, di stipulare una locazione abitativa assoggettandola alla normativa cd. dei Patti in deroga (L.431/1998).
La Legge 431/1998, peraltro, non è citata solo nell'intestazione, ma è anche espressamente richiamata dall'art. 16, unitamente alla L.392/1978.
La disciplina contrattuale, pertanto, è quella tipica dei contratti di locazione con espresso richiamo nel testo contrattuale di tutta la disciplina applicabile ai contratti di locazione ad uso abitativo e ciò per quanto concerne il canone di locazione (artt. 7 e 8), le spese accessorie (art. 9), gli obblighi di manutenzione (art. 13), il divieto di modificare l'immobile senza il consenso scritto del locatore (art. 12).
Dunque, l'acquisto ha carattere accessorio e non vale a connotare diversamente la causa del contratto.
L'art. 6 del contratto per cui è causa stabilisce quale causa di risoluzione ope legis del contratto ex art. 1456 c.c. la mancata adesione del conduttore all'invito a stipulare il rogito, fatto che non si è mai verificato, essendo pacifico ed incontestato che non vi sia mai stata la convocazione al definitivo.
Esclusa, pertanto, una risoluzione ex art. 1456 c.c. deve osservarsi che la mancata convocazione della innanzi al notaio per la stipula del definitivo - circostanza, peraltro, CP_1 non fatta oggetto di alcuna contestazione o formale domanda da parte della resistente - non esonerava quest'ultima, in costanza di occupazione del bene, dal pagamento dei canoni di locazione e di tutte le spese, giusta il combinato disposto degli artt. 7 e 9 del contratto, il quale prevedeva altresì all'art. 8 che il pagamento del canone non potesse essere “sospeso, né ridotto, per alcun motivo né può essere subordinato o compensato a credito per altro titolo che il Conduttore possa vantare nei confronti del Locatore”.
E', pertanto, fondata la domanda della di declaratoria di risoluzione del contratto ex Pt_1 art. 1455 c.c. per fatto e colpa della , la quale non ha assolto all'onere di dimostrare di CP_1
avere versato i canoni e le spese maturate in relazione al contratto per cui è causa e quantificate nella memoria integrativa depositata dalla difesa dell'intimante in data 24 luglio
2024 in € 150.087,12, di cui € 119.261,38 per canoni maturati a quella data ed € 30.825,74 per
5 spese condominiali maturate alla data del 15.05.2024 (cfr. dichiarazione sottoscritta da amministratore e consuntivo prodotti quale doc. n.9).
Come è noto, infatti, la Cassazione ha più volte affermato che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. SSUU
13533/2001).
Segue, pertanto, la condanna di al pagamento a favore della ricorrente di € Controparte_1
150.087,12, di cui € 119.261,38 per canoni maturati alla data del 24 luglio 2024 ed € 30.825,74 per spese condominiali maturate alla data del 15 maggio 2024, non avendo quest'ultima dato prova di averla sanata, né avendola contestata specificamente nel quantum.
Non vale a paralizzare l'accoglimento di tali domande la tesi sostenuta dalla difesa della secondo cui il contratto di locazione per cui è causa si sarebbe risolto ai sensi della CP_1 clausola n. 6 del contratto.
Tale norma, infatti, regola il diverso caso della mancata ottemperanza del conduttore all'invito alla stipula del definitivo di compravendita e, dunque, l'evento al quale è subordinata la sua operatività è la mancata adesione del conduttore all'invito a stipulare il rogito e non già la sua omessa convocazione al definitivo.
Ne consegue che dalla mancata stipula del definitivo è conseguita la sopravvivenza del rapporto locatizio tra le parti, come compiutamente regolato dalle clausole contenute nel contratto per cui è causa, di cui si è fatta applicazione e, per l'effetto, dell'obbligfazione di pagamento dei canoni e degli oneri ivi previsti.
Da ultimo, quanto alle pretese migliorie apportate all'immobile dalla conduttrice, esse non solo sono indimostrate, ma devono altresì ritenersi vietate per espressa previsione contrattuale, in difetto del consenso scritto della proprietà, giusta il disposto dell'art.12 del contratto per cui è causa: “Il Conduttore non potrà apportare miglioramenti o addizioni o variazioni alla cosa locata e ai suoi impianti senza il consenso scritto del Locatore”, consenso che, nella fattispecie, non è stato dimostrato.
6 E', invece, cessata la materia del contendere sul rilascio, avvenuto in data 3 febbraio 2025.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, in funzione di giudice unico, definitivamente decidendo, così provvede:

1. dichiara la risoluzione ex art. 1455 c.c. del contratto di locazione in essere tra le parti per fatto e colpa di;
Controparte_1

2. dichiara cessata la materia del contendere sul rilascio;

3. condanna al pagamento a favore della ricorrente in LCA di € Controparte_1 Pt_1
150.087,12, di cui € 119.261,38 per canoni maturati alla data del 24 luglio 2024 ed €
30.825,74 per spese condominiali maturate alla data del 15 maggio 2024;

4. condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di in Controparte_1 Pt_1 liquidazione coatta amministrativa, che liquida in € 406,50 per spese ed € 7.500,00 per compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 26/02/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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