N. 5537/15 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno - I° Sezione - nella persona del dr. Corrado d'Ambrosio, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 5537 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno
2015 avente ad oggetto: rilascio di immobile e condanna al pagamento di canoni e vertente
TRA
(C.F.: C.F. 1 ), rappresentata e difesa Parte 1
dall'Avv. Giovanni DI LEONARDO ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo a Buccino in via Vittime del 16/09/43 in virtù di mandato a margine del ricorso
RICORRENTE
E
C.F. 2 , rapp.to e difeso dall'avv. Michele Rosati del CP 1
Foro di Salerno ed elettivamente domiciliato ad Eboli al Corso Matteo Ripa n. 46 in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE

OGGETTO: rilascio di immobile e condanna al pagamento di canoni
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata e va, pertanto, rigettata.
Le conclusioni della ctu confermano uno stato di oggettivo degrado dell'immobile concesso per finalità abitative di un nucleo familiare.
Tali evidenze determinavano, invero, la sussistenza di una condizione di inidoneità
rispetto alla funzione abitativa per la quale veniva sottoscritto il relativo contratto di locazione.
In ordine alle osservazioni dei tecnici di parte, il ctu precisa che il periodo di locazione non ha avuto alcuna incidenza sulle sue valutazioni tecniche, essendo fondate queste ultime sullo stato di consistenza rilevato in situ, né tantomeno sulla determinazione dell'indennità di occupazione, determinata, nella specie, a partire dal 2014.
Pertanto, il CTU ribadisce che in data 22.03.2013 è avvenuta la stipula del contratto di locazione, di durata quadriennale, tra la parte ^c/^Parte ¹ CP ¹
contratto in essere all'atto della comunicazione del conduttore di non poter più
proseguire il rapporto locatizio e, dunque, unico e rilevante ai fini della presente causa
Il CTU, nel corso degli accessi sui luoghi oggetto di causa, eseguiti in data 24.10.2016
e 02.02.2017 ha preso visione delle condizioni generali dell'immobile riscontrando la presenza di macchie diffuse di umidità e muffa in più punti all'interno dell'unità
abitativa, nonché la presenza di un ammaloramento generale dell'intonaco esterno evidenziato anche dalle fessurazioni presenti sulla tompagnatura dell'edificio oltre che da macchie diffuse di umidità (cfr. "documentazione fotografica"), fenomeno, questo, riscontrato anche su quasi tutte le pareti esposte ad Ovest degli edifici limitrofi a quello oggetto di lite.
Di qui trova ampio fondamento la proposta di intervento del CTU di una manutenzione anche sulla tompagnatura del fabbricato.
Inoltre, il CTU, in fase di descrizione del fabbricato, ha supposto, con riferimento alla tipologia costruttiva dell'involucro, che la realizzazione dell'edificio risalisse agli inizi degli anni 80.
Come infatti si evince dalla documentazione amministrativa, peraltro allegata alla relazione tecnica di parte dell'Ing. ^Persona 1 i ^lavori ^sono ⁱniziati nel marzo 1976,
giusta licenza n.10/75 del 19.02.1975.
In data 16.09.1992 veniva poi depositata la richiesta di concessione in sanatoria ex art.13 in difformità della licenza n.10/75 e di lavori a farsi di completamento di intonaci e pitturazione esterne.
Va da sé che le strutture in c.a. e la relativa tompagnatura esterna sono state realizzate nei primi anni 80, così come correttamente asserito dal CTU.
Il CTU, vista la situazione generale dell'immobile e le manifeste macchie da infiltrazione (dalle tompagnature esterne) e da condensa superficiale persistenti,
ribadisce la necessità di lavori di manutenzione dell'unità sia interni, attesa la presenza di macchie di muffa ed umidità, sia esterni relativamente alla tompagnatura dell'edificio. Il CTU, quindi, ribadisce che la mancata manutenzione interna ed esterna ha compromesso le condizioni di salubrità di alcune porzioni dei locali posti all'interno dell'unità oggetto di lite.
Alla luce della ctu, emerge non solo un accertamento di mancanza dei presupposti minimi di salubrità per la vivibilità di un appartamento per civile abitazione ma anche il rilievo della progressione del fenomeno (le cui cause venivano scientificamente individuate).
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Alla sig.ra Pt 1 può essere ascritto l'inadempimento delle obbligazioni principali che gravano sul locatore ovverosia consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in modo tale da garantire l'uso convenuto.
CP 1 ilTali vizi impedivano (ovverosia riducevano drasticamente) al sig.
godimento dell'appartamento per civile abitazione secondo la destinazione contrattuale e/o legale.
In definitiva, la violazione degli obblighi gravanti sulla parte attrice ai sensi degli articoli 1575 e 1576 c.c. determinava l'insorgenza della legittima sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni da parte del sig. ^CP 1 ⁱn ^corretta
applicazione della facoltà di cui al disposto ex art. 1460 c.c..
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno - I Sezione-, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:
rigetta la domanda;

condanna Parte 1 al pagamento, in favore di CP 1
[...] , delle spese processuali che liquida in complessivi € 6.500,00, di cui €
3.300,00 per spese, ivi comprese le spese di ctu come liquidate con decreto del 28
agosto 2024, ed il residuo per onorari, oltre al rimborso forfettario sulle spese generali nonché Iva e CPA con attribuzione al procuratore anticipatario per dichiarato acconto
Salerno, 16 gennaio 2025
Il TRIBUNALE
Dott. Corrado d'Ambrosio