REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 11 giugno 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 2352 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2017, proposta da in persona del custode giudiziario di immobile Parte_1
pignorato pro tempore, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Pier Luigi Usai, che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine della intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, autorizzato a stare in giudizio con decreto del Giudice dell'esecuzione presso questo Tribunale in data 8 febbraio 2017
INTIMANTE
CONTRO in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Gianluigi Sardu, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
INTIMATA
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata il 20 febbraio 2017, ex art. 658 cod. proc. civ., il dott.
, in qualità di custode giudiziario di immobile pignorato Controparte_2
nel procedimento esecutivo n. 531/2012, a carico della ha Parte_1
1 convenuto in giudizio la per sentir convalidare lo Controparte_1
sfratto ad essa intimato per risoluzione di diritto ovvero per morosità, quanto ai canoni scaduti a far data dal 1° gennaio 2016, ad esclusione del pagamento parziale della somma di Euro 2.000,00, in riferimento all'immobile ad uso non abitativo costituito da un capannone industriale di circa mq 4.500 e da un cortile recintato di circa mq 2.000, sito in Cagliari, via Commercio n. 17, distinto nel catasto dei fabbricati al foglio 2, particelle 1045 e 1057, e nel catasto dei terreni al foglio 2, particelle 643, 647, 659, 785, 793, 646, 648, 649, 651, 798, 799 e 1701, concesso in locazione per il canone annuo di Euro 10.000,00, oltre a IVA, da corrispondersi in due rate semestrali anticipate ciascuna di Euro 5.000,00, con scadenza il 1° gennaio e il 1° luglio di ogni anno, in forza del contratto stipulato il
14 settembre 2009, registrato il 22 settembre 2009, peraltro contenente clausola risolutiva espressa, e per sentir pronunciare, altresì, separata ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti, per la somma complessiva di Euro 13.000,00, oltre ai canoni da scadere fino al rilascio.
Si è costituita in giudizio la eccependo la compensazione tra il CP_1
canone annuo di Euro 10.000,00, pattuito per la locazione del capannone industriale, ed il canone annuo di Euro 6.000,00, pattuito a parti invertite per la locazione dei macchinari e delle attrezzature industriali, eccependo, altresì, il pagamento ulteriore della somma di Euro 6.000,00, il difetto di potere del custode a valersi della clausola risolutiva espressa e la contrarietà dell'azione a buona fede ed opponendosi, pertanto, alla richiesta di convalida dello sfratto.
All'esito dell'udienza di comparizione, il Giudice ha pronunciato ordinanza di rilascio, con riserva delle eccezioni proposte, sul rilievo della morosità, nonostante i pagamenti parziali intervenuti, e ha disposto il mutamento del rito, stabilendo il termine per l'integrazione delle difese delle parti.
Le parti non hanno depositato memorie integrative.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti.
In prossimità dell'udienza di discussione, più volte differita, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
All'udienza di discussione, l'intimante ha concluso affinché sia dichiarata la
2 cessazione della materia del contendere sulla risoluzione del contratto e disposta la condanna della convenuta al pagamento di quanto dovuto fino al rilascio, nel mese di settembre 2021, a titolo di canoni di locazione e di corrispondente indennità di occupazione, in conseguenza della risoluzione, per la somma di Euro
3.916,43, oltre agli interessi moratori dalle singole scadenze al saldo;
l'intimata, invece, ha concluso affinché sia dichiarata cessata la materia del contendere in virtù del rilascio dell'immobile e limitato il saldo alla minor somma di Euro
2.000,00.
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1. Pregiudizialmente, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere sulle domande di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile.
Nel corso del processo, infatti, dopo lunghissime trattative, già all'udienza del 17 novembre 2021 e di nuovo all'udienza odierna, i procuratori delle parti hanno concordemente comunicato la cessazione della materia del contendere, dando atto della raggiunta transazione sulla risoluzione del contratto e del rilascio dell'immobile, quest'ultimo intervenuto, come oggi specificato, già nel mese di settembre 2021, e lasciando come uniche questioni controverse la determinazione dei canoni scaduti e la regolamentazione delle spese processuali. Ciò fa venir meno la situazione di contrasto tra le parti e, per via della sopravvenuta carenza di interesse a una decisione di merito, determina senz'altro la cessazione della materia del contendere, che va, conseguentemente, dichiarata.

2. La domanda accessoria rimanente, come precisata in corso di causa, è anch'essa fondata e, in via consequenziale, a questo punto, deve pronunciarsi condanna al risarcimento dei residui danni per ritardata restituzione, questi ultimi commisurati per legge ai canoni di locazione, essendo la conduttrice tenuta a pagare i corrispettivi del godimento concesso in costanza di rapporto ed a risarcire i danni da ritardo in pari misura, per la somma ancora dovuta di Euro 3.916,43.
Quest'ultima è stata determinata dall'intimante in base alla differenza tra il totale delle mensilità maturate, pari a Euro 59.166,43, e il totale dei versamenti ricevuti, pari a Euro 55.250,00, senza che l'intimata abbia fornito la prova di pagamenti diversi e superiori a quelli riconosciuti. Conviene precisare che si tratta di
3 un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale per protratta occupazione, che, sostituendosi a quella contrattuale di pagamento del canone di locazione, costituisce un debito di valore, sul quale non è dovuta IVA (Cass. n.
22592 del 2013).

3. Alla stregua di una delibazione del fondamento della domanda principale e della prima accessoria, che si rende necessaria in difetto di accordo sulle spese, è presumibile che sarebbe stata soccombente l'intimata, trattandosi di una controversia da decidersi nel senso della risolubilità del contratto di locazione per morosità, a prescindere dalla clausola risolutiva espressa, sui seguenti rilievi: a) in ragione del termine per il pagamento dei canoni, tenuto conto delle tre rate semestrali scadute ed a lungo rimaste insolute, alle scadenze del 1° gennaio 2016, del 1° luglio 2016 e del 1° gennaio 2017, per l'ammontare di Euro 15.000,00, e tenuto conto, altresì, del pagamento delle minori somme prima di Euro 2.000,00, corrisposta a mezzo di bonifico bancario solo il 1° febbraio 2017, e poi di Euro
6.000,00, corrisposta a mezzo di bonifico bancario solo il 16 febbraio 2017, per l'ammontare di Euro 8.000,00, da cui derivava il credito residuo di Euro 7.000,00, superiore ad almeno un canone (5.000,00), oltre all'imposta sul valore aggiunto ed agli interessi di mora al tasso convenzionale anche sui canoni pagati in ritardo
(art. 9, ultimo periodo), il tutto ancora dovuto in data anteriore alla notifica della citazione per convalida di sfratto, avvenuta il 20 febbraio 2017; b) in ragione del pignoramento anche del credito in questione, tenuto conto dell'estensione del pignoramento ai canoni di locazione dell'immobile pignorato, ex art. 2912 cod. civ., e della conseguente inopponibilità al creditore pignorante e ai creditori intervenuti nell'esecuzione contro la locatrice – in luogo della quale il custode giudiziario è legittimato ad agire per la risoluzione del contratto e per la riscossione dei canoni di locazione (Cass. nn. 8695 del 2015 e 25584 del 2024) – della compensazione come causa estintiva del credito, ex art. 2917 cod. civ., in relazione al contrapposto credito per canoni in ipotesi maturato nel periodo in contestazione, perché ciò che rileva è il fatto genetico del credito opposto in compensazione (Cass. n. 12327 del 2005; conf. n. 13647 del 2019) e, nel caso in esame, il contratto di locazione relativo ai beni mobili strumentali, datato 31
4 gennaio 2012, non ha data certa, in quanto specificamente contestata, ed è inopponibile alla procedura, in quanto non sottoposto a registrazione, non collocabile con certezza in epoca precedente al pignoramento, compiuto il 19 ottobre 2012, e nemmeno databile con sicurezza in base alla semplice marca da bollo, rilasciata in apparenza il 6 febbraio 2012, ma riprodotta in copia fotostatica senza alcun segno di vidimazione;
c) in ragione, infine, della inammissibilità dei documenti diretti a provare spese anticipate dall'intimata per la manutenzione straordinaria dell'immobile locato, poste a carico del locatore tanto nella locazione quanto nell'affitto, in quanto trattasi di documentazione prodotta in corso di causa, ben oltre le preclusioni, e non sorretta da richiesta di rimessione in termini, né da giustificato motivo per richiederla.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza, in parte virtuale ed in parte reale, e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base all'ammontare dei canoni relativi al periodo controverso, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di mediazione in relazione alla fase di attivazione e per il procedimento giurisdizionale in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori minimi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M.
n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2 e tabella n. 25-bis, quinto scaglione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) dichiara cessata la materia del contendere sulle domande di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile;
2) accoglie la domanda accessoria rimanente e condanna l'intimata al pagamento, in favore dell'intimante, della somma di Euro 3.916,43, a titolo di residui danni per ritardata restituzione, oltre agli interessi moratori nella misura convenzionale dalle singole scadenze;

3) condanna l'intimata al rimborso, in favore dell'intimante, delle spese di lite, che liquida per il procedimento di mediazione in Euro 1.008,00, a titolo di compensi, e per il procedimento giurisdizionale in Euro 7.051,50, a titolo di
5 compensi, ed in Euro 173,84, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, l'11 giugno 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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