REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. NT Ansalone ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281-sexies c.p.c.
Nella causa civile in I° grado n. 1580/16 R.G. iscritta a ruolo il 17.02.2016, avente ad oggetto: esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.;
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
GI NT IL;

ATTORE
E
e , rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_1 Controparte_2
PE Bisantis;

CONVENUTI
E
e , rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_3 Controparte_4
IZ BU;

CONVENUTI
E
AVV. GIUSEPPE BISANTIS, difeso da sé medesimo;

CONVENUTO
E
IN PERSONA DEL LEGALE Controparte_5
RAPPRESENTANTE PRO TEMPORE, rappresentata e difesa dagli avv.ti Marco Pisapia e
AD AR;

CONVENUTA
1 E
N PERSONA DEL LEGALE RAPPRESENTANTE Controparte_6
PRO TEMPORE;
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI come rassegnate nelle note ex art. 127-ter c.p.c. depositate dalle parti costituite in vista dell'udienza del 15.09.2025 e nei precedenti scritti difensivi, che si intendono interamente richiamati.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 8.02.2016, il dott. conveniva in Parte_1 giudizio, dinnanzi a questo Tribunale, i sigg. , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , l'Avv. PE Bisantis, la
[...] Controparte_4 Controparte_7
assumendo di aver concluso, in data 12.06.2011, con il sig.
[...]
, un accordo per la cessione di un immobile in via di ultimazione, sito in Controparte_1
AP (Sa), alla via Laura 112 bis, per il prezzo inizialmente fissato di € 175.000,000; in acconto di tale vendita, l'acquirente aveva versato la somma di €20.000,00, Parte_1 con assegno bancario;
in data 15.8.2011, il , su richiesta ed indicazione del sig. Pt_1 CP_1
, aveva corrisposto ad esso venditore l'ulteriore somma di € 50.000,00, a mezzo di
[...] assegno;
non essendo stato ultimato l'immobile, né stipulato l'atto di compravendita, le parti avevano integrato le scritture precedenti con l'atto del 8.8.2012 ed avevano convenuto di scontare il prezzo di vendita di € 2.500,00, stabilendo così il prezzo complessivo dell'immobile in €172.500,00, e la consegna dell'immobile entro e non oltre il 30.10.2012, determinando una penale per ogni giorno di ritardo pari ad € 50,00, da scomputarsi sul residuo importo da pagare;
nemmeno tale termine è stato rispettato, nonostante gli inviti, bonari e formali, alla stipula dell'atto definitivo e pubblico;
l'avv. PE Bisantis si era impegnato ad inviare, per conto del sig. , gli atti necessari per la stipula, fissata in CP_1 data 2.08.2013, innanzi al notaio;
all'incontro del 2.8.2013, innanzi al notaio e persone Per_1 terze, il sig. e l'avv. Bisantis avevano riconosciuto l'impedimento alla stipula CP_1 dell'atto, per mancanza di atti essenziali ed urbanistici, nonché per la mancata ultimazione dei lavori dell'immobile, affidata a terzi, impegnandosi a risolvere ogni questione con urgenza e comunque entro il settembre 2013; nonostante l'impegno preso non sono stati inviati gli atti e i documenti richiesti, non è stato ultimato l'immobile, né è stato stipulato l'atto di trasferimento. L'attore, pertanto, sosteneva di essere stato vittima di una condotta “anomala, inadempiente ed illecita” del , dei suoi consulenti, contraenti e familiari. All'esito CP_1
2 di accertamenti effettuati nel mese di ottobre 2015 ebbe modi di rilevare, infatti, una situazione di fatto e di diritto difforme da quella rappresentata dal venditore, con il concorso di altri soggetti, di seguito riassunta.
- in data 22/12/1969, i sig.ri , e acquisirono, Parte_2 Persona_2 Persona_3 con atto del Notaio la proprietà del terreno sito in AP (Sa), individuato con Per_4 particella 129/b (are 19.14), a seguito di vendita da parte della sig.ra ; Persona_5
- a seguito della morte di avvenuta il 9/12/1995, veniva aperta successione a Parte_2 favore dei figli, ed per rinuncia all'eredità del coniuge CP_8 Controparte_9 Per_6
i quali ricevevano i diritti di 1/3 (un terzo) sulla particella 371 (are 9.00) derivante dal
[...] frazionamento della più ampia;

- con atto del notaio il 18/12/2002 si procedette alla vendita di parte del terreno Per_7 indicato, indicato con la nuova particella 485 da parte dei sig.ri , Persona_2 Per_3
, e a favore del sig. e della sig.ra
[...] CP_10 Controparte_9 Controparte_1
, entrambi coniugati in comunione legale;
Controparte_3
- successivamente, la chiese di acquistare l'intera Parte_3 consistenza in oggetto, con riferimento alla quale era stato rilasciato dal Comune di AP permesso di costruire, al fine di edificare un fabbricato per civili abitazioni;

- i sig.ri e , con i rispettivi coniugi i sig.ri Controparte_1 Controparte_3 [...]
e , acconsentivano alla vendita del terreno, riservando per se CP_2 Controparte_4 medesimi una cubatura facente parte dell'erigendo fabbricato, e commettendo in appalto alla stessa società la realizzazione della consistenza oggetto di Parte_3 riserva;

- dalla vendita, così come risulta da atto redatto dal notaio repertorio n.38838 e Per_8 raccolta n. 17804, il 27/11/2009, la società acquistava, al Controparte_11 prezzo di 150.000,00 euro, la piena proprietà dell'immobile, sito in AP (Sa) Contrada
Laura, consistente in un terreno di 1.014 mq, riportato nel Catasto Terreni di AP, foglio
29, particella 485 (ex p.lla 371), are 10.14;
- in data 21/10/2009, al fine di tutelare la parte che avrebbe dovuto ricevere l'immobile da costruire, veniva stipulata polizza fideiussoria pari a 150.000,00 euro da parte della Società cessionaria con la con rinuncia al beneficio di preventiva Controparte_5 escussione del debitore principale;

- dal contratto d'appalto, redatto congiuntamente alla vendita dal notaio veniva Per_8 stabilito che e , in comunione legale, per la quota di 2/4, Controparte_1 Controparte_2 nonché e , in comunione legale, per la quota di 2/4, Controparte_3 Controparte_4
3 ciascuno per i propri diritti “pro-indiviso” e tutti congiuntamente per l'intero, riservavano a proprio vantaggio il diritto di superficie ex art. 952 c.c. sull'erigendo fabbricato, in relazione ad una porzione dello stesso;

- in particolare, le unità immobiliari si sarebbero dovute comporre da n. 2 porzioni di fabbricato a schiera, da cielo a terra, composta ciascuna di garage e cantina al piano terra, soggiorno con angolo cottura, una camera e bagno al primo piano, con corte di pertinenza, ivi compreso i proporzionali diritti sulle aree e parti comuni del medesimo fabbricato;

- al contempo, a e ad veniva assegnata piena proprietà Controparte_3 Controparte_4 per intero su porzione di fabbricato a schiera, da cielo a terra, composta da garage e cantina al piano terra, soggiorno con angolo cottura, una camera e bagno al piano primo, con corte di pertinenza, con i proporzionali diritti sulle aree e parti comuni del medesimo fabbricato;

- con atto del notaio il possesso dell'immobile alienato veniva trasferito alla parte Per_8 cessionaria con godimento dei frutti e sopportando i relativi oneri.
- ciascuna parte cedente garantiva inoltre la parte cessionaria per ogni ipotesi di evizione, sia totale che parziale, dichiarando che l'immobile non era gravato da garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, privilegi, oneri e diritti reali o personali che ne diminuissero il pieno godimento e la libera disponibilità;
- in fine, le parti si obbligavano vicendevolmente, dopo la edificazione, redigere, su richiesta di una di essa, un atto di identificazione catastale, per accertare che ciascun cespite era stato realizzato in conformità al permesso a costruire ed al progetto, e che ciascun cespite risultava attribuito dopo l'accatastamento conformemente a quanto convenuto in presenza del notaio il 27/11/2009; Per_8
- i signori e ad ed i signori e ad Parte_4 Controparte_2 Parte_5
autorizzavano e acconsentivano di iscrivere ipoteca, a garanzia del Controparte_4 finanziamento richiesto all'Istituto di Credito, sull'intero immobile a realizzarsi e sul suolo sottostante, ad eccezione di quanto da loro riservato, rinunciando ad ogni azione eccezione in proposito nei confronti dell'Istituto mutuante;

- tale intera e complessa vicenda non fu comunicata (ma anzi occultata) dal sig. (e Parte_4 suoi concorrenti e contraenti) al dott. , che quindi, in conseguenza di artifici e raggiri, Pt_1 avrebbe subito l'inadempimento del ed un danno patrimoniale ingente, oltre il Parte_4 danno morale.
L'attore, pertanto, sosteneva di aver diritto, in via diretta per la parte di sua diretta spettanza, legittimazione e titolarità, e ed in via surrogatoria ex art. 2900 c.c. nella parte in cui esso diritto spetta al venditore , in via principale, di richiedere la condanna della società Parte_4
4 appaltatrice all'esecuzione e consegna dell'opera, ultimata in ogni sua parte principale, pertinenziale ed accessoria, di richiedere ed ottenere la divisione dell'immobile, di richiedere ed ottenere il rilascio dei certificati di ultimazione dei lavori ed abitabilità, di ottenere la intestazione con sentenza dichiarativa di avvenuto trasferimento con sentenza costitutiva di trasferimento, con determinazione del prezzo da pagare all'esito della realizzazione dell'immobile per come venduto o promesso, e subordinazione del pagamento del prezzo all'adempimento perfetto oppure, in subordine, con determinazione del prezzo in relazione allo stato dell'immobile, per come promesso e non ultimato, detratte le opere da realizzare, nonché la penale pattuita, oltre la compensazione con l'ulteriore credito per credito a favore dell'attore per il risarcimento dei danni patrimoniali e morali, alla vita di relazione, alla qualità della vita, perdita di opportunità e mancato utilizzo dell'immobile.
A parere dell'attore, per i danni indicati, sarebbero responsabili, oltre il venditore , Parte_4
l'impresa appaltatrice, nonché la società di Assicurazione che ha garantito l'adempimento, i comproprietari che non avrebbero adempiuto agli obblighi assunti con l'atto notarile richiamato, l'avv. PE Bisantis che, in mala fede ed in violazione degli obblighi del contraente, avrebbe concorso con il sig. nella rappresentazione della fattispecie, Parte_4 promettendone l'adempimento, omettendo di indicare gli elementi della fattispecie, chiedendo tempo per l'adempimento, così consentendo consapevolmente al di porre in essere Parte_4 artifici e raggiri con danno patrimoniale ingente per l'attore, allo scopo di ritardarne od omettere la sua tutela.
In subordine, laddove non fosse ammissibile o possibile la domanda principale, in fatto o in diritto, e, pertanto, non fosse possibile procedere all'esecuzione attraverso la sentenza di accertamento di intervenuto trasferimento o la sentenza costitutiva di trasferimento, l'attore sostiene di aver diritto di ottenere la risoluzione del contratto, con la restituzione delle somme versate, oltre interessi ed ogni accessorio, gli ulteriori danni sulle somme dovute anche ex art. 1224, II comma, c.c., con ogni forma di danni patrimoniali e morali, alla vita di relazione, alla qualità della vita, perdita di opportunità e mancato utilizzo dell'immobile. Per tali danni sarebbero parimenti responsabili, oltre al , nonché - in via diretta o anche in via Parte_4 surrogatoria - anche i soggetti indicati in precedenza in narrativa e qui convenuti.
Tanto premesso, l'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
a) accertare i fatti esposti in narrativa, nonché i presupposti in fatto e in diritto pure esposti, nonché le posizioni legittimanti indicate;
b) In via principale - in via diretta per i diritti di spettanza dell'attore, ed in via surrogatoria ex art. 2900 c.c. nella parte in cui esso diritto spetta al venditore ed ai convenuti – condannare la società appaltatrice ed i CP_1
5 convenuti comproprietari all'esecuzione e consegna dell'opera, ultimata in ogni sua parte principale, pertinenziale ed accessoria, con ogni certificato di ultimazione dei lavori ed abitabilità, agibilità, disporre la divisione dell'immobile, con la quota spettante ai coniugi
, emettere sentenza dichiarativa di avvenuto trasferimento, Controparte_12 subordinatamente sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932, del bene a favore dell'attore descritto in Catasto Urbano in Agro di AP, alla via Laura n. 112 bis, Foglio
29, Particella 984, Sub 5, Piano T e 1, con terreno pertinenziale ed accessorio annesso esclusivo ( individuato alla medesima part.lla 984, sub 5), ed accesso attraverso il terreno distinto dalla p.lla 984 sub 1, in corso di ultimazione;
c)In ordine al prezzo corrispettivo da pagare, determinare lo stesso, subordinandone il pagamento all'integrale esecuzione delle opere per il completamento a regola d'arte del bene pattuito, ovvero – in subordine – detrarre dal prezzo il costo delle opere necessarie per l'ultimazione dei lavori e dell'opera;
d)Inoltre, determinare l'indicato prezzo a saldo tenuto conto della penale fissata in € 50,00 per ogni giorno di ritardo dal 30.10.2012 ; e)Condannare tutti convenuti, e per i titoli indicati in narrativa, al risarcimento in favore dell'attore dei danni patrimoniali e morali, alla vita di relazione, alla qualità della vita, perdita di opportunità e mancato utilizzo dell'immobile, con interessi rivalutazione, e danni ulteriori ex art. 1224 c.c., comma II., compresi i maggiori costi ed oneri fiscali, ed ogni altro costo, spesa o danno determinati dal ritardo, a seguito di verifica dell'unità, della conformità al progetto ed agli strumenti urbanistici, nonché alla tecnica costruttiva convenuta ed applicabile;
f)Compensare le opposte poste, con accredito dell'eccedenza a favore di chi spetta, all'esito di tali determinazioni;
g)In subordine alla precedente domanda di adempimento, divisione, accessori e danni, laddove non sia ammissibile o possibile la domanda principale, in fatto o in diritto, e, pertanto, non sia possibile procedere all'esecuzione attraverso la sentenza di accertamento di intervenuto trasferimento o la sentenza costitutiva di trasferimento, pronunciare o dichiarare la risoluzione del contratto, e condannare il convenuto e la consorte CP_1 CP_2 alla restituzione delle somme versate, oltre interessi ed ogni accessorio;
h)Condannare
[...] tutti i convenuti, in via diretta, in via surrogatoria, e per ogni altro titolo, per i motivi espressi in narrativa, al risarcimento di tutti i danni, nonché degli ulteriori danni sulle somme dovute anche ex art. 1224, II comma, c.c., con ogni forma di danni patrimoniali e morali, alla vita di relazione, alla qualità della vita, perdita di opportunità e mancato utilizzo delle somme per opportunità e sviluppo della famiglia, ad ogni titolo o ragione, anche a titolo di indebito arricchimento;
i)In ogni caso, condannare i convenuti al pagamento di spese e competenze di giudizio, con attribuzione al sottoscritto avvocato anticipatario.
6 Con comparsa depositata in data 23.05.2016 si costituiva in giudizio la
[...]
instando per l'inammissibilità e, nel merito, per il rigetto delle conclusioni Controparte_5 spiegate con l'atto introduttivo.
Con comparsa depositata in data 3.06.2016 si costituiva in giudizio l'avv. Bisantis, impugnando e contestando la domanda proposta e chiedendo l'estromissione dal giudizio.
In data i 8.06.2016 si costituivano in giudizio, con separate ma identiche comparse, CP_4
e , i quali impugnavano quanto dedotto, prodotto ed eccepito
[...] Controparte_13 da parte attrice rilevando, in via principale, la nullità dell'atto di citazione, in palese violazione dell'art.164 comma 4 cpc, la sua carenza di legittimazione passiva e la temerarietà della lite ex art. 96 cpc, chiedendo nel merito il rigetto della domanda in quanto destituita di qualsivoglia fondamento giuridico e fattuale.
Con comparsa, depositata in data 09.06.2016, si sono costituiti in giudizio i sigg. CP_1
e impugnando e contestando la domanda introduttiva, instando per
[...] Controparte_2 la declaratoria di nullità dell'atto di citazione per incertezza del petitum in violazione dell'art.164, comma 5, c.p.c. e, nel merito, per il rigetto della domanda attorea in quanto priva di ogni fondamento. La rimasta contumace. Controparte_6
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. e depositate le memorie istruttorie, con ordinanza depositata in data 3.7.2017 il Giudice ammetteva l'interrogatorio formale dei convenuti , avv. PE Bisantis, , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
e del legale rappresentante pro tempore della contumace Controparte_4 richiesto da parte attrice, l'interrogatorio formale dell'attore Controparte_6 richiesto dai convenuti avv. PE Bisantis e , la prova testimoniale Controparte_4 richiesta dall'attore, dai convenuti e PE Bisantis. All'esito della Controparte_14 raccolta della prova orale conferiva incarico di CTU all'ing. al quale Persona_9 somministrava i seguenti quesiti: 1) Esaminati gli atti e i documenti in causa ed espletata ogni opportuna indagine, descriva il consulente i beni oggetto di lite, con particolare riferimento alla provenienza ed ai titoli, alla titolarità degli stessi, alla sussistenza di pesi e vincoli, allo stato della pratica amministrativa, ai vincoli di edificabilità, di divisione, all'abitabilità ed all'agibilità; 2) Accerti la conformità dei beni al progetto, agli strumenti urbanistici, nonché alla tecnica costruttiva convenuta ed applicabile;
3) Verifichi lo stato attuale degli immobili, indicando le opere da realizzare al fine del completamento a regola
d'arte dei beni per cui è causa e quantifichi i costi da sostenersi per i lavori da eseguire;
4)
Accerti l'idoneità delle opere realizzate o la presenza di vizi, indicando le opere necessarie per l'eliminazione dei difetti e quantificandone i costi;
5) Determini il saldo del prezzo
7 risultante dal pattuito tra le parti, detratto il costo delle opere necessarie per l'ultimazione dei lavori e per l'eliminazione di eventuali vizi e parti inidonee nonché la penale concordata per ogni giorno di ritardo nella consegna del bene dal 30.10.2012; 6) Quantifichi i danni eventualmente arrecati a parte attrice in conseguenza della condotta delle parti convenuta ed ogni altro costo, spesa o danno determinati dal ritardo, a seguito di verifica dell'unità, della conformità al progetto ed agli strumenti urbanistici, nonché alla tecnica costruttiva convenuta ed applicabile;
7) dia conto della partecipazione o meno dei Ctp, dell'adesione o del dissenso di costoro alle conclusioni rese;
in caso di dissenso non generico da parte dei predetti, ne esponga le motivazioni e le sottoponga ad un dettagliato vaglio critico.
Depositato l'elaborato peritale, il procedimento, veniva rinviato all'udienza del 15.09.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, poi sostituita ex art. 127-ter c.p.c., e la causa veniva decisa ex art. 281-sexies, comma 3, c.p.c.-
MOTIVAZIONI DELLA SENTENZA
1. Preliminarmente va rigettata, in quanto infondata, l'eccezione con cui i convenuti hanno dedotto la nullità della citazione per indeterminatezza dell'oggetto, e dunque per l'asserita violazione dell'art. 163 n. 4 c.p.c. in tema di editio actionis: in realtà, dal contenuto dell'atto introduttivo del giudizio emergono chiaramente delineati sia il petitum (domanda ex art. 2932
c.c. e, in subordine, ex art. 1453 c.c.) che la causa petendi (inadempimento di rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare stipulato), e risultano altresì sufficientemente indicati i fatti, nonché le circostanze di tempo e di luogo degli stessi, sicché non è ravvisabile alcuna violazione del diritto di difesa del convenuto.
In proposito, è sufficiente ricordare che, per pacifica giurisprudenza, la nullità della citazione per mancanza o difetto di determinazione della cosa oggetto della domanda può esser dichiarata solo se il petitum (inteso sia sotto il profilo formale, come il provvedimento giurisdizionale, sia sotto l'aspetto sostanziale, come il bene della vita di cui si richiede il riconoscimento o la negazione) sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto. Pertanto, con riferimento particolare all'incertezza dell'oggetto della domanda, occorre che essa sia assoluta e che non sia possibile individuare, attraverso un esame complessivo dell'atto, quale sia il petitum, tenendo presente nella relativa indagine che, per esprimerlo, non sono necessarie formule sacramentali, ma è sufficiente che esso risulti, anche implicitamente e indirettamente, dalle espressioni adoperate dall'attore in una qualunque parte dell'atto introduttivo e, quindi, anche nella parte espositiva e non necessariamente in quella destinata a riportare le conclusioni (Cass. n. 1236/12, n. 18783/09, n. 4828/06, n. 3911/01).
8 D'altra parte, le argomentate difese esposte dai convenuti fin dalla comparsa di costituzione e risposta lasciano presumere che gli stessi stesso abbia ben inteso il contenuto dell'avversa domanda, sicché risulta non configurabile la dedotta lesione del suo diritto di difesa.
2. In sostanza, la domanda in via principale, introdotta con il presente giudizio ha ad oggetto una azione ex art. 2932 c.c. Come emerge dalla ricostruzione in punto di fatto che si è operata,
l'attore ha chiesto, in primo luogo, l'adozione di una sentenza che tenga conto del contratto, rilevando di aver parzialmente adempiuto alla propria obbligazione di pagamento del prezzo nei limiti indicati nel contratto, e rendendosi disponibile al versamento del residuo prezzo, previa riduzione del medesimo in ragione del costo delle opere necessarie al completamento dell'immobile, applicazione delle penali contrattuali e compensazione con quanto dovuto dalle controparti a titoli di risarcimento del danno.
Giova, al riguardo, osservare che ai fini dell'emanazione di una sentenza costitutiva di esecuzione in forma specifica, mediante la quale il Giudice sostituisce alla manifestazione di volontà mancante, ma dovuta, di una delle due parti, un proprio provvedimento - che attua la volontà di legge, a favore della parte adempiente - occorre accertare che ne ricorrano tutte le condizioni.
In particolare, grava sull'attore l'onere di dimostrare l'esistenza del titolo, l'inadempimento di controparte e la propria offerta di eseguire la controprestazione promessa.
Più nel dettaglio, si osserva che l'art. 2932 c.c. dispone che “...se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Generalmente richiamato a proposito dell'inadempimento del contratto preliminare, in quanto contratto mediante il quale le parti si obbligano a prestare un futuro consenso, il rimedio in oggetto trova applicazione in ogni ipotesi di obbligo a contrarre, qualunque ne sia la fonte, legale o negoziale, avendo il legislatore inteso disciplinare specificamente tale ipotesi di inadempimento, tenuto conto dell'incoercibilità dell'obbligo di prestazione del consenso.
Sotto ulteriore profilo, mette conto rilevare che l'obbligo di concludere un contratto, all'inadempimento del quale il creditore può ottenere rimedio attraverso l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., nasce per lo più da un contratto preliminare (c.d. chiuso), con cui le parti si obbligano a stipulare in un tempo successivo un contratto chiamato definitivo, già determinato nel suo contenuto.
Costituisce, poi, principio condiviso quello secondo cui qualora si renda necessario per la parte non inadempiente ricorrere allo strumento dell'azione ex art. 2932 c.c. è indispensabile
9 l'esatta individuazione, o almeno la determinabilità ex art. 1346 c.c. dei beni immobili, senza la quale l'effetto traslativo derivante dalla sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., non può prodursi, non essendo consentito al Giudice sostituirsi alle parti contrattuali nell'individuazione dei beni immobili da vendere;
ciò in quanto la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso non può introdurre varianti al contenuto del cosiddetto
“compromesso”, ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali delle parti quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare medesimo.
Trattasi, nel caso si specie, in particolare, di contratto preliminare di vendita di cosa futura il quale ha come contenuto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo dal momento in cui si perfeziona, di semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona “ab initio” ed attribuisce lo “ius ad habendam rem” nel momento in cui la cosa venga ad esistenza (vedi sul punto Cass. 24396/2010).
Orbene, il Tribunale ritiene che non sia revocabile in dubbio la pacifica, anche perché non contestata dalle parti convenute, esistenza di tre scritture sottoscritte tra le parti. In particolare,
l'attore ha versato in atti una prima scrittura del 12.06.2011, avente ad oggetto un accordo, intercorso tra e per la vendita di “un'abitazione in via Controparte_1 Parte_1
Laura 112, AP Sa” per il prezzo di € 175.000,000: in acconto di tale vendita,
l'acquirente versava la somma di €20.000,00, con assegno bancario;
tale Parte_1 scrittura veniva integrata, una prima volta, in data 15.8.2011, con corresponsione dell'ulteriore somma di €50.000,00, a mezzo di assegno, ed una seconda volta in data
8.8.2012, laddove, non essendo stato ultimato l'immobile, né stipulato l'atto di compravendita, le parti avevano convenuto di scontare il prezzo di vendita di € 2.500,00, stabilendo così il prezzo complessivo dell'immobile in € 172.500,00, e la consegna dell'immobile entro e non oltre il 30.10.2012, con previsione di una penale per il ritardo. In queste tre scritture le parti fanno riferimento, laconicamente, ad “un'abitazione in via Laura
112, AP Sa”.
È costante, nella giurisprudenza di legittimità, l'affermazione del principio per cui l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza
10 corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 952 del 16/01/2013 e Cass. Sez. 2-, Sentenza n. 21449 del
15/09/2017).
Nel caso di specie, nelle tre scritture su richiamate non è presente l'esatta individuazione dell'immobile, la sua consistenza, l'indicazione dei confini e dei dati catastali, né è in esse contenuto in richiamo ad un atto esterno (ad es. una planimetria, una relazione di un tecnico, un progetto) che contenga tali elementi.
Tale circostanza risulta ostativa all'accoglimento della domanda principale di esecuzione in forma specifica degli accordi sottoscritti dalle parti in data 12.06.2011, 15.8.2011 e 8.8.2012, non potendo, la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso, introdurre varianti od integrazioni al contenuto del preliminare.
Va però precisato che, sebbene il programma negoziale posto in essere dalle parti non sia azionabile ex art. 2932 c.c., ciò non significa che non sia produttivo di effetti e che non possa valutarsi rispetto al medesimo la sussistenza dell'inadempimento di , così Controparte_1 come dedotto dall'attore a supporto della domanda subordinata di risoluzione ex artt. 1453 e ss. c.c., che di seguito si provvede a scrutinare.
3. I richiamati documenti, infatti, testimoniano un serio impegno assunto dalle parti, quanto meno dal sig. che provvedeva a versare a , complessivamente, la Parte_1 CP_1 somma di €70.000,00 quale acconto per la futura vendita di un immobile, allo stato ancora in corso di costruzione. Nella scrittura datata 08/08/2012 intercorsa tra , Controparte_1 convenuto e è riportato che quest'ultimo per l'acquisto dell'immobile Parte_1 oggetto di causa ha versato a tale data €.70.000,00. Il ha inoltre versato in atto copia Pt_1 dei due assegni utilizzati per il pagamento.
Dall'istruttoria espletata risulta che il abbia più volte compulsato il (vedi Pt_1 CP_1 note dell'8.4.2013 e del 24.05.2013, deposizione resa dal teste Notaio Testimone_1 all'udienza del 21.01.2020) affinché ultimasse e consegnasse l'immobile, completo di ogni sua parte essenziale. E' pacifico che i lavori non siano stati mai ultimati e che tale circostanza, unita alla incompleta documentazione concernente l'immobile fornita dal promittente al promissario venditore, abbia impedito il perfezionamento dell'accordo intercorso tra le parti.
Tutto ciò è stato confermato dal Notaio , incaricato per il rogito del contratto di Testimone_1 compravendita che, escusso all'udienza del 21.01.2020, ha riferito di aver ricevuto da
[...]
, per il tramite dell'avv. Bisantis, una documentazione incompleta e non CP_1 sufficiente per la stipula “Il 29/7/2013 ricevetti un fax dall'avv. Bisantis che mi
11 preannunziava l'invio di documentazione necessaria per la stipula, che poi prevenne il giorno
31 luglio tardo pomeriggio. Nello stesso giorno inviai un mail nella quale facevo presente che la documentazione era del tutto insufficiente anche perché l'atto doveva essere stipulato solo due giorni dopo”. Nella mail inviata dal Notaio in data 31.07.2013 all'avv. Bisantis, Per_1 allegata dall'attore alla propria memoria ex art. 183, comma 6, n.2 c.p.c., si legge che quanto inviato “non consente in alcun modo a questo studio di svolgere l'istruttoria tecnico-legale necessaria al fine di stipulare un contratto. Non è possibile, pertanto, inviare alcuna conferma di detta stipula per il giorno 2 agosto 2013”. Il Notaio , nella sua deposizione Per_1 ha confermato la circostanza che l'impedimento alla stipula dell'atto, per mancanza di atti essenziali ed urbanistici, nonché per la mancata ultimazione dei lavori dell'immobile, affidata a terzi”, precisando “la documentazione era incompleta era pacifico che l'immobile non era ultimato, ciò desumendosi anche dalla mancanza della planimetria catastale dell'immobile. L'avv. Bisantis cercò di evitare un contenzioso e si impegnò, penso parlando per il cliente , a risolvere bonariamente la questione e a inviare la documentazione CP_1 mancante e poi, mi pare, anche ad ultimare i lavori … la documentazione inviata il 31 luglio concerneva solo l'acquisto del suolo e il permesso di costruire e una copia della carta di identità di . Solo successivamente, dalla visura catastale fatta il 2/08/2013, risultò CP_1 annotata la vendita con riserva di superficie ed io richiesi la documentazione completa, con gli allegati, dell'atto del Notaio a , perché era indispensabile per Per_8 CP_1 proseguire e fare il rogito. Detta documentazione non l'ho avuta dalla parte. Anzi non ho avuto più contatti con le parti”
Anche alla luce delle su riferite dichiarazioni, precise e circostanziate, deve giungersi a conclusione che la mancata ultimazione dei lavori nonché la mancata produzione, da parte di
, entro il termine contrattualmente previsto e, in ogni, entro la data del Controparte_1

2.08.2013 fissata per il rogito, della documentazione richiesta dal Notaio che avrebbe dovuto rogare l'atto, non hanno consentito il perfezionamento dell'operazione scaturita dalle scritture private del 12.06.2011, del 15.8.2011 e dell'8.8.2012: in ciò si è concretizzato l'inadempimento di , grave ai sensi dell'art. 1455 c.c. perché ha impedito Controparte_1 il trasferimento del bene al . Pt_1
4. Irrilevante appare, invece, la circostanza che abbia sottaciuto che Controparte_1
l'immobile compromesso fosse stato acquistato in regime di comunione di beni con la moglie e che i sigg. e fosso proprietari di altra Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 porzione dello stesso stabile contenente l'immobile oggetto di controversia.
12 , in particolare, lamenta di essere stato vittima di “artifizi o raggiri” posti Controparte_1 in essere mediante la “produzione di apparenti documenti legittimanti” senza precisare, però, perché la condotta del e degli altri convenuti lo avrebbe indotto all'errore. L'attore, CP_1 inoltre, non imputa alcuna condotta particolare ai convenuti Controparte_2 CP_3
e . Neppure in verità l'attore deduce che avrebbe negato il proprio
[...] Controparte_4 consenso alla conclusione del preliminare ovvero lo avrebbe concluso a condizioni diverse.
Alla denunzia degli “artifizi o raggiri” perpetrati ai suoi danni dai convenuti, ognuno per la sua parte, non segue l'allegazione, e poi la prova, dei singoli comportamenti imputati ai convenuti stessi, né una domanda di annullamento per dolo del contratto preliminare. Né alcuna specifica domanda, necessariamente di natura extracontrattuale è espressamente proposta nei confronti dei convenuti diversi da . Controparte_1
Peraltro, se l'errore abbia riguardato il solo aspetto della proprietà del bene nel senso della sua contitolarità in luogo della piena proprietà in capo al promittente, detta circostanza, di per sé, non varrebbe a viziare l'atto, cioè il contratto preliminare.
Va osservato, infatti, che il contratto preliminare di cosa (parzialmente) altrui è un contratto pienamente valido, che comporta l'obbligo, per il promittente venditore, di acquistare la proprietà del bene (che costituisce, per Cass. 26833/2023, presupposto indefettibile per l'esecuzione ex art. 2932 c.c.), ovvero di procurarsi il consenso del comproprietario entro il termine stabilito per la stipula del definitivo.
Anche nel caso di buona fede del promissario acquirente (che ricorre nel caso di specie), il promittente venditore può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela;
dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della “res”, fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato, ovvero, per quanto qui interessa, la risoluzione del contratto (vedi in tal senso Cass.
28856/2021).
Alla luce di tutto quanto considerato, non meritano accoglimento le domande spiegate nei confronti dei convenuti e . Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
13 5. Va esaminata, quindi, la domanda (contrattuale) di risoluzione delle tre scritture sottoscritte tra l'attore e il , rispetto alla quale ciò che rileva è il mancato completamento CP_1 dell'immobile e la mancata consegna di idonea documentazione al notaio prescelto, entro il termine contrattualmente pattuito del 30.10.2012 o comunque entro la data, da ultimo, fissata per il rogito, il 2.08.2013, circostanza che ha determinato l'impossibilità di stipulare il contratto definitivo di vendita, che è poi il principale inadempimento che l'attore imputa al
. Controparte_1
Va, a questo, punto richiamato il consolidato orientamento della Suprema Corte, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno deve provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo dell'altrui pretesa (da ultimo cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015).
non ha fornito la prova liberatoria come richiesta dalla richiamata Controparte_1 giurisprudenza di legittimità. , infatti, si difende limitandosi a sostenere Controparte_1 che il ritardo nell'esecuzione e nell'ultimazione dei lavori sia “imputabile solo ed esclusivamente alla ditta appaltatrice, la quale, seppure più volte sollecitata, non ha ultimato
i lavori entro la data stabilita”. Ma l'inadempimento dell'impresa esecutrice, la contumace che pure trova riscontro nella CTU espletata dal ing. Controparte_6
pienamente condivisibile in quanto immune da errori e vizi logici e basata su Persona_9 un attento ed obiettivo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, non vale a liberare dagli obblighi assunti con le tre scritture più volte richiamate Controparte_1 atteso che la non ha assunto alcun obbligo diretto nei Controparte_6 confronti del . Pt_1
Né assume rilievo il ruolo avuto dall'Avv. PE Bisantis nella vicenda per cui è causa.
Anche all'esito dell'istruttoria espletata (vedi la già riportata deposizione del notaio ), Per_1 deve ritenersi l'avv. Bisantis si sia limitato ad assistere, quale legale di fiducia, il sig.
[...]
, seguendone le indicazioni e le disposizioni, ponendo in essere una condotta che CP_1 non ha inciso, agevolandolo o facilitandolo, sull'inadempimento del sig. , Controparte_1 inadempimento che trova la sua scaturigine nella incompletezza della documentazione in suo possesso e nell'inerzia della Controparte_6
A tale ultimo riguardo va rilevato che il CTU ha appurato che nelle prescrizioni del Permesso di Costruire n. 8 del 27/01/2009 rilasciato dal Comune di AP ai convenuti CP_1
14 e è riportato che “l'inizio dei lavori dovrà avvenire entro un CP_1 Controparte_3 anno dalla data di rilascio del presente permesso di costruire e quindi entro la data 27 gen
2010. Il termine di ultimazione dei lavori, entro il quale l'opera dovrà essere ultimata, non può essere superiore a tre anni dalla data di comunicazione dell'inizio dei lavori;
qualora i lavori non verranno ultimati nel termine sopra indicato dovrà essere richiesto nuovo permesso di costruire, oppure dovrà essere richiesta una denuncia di inizio attività ai sensi dell'art.22 del T.U.Ed. per la parte non ultimata”. In data 26/01/2010 i convenuti
[...]
e hanno trasmesso al Comune di AP, che la ha acquisita CP_1 Controparte_3 al protocollo n°3089, la comunicazione di inizio dei lavori di cui al permesso di costruire n°8 del 27/01/2009, con cui hanno comunicato che “in data odierna hanno dato inizio ai lavori di cui all'oggetto” e, pertanto, i lavori per la costruzione del fabbricato dovevano terminare entro il 26/01/2013. Successivamente, con atto di vendita, riserva di superficie, appalto e divisione di cosa futura, rogato dal Notaio in data 27/11/2009, repertorio n°38838, i Persona_10 convenuti , , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 hanno venduto alla convenuta, il terreno sito alla contrada Controparte_6
Laura del comune di AP censito nel catasto terreni di tale comune sul foglio sul folio
29, particella n°485, con una superficie catastale di 1.014mq., riservandosi le due unità immobiliari situate nella parte posteriore del fabbricato da costruire. Con il suddetto atto rogato dal Notaio in data 27/11/2009 i suindicati venditori hanno affidato in Persona_10 appalto all'impresa acquirente la costruzione delle parti del fabbricato sopra indicato che si sono riservate, da realizzare in conformità al permesso di costruire n°8 del 27/01/2009
“ultimate ed idonee ad ottenere il certificato di agibliità, secondo il capitolato che, sottoscritto dalle parti e da me Notaio, si allega sub “E””. Nell'art.8 “vincolo urbanistico” del suddetto atto rogato dal Notaio in data 27/11/2009 è riportato che “la Persona_10 società si obbliga a realizzare gli immobili innanzi indicati Controparte_6 entro e non oltre il 20 marzo 2011 (duemilaundici) in conformità del progetto, rifiniti e adatti ad ottenere il certificato di agibilità”
Il Responsabile del Servizio Edilizia Privata del Comune di AP con documento protocollo n°15284 del 09/04/2010, ha volturato il permesso di costruire n°8 del 27/01/2009, intestato ai convenuti e , alla sig.ra Controparte_1 Controparte_3 CP_15
, nata ad [...] il [...], “in qualità di Institore della
[...]
“PRO.IM.IMMOBILIARE – S.R.L.””, convenuta. In tale voltura è riportato che il nuovo intestatario di tale Permesso di Costruire “è tenuto al rispetto di tutti gli obblighi, oneri, prescrizioni e modalità in esso stabiliti”. Il C.T.U. ha riportato che con l'atto rogato dal
15 Notaio in data 27/11/2009, repertorio n°38838, i convenuti Persona_10 Controparte_1
e avevano affidato in appalto alla convenuta
[...] Controparte_2 Controparte_6 la costruzione della parte del fabbricato da costruire che si erano riservati con tale atto la
[...] parte posteriore destra del fabbricato, avendo le spalle alla strada privata di accesso al fabbricato, attualmente censita nel catasto fabbricati del comune di AP sul foglio 29, particella 984 subalterno n°5, da realizzare in conformità al permesso di costruire n°8 del
27/01/2009 “ultimate ed idonee ad ottenere il certificato di agibilità, secondo il capitolato che, sottoscritto dalle parti e da me Notaio, si allega sub “E””, con l'indicazione in tale atto che “la società si obbliga a realizzare gli immobili innanzi Controparte_6 indicati entro e non oltre il 20 marzo 2011 (duemilaundici) in conformità del progetto, rifiniti
e adatti ad ottenere il certificato di agibilità”
Il C.T.U. sottolinea che, pertanto, in base a quanto sopra riportato, la mancata consegna al sig.
parte attrice, da parte del convenuto dell'immobile Parte_1 Controparte_1 oggetto di causa è connessa alla non ultimazione dei lavori necessari per l'abitabilità dell'immobile promesso in vendita da parte della convenuta Controparte_6 entro la data del 20/03/2011, stabilita nell'atto rogato dal Notaio in data Persona_10
27/11/2009, repertorio n°38838.
Sulla base della ricostruzione operata dal CTU, è pacifico che Controparte_6
la società cui i promittenti venditori avevano appaltato l'opera, non abbia consegnato gli
[...] immobili nei termini su indicati, omettendo di eseguire le opere necessarie al completamento degli stessi, effettuando, come accertato dal CTU, lavori non a regola d'arte e non immuni da vizi. Del descritto inadempimento risponde il promittente venditore nei confronti del promissario acquirente, e ciò per gli obblighi che il primo ha assunto con le tre scritture private richiamate.
6. Né può rispondere, in via surrogatoria rispetto ai diritti che, in astratto avrebbe potuto esercitare , Al di là della genericità delle motivazioni che Controparte_1 CP_5 hanno indotto l'attore a convenire in giudizio la citata compagnia assicurativa, non ricorrono, nel caso di specie, i presupposti previsti dalla legge affinché operi la fideiussione che ha contratto ai sensi dell'art. 3 della legge 2 agosto 2004, n. 210, Controparte_6 comma 1, lett-d (e cioè che “il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale restituzione delle somme riscosse”) e del D.Lgs. 122/2005, art. 3, comma 2 (e cioè che il costruttore sia sottoposto a: “esecuzione immobiliare per effetto del pignoramento dell'immobile oggetto del contratto stipulato con l'acquirente; fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo e liquidazione coatta amministrativa”).
16 Nel caso di specie, l'attore non lamentata alcuna “situazione di crisi” così come individuata e definita dalla normativa di riferimento. Non è infatti dedotto che Controparte_6 sia stata assoggettata a procedura concorsuale né comunque che l'immobile per cui è lite sarebbe colpito da pignoramento. Si è, pertanto, al di fuori dell'ambito di operatività della garanzia in esame.
7. Sulla base di tutto quanto esposto deve ritenersi che merita accoglimento unicamente la domanda attorea subordinata di risoluzione del contratto preliminare di vendita per cui è causa.
L'efficacia retroattiva che è propria della risoluzione per inadempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, quale quello per cui è causa, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c..
L'obbligazione restitutoria si fonda sul venir meno del contratto, quale causa giustificatrice delle reciproche prestazioni, e poiché l'azione a disposizione della parte non inadempiente per ottenere dalla controparte la restituzione di quanto dovutogli è quella di ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 cod. civ., ne consegue che gli interessi sulle predette somme, di natura compensativa, sono dovuti dal momento della domanda, non potendo ritenersi dimostrata, all'esito dell'istruttoria, l'iniziale mala fede dell'altro contraente, cioè l'inziale consapevolezza che non vi sarebbe mai stato il trasferimento del bene (Cass.
Sez. 2, Sentenza n.738 del 15.01.2007).
Inoltre, sempre con riguardo alla risoluzione del contratto per inadempimento, l'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di anticipo del corrispettivo costituisce debito di valuta e non di valore, insensibile, come tale al fenomeno della svalutazione monetaria, salvo che il creditore non dimostri di avere risentito, per l'indisponibilità della somma anticipata, eventuali ulteriori danni, e perciò anche di quello sofferto in conseguenza della svalutazione monetaria, e ne chieda il risarcimento (Cass, Sez. U, Sentenza n.12942 del 04.12.1992).
Sulla base di tali principi, l'attore ha diritto alla ripetizione dei quanto versato in esecuzione del contratto di cui è stata pronunziata la risoluzione.
La parte attrice ha, provato di aver versato, in favore del convenuto la somma di CP_1
€70.000,00 a titolo di acconto prezzo, mediante n.2 assegni bancari, versati in atti in copia.
Dei due pagamenti in questione, in ogni caso le parti danno atto nelle scritture private in atti.
In particolare, nella scrittura datata 08/08/2012 intercorsa tra e Controparte_1 Pt_1
è riportato che quest'ultimo per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa aveva
[...] versato a tale data €.70.000,00.
17 Quindi l'attore ha diritto alla restituzione della somma di euro 70.000,00 oltre interessi legali decorrenti dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo.
8. Parimenti fondata e meritevole di accoglimento è la domanda di risarcimento del danno conseguente alla ritardata e poi mai avvenuta consegna del bene oggetto del preliminare.
Il promissario acquirente sul punto ha dedotto che, se avesse potuto tempestivamente disporre dell'immobile, completo e pienamente fruibile, a partire dalla data di stipula del definitivo di vendita, prevista nel preliminare, avrebbe potuto goderne personalmente anche traendone i frutti civili, concedendolo in locazione a terzi.
Il risarcimento per il mancato godimento o del valore d'uso è, generalmente, ancorato al valore locativo di mercato, quale standard di valutazione che rimanda a una normalità statistica, diversa da quella valoriale, ancorata a elementi obiettivi in grado di assicurare una standardizzazione delle decisioni e una loro elevata prevedibilità.
Nel caso di specie, però, va rilevato che nella scrittura datata 08/08/2012 intercorsa tra il sig.
e il sig. è riportato che le parti concordarono per un Controparte_1 Parte_1 eventuale ritardo dopo il 30/10/2012 imputabile solo al venditore, una penale di €.50,00 al giorno. Come visto, l'immobile non è stato mai completato e, infatti, ancora all'epoca in cui il
C.T.U. ha effettuato i sopralluoghi avvenuti oltre 11 anni dopo la data del 30/10/2012 in cui l'immobile oggetto di causa doveva essere consegnato a parte attrice, i lavori per la sua realizzazione non erano ancora ultimati e l'immobile a causa della non ultimazione di tali lavori non era abitabile né utilizzabile. Pertanto, volendo determinare l'importo della penale dal 30/10/2012 all'8/02/2016 (data di proposizione della domanda di risoluzione) si ha che essa sarebbe pari ad €59.800,00 (€.50,00 al giorno per 1.196 giorni).
L'ammontare della penale, così come su determinato, appare manifestamente eccessivo se si tiene conto: - per analogia, del disposto nel comma 1 dell'art.126 del Decreto Legislativo
n°36 del 31/03/2023 (Codice dei contratti pubblici), che prevede che l'importo massimo della penale per ritardo nell'ultimazione dei lavori non può superare il 10% dell'ammontare netto dell'importo contrattuale dei lavori;
- che la somma concordata come prezzo di acquisto dell'immobile oggetto di causa nella scrittura datata 08/08/2012 è pari ad di €.172.500,00; - che alla data del 2.8.2013 l'attore era ancora interessato all'acquisto dell'immobile, circostanza che rende non essenziale il termine del 30/10/2012. Sulla base di tali considerazioni appare equo rideterminare la penale, e quindi il risarcimento spettante all'attore, nella somma di €20.000,00, oltre i soli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
9. In conclusione, in accoglimento della domanda attorea subordinata di risoluzione, va accertato il grave inadempimento del convenuto alle obbligazioni da Controparte_1
18 questi assunte in virtù del contratto preliminare di vendita di cosa futura concluso tra Pt_1
e con le scritture private del 12.06.2011, del 15.8.2011 e
[...] Controparte_1 dell'8.8.2012 e dichiarato, per l'effetto, risolto il predetto contratto ex art. 1453 c.c..
Conseguentemente, va condannato alla restituzione, in favore di Controparte_1 Pt_1
delle somme da questi versate a titolo di prezzo del bene futuro oggetto di
[...] trasferimento, pari ad euro 70.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo e alla risarcimento del danno, liquidato nella somma di euro 20.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo. Non meritano accoglimento le domande spiegate nei confronti degli altri convenuti.
10. In ragione dell'accoglimento della domanda attorea nei confronti di , Controparte_1 quest'ultimo va condannato al pagamento in favore dell'attore delle spese di Parte_1 lite, che vengono liquidate, tenuto conto della natura della controversia (ordinaria), del suo valore della domanda e della qualità e della quantità dell'attività effettivamente espletata secondo valori e i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n.
37/2018), a titolo di compensi professionali, nella somma di €15.000,00, oltre €600,00 per esborsi documentati e rimborso spese che sfuggono ad una precisa elencazione ma che di fatto sono sostenute dal professionista nello svolgimento del singolo incarico (rif. Cass. SS.UU.
Sentenza n.31030 del 27.11.2019), rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione in favore del procuratore antistatario.
In ragione del rigetto della domanda attorea nei confronti dell'avv. PE Bisantis, Pt_1 va condannato al pagamento in suo favore delle spese di lite, che vengono liquidate,
[...] tenuto conto della natura della controversia (ordinaria), del suo valore della domanda e della qualità e della quantità dell'attività effettivamente espletata secondo valori e i criteri di cui al
D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 37/2018), a titolo di compensi professionali, nella somma di €5.000,00, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
In ragione del rigetto della domanda attorea nei confronti della convenuta , Controparte_3
va condannato al pagamento in favore della medesime delle spese di lite, che Parte_1 vengono liquidate, tenuto conto della natura della controversia (ordinaria), del suo valore della domanda e della qualità e della quantità dell'attività effettivamente espletata secondo valori e i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 37/2018), a titolo di compensi professionali, nella somma di €2.500,00, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione in favore del procuratore antistatario.
19 In ragione del rigetto della domanda attorea nei confronti del convenuto , Controparte_4 ammesso al patrocinio a spese dello Stato, va condannato al pagamento delle Parte_1 spese di lite, che vengono liquidate, tenuto conto della natura della controversia (ordinaria), del suo valore della domanda e della qualità e della quantità dell'attività effettivamente espletata secondo valori e i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M.
n. 37/2018), a titolo di compensi professionali, nella somma di €2.500,00, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione in favore dell'Erario.
In ragione del rigetto della domanda attorea nei confronti di
[...] va condannato al pagamento in suo favore delle Controparte_5 Parte_1 spese di lite, che vengono liquidate, tenuto conto della natura della controversia (ordinaria), del suo valore della domanda e della qualità e della quantità dell'attività effettivamente espletata secondo valori e i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M.
n. 37/2018), a titolo di compensi professionali, nella somma di €5.000,00, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Compensa per il resto le spese processuali. Le spese delle CTU sono poste a definitivo carico di . Controparte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, seconda unità operativa, in persona del giudice dott. NT Ansalone, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta nel giudizio n.
1580/16 R.G., ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) Accerta il grave inadempimento del convenuto alle obbligazioni da Controparte_1 questi assunte in virtù del contratto preliminare di vendita di cosa futura concluso tra Pt_1
e con le scritture private del 12.06.2011, del 15.8.2011 e
[...] Controparte_1 dell'8.8.2012;
2) dichiara, per l'effetto, risolto il predetto contratto per inadempimento di CP_1
ai sensi dell'art. 1453 cod. civ.;
[...]
3) condanna , per le causali di cui in motivazione, al pagamento in favore Controparte_1 di della somma di euro 90.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e sino Parte_1 al soddisfo;

4) condanna al pagamento in favore di delle spese di lite Controparte_1 Parte_1 che liquida in €600,00 per esborsi ed €15.000,00 per compenso professionale oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CA se dovute come per legge, con attribuzione in favore dell'avv.
GI NT IL.;
20 5) condanna al pagamento in favore dell'avv. PE Bisantis delle spese Parte_1 di lite che liquida in €5.000,00 per compenso professionale oltre rimborso spese generali
15%, IVA e CA se dovute come per legge;

6) condanna al pagamento in favore di delle spese di lite Parte_1 Controparte_3 che liquida in €2.500,00 per compenso professionale oltre rimborso spese generali 15%, IVA
e CA se dovute come per legge, con attribuzione in favore dell'Avv. IZ BU.
7) condanna al pagamento in favore di delle spese di lite Parte_1 Controparte_4 che liquida in €2.500,00 per compenso professionale oltre rimborso spese generali 15%, IVA
e CA se dovute come per legge, con attribuzione in favore dell'Erario;
8) condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_5 delle spese di lite che liquida in €5.000,00 per compenso professionale oltre rimborso
[...] spese generali 15%, IVA e CA se dovute come per legge;

9) compensa per il resto le spese di lite e pone definitivamente a carico di Controparte_1 le spese di CTU.
Così deciso in Salerno, il 15.10.2025
Il Giudice
Dott. NT Ansalone

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