REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Modena
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 2434/2024 R. G. promossa da
Parte_1
- Attore -
rappresentato e difeso dall'Avv. E. Di Maso
CONTRO
Controparte_1
- Convenuto - rappresentato e difeso dall'Avv. F. Benini
in punto a: risoluzione.
All'udienza del 26/3/2025 la causa è stata decisa ai sensi dell'art 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza e di seguito trascritte.
Per parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Modena, in accoglimento del Ricorso, dichiarare la risoluzione del contratto stipulato tra le parti in data 31 maggio 2021 ed in pari data registrato all'Agenzia delle
Entrate di Bologna avete ad oggetto i beni di seguiti descritti: compendio immobiliare sito in Via Emilia Est n. 2207, in San Cesario sul Panaro (MO). Distinto al catasto ai nn. Fg 1, Part. 125, Sub 10, 4, 5, 8, 11, Part. 191. Part 172, Part. 171, Part, 126 e immobili adiacenti e connessi al suddetto compendio immobiliare industriale, situati in Via Emilia Est. n. 2209, in San Cesario Sul Panaro.
Distinto al catasto ai nn. Fg 1, Mappale 171, Piano S1, T e 1, Cat. D/8. Con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre IVA e CPA come per legge”;
per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: In via principale e nel merito:
- respingere la domanda avanzata da parte ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa.
Con ogni ulteriore riserva nel rito e nel merito. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed accessori”. Con espressa riserva di ogni e più ampia istanza istruttoria”. MOTIVI DELLA DECISIONE
1. quale proprietaria del complesso Immobiliare industriale sito Parte_1
in Via Emilia Est n. 2207, in San Cesario sul Panaro (MO) e concesso in godimento con contratto della durata di 24 mesi (decorrenti dalla data di Parte_2
registrazione del 31 maggio 2021) a chiede la Controparte_1
risoluzione del contratto allegando: che secondo lo schema del Rent to Buy il contratto prevede il godimento della cosa a fronte del pagamento di una somma mensile e con diritto della parte conduttrice di acquistare la cosa entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicato nel contratto;
che il conduttore non esercitava entro il termine pattuito del 31/12/2023 il diritto all'acquisto del bene, né provvedeva a stipulare nuovo e successivo contratto di locazione, in quanto quello predisposto e sottoscritto dalle parti il 24.11.2023 che non aveva mai avuto esecuzione in quanto la sua efficacia era subordinata alla consegna, da parte della convenuta, di polizza fideiussoria a garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni assunte, consegna non ancora avvenuta;
che il conduttore, nelle more, si rendeva moroso nel pagamento dell'IMU anno 2023
a suo carico e non provvedeva a pagare l'indennità di occupazione senza titolo.

2. Parte convenuta allega la legittimità della detenzione del compendio immobiliare industriale in questione, in forza del contratto di locazione ad uso non abitativo, stipulato con parte ricorrente in data 24.11.2023, quale manifestazione della continuità del rapporto negoziale tra le parti a seguito della scadenza del contratto
, nonché il versamento di canoni in esecuzione di quanto previsto dal Parte_2
contratto stesso, qualificati come indennità di occupazione.

3. Parte attrice in data 12/7/2024 ha notificato un primo sfratto per morosità nei confronti della convenuta, per la mancata consegna della polizza fideiussoria e il mancato versamento del canone di locazione -pari ad € 8.540,00 (iva inclusa)- in riferimento alle mensilità di aprile, maggio e giugno 2024;
2 la morosità è stata sanata Il 4/08/2024, giorno antecedente quello fissato per l'udienza di convalida nel procedimento n. 3713/2024 R.G., con il versamento di complessivi
€ 25.620,00 (iva inclusa), sicché, in data 28/08/2024, il Tribunale di Modena non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per il deposito della domanda di mediazione e termini per memorie integrative degli atti introduttivi e produzione documentale.
Parte attrice il 18.9.2024 ha notificato un secondo sfratto per morosità nei confronti della convenuta, allegando che era divenuta nuovamente morosa in quanto perseverava nel non consegnare la polizza fideiussoria e non versava il canone di locazione pari ad € 8.540,00 (iva inclusa) in riferimento alla mensilità di agosto 2024, nonché continuava ad omettere il versamento delle somme dovute a titolo di IMU con scadenza dicembre 2023 dovute in forza del contratto di stipulato. Parte_2
Il 15 ottobre 2024, il Tribunale di Modena, nel procedimento n. 4541/2024
R.G., non ha convalidato l'ulteriore sfratto per morosità (così motivando:
“Richiamato l'art. 17 del Protocollo delle convalide di sfratto siglato con l'Ordine forense locale;

ritenuto che

, in disparte la prova scritta della sanatoria della morosità, costituisca motivo contrario al rilascio provvisorio dell'immobile la pendenza della causa avente oggetto e parti identici”) e ha disposto il mutamento del rito per il deposito di memorie integrative degli atti introduttivi e per produrre documenti.

4. Va preliminarmente definito l'oggetto della controversia. Dal tenore delle domande svolte, risulta che parte attrice chiede la risoluzione del contratto del31 Parte_2
maggio 2021, con conseguente condanna del conduttore al pagamento dell'indennità di occupazione, con riserva di agire per altre somme.
Il conduttore convenuto allega che il contratto di non è più in Parte_2
corso essendo stato trasformato in locazione, tuttora in corso.
L'assunto di parte convenuta si fonda sulla documentazione prodotta, dalla quale risulta che, se da un lato è vero quanto allega parte attrice, circa la circostanza che in base alla clausola n. 2, in fine, di detto contratto di locazione, il rilascio della fideiussione è “condizione essenziale alla stipulazione del contratto”, è peraltro da
3 osservare che, nei fatti, il contratto ha avuto esecuzione, in quanto il locatore ha accettato di ricevere i canoni di locazione, corrisposti da dicembre 2023 a ottobre
2024, avendo parte convenuta prodotto le contabili dei pagamenti (doc. n. 5 conv.).

5. Posto, quindi, che il contratto di locazione ha avuto esecuzione, è fondata l'eccezione di parte convenuta circa l'esistenza di un titolo sullo stesso bene, che impedisce l'emanazione del richiesto ordine di rilascio del bene, e ciò a prescindere dal fatto che detto titolo sia contestato, anche in sede giudiziale: nella presente sede processuale l'attore non chiede la risoluzione del contratto di locazione del 2023, tale domanda non può considerarsi implicita nella domanda concretamente svolta, e in ogni caso la questione risulta già essere oggetto di altri giudizi pendenti.
In proposito va, infatti, rilevato, che le questioni attinenti al contratto di locazione del 24.11.2023 sono oggetto di altri giudizi pendenti avanti allo stesso
Tribunale di Modena, e non sono oggetto di alcuna domanda in questa controversia;
pertanto, non sono definibili nella presente sede.

6. Per quanto, invece, riguarda la domanda di risoluzione del contratto stipulato tra le parti in data 31 maggio 2021, risulta che detto contratto è cessato alla scadenza del biennio contrattualmente previsto, non essendo stato dato carso ad alcuna delle opzioni previste dal titolo medesimo.
Infatti, in base all'art. 5.3, del contratto, alla data del 31 maggio 2023 ha cessato ogni effetto, in quanto il conduttore non ha esercitato il diritto all'acquisto.
Il contratto si è, quindi, risolto per il mancato esercizio dell'opzione di acquisto, come fattispecie di risoluzione negoziale prevista espressamente dal medesimo titolo. L'inadempimento relativo all'obbligo di immediata restituzione del bene ha dato luogo a danni individuabili nell'importo corrispondente al mancato godimento dell'indennità di occupazione per i mesi successivi, fino alla stipula del contratto di locazione di Novembre 2023 che, essendo intervenuto oltre il biennio, non può considerarsi prosecuzione del rapporto di , ma un nuovo Parte_2
rapporto; tale danno è stato, comunque, eliminato dal successivo, benché ritardato, pagamento delle mensilità omesse.
4 D'altronde, nelle conclusioni precisate con il foglio depositato in data
25/3/2025, parte ricorrente ha eliminato la seconda parte, inizialmente proposta, relativa alla domanda di condanna (del seguente tenore: <e per l'effetto condannare la (P.IVA ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempre, con sede in Via Emilia Est N. 2207, San Cesario sul
Panaro (MO) alla immediata consegna di detti beni alla stante Parte_1
l'attuale occupazione sine titulo, condannare la stessa società al pagamento della indennità di occupazione nella misura mensile di € 7.930,00, con decorrenza da marzo 2024 e sino alla data di effettivo rilascio con riserva di richiedere le somme dovute per i titoli di cui in narrativa, con ogni e più ampia riserva di legge all'esito dell'effettiva consegna dei beni>>). In ogni caso, se anche si dovesse fare riferimento
-come potrebbe lasciare intendere l'inciso “insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nei propri scritti difensivi”- alle conclusioni del ricorso introduttivo, per le ragioni esposte la domanda di pagamento risulta infondata.
Va, pertanto, pronunciata la richiesta risoluzione del contratto, per volontà delle parti.

5. Avendo parte convenuta chiesto il rigetto integrale delle domande attoree, le spese processuali vanno compensate per reciproca soccombenza.


P. Q. M.

Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda
e/o eccezione disattesa, nella causa promossa da con ricorso Parte_1 depositato il 14/5/2024, dichiara risolto il contratto stipulato tra e Parte_1 Controparte_1 in data 31 maggio 2021 ed in pari data registrato all'Agenzia delle
[...]
Entrate di Bologna avete ad oggetto i beni di seguiti descritti: compendio immobiliare sito in Via Emilia Est n. 2207, in San Cesario sul Panaro (MO). Distinto al catasto ai nn. Fg 1, Part. 125, Sub 10, 4, 5, 8, 11, Part. 191. Part 172, Part. 171, Part, 126 e immobili adiacenti e connessi al suddetto compendio immobiliare industriale, situati in Via Emilia Est. n. 2209, in San Cesario Sul Panaro. Distinto al catasto ai nn. Fg 1, Mappale 171, Piano S1, T e 1, Cat. D/8; rigetta le altre domande, ove da ritenersi proposte, da parte attrice;
dichiara compensate le spese processuali tra le parti.
Così deciso in Modena, il 26/3/2025
Il Giudice
5 (Dr. G. Pagliani)

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