N. R.G. 13804 / 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valentina Boroni ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13804/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 Maria Carmen De Cesare come da procura in calce all'atto di citazione ed elettivamente domiciliata in Via Francesco Ferrucci 6 presso e nello studio del difensore avv. Maria Carmen De Cesare ATTRICE contro
( CF ), con il patrocinio degli avv.ti Daniele G. Controparte_1 C.F._2 Discepolo, Gabriel Pravettoni Farinelli e Arianna S.T. Lo Russo come da procura allegata alla comparsa di costituzione ed elettivamente domiciliato in Via XX Settembre 12 Milano presso lo studio dei difensori CONVENUTO
CONCLUSIONI Per l'attrice
“Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: 1^) Preliminarmente: accertare e dichiarare le decadenze ex art. 167 comma 2 c.p.c. in cui il convenuto e' incorso per il mancato rispetto del termine di costituzione di cui all'art. 166 cpc e ciò in relazione alle domande riconvenzionali proposte ed alle eccezioni processuali svolte nella propria comparsa di costituzione depositata il 2 gennaio 2024, come da specifiche contestazioni svolte dal sottoscritto difensore nella propria memoria ex art. 167 comma 3 c.p.c.; 2^) Nel merito: accertare e dichiarare che il sig. si e' reso inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per Controparte_1 atto pubblico, previsto all'art. 7 del contratto preliminare (doc. all. 5), concluso con la sig.ra in CP_2 data 27 maggio 2022; In principalita' 3^) Emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al seguente immobile sito in Milano, via MA LP NO 72, piano S1, così come attualmente distinto nel N.C.E.U. di tale Comune dopo l'effettuazione del cambio di destinazione d'uso (docc. all. 1a, 5a): I^) foglio 182, particella 292, sub. 712, cat. C/2, classe 6, consistenza 56 mq., superfice catastale 73 mq, r.c. € 121,47, magazzino;
foglio
1 182, particella 292, sub. 713, cat. A/3, classe 5, vani 2,5, superfice catastale totale 59 mq, r.c. € 400,25, abitazione;
4^) Disporre, contestualmente al passaggio in giudicato della emananda sentenza ex art. 2932 c.c., l'effettuazione, con indicazione delle relative modalita', del pagamento, da parte dell'attrice – promissaria acquirente, della parte residua del prezzo di compravendita, pari ad Euro 100.000,00 (centomila/00) ed in favore del convenuto – promittente venditore;
5^) Conseguentemente ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano la trascrizione delle emananda pronuncia ex art. 2652 n. 2 c.c., con esonero dello stesso da ogni responsabilita'; 6^) Condannare il promittente venditore al risarcimento dei danni subiti dalla promissaria acquirente, a causa della mancata disponibilita'/mancato trasferimento di proprietà degli immobili compravenduti a far data dal 1 gennaio 2023 e da quantificarsi: a^) nella somma complessiva dei canoni di locazione e spese accessorie (pari ad Euro 908,00 mensili, docc. all. 15 e 34) relativi all'appartamento di Milano, c.so 55, maturati e che matureranno da CP_3 tale data fino al momento in cui sarà trascritta l'emananda sentenza;
oppure in quella diversa, ritenuta di Giustizia;
b^) nelle imposte pagate quale “lavoratore impatriato” sulla base dell'art. 16 Decreto Legislativo n. 147/2015, come modificato dall'art. 5 Decreto Legge n. 34/2019, convertito nella Legge 28/6/2019 n. 58, a causa del mancato perfezionamento del rogito d'acquisto entro il termine del 31/12/2022 e pari ad Euro 3.440,00 (docc. all. 16 e 16a); In via subordinata 7^) Dichiarare la risoluzione del contratto preliminare inter partes concluso, per l'inadempimento del promittente venditore;
8^) Conseguentemente condannare il convenuto: a^) alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, corrisposta dell'attrice e complessivamente pari ad Euro 32.000,00 (docc. all. 2 e 6); b^) alla refusione della tassa pagata per la registrazione del preliminare e pari ad Euro 280,00 (doc. all. 5b); c^) alla refusione delle spese, oneri tributari, onorari professionali corrisposti dalla sig.ra per il cambio CP_2 di destinazione d'uso e complessivamente pari ad Euro 9.316,42 (docc. all. 4 e 4a), oltre al compenso per l'esecuzione di progettazione spazi interni pari ad Euro 300,00 (doc. all. 17) ; d^) alla refusione delle spese sostenute per l'ottenimento del mutuo, pari a complessivi Euro 270,30 (doc. all. 18); c^) alla refusione del compenso provvigionale pagato all'agenzia Jekocasa di Capone Davide per l'attività di intermediazione svolta nella conclusione dell'operazione immobiliare per cui e' causa e pari ad Euro 4.953,20 (doc. all. 22); alle imposte pagate quale “lavoratore impatriato” sulla base dell'art. 16 Decreto Legislativo n. 147/2015, come modificato dall'art. 5 Decreto Legge n. 34/2019, convertito nella Legge 28/6/2019 n. 58, a causa del mancato perfezionamento del rogito d'acquisto entro il termine del 31/12/2022 e pari ad Euro 3.440,00 (docc. all. 16 e 16a); e^) alla differenza tra il valore acquisito dagli immobili dopo il cambio di destinazione d'uso (da cui e' derivata la creazione di un magazzino e di un'abitazione), secondo la stima commerciale (variabile da un minimo ad un massimo) indicata dalla Jekocasa nella relazione 19/1/2023 (doc. all. 19), o, comunque, nella somma diversa, accertata nel corso del giudizio e/o ritenuta di Giustizia;
9^) In ogni caso, compensi professionali, spese forfettarie e contributo unificato interamente rifusi, oltre all'indennità di mediazione corrisposta all'Organismo di mediazione, I.c.a.f. di Milano (doc. all. 20), al compenso professionale di avvocato per la fase di mediazione (doc. all. 21), nonche' alle spese ed oneri relativi alla trascrizione dell'atto di citazione (doc. all. 33); In via istruttoria: si chiede ammettersi l'interrogatorio formale del convenuto sulle 11 circostanze articolate nella memoria 171 ter n. 2 cpc, nonche' la testimonianza dell'agente immobiliare, Tes_1 sulle 8 circostanze articolate nella stessa memoria”.
[...]
Per parte convenuta Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così pronunciare: previa revoca della dichiarazione di contumacia del convenuto NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE Accertare e dichiarare, per i motivi
2 di cui in narrativa, l'inadempimento della sig.ra agli obblighi contrattuali assunti con il contratto CP_4 di compravendita stipulato il 27.05.2022 e successiva parte integrante al medesimo, sottoscritta il 28.05.2022, per gli effetti, accertare e dichiarare il legittimo recesso del sig. dal predetto contratto CP_1 con diritto di quest'ultimo a trattenere le somme incassate a titolo di caparra confirmatoria. IN VIA SUBORDINATA NEL MERITO Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della suesposta domanda, accertare e dichiarare la variazione della planimetria relativamente all'immobile sito in Milano, Via MA LP NO n. 72, Piano S1 (identificato al Fg. 182, Mapp.le 292, Sub. 37), di proprietà del Sig. e conseguentemente, accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di Pt_2 vendita per impossibilità sopravvenuta del Sig. a vendere il predetto immobile ai sensi e per gli Pt_2 effetti dell'art. 1256 c.c. IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA, NEL MERITO Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della suesposta domanda, accertare e dichiarare il grave inadempimento imputabile alla sig.ra e conseguentemente, accertare e dichiarare l'intervenuta Pt_1 risoluzione del preliminare di vendita per causa a quest'ultima imputabile. IN OGNI CASO - Rigettare tutte le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa.
- accertare e dichiarare la mancanza dei presupposti in capo a parte attrice, per agire ex art. 2932 c.c. per i motivi di cui in narrativa. IN VIA ISTRUTTORIA Rigettare le richieste istruttorie formulate ex adverso giacché prive di ogni pregio fattuale e di diritto. In caso di ammissione della prova per testi richiesta da controparte, si chiede essere ammessi alla prova del contrario con i medesimi testi indicati da parte attrice. Ammettere altresì parte convenuta alla prova per testi diretta sui capitoli di cui alla parte narrativa. Si indica quale teste la Dott.ssa con Studio in Milano, Via Washinton n.

5. Con ogni più Tes_2 ampia riserva di richiesta e produzione, nei termini di legge, anche sulla base delle eventuali istanze di controparte, sulla quale ricade l'onere della prova, a suffragio delle di lei infondate contestazioni. IN OGNI CASO: Condannare la Sig.ra (C.F. ), alle Controparte_5 C.F._1 spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori come per legge.

Motivi della decisione

ha convenuto in giudizio al fine di accertare e Parte_1 Controparte_1 dichiarare l'inadempimento del convenuto all'obbligazione assunta dapprima con la proposta di acquisto del 5 febbraio 2022, accettata dal venditore in data 13 febbraio 2022, e poi con contratto preliminare in data 27.5.2022 ( doc. 5), con data fissata per il contratto definito al 31.7.2022, in forza delle quali il convenuto si obbligava a vendere alla attrice l'unità immobiliare sita in Milano, Via MA LP NO
72, al piano S1 censito al foglio 182, particella 292 subalterno 37, consistenza 108 mq al prezzo di euro
116.000,00 ed al fine di ottenere il trasferimento della predetta unità con sentenza ex art. 2932 c.c. con offerta di pagamento della residua parte di prezzo pari ad euro 100.000,00. Ha anche chiesto il risarcimento dei danni patiti per il ritardo a causa del mancato trasferimento dell'immobile (spese per canoni di locazione e perdita del favor tributario essendo l'attrice cittadina britannica che aveva aderito al regime agevolato previsto per i cittadini stranieri che stabiliscono la loro residenza rientrando in Italia)
3 e, in via subordinata per l'ipotesi in cui non fosse accolta la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario venditore e la restituzione del doppio della caparra oltre al risarcimento dei danni legati ai lavori di ristrutturazione nel frattempo svolti dalla attrice nell'unità immobiliare suddetta, con il consenso del proprietario..
Ha allegato che la proposta di acquisto prevedeva il versamento di una prima tranche di caparra confirmatoria pari ad euro 5.000,00 (il cui incasso era subordinato alla verifica positiva delle visure ipocatastali) ed una seconda tranche di euro 11.000,00 da versarsi entro il 30.4.2022 alla sottoscrizione del preliminare nel quale si sarebbe dovuto verificare il cambio di destinazione d'uso della unità immobiliare a residenziale (oggetto della clausola n. 8 della proposta). Il prezzo di acquisto era quindi vincolato a cambio di destinazione d'uso da magazzino a residenziale.
Con dichiarazione integrativa del 28 aprile 2022 la data della sottoscrizione del preliminare veniva differita al 31.5.2022 in ragione della necessità di ottenere il censimento originario dell'immobile.
Sull'accordo delle parti la pratica di cambio di destinazione d'uso veniva svolta da un tecnico incaricato dalla promissaria acquirente, che si impegnava a sostenere tutti gli oneri legati alla pratica, arch.
. Persona_1
In occasione della stipula del preliminare (in data 27.5.2022) le parti davano atto dell'intervenuto cambio di destinazione d'uso, parte promissaria acquirente versava l'ulteriore tranche di caparra pari ad euro
11.000,00 indicando i contraenti concordemente quale data del contratto definitivo il 31.7.2022. Con separata scrittura privata del 28.5.2022 il promissario venditore autorizzava la promissaria acquirente alla realizzazione di taluni lavori all'interno dell'immobile e la promissaria acquirente si impegnava a concedere al promissario venditore per un periodo successivo alla stipula del rogito, l'uso gratuito di una parte dell'immobile. Approssimandosi la data per la conclusione del contratto definitivo la promissaria acquirente richiedeva un breve differimento essendo ancora in attesa dell'erogazione del finanziamento da parte dell'Istituto di credito ma il convenuto promissario venditore dapprima non dava risposta e successivamente si dichiarava non più disponibile alla conclusione della vendita facendo valere la decorrenza del termine pattuito e prospettando un profilo di natura fiscale che avrebbe reso l'operazione per sé antieconomica.
Permanendo il disaccordo tra le parti, parte attrice ha esperito la mediazione (che aveva esito negativo)
e ha introdotto il giudizio proponendo le domande come sopra già precisate e facendo valere l'inadempimento del promissario venditore all'obbligo di concludere il contratto, tra l'altro
4 appropriandosi del maggior valore assunto dall'immobile a seguito del cambio d'uso e dei lavori di ristrutturazione svolti dalla promissaria acquirente.
si è costituito in giudizio (in data 2.1.2024, successivamente allo scadere dei 70 Controparte_1 giorni prima della prima udienza come fissata in citazione ragione per cui veniva dichiarato contumace in sede di verifiche preliminari in data 10.5.2023) e ha contestato la ricostruzione avversaria addebitando alla attrice la mancata conclusione del contratto definitivo entro il termine del 31.7.2022 e chiedendo il rigetto della domanda attorea. Ha osservato che il termine fissato per il contratto definitivo doveva considerarsi essenziale ed era stato indicato sia nella proposta sia nel successivo preliminare a fine luglio
2022 perché il promissario venditore aveva “necessità di avere liquidità così da fronteggiare la difficoltà economica in cui versava” (pag. 5 della comparsa di costituzione) e in ragione di ciò il bene immobile era stato promesso in vendita ad un prezzo inferiore a quello di mercato.
Nelle more tra il preliminare e la data fissata per il definitivo il convenuto aveva acconsentito alla richiesta della attrice di svolgere alcuni lavori all'interno della abitazione in particolare la divisione a mezzo cartongessi in due unità degli spazi interni nonché l'installazione di una scala in legno d'ingresso nel subalterno 712; di contro la attrice aveva acconsentito a concedere al convenuto, una volta concluso il contratto definitivo l'utilizzazione gratuita per un mese della parte destinata a magazzino.
Tuttavia, in prossimità della scadenza della data fissata per il definitivo la attrice aveva richiesto una ulteriore proroga del termine attesa la mancata erogazione del mutuo ed il convenuto si rendeva disponibile ad addivenire alla vendita pur “in mancanza di un valido contratto preliminare” del quale in comparsa si è affermata la “inefficacia” in ragione dell'inadempimento della parte promissaria acquirente, solo a seguito della risoluzione della accennata problematica di carattere fiscale.
In tale fase si erano tenuti alcuni incontri al fine di verificare l'accordo dlele parti.
La condizione indicata dal convenuto, tuttavia, non aveva trovato il consenso della promissaria acquirente che pertanto rivendicava la restituzione della caparra confirmatoria versata con riserva di richiedere il risarcimento del danno. Di conseguenza, in data 18.11.2022, il convenuto manifestava il definitivo “disinteresse” a concludere la vendita.
Il convenuto ha quindi eccepito ex art. 1460 cc l'inadempimento della attrice alla osservanza del termine fissato per la conclusione del definitivo, da considerarsi termine essenziale;
ha rilevato che la comunicazione inviata contenente la intenzione di ritenersi libero da ogni vincolo contrattuale doveva considerarsi esercizio del diritto di recesso con diritto a trattenere la caparra versata dalla controparte;
ha
5 chiesto il rigetto della domanda ex art. 2932 cc (della quale ha contestato la mancata argomentazione) sia perché la parte attrice deve considerarsi inadempiente, sia perché ella non ha dato prova dell'adempimento facendo offerta di pagamento ( formale ex art 1208 cc) del residuo prezzo di vendita.
In via subordinata ha rilevato come il contratto dovesse ritenersi risolto per sopravvenuta impossibilità a vendere a causa della modifica nei luoghi effettuati dall'attrice che aveva modificato la planimetria effettuando senza il consenso del proprietario lavori che ne avevano modificato la distribuzione interna con necessità di aggiornare la planimetria catastale dell'immobile prima di procedere alla vendita.
Ha infine contestato la sussistenza degli allegati danni tenuto anche conto dell'inadempimento della promissaria acquirente.
Tanto premesso sulle domande delle parti, e in adesione al provvedimento ex art. 171 bis cpc nella parte in cui il Giudice ha richiamato la parte attrice a procedere alla regolarizzazione in ordine alla conformità dello stato di fatto alle planimetrie catastali dell'edificio (nonché gli estremi del titolo edilizio o la erezione del fabbricato ante 1967), alla prima udienza la parte attrice richiamava la documentazione (doc.
24 e ss. depositati unitamente alla memoria 171 ter n. 1 cpc) afferente alle menzioni urbanistiche catastali, documenti dei quali il convenuto ha eccepito la tardività.
La causa è pervenuta in decisione, senza svolgimento di attività istruttoria, dichiarata inammissibile quella dedotta dalle parti con ordinanza del 6.2.2024, alla udienza del 3.7.2025, previo deposito da parte di attrice e convenuto delle memorie conclusionali e di quelle di replica.
La tardività della costituzione del convenuto – conseguenze
Va, in via preliminare, precisato che in ragione della tardiva costituzione del convenuto rispetto al termine di legge (70 giorni prima della udienza ex art. 183 cpc, circostanza in fatto pacifica essendosi costituito il convenuto in data 2.1.2024 a fronte di una prima udienza indicata in citazione al 18.7.2023) le domande da questi svolte e le eccezioni sollevate, in quanto eccezioni “in senso stretto” sono inammissibili e non possono essere esaminate.
Non pare inutile richiamare i principi affermati dalla Suprema Corte al proposito verificando di volta in volta le difese prospettate.
E' principio consolidato della Suprema Corte di Cassazione (cfr Cass.
Sez. 2 - , Ordinanza n. 19753 del 16/07/2025 “l'eccezione di inadempimento, avendo natura di eccezione in senso stretto (o in senso proprio) non é rilevabile d'ufficio e va proposta, a pena
6 di decadenza ex art. 167, comma 2 c.p.c., nella comparsa di risposta depositata dal convenuto almeno venti giorni prima dell'udienza di comparizione, ai sensi dell'art. 166 c.p.c. (nella versione vigente ratione temporis).
Va tuttavia rilevato che nell'ambito della difesa della parte convenuta possono emergere anche altre forme di contestazione quale ad esempio (cfr Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 12980 del 30/06/2020)
“l'eccezione di non imputabilità dell'inadempimento” che “ costituisce non mera difesa, ma eccezione in senso lato, rilevabile d'ufficio e, quindi, non soggetta alla decadenza ex art. 167 c.p.c., sempre che il fatto emerga dagli atti, dai documenti o dalle altre prove ritualmente acquisite al processo, atteso che consiste nell'allegazione non riservata all'iniziativa della parte - per legge o perché collegata alla titolarità di un'azione costitutiva - di un fatto diverso, non compreso tra quelli dedotti dalla controparte e dotato normativamente di idoneità impeditiva, in via immediata e diretta, del diritto azionato in giudizio”; tuttavia deve precisarsi che la qualificazione va eseguita sulla base delle difese in concreto svolte dal convenuto di modo che può distinguersi tra mera difesa ed eccezione in senso lato (la prima quando ci si limita a negare la sussistenza o la fondatezza dei fatti costitutivi della pretesa risarcitoria la seconda quando vi si oppone un fatto diverso, non compreso tra quelli allegati da controparte a fondamento della propria domanda, bensì dedotto quale causa non imputabile dell'inadempimento ad essi ascritto, e, dunque, come fatto impeditivo. Le eccezioni in senso lato consistono, come noto, secondo la definizione ricavabile con chiarezza dall'art. 2697 cod. civ., nella allegazione (se fatta dalla parte) o nella rilevazione
(se fatta d'ufficio dal giudice) di fatti estintivi, modificativi o impeditivi del diritto dedotto in giudizio.
Come tali esse sono rilevabili d'ufficio (non trattandosi di eccezioni riservate all'iniziativa della parte per legge o perché corrispondenti alla titolarità di un'azione costitutiva: v., per tale definizione delle eccezioni in senso stretto, Cass. Sez. U. 03/02/1998, n. 1099; Sez. U. 27/07/2005, n. 15661) e, pertanto, non soggette alla decadenza prevista dall'art. 167 cod. proc. civ., ma pur sempre in relazione a fatto che, non essendo compreso, neppure implicitamente, negli elementi costitutivi della domanda, doveva considerarsi ad esso estraneo e, anzi, contrapposto come fatto impeditivo e, dunque, oggetto (non di mera difesa ma) di eccezione, in senso lato.”.
Ora nell'ambito della comparsa di costituzione del convenuto sono contenute varie domande (tutte precedute dalla richiesta di accertamento, in quanto tali senz'altro inammissibili) e varie eccezioni (sia quella di inadempimento ex art. 1460 cc sia altre volte a paralizzare la domanda attorea in ragione della mancanza di presupposti dell'azione in relazione alla mancanza delle cd menzioni in ordine alla
7 conformità oggettiva edilizia ed urbanistica dei luoghi rispetto alle risultanze catastali ( queste ultime senza dubbio ammissibili oltre che già sollevate ex officio dal Giudice nell'ambito delle verifiche preliminari).
In conclusione, esclusa la ammissibilità delle domande ed eccezioni volte a far valere un profilo di inadempimento della parte attrice ( legate essenzialmente alla mancata osservanza del termine per la conclusione del contratto definitivo in termini di essenzialità dello stesso) ciò che la difesa di parte convenuta ha fatto emergere come elemento impeditivo apprezzabile si risolve nella inammissibilità della domanda ex art. 2932 cc per mancata allegazione della offerta formale delle propria prestazione (di pagamento del residuo prezzo) e della impossibilità giuridica della vendita per essere stata modificata la sua conformazione in fatto rispetto a quanto risultante dal catasto.
La domanda di adempimento ex art. 2932 cc
Risulta dagli atti che le parti hanno concluso un preliminare di vendita in data 27.5.2022 (doc. 5 produzioni attoree); esso è relativo ad una unità immobiliare sita al piano S1 dello stabile di Milano, Via
MA LP NO 72 che viene promessa in vendita al prezzo di euro 116.000,00; in tale atto si dà atto che era stata completata la pratica di cambio di destinazione da magazzino a residenziale con la creazione di due subalterni (sub 712 e 713) e con soppressione dell'originario subalterno 37. Il contratto preliminare dà conto del versamento di una caparra di euro 5.000,00 da parte della promissaria acquirente
(emesso in data 14.5.2022) e del versamento contestuale alla sottoscrizione del preliminare di vendita di un ulteriore assegno dell'importo di euro 11.000,00 sempre a titolo di caparra.
Il saldo prezzo di euro 100.000,00 sarebbe dovuto intervenire al momento della stipulazione del contratto definitivo per il quale era fissato il termine del 30.5.2022.
La parte attrice ha quindi dedotto l'inadempimento del convenuto perché, approssimandosi il 30 di maggio, questi non aveva dato risposta alla richiesta della attrice di prorogare il termine fissato alla fine di maggio non essendosi ancora perfezionata l'erogazione del finanziamento, e quindi, una volta data la risposta aveva ritenuto che il contratto non fosse più efficace affermando di non avere più interesse alla conclusione dell'affare.
Premesso che non costituisce inadempimento la mancata adesione alla proroga del termine stabilito in contatto preliminare sottoscritto dalle parti atteso che tale impegno non è ricompreso tra quelli previsti e cristallizzati nel contratto preliminare, si osserva tuttavia che la parte attrice ha dato prova di avere
8 intavolato contatti con il convenuto, anche tramite il coniuge e quindi il difensore, al fine di pervenire comunque alla conclusione del contratto definitivo manifestando in più occasioni l'interesse a perfezionare la vendita ( docc. 8, 10, 12 e 14 delle produzioni di parte attrice).
L'inadempimento lamentato ( in termini di mancata disponibilità a presentarsi davanti al notaio per la stipula del definitivo, seppure in una data successiva a quella indicata nel contratto preliminare) del resto ha trovato conferma nelle difese della parte convenuta che ha confermato il venire meno dell'interesse a concludere il contratto definitivo (anche se ne ha offerto, tardivamente sotto il profilo in rito, una sua giustificazione).
La difesa di parte convenuta non è stata in grado di contrastare il profilo di inadempimento dedotto, non potendosi ravvisare elementi di oggettiva inefficacia del contratto preliminare in assenza di una formale dichiarazione di recesso (le espressioni utilizzate dal convenuto si sono sempre attestate sulla allegata inefficacia del contratto preliminare).
Appare del tutto labile la difesa allegata in ordine a non meglio dettagliati problemi di natura fiscale, come pure non appare fondata ( e comunque costituisce eccezione di inadempimento in senso stretto)
l'allegazione in ordine all'inadempimento della parte attrice per mancato rispetto del termine del
30.5.2022 da intendersi come essenziale atteso che né ciò emerge dal contenuto della proposta e del preliminare né tantomeno dalle difese del convenuto che invece ha ammesso di avere intrattenuto rapporti con la controparte anche dopo la scadenza del termine manifestando un iniziale interesse alla compravendita purchè condizionata alla risoluzione della predetta questione fiscale (cfr. Cass..
Sez. 2 - , Sentenza n. 9529 del 11/04/2025 in base alla quale “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo.
Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata).
Può dunque ritenersi provata la oggettiva mancata collaborazione del convenuto ad adempiere alle proprie obbligazioni consistenti nel recarsi davanti al notaio indicato dalla parte promissaria acquirente a sottoscrivere il contratto definitivo.
9 L'inadempimento della parte convenuta alla propria prestazione come assunta in sede di contratto preliminare è dunque provato.
Ciò accertato, la conclusione del contratto definitivo non solo è possibile ma neppure è esclusa dal titolo.
A mente dell'art. 2932 secondo comma cc, trattandosi di contratto avente ad oggetto la proprietà di un bene immobile, va verificato se la parte attrice abbia dato prova di volere adempiere alla propria prestazione relativa al saldo prezzo.
Quanto alla forma di tale offerta va richiamato il principio espresso dalla Suprema Corte (cfr Cass
Sez. 2, Sentenza n. 5151 del 03/04/2003) in base al quale “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ed in ipotesi di compravendita immobiliare, la disposizione di cui all'art. 2932, secondo comma cod. civ. - che subordina l'accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell'offerta della controprestazione - non richiede che l'offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 cod. civ., potendo essere sufficiente un'offerta nelle forme d'uso, ai sensi dell'art. 1214 cod. civ. e, in definitiva, un'offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere. Ne consegue che integrano il presupposto di legge anche l'offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia, ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore”.
La diversa affermazione contenuta nella pronuncia richiamata dalla difesa di parte convenuta ( Cass
Cassazione 2015 10546) a sostegno della necessità di una offerta formale di pagamento non è applicabile al caso oggi in contestazione.
Infatti nella motivazione della pronuncia richiamata ben si evidenzia che detta necessità si prevede solo in caso di domanda ex art 2932 cc proposta prima della data fissata per il pagamento (come nel caso esaminato dalla Corte) e non per l'ipotesi “più ricorrente” (quale quella per cui oggi si discute) di azione ex art. 2932 cc proposta dopo lo scadere della data per il pagamento de prezzo e la stipula del definitivo.
Invero “in definitiva - in ipotesi di inesigibilità per mancata venuta a scadenza della prestazione della parte attrice al momento dell'introduzione del giudizio ex. art. 2932 c.c. - deve ritenersi necessaria e sufficiente un'offerta di adempimento anche non formale o per intimazione ai sensi degli artt.
1208 e 1209 cod. civ.; purché espressa in qualsiasi modo che escluda ragionevoli dubbi sulla concreta
10 intenzione della parte di adempiere e, dunque, a tal punto seria e concludente da far ritenere un'effettiva e puntuale volontà di adempimento a fronte del trasferimento del bene, comunque a tale adempimento condizionato (Cass. n. 10139 del 27/09/1991; Cass. n. 3660 del 28/05/1988; Cass. n. 9176 del
11/07/2000). Ed in effetti integra i presupposti di concludenza e serietà l'offerta della prestazione formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia ed in funzione di questa;
ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, come rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore
(Cass. n. 5151 del 03/04/2003; Cass. n. 26011 del 23/12/2010)”.
Si rileva che parte attrice, in citazione ha chiaramente offerto il pagamento chiedendo al Tribunale di precisarne le modalità di pagamento (punto 3 delle conclusioni).
Quanto al secondo profilo l'art. 2932 c.c. prevede che, in caso di mancato adempimento dell'obbligo di concludere un contratto, l'altra parte possa ottenere una pronuncia che produca gli effetti del contratto non concluso ed è principio giurisprudenziale pacifico che l'accoglimento della domanda ex art. 2932
c.c. non possa prescindere dalla verifica dell'esistenza effettiva dei requisiti necessari per il trasferimento della proprietà.
Nella specie, a seguito dell'ordinanza 10.5.2023 l'attrice ha prodotto:
-attestazione di conformità catastale (doc. all. 24) datata settembre 2023, relativa all'immobile di via MA LP NO 72, piano S1, foglio 182, mappale 292, subalterni 712 e 713, a firma dell'arch. , tecnico già incaricato dall'attrice di svolgere la pratica di cambio di Persona_1 destinazione d'uso (punto 5^ citazione e docc. all. 4 e 4A);
-allegati alla dichiarazione di conformità catastale, ivi richiamati e costituiti da: planimetria catastale subalterno 712 (doc. all. 25), planimetria catastale subalterno 713 (doc. all. 25A), visura catastale storica subalterno 712 (doc. all. 26), visura catastale storica subalterno 713 (doc. all. 26A), elenco subalterni catastali (doc. all. 27) ed estratto di mappa terreni catastale (doc. all. 28);
-copia della licenza edilizia n. 2884 rilasciata dal Comune di Milano il 29/8/1961 (doc. all. 29), richiamata all'art. 11 del preliminare 27 maggio 2022, la quale fa' riferimento al civico 70 della via
MA LP NO;
civico che negli anni e' stato accorpato dal Comune al n. 72, come può evincersi dal relativo certificato di abitabilità n. 507 del 15/6/2001 - prodotto con il doc. all. 30 – laddove compare il civico 72 ed il riferimento al titolo edilizio n. 2884 del
29/8/1961.
11 -planimetria catastale originaria del subalterno 37 (doc. all. 31), dalla cui soppressione per il cambio di destinazione d'uso sono stati costituiti i subalterni 712 e 713 ( docc.all. 26 e 26A).
L'eccezione di decadenza sollevata dalla parte convenuta per la tardiva produzione dei suddetti documenti è infondata, considerato che, come già motivato nell'ordinanza, si tratta di condizioni dell'azione che possono intervenire anche nel corso del giudizio e la cui allegazione e prova prescinde dalla preclusioni istruttorie e è ammissibile sino al momento della precisazione delle conclusioni “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.” Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 07/03/2019, ed anche
Cass. civ. Sez. Unite, 11/11/2009, n. 23825; Cass. 28/05/2010, n. 13117; Cass. 06/10/2010, n. 20760.
La documentazione depositata e le planimetrie depositate anche in catasto superano l'eccezione di non conformità della situazione in fatto rispetto alla attuale planimetria catastale.
Pertanto, la domanda di trasferimento dell'immobile promesso in vendita, ai sensi dell' art. 2932 c.c., va accolta.
Il pagamento del prezzo, che è previsto nel preliminare a carico della attrice costituisce una condizione sospensiva dell'effetto traslativo derivante dalla sentenza (“Nel rapporto giuridico che si costituisce per effetto della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita, il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promissario acquirente), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nell'ipotesi di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario perché la mora del promissario compratore assuma i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo.” Cass, Sez. 2,
Sentenza n. 20226 del 31.7.2018).
12 Nel caso di specie, quindi, il trasferimento va subordinato al pagamento da parte dell'attrice della somma residua di € 100.000,00, che costituisce condizione sospensiva dell'effetto traslativo.
Per le considerazioni che precedono, va disposto, in favore dell'attrice (nata Controparte_5
a Londra il 18.10.1994, (CF. ) il trasferimento della piena proprietà, C.F._1 dell'immobile di proprietà di nato a [...] il [...] (CF Parte_3
) sito in Milano via MA LP NO 72, piano S1, così come attualmente C.F._2 distinto nel N.C.E.U. di tale Comune dopo l'effettuazione del cambio di destinazione d'uso al foglio 182, particella 292, sub. 712, cat. C/2, classe 6, consistenza 56 mq., superfice catastale 73 mq, r.c. € 121,47, magazzino;
foglio 182, particella 292, sub. 713, cat. A/3, classe 5, vani 2,5, superfice catastale totale 59 mq, r.c. € 400,25, abitazione.
Detto trasferimento è sospensivamente condizionato al pagamento, da parte della attrice a favore del convenuto, della somma di € 100.000,00.

Le domande risarcitorie di parte attrice
L'attrice ha chiesto il risarcimento del danno, cagionato dall'inadempimento del convenuto all'adempimento delle proprie prestazioni contrattuali, in ordine a due distinte tipologie di danno: quello derivante dalle spese per la locazione di un appartamento ove ella ha dovuto porre la propria dimora in attesa della disponibilità dell'immobile oggetto della presente controversia e quello legato alla perdita della chance di fruire del risparmio fiscale legato alla applicazione dell'art. 16 d lgs 147/2015 convertito in legge 58 del 28.6.2019 a causa del mancato perfezionamento dell'acquisto entro il 31.12.2022.
Quanto al primo aspetto si osserva che la attrice ha depositato al doc. 15 un contratto di locazione ad uso abitativo nel quale la persona del conduttore è il sig. Non essendo dimostrato che detto Persona_2 contratto impegnasse anche l'attrice ed essendo esso iniziato in un periodo che non corrisponde all'ingresso della attrice nel territorio italiano, non può ritenersi acetato che tale esborso (oneri per le rate della locazione) costituiscano un danno immediato e diretto in capo alla attrice.
Quanto al secondo aspetto si osserva che l'attrice ha depositato ai docc. 16 e 16a due ricevute di pagamento per euro 3.440,00 con casuale “lavoratori rimpatriati”; tuttavia la lettura della normativa richiamata non pare condizionare il diritto al risparmio fiscale all'acquisto di una unità immobiliare sul territorio italiano ma solo alla circostanza di avere ivi stabilito la propria residenza (oltre ad altri requisiti che l'attrice non ha documentato, quanto al pregresso). Ne consegue che, non essendo necessario
13 acquisire un immobile per porre in Italia la propria residenza, anche detta richiesta risarcitoria non può essere considerata conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento accertato.
Quanto infine alle ulteriori richieste di rimborso si osserva che esse appaiono relative alla sola ipotesi di risoluzione del contratto (svolta in via subordinata); in ogni caso trattasi di esborsi che a mente della proposta poi accettata e del contratto preliminare dovevano rimanere a carico della parte promissaria acquirente.
Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte convenuta essendo stata accolta la domanda di esecuzione specifica del contratto.
Esse si liquidano sulla base dei valori tariffari medi per le quattro fasi svoltesi effettivamente e avendo come parametro di valore lo scaglioni nel quale è ricompreso il valore dell'immobile trasferito.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo, disattesa o assorbita ogni altra domanda, così provvede:
1) accerta e dichiara l'inadempimento del convenuto all'obbligazione assunta Parte_3 con il contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 27.5.2022 con l'attrice;
2) trasferisce, ai sensi dell'art.2932 c.c., in favore dell'attrice (nata a [...] Controparte_5 il 18.10.1994, CF. ) la piena proprietà dell'immobile di proprietà di C.F._1 [...]
(nato a [...] il [...] CF ) sito in Milano via MA LP Parte_3 C.F._2
NO 72, piano S1, così come attualmente distinto nel N.C.E.U. di tale Comune dopo l'effettuazione del cambio di destinazione d'uso e identificato al foglio 182, particella 292, sub. 712, cat. C/2, classe 6, consistenza 56 mq., superfice catastale 73 mq, r.c. € 121,47, magazzino;
foglio 182, particella 292, sub.
713, cat. A/3, classe 5, vani 2,5, superfice catastale totale 59 mq, r.c. € 400,25, abitazione;
trasferimento sospensivamente condizionato al pagamento, da parte della attrice a favore del convenuto, della somma di € 100.000,00.
3) respinge le restanti domande attoree;

4) dichiara inammissibili le domande svolte dal convenuto;

5) condanna il convenuto a rifondere all'attrice le spese di lite, liquidate in € 14.103,00 per compenso oltre contributo unificato, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. ;
14 6) la sentenza è soggetta a trascrizione nei registri immobiliari tenuti presso l'Agenzia del Territorio competente.
Milano, 20 novembre 2025
Il Giudice Dott.sa Valentina Boroni

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