10385 /0 1 REPUBBLICA ITALIAN IN NOME DEL POPOLO TA LA CORTE SUPRENA DI CASSAZIONE Oggetto Погодинник SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente R.G. N. 11920/00 Dott. Gaetano FIDUCCIA Rel. Consigliere Dott. Michele VARRONE Cron. 23001 - Rep. 3481 Consigliere Dott. Italo PURCARO ་ ་ ་ ་ ་ ་ ་ ་ Consigliere Dott. Giuliano LUCENTINI Ud. 15/05/01 Consigliere Dott. Michele LO PIANO CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE SE NTENZA Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE sul ricorso proposto da: per diritti L. 3000 30 LUG. 2001 ZA IA, OL EN, elettivamente IL CANCELLIERE domiciliati in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato GIANCARLO FIORINI, che li difende CANCELLERIA unitamente all'avvocato GIORGIO BACCHELLI, giusta delega in atti;
ricorrenti DE345481 contro domiciliato in ROMA TI CI, elettivamente presso lo studio31, VIA GIOVANNI MARIA LANCISI INGLESE, che lo difende, dell'avvocato CARLO LEONE 2001 giusta delega in atti;
controricorrente 938 -1- nonchè

contro

CO RI;
- intimata avverso la sentenza n. 2210/99 del Tribunale di BOLOGNA, Sezione II Civile, emessa 1 08/10/99 e depositata il 23/11/99 (R.G. 459/99); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/05/01 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito l'Avvocato Giancarlo FIORINI;
udito l'Avvocato Carlo Leone INGLESE;
- - - udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- Thi SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata il 19/5/94 IA ZA e EN OL, proprietari di un immobile sito in Bologna, via Fiorita n. 22, locato ad uso foresteria con contratto stipulato il 31/8/89, convenivano davanti al Pretore di Bologna il conduttore CI TI chiedendo la convalida dell'intimazione di licenza per finita locazione alla scadenza contrattuale del 31/8/94. II TI si costituiva e si opponeva alla convalida, eccependo la nullità degli accordi contrattuali ai sensi dell'art. 79 L. n. 392/78. Premesso di svolgere attività di agente di commercio, rilevava che, al di là delle espressioni letterali del contratto, la situazione obiettivamente esistente al momento in cui l'accordo tra le parti era stato perfezionato era caratterizzata dalla necessità del TI di abitare stabilmente l'immobile locatogli e che i locatori erano perfettamente consapevoli di tale esigenza. Ciò premesso, proponeva domanda riconvenzionale per la determinazione dell'equo canone e per la consequenziale condanna dei locatori alla restituzione delle somme indebitamente percepite. Proceduto al mutamento di rito, espletato l'interrogatorio formale dello ZA e del TI ed assunti i testi hinc et inde addotti, il Pretore bolognese, con sentenza 5 novembre 1997, rigettava la domanda del TI volta ad accertare la simulazione relativa del contratto de quo e per l'effetto, dichiarava tale contratto non soggetto alla disciplina dell'equo canone e, quindi, cessato al 31/8/94, fissando per l'esecuzione il 31/8/98 e compensando integralmente le spese processuali. Proponeva appello il TI ed all'esito del relativo giudizio, nel quale era intervenuta la di lui moglie RI CO ed avevano resistito i locatori appellati, il Tribunale bolognese, con sentenza non definitiva 23 novembre 1999, accoglieva il gravame, dichiarando il contratto de quo soggetto alla normativa di cui alla legge n. 392 del 1978 e disponendo con separata ordinanza per la determinazione dell'equo canone. Riteneva il suddetto giudice che l'intervento della CO fosse ammissibile e che le risultanze istruttorie inducevano ragionevolmente a ritenere simulato il contratto ad uso foresteria. Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso lo ZA e la OL sulla base di un solo motivo, al quale ha resistito il solo TI con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con l'unico motivo i ricorrenti, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 79 L. n. 392 del 1978, 1414 e 2697 c.c. e 437 c.p.c. nonché il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia (il tutto in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), criticano la statuizione fondamentale dell'impugnata sentenza circa la natura (non transitoria ma) abitativa della locazione de qua, con conseguente applicazione del regime dell'equo canone. A sostegno dell'esposta censura i coniugi ZA-OL lamentano che la pronuncia sia conseguenza di un'erronea valutazione delle risultanze processuali e, soprattutto, dell'illegittima acquisizione in appello di un documento rappresentato da un'inserzione pubblicitaria con cui “marito e moglie con figlio di 7 mesi ... cercano appartamentino possibilità uso foresteria". La complessa censura non coglie nel segno. Essa si infrange contro l'accertamento con il quale il giudice di appello, andando in avviso contrario a quello di primo grado, ha ritenuto che il tenore stesso dell'inserzione evidenziasse la destinazione dell'immobile ad uso non di foresteria, ma di abitazione di un nucleo familiare di 3 persone, residente a [...]per motivi di lavoro. Il suddetto giudice ha ripreso anche un'affermazione pretorile circa "la scarsa plausibilità di una foresteria destinata ai clienti e fornitori di un agente di commercio" ed ha richiamato la nozione di comune esperienza, secondo cui in tema di foresteria normalmente interviene nel contratto un terzo soggetto, ad esempio un datore di lavoro. Alla luce di queste considerazioni, il Tribunale bolognese ha ritenuto ininfluente la circostanza che nessuna riserva fosse stata avanzata dal TI in presenza del commercialista nel cui studio fu firmato il contratto esclusivamente “ad uso foresteria" e, pertanto, irrilevante l'acquisizione di ulteriori elementi probatori. Questa essendo la trama argomentativa della sentenza, è agevole rilevare che essa supera vittoriosamente le censure mosse;
e valga il vero. Innanzi tutto con riguardo al documento di cui è stata denunciata la tardiva ed inammissibile produzione in appello, deve riconoscersi che per costante giurisprudenza trattandosi di prova documentale precostituita, tale - produzione è invece consentita;
e, comunque, la circostanza era già stata menzionata in primo grado e richiamata espressamente nella sentenza pretorile. In secondo luogo, il giudice del gravame ha fatto buon governo del principio, costantemente affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, che addossa al conduttore l'onere di provare che il locatore, all'atto della stipulazione del contratto, conosceva od era in grado di conoscere la reale natura delle esigenze abitative dell'aspirante conduttore;
con la conseguenza che, una volta provata tale conoscenza o conoscibilità, la locazione formalmente transitoria non è valida e le clausole contra legem sono nulle. Acquisito, alla luce di quanto sopra, che la contestata motivazione è immune da errori giuridici, essa si risolve in un apprezzamento di fatto, devoluto al giudice del merito ed insindacabile in cassazione ove, come nella specie, raggiunga un sufficiente grado di completezza e di ragionevolezza. Né vale opporre le argomentazioni, in senso contrario, della sentenza pretorile, che lo stesso Tribunale giudica "pregevole", perché in questa sede il sindacato sulla motivazione attiene non alla giustezza ed alla esattezza della stessa, ma solo alla correttezza giuridico-formale del suo iter argomentativo. Concludendo, il ricorso va rigettato, con le ovvie conseguenze in ordine alle spese processuali.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in L. 173.000, oltre L.

3.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 15 maggio 2001, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Jawa. Schetrona 1109T 250.000 456T40000 IL CANCELLIERE C1 TOT28000 Giovanni Giambattista лодт 128.11 4561 2065 8067 1800 CORTE SUPREMA CASSAZIONE 1660 167FF _ LOOZ DA70E odac presso l'Agenzia Si attesta la registrazione B ara ng di p 23 8.2011 delle Entrate di Roma 2 versate € 167.77 serie 4 al n. 42080 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. 115 del 30/5/2002)