N. R.G. 3426/2018
TRIBUNALE ORDINARIO di CASSINO
Prima Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3426/2018
Oggi 16 aprile 2025 alle ore 13.10 innanzi alla dott.ssa Sara Lanzetta, sono comparsi:
per parte attrice l'avv.to Stefania De Santis per delega dell'avv.to Masiello Giuseppe;
per è presente l'avv.to Gianluca Fuschetti nonché per delega Controparte_1 dell'avv.to Mariano Orabona per D.F. Costruzioni srl;
il giudice invita le parti a discutere la causa;

terminata la discussione orale il giudice invita le parti a precisare le conclusioni;

l'avv.to De Santis conclude come in atti;

l'avv.to Fuschetti anche per delega dell'avv.to Orabona conclude come in atti.
Il giudice dato atto di quanto sopra si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio il giudice decide la causa dando pubblica lettura in udienza dell'allegata sentenza.
Il Giudice
dott.ssa Sara Lanzetta
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NO ME DEL PO POLO IT ALIANO
TRIBUNALE DI CASSINO
Il giudi ce dott.ssa Sara Lanzett a nel procedim ento r.g.n. 3426/20 18 ha pronunzi ato l a seguent e sent enza
TRA
(c.f. ), nat a a Formi a il Parte_1 C.F._1
01.05.1990, resident e in Gaeta all a Vi a Lungom are Cabot o n. 234, rappresent ata e difesa dall'avv. Giuseppe Masiello e d elettivamente domiciliata presso il suo studi o in Formi a all a Vi a M arzial e n. 13
ATTRI CE
E
.f. Controparte_2
i n persona del legale rappresent ant e pro t empore, con sede i n Latina P.IVA_1
all a Vi a P lauto 6, rappres ent at a e difesa dall 'Avv. Vincenzo Pall eschi e dall ' Avv.
Gianluca Fus chetti ed elet tivam ent e domi cili at a presso lo studi o dell 'Avv.
Gianluca Fuschet ti i n Casert a, al la Piazza Vanvit elli 26
CONVENUT A
E
D.F. Costru zioni s.r.l. (C .F. , in persona del l egal e rappresentante P.IVA_2
pro t em pore, con s ede i n Napoli, Vi ale Colli Am inei 279, rappresent at a e di fes a dall'Avv. Mariano Orabona ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Aversa (C E), all a vi a Vito di J asi 59
TERZA INTERVENIENTE VOLONTARIA

2 MOTI VI DELL A DECISIO NE
Il fatto e le questioni su cui si è svolto il contraddittorio
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio la Parte_1
, in persona del l.r.p.t. deducendo: Controparte_2
che è figlia dei coniugi e;
Parte_2 Controparte_3
che in data 13.01.1992 ed il sig. in data 18.04.1992, Controparte_3 Parte_3
divenivano soci della società cooperativa costituita a fini Controparte_2
mutualistici e senza scopo di lucro per edificare e/o acquistare alloggi ed immobili residenziali da assegnarsi in favore dei propri soci, che la l fine di reperire i fondi per acquistare terreno in Gaeta utile ai fini sociali, in CP_1
data 29.07.1994 stipulava con la sig.ra scrittura privata, con la quale si Controparte_3
conveniva quanto segue: – la sig.ra versa alla predetta Controparte_3 Controparte_2 la somma di Lire 75.000.000 (diconsi settantacinquemilioni) per l'acquisto da parte
[...]
della di un appezzamento di terreno (n. part. 1251) sito in zona di Calegna (in Gaeta CP_1
ndr) di proprietà della sig.ra , con impegno della a partecipare alle spese Parte_4 CP_3
in millesimi per le opere di urbanizzazione primarie e secondarie, nonché alle spese condominiali, in misura identica a tutti i soci della cooperativa in questione ed impegno della cooperativa di consegnare alla predetta un appartamento finito. Si stabiliva che il predetto accordo era CP_3 valido a condizione che l'acquisto del terreno andasse a buon fine;
che la sig.ra , tra il 1994 ed il 1995, in adempimento alla scrittura privata del Controparte_3
29.07.1994, versava alla convenuta la somma di 75.000.000 Lire, oggi € 38.735,00, mediante assegni tratti su Banca Monte Dei Paschi Di Siena, che venivano regolarmente incassati dalla
Controparte_1
che la CO.LA.CO. procedeva, quindi, con successo all'acquisto del terreno della sig.ra Parte_4
sito in Gaeta località Calegna, così avverandosi la condizione posta nella scrittura del
[...]
29.07.1994; che in data 24.04.1997 la sig.ra recedeva dalla e Controparte_3 Controparte_1 trasferiva con il benestare di quest'ultima tutti i diritti vantati e pattuiti, compreso quello derivante dalla scrittura privata del 29.07.1994 al sig. coniuge e padre dell'attrice; Parte_2
che successivamente il sig. recedeva dalla Parte_2 Controparte_2
e trasferiva, sempre con il benestare della cooperativa, tutti i diritti di cui era titolare
[...] alla figlia che nel frattempo nell'anno 2009 era divenuta anch'essa socia della Parte_1
Controparte_1 che con documento sottoscritto il 15.02.2013, in persona dell'allora legale CP_1
rappresentante pro tempore sig. riconosceva che la sig.ra per Parte_5 Parte_1
3 effetto del trasferimento dei diritti di cumulati con quelli del sig. Controparte_3 Parte_2
ha diritto ad ottenere dalla cooperativa un appartamento finito a cura e spese della
[...]
in virtù ed applicazione del preliminare del 29.07.1994 sottoscritto con la sig.ra CP_1
; Controparte_3
che sempre in data 15.02.2013, con documento sottoscritto tra la sig.ra e la Parte_1
, si individuava l'appartamento da consegnarsi all'attrice relativamente al realizzando CP_1
complesso immobiliare in località Calegna B/5 – Comparto A lotto 1, e precisamente nell'immobile di cui al blocco n. 2 Alloggio n. 18; che ad oggi, ottenendone regolarmente tutti i permessi e le autorizzazioni dagli enti CP_1
pubblici preposti, ha realizzato in Gaeta località Calegna il proprio programma edilizio sociale, edificando n. 18 appartamenti costituiti da immobili bifamiliari tutti uguali, utilizzando anche il terreno acquistato dalla sig.ra Il complesso edilizio realizzato da Parte_4 CP_1 nell'ambito del Piano di lottizzazione Comprensorio B5 Località Calegna Sub comparto A Lotto 1 è attualmente frazionato, l'immobile da consegnarsi all'attrice, come individuato, risulta censito nel
Catasto Fabbricati del Comune di Gaeta al Foglio 22 particella 2728 sub 7; che non ha comunicato più nulla all'attrice in merito al trasferimento della proprietà e/o CP_1 della consegna dell'immobile da effettuarsi alla stessa né le ha comunicato quali siano le spese di urbanizzazione primarie e secondarie ancora da corrispondersi dalla parte attrice per ottenere la consegna dell'immobile; che con atto endosocietario ha provveduto a pre-assegnare/assegnare gli alloggi ad CP_1 esclusione dell'attrice, con ciò rendendosi inadempiente agli accordi presi;
che è interesse di parte attrice ottenere, in esatta esecuzione della scrittura privata del 29.07.1994, un immobile realizzato dalla in Località Calegna in Gaeta., e tal fine si dichiara CP_1
disponibile a versare, previa esibizione delle giustificazioni di spesa, la propria eventuale quota di spese di urbanizzazione che espressamente offre di corrispondere in esecuzione della scrittura privata del 29.07.1994.
Ha concluso chiedendo al Tribunale l'accoglimento delle seguenti domande “1)
Accertato/dichiarato il diritto della sig.ra ad ottenere in proprietà dalla Parte_1
in persona del l.r.p.t., un appartamento finito Controparte_2 nell'ambito del programma edilizio realizzato dalla cooperativa in Gaeta Zona Calegna, e nello specifico di quello individuato dalla convenuta stessa nell'alloggio n. 18 del Blocco 2 realizzato in
Gaeta località Calegna B/5 – Comparto A lotto 1, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di
Gaeta al Foglio 22 particella 2728 sub 7, pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., una sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di trasferimento di proprietà dell'immobile predetto, che tenga luogo dell'inadempimento di
[...]
[...
[...] in persona del l.r.p.t., e che produca gli effetti del contratto non Parte_6 concluso, trasferendo così alla sig.ra la proprietà dell'immobile su Parte_1
individuato, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, con contestuale pagamento delle opere di urbanizzazione che, previa loro quantificazione, la sig.ra Parte_1
si offre di corrispondere alla 2) In subordine,
[...] Controparte_2
ove non ritenuta accoglibile la precedente domanda, Accertato/dichiarato il diritto della sig.ra
ad ottenere dalla in persona del Parte_1 Controparte_2
l.r.p.t., la consegna di un appartamento finito nell'ambito del programma edilizio realizzato dalla cooperativa in Gaeta Zona Calegna, e nello specifico di quello individuato dalla convenuta stessa nell'alloggio n. 18 del Blocco 2 realizzato in Gaeta località Calegna B/5 – Comparto A lotto 1, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Gaeta al Foglio 22 particella 2728 sub 7, condannare la convenuta a consegnare e/o assegnare alla sig.ra l'immobile Parte_1
predetto. Ancora in subordine ove non ritenute accoglibili le superiori domande di trasferimento della proprietà e/o di consegna/assegnazione di immobile: 3) Accertato/dichiarato,
l'inadempimento della alla scrittura privata del Controparte_2
29.07.1994, per non avere consegnato un immobile finito a parte attrice, condannare la
[...]
in persona del l.r.p.t., a restituire/corrispondere alla parte attrice Controparte_2 la somma di € 38.735,00 (vecchie Lire 75.000.000) versata a seguito della scrittura privata del
29.07.1994, ad oggi attualizzata oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al soddisfo, con ulteriore condanna al risarcimento del danno pari al controvalore dell'immobile non consegnato, parametrato al costo sostenuto dai soci per addivenire all'assegnazione ovvero al suo valore di mercato. 4) Riserva richiesta di risoluzione del contratto del 29.07.1004 e risarcimento del danno di una somma pari al controvalore dell'immobile non consegnato con restituzione della somma versata alla stipula ad oggi attualizzata, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo”.
Si è costituita in giudizio in Controparte_2
persona del legale rappresentante pro tempore, contestando le avverse domande e deducendo: che in data 30.07.2018, su richiesta dell'avvocato Masiello per conto della sig.ra Parte_1
, si svolgeva un incontro presso la sede operativa della n Gaeta nel quale, sulla
[...] CP_1 scorta delle richieste fatte dall'avvocato della parte sulla posizione della sua assistita Parte_1
, il legale rapp.te provvedeva all'esibizione del libro soci aggiornato della
[...] [...]
, mostrando la pagina n° 33 del libro soci dove Controparte_2
al numero n° 74 venivano riportati gli estremi della socia , ma con dicitura in Parte_1
colore rosso ESCLUSA CDA 13/3/12;
5 che preliminarmente rilevava la pendenza di un'identica causa intentata con Decreto Ingiuntivo n.
906/2018 del 29.08.2018 R.G. n. 3264/2018, emesso dal Tribunale di Cassino in favore della Sig.ra contro la regolarmente opposto dalla con atto di Parte_1 CP_1 CP_1 citazione in opposizione innanzi il Tribunale di Cassino per l'udienza del 13 marzo 2019, ritenendo sussistere litispendenza ai sensi dell'art. 39 c.p.c.; che eccepiva, altresì l'incompetenza del Tribunale di Cassino, in quanto lo Statuto della prevede all'art. 27 la clausola compromissoria e quindi la competenza arbitrale, la cui CP_2
nomina spetta al Tribunale di Roma, per le controversie tra la ed i soci;
CP_2
che, ancora, in via preliminare, eccepiva l'incompetenza del Tribunale di Cassino in favore del
Tribunale di Roma – sezione specializzata in materia di impresa – in quanto trattasi di rapporto societario e mutualistico;
che già alla data del 28 marzo 2011 la sig.ra aveva citato in giudizio la Parte_1
opponendosi alla sua esclusione dalla cooperativa quale socia in quanto Controparte_1
morosa e proprio in quel documento emerge con estrema chiarezza che si trattava di appartamento e specificamente di Controparte_4
che proprio sulla scorta di quanto riportato dalla scrittura privata datata 29 luglio 1994 tra la e la emerge che la versava una somma di Controparte_3 Controparte_1 CP_3 denaro alla er l'acquisto di un appezzamento di terreno con il quale successivamente CP_1
la andrà a realizzare degli alloggi sociali ed uno di esso sarà consegnato finito alla CP_2
così come recita l'accordo tra le parti, terreno in questione che sempre dalla scrittura CP_3
privata fu censito nella Particella 1251 di proprietà di tale mentre attraverso il Parte_4
documento rilasciato dal Comune di Gaeta Piano Particolareggiato Completamento Comprensorio
B/5 n° 40/ 2002 – n° 03/2005 – n° 89/2005 emerge che la particella 1251 non fa parte dell'elenco particelle che la ha acquistato come terreno NON RESIDENZIALE ma Controparte_1
come terreno da realizzare appartamenti residenziali e SOCIALI;
che la Particella 1251 non era di proprietà della Parte_4
che la società opponente non disconosce la scrittura privata intervenuta con la sig.ra
[...]
, né tantomeno il “Riconoscimento di debito” sottoscritto in data 13.02.2013 dal sig. CP_3
già presidente della ma l'odierna parte attrice non ha mai avanzato Parte_5 CP_1
richiesta di dimissioni dalla Cooperativa come socia, né ha mai richiesto la restituzione di somme;
che il problema, ben conosciuto dalla sig.ra è che il cantiere non è mai iniziato Parte_1
per cause di forza maggiore, in quanto il Comune non ha rilasciato pertinente concessione per costruire i 18 alloggi, ad uno dei quali la sig.ra risulterebbe interessata alla pertinente Parte_7 assegnazione, tanto che le doglianze dell'odierna convenuta per le presunte inadempienze della sono pretestuose ed inesistenti, tanto che l'appartamento finito nell'ambito del CP_1
6 programma edilizio realizzato dalla cooperativa in Gaeta Zona Calegna, e nello specifico di quello individuato dalla convenuta stessa nell'alloggio n. 18 del Blocco 2 realizzato in Gaeta località
Calegna B/5 – Comparto A lotto 1, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Gaeta al Foglio 22 particella 2728 sub 7 risulterebbe palesemente infondato;
che infatti in riferimento a quanto descritto e presuntivamente richiesto dalla sig.ra Parte_1
(appartamento, particella, blocco, numero sub 7), la convenuta si riferisce ai villini a schiera
[...] che ancora devono essere terminati, che sono stati frazionati e accatastati in corso d'opera e non hanno alcuna attinenza con gli appartamenti di edilizia sociale di mq. 90 Piano 2 come recitano i documenti sottoscritti dalle parti;
che infatti la signora nell'anno 1994 stipulava scrittura privata con la Controparte_3
versando a quest'ultima la somma di denaro pari a £ 75.000,000 affinché la CP_1 procedesse all'acquisto di un appezzamento di terreno sito nel Comune di Gaeta CP_2
località Calegna, a sua volta la a concessione ottenuta e alloggi terminati dovrà CP_1
consegnare un appartamento di 90 mq. al Piano 2 finito con edilizia sociale e convenzionata, mentre risulteranno a carico della sig.ra le somme per le opere primarie e secondarie. Ossia Piano CP_3
Particolareggiato B/5 Comparto “A” Lavori per il realizzo di numero 18 alloggi con delibera della
Regione Lazio l. ex 179 e ex art. 51 legge 865/74 Piano di lottizzazione B5 Comparto “A”. Questo
è ciò che recitano i documenti sopra elencati e non appartamento finito, non ceduto e già registrato.
Ha concluso chiedendo “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, in accoglimento delle difese sopra illustrate in via preliminare accogliere tutte le eccezioni rilevate in premessa ed in particolare: - dichiarare la litispendenza e disporre la cancellazione dal ruolo della presente causa;
in via subordinata nel merito: - rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto con conseguente condanna al pagamento delle spese competenze e onorari del presente giudizio, da distrarsi al sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
Concessi i termini per il deposito di memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., la causa, di natura documentale, è stata infine decisa all'udienza del 16.04.2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Spirati i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c., si è costituita in giudizio ai sensi dell'art. 111 c.p.c. la società D.F. Costruzioni s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, facendo propri gli atti ed i documenti della nonché le conclusioni anche Controparte_2
istruttorie dalla stessa formulate, deducendo: che con atto di compravendita del 10 giugno 2021 la società D.F. Costruzioni s.r.l. ha acquistato, tra gli altri beni, la piena proprietà dell'immobile per cui è causa, vale a dire “- n. 1 unità immobiliare in corso di costruzione monofamiliare, destinata ad abitazione, sviluppata su tre livelli della consistenza: di mq. 50 al piano primo sottostrada, di mq. 49 sia al piano terra che al piano primo,
7 con sovrastante terrazzo di copertura al secondo piano della consistenza di mq. 70 e con annesse corti esclusive al piano terra ed al piano primo sottostrada;
il tutto confinante con il sub. 6 medesimi foglio e p.lla e con le p.lle 2736 e 2738, salvo altri. Riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di
Gaeta al foglio 22, p.lla 2728 sub. 7, in corso di costruz., via Calegna snc piano S1-2”; che con riguardo al prezzo di acquisto di tale cespite, le parti pattuivano espressamente, a pag. 25 dell'atto, che “- per l'ipotesi in cui la formalità pregiudizievole come in appresso descritta venga eliminata con cancellazione totale della relativa trascrizione entro 12 (dodici) mesi da oggi, il prezzo è convenuto in complessivi Euro 440.000,00 (quattrocentoquarantamila virgola zero zero) comprensivi di IVA come per legge;
- per l'ipotesi invece in cui detta cancellazione non avvenga entro il termine come sopra pattuito, il prezzo è convenuto in complessivi Euro 220.000,00
(duecentoventimila virgola zero zero)”; che pattuivano altresì quanto segue: “- quanto ad Euro 220.000,00 (duecentoventimila virgola zero zero) saranno corrisposti, senza aggravio di interessi, entro 12 (dodici) mesi dalla data odierna, previa esibizione da parte della società " " alla società "DF Controparte_2
IMMOBILIARE - Srl" della prova documentale della chiusura del Giudizio Pendente innanzi al
Tribunale di Cassino (rep. numero 288/2018) e dell'avvenuta cancellazione della trascrizione del 10 agosto 2018 ai numeri 19617/13834, avente ad oggetto "Domanda Giudiziale" di esecuzione in forma specifica e di cui è detto al successivo articolo 9 di quest'atto. In argomento, le parti, come intervenute, espressamente convengono, che decorsi infruttuosamente i 12 (dodici) mesi di cui sopra, il prezzo della presente compravendita resterà definitivamente fissato in Euro 220.000,00
(duecentoventimila virgola zero zero), nulla avendo a pretendere la società "
[...]
", sicchè la "DF IMMOBILIARE - Srl" se del caso, subentrerà nel contenzioso CP_2
pendente innanzi al Tribunale di Cassino ex art. 111 c.p.c., accollandosene tutti gli effetti utili ed onerosi. La parte venditrice, come rappresentata, accetta le predette modalità di pagamento e rilascia quietanza della somma di Euro 220.000,00 (duecentoventimila virgola zero zero) come sopra incassata”.
Ha concluso chiedendo: “- dichiarare la litispendenza e disporre la cancellazione dal ruolo della presente causa;
in via subordinata nel merito: - rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto con conseguente condanna al pagamento delle spese e onorari del presente giudizio”.
In via preliminare, devono essere rigettate le eccezioni sollevate dalla parte convenuta in ordine alla litispendenza ed alla competenza.
Deve essere rilevato che, in punto di diritto, la litispendenza ai sensi dell'art. 39 c.p.c. impone che la stessa causa (identificata per i medesimi soggetti, causa petendi e petitum) penda di fronte a giudici appartenenti ad uffici giudiziari diversi. Se, invece, la stessa causa pende di fronte a giudici
8 appartenenti ad un unico ufficio giudiziario, dovrebbe più propriamente parlarsi di riunione di giudizi identici avanti allo stesso giudice.
Nel caso di specie, il convenuto in prima udienza ha dedotto la pendenza di altro giudizio dinanzi al medesimo Tribunale di Cassino, iscritto al R.G. n. 4835/2018, avente ad oggetto opposizione a decreto ingiuntivo in relazione al quale nulla ha allegato quanto alla sussistenza di ragioni di connessione oggettiva con la presente causa afferenti al petitum e alla causa petendi, avendo solamente allegato in prima udienza documentazione attestante la pendenza della causa, mentre in prima memoria ha allegato un decreto ingiuntivo e l'atto di opposizione proposto dalla cooperativa, senza specificare gli elementi di connessione oggettiva e senza allegare all'udienza di ammissione dei mezzi prova lo stato e l'attuale pendenza della controversia, che in ogni caso per quanto dedotto ed allegato da parte attrice e non ex adverso contestato, risulta già definita.
In ordine all'eccezione di incompetenza del Tribunale di Cassino per la presenza nello statuto della cooperativa di una clausola compromissoria e per materia in relazione alla competenza del c.d.
Tribunale delle imprese, deve rilevarsi che trattandosi di eccezione in senso stretto non rilevabile d'ufficio, essa avrebbe dovuto essere proposta nei termini di decadenza di cui all'art. 167 c.p.c. ovvero nella comparsa di risposta tempestivamente depositata. Risulta, invece, in atti che la parte convenuta si è tardivamente costituita in giudizio mediante deposito di comparsa di costituzione e risposta in data 12.01.2019 per l'udienza indicata in citazione del 12.12.2018 differita ex art. 168 bis ultimo comma c.p.c. al 23.01.2019.
Volgendo ad esaminare le richieste di parte attrice si rileva che le domande proposte sono è infondate e non possono trovare accoglimento per le ragioni di seguito precisate.
Deve essere rilevato che parte attrice, in via principale, ha proposto una domanda ex art. 2932 c.c. tendente ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita immobiliare non concluso con la convenuta cooperativa.
In punto di diritto, deve essere osservato che l'applicabilità di tale norma presuppone l'esistenza di un contratto preliminare di compravendita nel quale siano chiaramente indicati e riportati tutti gli elementi del futuro contratto definitivo, cosicchè la sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c. dovrebbe limitarsi a disporre, con efficacia costitutiva, il trasferimento della proprietà del bene oggetto del preliminare di compravendita, senza necessità di alcun tipo di aggiunta e/o modifica. La sentenza deve quindi corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento, che costituisce uno degli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita.
Applicando detti principi al caso di specie deve concludersi per l'inapplicabilità dell'art. 2932 c.c. rispetto alla scrittura privata del 29.07.1994, che l'attrice definisce contratto preliminare di
9 compravendita, ma che risulta priva degli elementi essenziali affinchè possa farsi luogo ad una pronuncia costitutiva che tenga luogo e produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Dalla documentazione versata in atti emerge, infatti, che nella suddetta scrittura privata non solo non è indicato l'immobile oggetto di compravendita tra le parti, che, all'epoca della redazione, doveva essere ancora costruito ma non vi è alcuna indicazione neppure degli elementi essenziali per identificare l'immobile una volta venuto ad esistenza e che dovrebbe costituire oggetto di una sentenza costitutiva del trasferimento del diritto di proprietà in capo all'acquirente e che sono prescritti dalla legge a pena di nullità, quali sono appunto estremi identificativi catastali e di confine evincibili ad esempio dalle relazioni progettuali allegate, anche afferenti alla regolarità urbanistica.
Né valgono a sopperire dette carenze le successive scritture private del febbraio 2013, documenti allegati n. 6 e 7 al fascicolo di parte attrice.
Ed invero si osserva che con la scrittura denominata “riconoscimento di debito” datata 15.02.2013, il presidente pro tempore della pur dichiarando che “la sig.ra CP_1 Parte_5 Parte_1
per effetto del trasferimento della quota di cumulata con la quota di
[...] Parte_2
, ha diritto ad ottenere un appartamento finito a cura e spese di in Controparte_3 CP_1
virtù ed applicazione del preliminare del 29.07.94, in forza del quale , dante Controparte_3 causa dell'attrice, versava la somma di € 38.735,00”, non offre alcun altra indicazione utile sull'esatta collocazione e concreta individuazione dell'appartamento che avrebbe dovuto essere consegnato all'odierna attrice. Quanto al documento prot. 6/2013 sottoscritto dal presidente della cooperativa e da si rileva che lo stesso ha ad oggetto “Consegna copia del Parte_1
progetto per singolo socio in base alla graduatoria riferimento ai N° 22 Alloggi a Schiera località
Calegna B/5 – Comparto A lotto 1” ma non contiene alcun riferimento alla scrittura privata del
29.07.1994, anzi fa espresso riferimento ad una “graduatoria” che appare non conciliabile e priva di collegamento con il preliminare di vendita che per sua stessa natura e funzione avrebbe dovuto contenere gli elementi immediatamente identificativi dello specifico immobile oggetto di futuro atto di trasferimento, senza attendere l'esito e le risultanze di una graduatoria.
A ciò si aggiunga che, nel caso di specie vi è contestazione da parte della cooperativa circa l'identificazione dell'immobile, in quanto parte convenuta ha contestato l'esistenza del diritto dell'attrice all'attribuzione della porzione di villino bifamiliare dalla stessa pretesa, deducendo che la stessa avrebbe diritto ad un appartamento di 90 mq al secondo piano di una palazzina che, a dire della cooperativa, non sarebbe ancora stato costruito. Inoltre, vi è incertezza anche in ordine alla originaria particella di terreno che la avrebbe dovuto acquistare in virtù della scrittura CP_1
privata del 29.07.1994 in quanto nella scrittura prodotta in atti da parte attrice (cfr allegato documento n. 2 del fascicolo di parte attrice), dattiloscritta, risulta una correzione a penna proprio riguardo al numero di particella, corretto in 1257 mentre nello stesso atto di citazione della
10 viene indicato quale particella 1251 (salvo, poi, indicarlo quale errore Parte_1
materiale nelle prime memorie ex art. 183 c.p.c.), in entrambi i casi senza neppure specificare il foglio mappale.
Nella scrittura privata del 29.07.1994, peraltro, non vi è alcun elemento per desumere, come allegato da parte attrice, che la si fosse impegnata a consegnare alla un CP_2 CP_3
appartamento da costruire proprio sul medesimo appezzamento di terreno che la si CP_2
apprestava ad acquistare con il denaro versato dalla stessa, in quanto la scrittura è talmente generica da non indicare neppure se l'appartamento finito che la si impegnava a consegnare alla CP_2
quale contropartita del versamento di 75 milioni di lire per l'acquisto di un terreno, fosse CP_3 da realizzarsi su detto terreno o altrove. La scrittura recita infatti al punto 2) “la si CP_2 impegna a consegnare alla predetta un appartamento finito” senza altra specificazione né CP_3 in ordine alla collocazione né in ordine a dimensioni e qualità dell'immobile.
Ne consegue che, in assenza di precisa, concreta e non contestata identificazione dell'immobile oggetto di obbligazione di vendita, non è possibile una pronuncia ex art. 2932 c.c.
Ed invero, sul tema si è espressa più volte anche la Suprema Corte di Cassazione precisando che “In caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con
l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass. civ.,
Sez. II, Sentenza, 09/07/2024, n. 18681; conforme Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 15/09/2017, n.
21449).
Ed ancora la Corte di Cassazione ha chiarito che “L'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare
11 contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva rigettato una domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un lotto di terreno, del quale era ricavabile la sola superficie complessiva, genericamente descritta come parte di un mappale, ma non la sagoma e l'esatta collocazione dell'area, assumendosi perciò la carenza dei parametri di determinabilità del bene promesso in vendita) (Cass. civ., Sez. II,
Sentenza, 16/01/2013, n. 952)
Non può trovare accoglimento neppure la domanda formulata in via subordinata da parte attrice, di condanna della cooperativa alla consegna dell'immobile, in quanto la consegna costituisce la tipica obbligazione del venditore che presuppone che il contratto di compravendita sia ritualmente concluso e che pertanto gli effetti della vendita si siano già perfezionati. Nel caso di specie tra le parti non risulta conclusa una vendita con effetti reali, in quanto, pur volendo riconoscere alla scrittura privata del 29.07.1994 l'efficacia di un contratto preliminare di compravendita, esso in punto di diritto ha effetti meramente obbligatori, obbligando le parti a concludere il successivo contratto definitivo di vendita, ma non produce il trasferimento della proprietà del bene, che si avrà solo con il definitivo.
Allo stato, pertanto, in mancanza della produzione dell'effetto traslativo non sussiste un obbligo di consegna in capo alla cooperativa, né potrebbe riconoscersi valenza probatoria determinante al documento allegato n. 7 al fascicolo di parte attrice avente ad oggetto “Consegna copia del progetto per singolo socio in base alla graduatoria riferimento ai N° 22 Alloggi a Schiera località Calegna
B/5 – Comparto A lotto 1”, in quanto esso non contiene alcun vincolo di natura negoziale e/o obbligo della cooperativa di procedere alla consegna dell'immobile in esso indicato. Il suddetto documento non può neppure essere considerato come un nuovo contratto preliminare, difettando degli elementi essenziali di tale fattispecie negoziale, ovvero l'impegno delle parti di concludere il contratto definitivo di compravendita e l'esatta indicazione del bene oggetto di vendita e del relativo prezzo. Tale documento si palesa pertanto, come un atto meramente ricognitivo, completamente slegato rispetto alla scrittura privata del 29.07.1994 e senza alcuna indicazione neppure del termine per l'eventuale trasferimento della proprietà del bene. Deve essere, infatti, rilevato che nel suddetto documento non si fa alcun riferimento alla scrittura privata del 29.07.1994; inoltre nulla è riportato in ordine al prezzo dell'immobile, e all'avvenuto pagamento o meno dell'intero costo. Peraltro, deve essere rilevato che non risulta versata in atti ulteriore documentazione relativa agli alloggi cui il documento fa riferimento, alla loro effettiva costruzione, alla regolarità dei titoli edilizi, ai dati catastali ed alle planimetrie, tutti elementi rimasti sul piano meramente assertivo.
12 Volgendo alla domanda formulata dall'attrice in via ulteriormente gradata, di restituzione della somma di € 38.735,00 corrispondente a 75 milioni di lire versata alla sottoscrizione della scrittura privata del 29.07.1994, deve essere rilevato che parte attrice ha dedotto a fondamento della propria domanda il presunto inadempimento della cooperativa, ma non ha chiesto la risoluzione della convenzione di cui alla scrittura privata del 29.07.1994, la quale risulta dunque ancora in essere tra le parti.
In punto di diritto, deve essere osservato che l'eccezione di inadempimento sollevata da parte attrice intanto può assumere rilevanza in quanto, in primis, la parte dimostri che si tratta di inadempimento imputabile alla controparte e sia di non scarsa importanza ed in conseguenza di ciò chieda o l'esatto adempimento o la risoluzione del contratto, fatto salvo in ogni caso il diritto al risarcimento dell'eventuale danno subito.
Nel caso di specie, parte attrice, nelle conclusioni ha dichiarato espressamente di non agire per la risoluzione del contratto, riservando la relativa azione;
sicchè, avendo chiesto l'emissione di una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., deve ritenersi che implicitamente insta per il solo l'adempimento del contratto, rendendo così non dovuta la restituzione del prezzo che costituisce la controprestazione cui la stessa è tenuta in forza della convenzione ancora in essere.
Né il diritto alla restituzione della somma versata potrebbe discendere dal rapporto mutualistico, in quanto parte attrice, dinanzi alle allegazioni della cooperativa, che ne afferma la persistenza della qualità di socia, non ha né dedotto né provato di non essere più socia della cooperativa. A tale riguardo deve infatti essere rilevato che, per orientamento consolidato in giurisprudenza, gli esborsi effettuati dal socio per il conseguimento dei singoli beni prodotti dalla cooperativa pongono il socio nella posizione di creditore verso la cooperativa, posizione che, solo una volta avvenuto lo scioglimento del rapporto sociale, si manifesta come diritto alla restituzione delle somme anticipate
(Cass. n. 16304/2009).
A tale riguardo, si evidenzia che, ai sensi dell'art. 2533 c.c., lo scioglimento del rapporto sociale determina anche la risoluzione dei rapporti mutualistici pendenti, se non diversamente previsto dallo statuto. Ciò significa che nelle cooperative edilizie, venuta meno la qualità di socio, a seguito della delibera di esclusione, viene meno anche la prenotazione dell'immobile (in arg. cfr. Cass. n.
2749/2008).
Nel caso di specie, dallo statuto in atti non risulta che tale regola sia stata derogata, né le parti hanno dedotto alcunché al riguardo.
Ne consegue che il diritto alla restituzione delle somme versate alla cooperativa per la prenotazione e l'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare sorge solo quale conseguenza dell'intervenuto scioglimento del rapporto sociale, se nel frattempo non è stata conseguita la proprietà dell'alloggio.
13 Nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti emerge che il documento prodotto in giudizio dalla convenuta in allegato alle seconde memorie ex art. 183 dal quale sembrerebbe che la sia stata esclusa dalla cooperativa in data 13.03.2012 risulta, in realtà, contraddetto e Parte_1
superato dal successivo riconoscimento di debito sottoscritto dal presidente della datato CP_1
15.02.2013. L'ultimo atto, in termini cronologici, nel quale si dà atto della qualità di socia di
è il c.d. “riconoscimento di debito” del 15.02.2013, sottoscritto da Parte_1 Parte_5
in qualità di legale rappresentante pro tempore della cooperativa e mai contestato
[...] dall'attrice. La deduzione riportata, peraltro tardivamente dall'attrice nelle proprie note conclusionali, secondo la quale la non sarebbe più socia poiché esclusa dalla Parte_1
cooperativa nel 2013 non risulta supportata da alcun elemento probatorio e risulta in contrasto sia con la documentazione in atti sia con le allegazioni della Pertanto, in assenza di qualsiasi CP_1
deduzione, allegazione e/o prova in ordine alla perdurante qualità di socia della cooperativa in capo all'attrice, dedotta peraltro dalla convenuta cooperativa e non validamente ed opportunamente contestata dall'attrice, non può ordinarsi la restituzione delle somme versate per l'assegnazione dell'immobile del quale non è ancora stata trasferita la proprietà.
La domanda, pertanto, deve essere rigettata.
Deve, infine, ritenersi ammissibile l'intervento adesivo spiegato dalla D.F. Costruzioni s.r.l., in quanto la società, avendo provato di avere sottoscritto con la un contratto per la CP_1 compravendita dell'immobile in relazione al quale era già intervenuta la trascrizione della domanda giudiziale introduttiva del presente giudizio, ha un interesse giuridicamente rilevante ad intervenire in causa a supporto delle ragioni spiegate dalla cooperativa convenuta, per ottenere il rigetto delle domande attoree. Ciò in quanto l'eventuale accoglimento della domanda di parte attrice pregiudicherebbe l'acquisto del bene oggetto del contratto di compravendita sottoscritto dal terzo.
Deve, da ultimo, confermarsi l'inammissibilità e irrilevanza della prova testimoniale articolata da entrambe le parti, in considerazione della necessità della forma scritta ad substantiam degli atti aventi ad oggetto la costituzione e/o il trasferimento di diritti reali su beni immobili, rispetto ai quali non è dunque consentita la prova per testimoni, trattandosi di circostanze da provarsi necessariamente a mezzo di produzione documentale. Deve, altresì, confermarsi anche l'inammissibilità dell'ordine di esibizione richiesto da parte attrice in quanto formulato in modo generico, senza alcuna indicazione dei motivi per i quali i documenti richiesti dovrebbero considerarsi necessari ed indispensabili ai fini del giudizio e della specifica motivazione per la quale non erano nella disponibilità della stessa Parte attrice, del resto, non ha mai Parte_1
prodotto in giudizio un proprio atto di recesso dalla cooperativa né ha esplicitato i motivi per i quali la stessa poteva, in ipotesi, non esserne più socia a fronte dell'espresso riconoscimento della sua qualità di socia contenuto nella scrittura ricognitiva della cooperativa del 15.02.2013.
14 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo con applicazione dei valori minimi dello scaglione di riferimento di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, valore indeterminabile – complessità bassa, stante la bassa complessità giuridica delle questioni trattate, da distrarsi in favore degli avvocati Vincenzo Palleschi e Gianluca Fuschetti, in solido tra loro, dichiaratisi antistatari, considerato che non risulta agli atti la costituzione dell'avv.to Fuschetti in sostituzione dell'avv.to Palleschi e in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, limitatamente alla fase introduttiva e decisoria in relazione alla sola posizione di DF
Costruzioni s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, in quanto intervenuta volontariamente in giudizio dopo la scadenza dei termini per il deposito delle memorie ex art. 183
c. 6 c.p.c., e non avendo partecipato ad attività istruttoria, da distrarsi in favore del procuratore Avv.
Mariano Orabona dichiaratosi antistatario. Sul punto si riporta l'arresto delle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione “In caso di intervento adesivo, l'interventore diventa parte del giudizio, in ordine alla cui posizione si applicano gli artt. 91 e 92 c.p.c., potendo, perciò, essere anche condannato alle spese in caso di soccombenza della parte adiuvata o vedersi riconoscere il favore delle spese nell'ipotesi di vittoria della stessa parte adiuvata” (Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 27846 del 30 ottobre 2019).


P.Q.M.


Il Tribunale di Cassino, Sezione Civile, definitivamente pronunziando sulla controversia r.g.n.
3426/2018, come innanzi proposta, così provvede:
1 – rigetta le domande di parte attrice, per le causali di cui in motivazione;

2 – condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore di Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro Controparte_2
tempore che liquida in euro 3.809,00 per compensi professionali oltre spese generali nella misura del 15% iva e cpa come per legge da distrarsi in favore degli Avv.ti Vincenzo Palleschi e Gianluca
Fuschetti, in solido tra loro;

3 – condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore di DF Costruzioni Parte_1
s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, che liquida in euro 2.055,00 per compensi professionali oltre spese generali nella misura del 15% iva e cpa come per legge da distrarsi in favore dell'Avv. Mariano Orabona.
Cassino, 16.4.2025
Il Giudice
dott.ssa Sara Lanzetta
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