N. R.G. 3299/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Maria Stefania Picece, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta a ruolo al N. 3299\2023 R.G., vertente
TRA
, elettivamente domiciliata in Salerno, alla via F.lli De Parte_1
Mattia n.6, presso lo studio dell'avv. Debora Anastasio [ ], C.F._1
che la rappresenta e difende come da procura in atti.
ATTRICE
E
con sede legale in Salerno, Frazione alla Controparte_1 CP_1
via Piegolelle n. 4/A, C.F. e partita IVA , iscritta alla C.C.I.A.A. di P.IVA_1
Salerno al numero REA SA - 368958, in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Salerno, via Santi Martiri Salernitani n. 48, presso lo studio dell'avv.
Stefano De Luca Musella [ ], che la rappresenta e difende C.F._2
giusta procura in atti.
CONVENUTA

OGGETTO: domanda ex art. 2932 cod. civ. pagina 1 di 10 CONCLUSIONI: all'udienza telematica del 28\04\2025 i procuratori delle parti hanno rassegnato le conclusioni di cui in atti.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione, regolarmente notificato in data 24/04/2023, Parte_2
allegava che:
[...]
a) In data 01/08/2017 la sig.ra nata a [...] il [...], Parte_3
stipulava un contratto preliminare di compravendita immobiliare con la
[...]
avente ad oggetto un immobile in fase di costruzione sito in Controparte_1
Salerno, loc. identificato nel NCEU di Salerno al foglio n.20, particella 1675, CP_1
sub. 51, piano 1, scala A, edificio A;

b) il prezzo della compravendita veniva fissato in complessivi euro 132.500,00, di cui una parte pari ad euro 13.500,00 veniva versata, tramite assegni circolari non trasferibili, a titolo di caparra confirmatoria;

c) la non rispettava gli impegni contrattuali assunti e, Controparte_1
di conseguenza, tramite lettera PEC del 17/01/2019 invitava la Parte_3
società odierna convenuta a stipulare il contratto definitivo ma tale comunicazione restava senza riscontro;

d) a seguito di varia corrispondenza tra le parti contrattuali, la sig.ra Parte_3
veniva convocata dalla per la stipula del definitivo ma
[...] Controparte_1
comunicava riscontro negativo in quanto lamentava la mancanza di corrette informazioni circa lo stato dei lavori dell'immobile oggetto del contratto preliminare e l'esatto ammontare di una penale prevista in caso di ritardi nell'esecuzione, ed inoltre per non aver potuto, come sarebbe stata viceversa sua facoltà, individuare un notaio di sua preferenza;

pagina 2 di 10 e) sulla base di quanto previsto dal contratto preliminare stipulato, la sig.ra si avvaleva della facoltà di nominare, entro la stipula del contratto Parte_3
definitivo, un terzo e, tramite scrittura privata notificata a mezzo di ufficiale giudiziario in data 02/03/2023, comunicava alla ex art. Controparte_1
1401 cod. civ. il nominativo della sig.ra odierna parte attrice, Parte_2
quale contraente dello stipulando contratto definitivo da sottoscriversi presso lo studio del notaio in Salerno per la data del 03/04/2023; Persona_1
f) in data 14/03/2023, la comunicava alla sig.ra Controparte_1 Pt_1
riscontro negativo circa la stipula del definitivo ritenendo risolto il contratto preliminare stipulato con la sig.ra Parte_3
Tanto premesso, l'attrice formulava le seguenti conclusioni: “1) il dichiararsi la validità del contratto preliminare/scrittura privata del 01/08/17 e della comunicazione di nomina del contraente insieme con l'accertamento dell'inadempienza della convenuta rispetto all'obbligo di Controparte_1
concludere il contratto definitivo per atto pubblico, nonché agli obblighi di ultimazione e di consegna dell'immobile a regola d'arte, nei modi e termini previsti dal citato preliminare;
2) l'emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di compravendita immobiliare non concluso, relativamente all'immobile sito in Salerno loc. Giovi Piegolelle, ancora s.n.c., edificio 'A' identificato in NCEU di Salerno al foglio 20, p.lla 1675, sub 51, piano
1, scala A, z.c. 3 cvat. Cat. A/3, cl2, consistenza 4,5 vani, superficie catastale totale mq 94, r.c. 476,43”.
Si costituiva la odierna convenuta, con comparsa di Controparte_1
risposta regolarmente depositata, impugnando in toto le domande di parte attrice in pagina 3 di 10 quanto, a suo dire, infondate in fatto e in diritto, chiedendone perciò l'integrale rigetto con vittoria di spese. L'odierna convenuta esponeva che:
a) con PEC del l7/01/2019, la sig.ra intimava alla Parte_3 [...]
di indicare, entro 15 giorni dal ricevimento dell'intimazione, la data in CP_1
cui stipulare il contratto definitivo di compravendita, precisando che tale termine andasse considerato come “essenziale”;
b) con PEC del 06/08/2020, la sig.ra dichiarava di recedere dal contratto Pt_3
ex art. 1385 cod. civ., in ragione dell'inadempimento della Controparte_1
chiedendo la restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria;

c) la sig.ra , in data 14/04/2021, tramite PEC, comunicava la nomina della Pt_3
sig.ra in sostituzione quale controparte contrattuale;
Parte_2
d) con raccomandata ricevuta in data 6/10/2021, la sig.ra veniva Pt_3
convocata dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo per il giorno
03/11/21, tale comunicazione restava senza riscontro e nessuno compariva dinanzi al notaio nella data precitata;

e) la sig.ra veniva nuovamente convocata per la stipula per il giorno Pt_3
28/01/22, con l'avvertimento che la mancata comparizione avrebbe comportato l'esercizio del diritto di recesso da parte della anche Controparte_1
questa nuova convocazione restava senza riscontro e nessuno compariva dinanzi al notaio nella data prefissata.
La convenuta concludeva domandando il rigetto delle Controparte_1
domande attoree in quanto inammissibili e/o infondate.
pagina 4 di 10 Le parti dell'odierno giudizio depositavano le memorie di cui all'art. 171ter c.p.c., tramite le quali avevano modo di ribadire le proprie richieste e di contestare le avverse dichiarazioni.
In data 04/10/2023, con decreto, l'udienza veniva sostituita secondo le modalità stabilite ex art. 127ter c.p.c.
In data 08/03/2024, con ordinanza, ritenuto lo stato degli atti sufficiente ai fini della decisione, la causa veniva rinviata per la decisione ex art. 189 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene questo giudice che la domanda attorea sia infondata e debba essere rigettata per le motivazioni che seguono.
La controversia in esame prende le mosse da una scrittura privata da qualificarsi quale contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data
01/08/2017 ed avente ad oggetto un immobile in fase di costruzione. Il contratto preliminare, come noto, obbliga le parti alla stipula di un successivo contratto definitivo che, nella vicenda in esame, si sarebbe dovuto concludere mediante la forma dell'atto pubblico notarile. Il contratto preliminare in esame, allegato agli atti del giudizio, prevedeva all'art. 2 un termine finale per la stipula del definitivo - presso lo studio del notaio dott.ssa in Salerno - fissato per la data del Persona_1
30/06/2018. Tale termine non può essere ritenuto come “essenziale” ai sensi di quanto disposto dall'art. 1457 cod. civ., ciò in quanto “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del pagina 5 di 10 termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione
“entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (cfr.
Cass. Civ., sez. II, ord. n. 28/2024). Alla luce, dunque, dell'autoregolamento predisposto dalle parti nell'ambito del contratto preliminare in esame, e tenuto conto delle espressioni adoperate dai contraenti e dei meccanismi sanzionatori prefissati in caso di ritardo nell'esecuzione, il termine di cui all'art. 2 del citato preliminare costituisce termine meramente finale.
Tale valutazione risulta corroborata dai comportamenti tenuti e dagli atti posti in essere dalle parti contrattuali nella lunga ed altalenante fase di esecuzione del contratto preliminare in esame. Emerge, agli atti, una reciproca volontà, manifestatasi in varia maniera ed in occasioni diacronicamente distinte, di determinare la cessazione degli effetti di tale contratto preliminare. Tale rilievo, che in effetti ha determinato la risoluzione del contratto preliminare per cui è causa, produce conseguenze argomentative da distinguersi su un duplice ma connesso piano logico. Non solo, infatti, risulta da un lato necessario risalire temporalmente al primo atto idoneo a determinare la risoluzione del contratto preliminare in esame ma, inoltre, dall'altro altro lato, la definitiva caducazione degli effetti obbligatori - garantititi da una tutela anche reale - generati da tale contratto preliminare si è determinata in un momento antecedente rispetto alla nomina- verosimilmente ex art. 1401 cod. civ., pur prevista dal regolamento contrattuale- dell'odierna parte attrice quale parte contrattuale subentrante alla sig.ra Parte_2 Parte_3
Quest'ultimo rilievo determina, di conseguenza, l'impossibilità per il
[...]
giudicante di vagliare ulteriormente le ulteriori questioni di merito poste a pagina 6 di 10 fondamento delle domande attoree dovendosi la verifica giudiziale interrompersi di fronte all'accertamento della carenza di titolarità del diritto sostanziale. Come infatti unanimemente riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità, la carenza di titolarità, attiva o passiva, del rapporto controverso è rilevabile di ufficio dal giudice se risultante dagli atti di causa (ex multis, Cass. Civ., sez. III, ord. n. 8625/2025).
La sig.ra infatti, aveva già perso lo status di parte contrattuale Parte_3
del preliminare in esame al momento della nomina in sostituzione dell'odierna parte attrice in quanto tale preliminare si era risolto in precedenza. Tale risoluzione, avvenuta di diritto sulla base del meccanismo della diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ., era intervenuto difatti mediante la comunicazione (agli atti) datata
17/01/2019 - necessariamente successiva alla scadenza del termine finale previsto dall'art. 2 del preliminare per cui è causa (ex multis, Cass. Civ., sez. II, ord. n.
361/2025) - avente come oggetto: “diffida e messa in mora”, tramite la quale la sig.ra che, si ribadisce, non è parte dell'odierno giudizio- Parte_3
intimava alla un termine di 15 giorni, a pena di risoluzione Controparte_1
del contratto preliminare, per adempiere l'obbligazione avente ad oggetto la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare tramite atto pubblico notarile.
A quella comunicazione non veniva dato riscontro nel termine previsto da parte dell'odierna convenuta la quale non comunicava in tempo Controparte_1
utile una nuova data per la stipulazione del contratto definitivo. Tale comunicazione, debitamente notificata, insieme con le conseguenze fattuali precitate, non contestate dall'odierna parte convenuta, conteneva entrambi gli elementi che la giurisprudenza di legittimità individua quali requisiti necessari e sufficienti per la valida ed efficace strutturazione di una diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ., e cioè l'intimazione di un termine per adempiere non inferiore a giorni 15 e la manifestazione di volontà pagina 7 di 10 dell'intimante di ritenere risolto il contratto in caso di mancato adempimento entro il termine: “La diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c. esige la manifestazione univoca della volontà dell'intimante, non solo di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che
l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo, ma anche di ritenere risolto ope legis il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine, non potendo tale manifestazione sopraggiungere in un momento successivo alla diffida” (cfr. Cass. Civ., sez. II, ord. n. 32821/2023). Tale effetto risolutivo, come noto, opera di diritto e si connette ad un potere di mero accertamento del giudice.
L'intimazione ex art. 1454 cod. civ. insieme con lo scadere infruttuoso del termine intimato non eliminano la necessità dell'accertamento giudiziale della gravità dell'adempimento ex art. 1455 cod. civ. (ex multis, Cass. Civ., sez. I, ord. n.
25703/2023). Sulla base del comportamento tenuto dalle parti contrattuali al momento della scadenza del termine finale previsto dal contratto preliminare in esame, tenuto conto del disinteresse reciproco più volte manifestato in ordine all'esatta esecuzione di tale contratto e considerando altresì l'esercizio, da ambo i lati, di atti idonei a determinare la cessazione degli effetti del preliminare in esame, risulta ragionevole ritenere l'inadempimento connesso alla citata diffida ad adempiere come non di scarsa importanza tenuto conto degli interessi reciproci delle parti.
La preindicata comunicazione datata 17/01/2019 va, dunque, qualificata come diffida ad adempiere tramite la quale la sig.ra infruttuosamente Parte_3
intimava alla controparte contrattuale ed odierna convenuta Controparte_1
di adempiere le obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di
[...]
compravendita immobiliare da loro sottoscritto in data 01/08/2017. Tale dinamica pagina 8 di 10 ha determinato la risoluzione di diritto del contratto preliminare in esame, prodottasi in data 01/02/2019, di conseguenza l'odierna attrice non Parte_2
poteva essere, in data 17/02/2023, validamente nominata dalla sig.ra Parte_3
quest'ultima essendosi infatti definitivamente sciolta dai vincoli scaturenti
[...]
dal preliminare per cui è causa. La sig.ra risulta, dunque, Parte_2
sprovvista della titolarità della posizione giuridica soggettiva connessa alla titolarità del diritto sostanziale per cui è causa e, di conseguenza, la di lei domanda va dichiarata infondata e perciò rigettata.
Di infondatezza nel merito e di consequenziale rigetto deve, infatti, concludersi, non dovendo confondere la vicenda per cui è causa con il diverso problema, meramente di rito, della carenza di legittimazione (attiva) ad agire. Come da recentissimi chiarimenti della giurisprudenza di legittimità - in materia di cessione in blocco di crediti ex art. 58 T.U.B., Cass. Civ., sez. I, ord. n. 15088/2025 - il difetto di legittimazione ad agire, eventualità di ben più difficile verificazione e che comporta l'inammissibilità della domanda, può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e rilevata anche d'ufficio e si collega esclusivamente alla prospettazione delle parti. Di conseguenza, potrebbe esserci carenza di legittimazione ad agire soltanto in caso di difformità tra la parte che agisce e la prospettazione del riferimento soggettivo della posizione giuridica che si intende far valere, circostanza non rilevabile nel presente giudizio. Viceversa, la carenza di titolarità del diritto sostanziale per cui si agisce attiene al merito della controversia. Si tratta del difetto di posizione giuridica sostanziale, così come accertato nell'odierno giudizio e per il quale la sig.ra risulta non essere titolare del diritto sostanziale Parte_2
per cui è causa.
pagina 9 di 10 La materia in esame, inoltre, non rientra tra i casi di obbligatorio esperimento del tentativo di mediazione a pena di improcedibilità della domanda, come stabilito ex art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 28/2010.
Le spese processuali del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate ex DM n. 55\2014 (aggiornato ex DM n. 147/2022).


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Maria Stefania Picece, definitivamente pronunciando sulla domanda promossa da nei confronti di Parte_2 [...]
ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così Controparte_1
provvede:
1) RIGETTA, in quanto infondata, la domanda attorea, con ordine di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
2) CONDANNA la parte attrice al pagamento delle spese Parte_2
processuali in favore della convenuta che liquida in euro Controparte_1
7.000,00 per compensi professionali, oltre Iva, CPA e rimborso forfettario come per legge, con attribuzione all'avv. Stefano De Luca Musella per dichiarazione di antistatarietà.
Così deciso in Salerno, lì 27.06.2025
Il giudice dott.ssa Maria Stefania Picece
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT dott. Lorenzo Pagano.
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