REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE OTTAVA CIVILE
in persona del Giudice Unico, dr.ssa Andreina Gagliardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta col n. 362/2021 R.G. il 4.1.2021 e vertente tra
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Enzo Ottolenghi e Ugo Limentani, Parte_1
giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
e
, rappresentato e difeso dall'avv. Guido Carpineti, giusta procura in calce Controparte_1
alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 8.3.2021, la sig.ra , comproprietaria pro Parte_1
indiviso ed in ragione del 50% con il fratello delle unità immobiliari site in Roma, alla via CP_1
Bruxelles, n. 63, in AN località Montegiove ed in Palermo, alla via Roma, nn.
294/298/304/306 (analiticamente descritte in atto introduttivo), chiedeva disporsi, con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., l'assegnazione in suo favore delle unità immobiliari site in Roma,
alla via Bruxelles, n. 63 e l'assegnazione dei residui beni in esecuzione del contratto preliminare di divisione del 19.2.2016; si costituiva in giudizio il sig. che, pur aderendo alla Controparte_1 domanda di divisione giudiziale formulata da parte attrice, chiedeva porsi a carico di entrambi i condividenti gli oneri necessari alla regolarizzazione urbanistico/catastale dei beni oggetto del compendio.
In corso di giudizio, concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 c.p.c. con il deposito delle relative memorie, a seguito di plurimi rinvii intesi alla ricerca di una ipotesi di bonario componimento, venivano precisate le conclusioni all'udienza del 28.2.2025 (svoltasi in modalità
di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.) e la causa, assegnata a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., a seguito dello scambio degli scritti conclusionali tra le parti, è stata decisa come da dispositivo per i motivi che seguono.
Preliminarmente alla disamina del merito della presente controversia, si rileva che, nelle more del presente giudizio, risulta parzialmente cessata la materia del contendere in riferimento al complesso immobiliare sito in Palermo, del quale le parti hanno stragiudizialmente disposto la vendita a terzi;
la residua materia del contendere ha, pertanto, ad oggetto la domanda di esecuzione ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare del 19.2.2016 ovvero, in subordine, la domanda di divisione giudiziale del residuo compendio immobiliare, come proposta dal convenuto in sede di comparsa di costituzione e risposta.
La domanda proposta da parte attrice nell'ambito del presente giudizio trova il proprio fondamento nelle obbligazioni assunte dagli odierni contendenti nel contratto preliminare di divisione del 19.2.2016 in cui gli stessi, nella qualità di comproprietari pro indiviso ed in ragione del 50% ciascuno delle unità immobiliari ivi analiticamente descritte, si obbligavano ad addivenire all'atto definitivo di divisione, con l'assegnazione all'attrice delle unità immobiliari site in Roma, alla via Bruxelles, n. 63, l'assegnazione al convenuto delle unità immobiliari site in
AN e la divisione, mediante formazione di lotti omogenei, di quelle site in Palermo.
Non sembra revocabile in dubbio che l'accordo del 19.2.2016, denominato dalle parti “…scrittura
privata…” possieda le caratteristiche giuridiche e gli effetti tipici di un vero e proprio contratto preliminare di divisione, con il quale i comproprietari, dopo aver preventivamente regolato e disciplinato le rispettive attribuzioni in proporzione alle rispettive quote di titolarità degli immobili ed in osservanza delle disposizioni testamentarie del sig. si sono obbligati Persona_1 alla stipula dell'atto definitivo di divisione (art. 4) nei termini indicati in premessa, assumendo l'impegno di “…procedere alla stipulazione di un atto di divisione convenzionale per mezzo di atto
pubblico e/o scrittura privata autenticata di fronte al notaio…che disporrà…lo scioglimento della
comunione ereditaria della proprietà di , che sarà attribuita in proprietà esclusiva ad Persona_2
scioglimento della comunione ereditaria dell'appartamento di via Bruxelles, che sarà CP_2
attribuito in proprietà esclusiva a divisione mediante c.d. apporzionamento degli immobili CP_3
di Palermo…”.
Dagli effetti propri di tale tipologia di contrattazione discende l'obbligo di stipula del contratto definitivo nei termini previsti e concordati, e con il rispetto delle reciproche obbligazioni ivi previste, tra cui anche quella di cui all'art. 7, a mente del quale “…a seguito dell'attribuzione a
Co favore di della proprietà di ogni questione riguardante il deposito della Persona_2
documentazione in sanatoria così come il pagamento eventuale degli oneri concessori sarà di
Co esclusiva spettanza di , fermo restando che se medio tempore e cioè prima dell'atto di
divisione l'Amministrazione dovesse procedere con un provvedimento di diniego della
concessione in sanatoria e conseguente rimozione/demolizione dell'abuso, i relativi costi saranno
sopportati dalle parti al 50%...ciascuna…”.
E tuttavia, anche se risulta chiara la sussistenza a carico del convenuto (nell'ambito della contrattazione preliminare in questione) dell'obbligo di provvedere al pagamento di tutti gli oneri relativi alla sanatoria degli immobili oggetto di futura assegnazione in suo favore (il dettato contrattuale è chiarissimo sul punto e non necessita di alcuna interpretazione), con conseguente infondatezza di tutte le deduzioni svolte dal convenuto sul punto, la domanda principale, come formulata da parte attrice ai sensi dell'art. 2932 c.c., non può trovare accoglimento per diversi ordini di ragioni, che si andranno di seguito ad esporre.
In primo luogo, risulta pacificamente ammesso dalle parti e comprovato agli atti del presente giudizio che le unità immobiliari in oggetto presentino irregolarità ed abusi tali che non ne consentono la commerciabilità; è noto che, sia per la stipula dell'atto definitivo di divisione che per la pronuncia di sentenza costitutiva devono necessariamente sussistere sia i requisiti di regolarità urbanistica ai sensi dell'art. 40 della L. n. 47/1985, che quelli di conformità catastale, mentre, nella fattispecie in esame “…per il manufatto di AN ( ) oggetto di Parte_2
domanda di concessione in sanatoria devono ancora essere pagati l'oblazione e gli oneri
concessori richiesti dal di AN e non risulta presentato l'accatastamento…” (cfr. la CP_5
comunicazione del 14.12.2017 del notaio , incaricato della stipula dell'atto di divisione, Per_3
di cui all'allegato sub 1) alla comparsa di costituzione e risposta).
E', del resto, noto che “…in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto
di compravendita immobiliare, non può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
qualora l'immobile sia stato edificato in assenza di concessione edilizia (cd. abuso primario),
anche se sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista
per l'oblazione e la relativa pratica non sia stata ancora definita. La mera pendenza della
domanda di sanatoria e l'indicazione dei suoi estremi nell'atto non sono equiparabili alla
menzione degli estremi di un titolo abilitativo effettivamente esistente e relativo all'immobile,
come richiesto a pena di nullità dall'art. 46 d.p.r. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 l. 47/1985…”
(cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 21566 del 31.7.2004).
Permanendo la situazione di irregolarità urbanistica e di non conformità catastale degli immobili oggetto del contratto preliminare del 19.2.2016, non risulta possibile la pronuncia di sentenza costitutiva che tenga luogo degli effetti del contratto non concluso;
né potrebbe essere accolta la domanda di cui al punto B), n. 2 delle conclusioni rassegnate da parte attrice in sede di prima memoria ex art. 183 c.p.c., laddove la stessa richiede la condanna del convenuto ad “…attuare
quanto necessario per risolvere la pratica (o le pratiche) di condono edilizio pendenti sulla
proprietà di AN a lui destinata corrispondendo le somme necessarie al relativo
perfezionamento, ovvero demolendo le opere abusive…” dal momento che, com'è ampiamente noto, l'effetto tipico del contratto preliminare non è quello di produrre il trasferimento del diritto reale né quello di generare, a carico dei contraenti, effetti diversi da quello, meramente obbligatorio, di vincolare i contraenti stessi alla stipula del futuro contratto definitivo con il quale verrà attuato l'assetto di interessi perseguito dalle parti e del quale, in sede di contrattazione preliminare, sono già state definite le condizioni essenziali e caratterizzanti;
e pertanto, le previsioni di cui all'art. 7 del contratto del 19.2.2016, lungi dall'integrare un'autonoma ed attuale obbligazione in capo al convenuto (suscettibile di condanna al relativo adempimento), costituisce la puntuazione del definitivo assetto di interessi che sarebbe stato trasfuso nel contratto definitivo di divisione, nell'ambito del quale il convenuto avrebbe dovuto assumere l'obbligo di pagamento degli oneri relativi alla sanatoria degli immobili che, in quella sede, gli sarebbero stati assegnati;
è, del resto, chiarissimo il tenore letterale della contrattazione, laddove, all'art.

7.3 espressamente prevede l'obbligo di pagamento degli oneri concessori a carico dell'odierno
Co convenuto soltanto “…a seguito dell'attribuzione a favore di della proprietà di ”, Parte_3
ossia a seguito della stipula dell'atto definitivo di divisione, idoneo a produrre gli effetti traslativi di cui, nel preliminare, le parti si erano limitate a prevedere il contenuto sostanziale.
Tale aspetto (assunzione dell'obbligo di pagamento degli oneri concessori da parte del convenuto solo in sede di stipula del contratto definitivo, ovvero a seguito dell'attribuzione in suo favore della proprietà di costituisce un ulteriore profilo di sostanziale ineseguibilità Persona_2
(tantomeno in forma specifica) di un contratto preliminare che obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo senza la previa sanatoria delle irregolarità degli immobili e con l'obbligo di assunzione, da parte del convenuto, dell'obbligo di pagamento degli oneri economici di sanatoria solo a seguito dell'assegnazione della proprietà degli immobili – possibilità di assegnazione, e quindi di stipula del definitivo, preclusa proprio dalla mancata sanatoria.
In secondo luogo, la sentenza ex art. 2932 c.c. di cui parte attrice invoca l'emissione nell'ambito del presente giudizio non potrebbe mai presentare un contenuto identico a quello del contratto preliminare rimasto inadempiuto, essendo, medio tempore, sostanzialmente mutata la situazione giuridica inerente alla comunione ereditaria all'epoca sussistente tra le parti ed oggi parzialmente sciolta in riferimento a tutte le unità immobiliari di Palermo;
e pertanto, poiché
“…in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932
c.c., posto che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento
indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, la sentenza che
tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma
del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale
contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche…” (cfr. ex multis,
Cass. Civ. Sez. 2, n. 937 del 20.1.2010), la mutata situazione sostanziale della comunione ereditaria sussistente inter partes preclude, in ogni caso, la possibilità di pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Dalla impossibilità di giuridica di dare corso al contratto non concluso mediante pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., discende la duplice conseguenza della rilevanza,
sul piano processuale, della domanda di divisione giudiziale del residuo compendio, come proposta dalle parti, con le rispettive richieste di assegnazione formulate in atti e della irrilevanza, sul piano sostanziale, degli obblighi previsti nel contratto preliminare del 19.2.2016,
ormai inadempiuto tra le parti e non suscettibile di esecuzione in forma specifica.
In altre parole, non potendo essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. ed essendo il contratto preliminare del 19.2.2016 rimasto sostanzialmente ineseguito tra le parti, non resta alcuno spazio, nell'ambito della domanda di divisione giudiziale che costituisce il residuo oggetto del presente giudizio, di efficacia e validità degli obblighi previsti dal contratto preliminare, tra cui quello di cui all'art. 7 in ordine all'onere di sanatoria e regolarizzazione degli immobili di AN
in capo al solo convenuto;
da ciò discende che, a fronte del rigetto della domanda ex art. 2932
c.c. per le motivazioni sopra espresse e della necessità di disamina della domanda di divisione giudiziale del residuo compendio immobiliare, a fronte della contitolarità degli immobili in questione in capo agli odierni contendenti nella misura del 50% ciascuno, i relativi oneri di sanatoria/regolarizzazione (da effettuarsi ai fini della procedibilità della domanda) non potranno che ricadere a carico di entrambi nella quota sopra indicata ed in riferimento a tutte le unità
immobiliari ancora oggetto della comunione ereditaria inter partes.
Al rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. segue la rimessione della causa sul ruolo istruttorio per il compimento delle operazioni divisionali, previa completa istruttoria della domanda proposta.
La liquidazione delle spese di giudizio è rimessa alla regolamentazione definitiva.


P. Q. M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da, Parte_1
con atto di citazione notificato in data 8.3.2021 nei confronti di , ogni altra Controparte_1
istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di divisione del
19.2.2016;---
2) dispone la rimessione della causa sul ruolo istruttorio con separata ordinanza;
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3) spese al definitivo.---
Roma, 7.9.2025
Il Giudice
dr.ssa Andreina Gagliardi