N. R.G. 146/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di REGGIO EMILIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Santa Kumbasar ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 146/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAPPA Parte_1 C.F._1
CLAUDIO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. CAPPA
CLAUDIO
ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FARINA MARIA CP_1 C.F._2
TERESA e dell'avv. TERENZIANI ANNAMARIA ( VIA TAVOLATA 6 C.F._3
42121 REGGIO EMILIA;
elettivamente domiciliato in VIA FRATELLI CERVI 87/B REGGIO
EMILIA presso il difensore avv. FARINA MARIA TERESA
CONVENUTO

Oggetto: compravendita immobiliare.
CONCLUSIONI di parte attrice: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa -in via principale, accertare e dichiarare la nullità per contrarietà agli artt. 17 e 40 della L n.47 del 28.02.1985 e comunque dell'art. 1418 del c.c. o altra norma ritenuta applicabile della vendita effettuata dalla al Parte_2 Pt_1
del piccolo fabbricato e posto lungo la Via Beviera del Comune di Bagnolo in Piano
[...]
(RE) e censito al Catasto Fabbricati del predetto comune sul Fg. 26 col mappale 150 effettuata con atto in data 09.12.00 a ministero del Notaio Dott. Persona_1 pagina 1 di 9 Rep.74005/14278, registrato a Reggio Emilia in data 22.12.00 al n.9230 e ivi trascritto in data 14.12.00 ai n.ri 26887 di RG e 17949 di RP, e per l'effetto condannare in CP_1 qualità di erede della propria madre alla restituzione della somma di Lire Parte_2
60.000.000 (pari agli odierni € 30.987,44) da essa percepita a titolo di prezzo di vendita, oltre a rivalutazione ed interessi da calcolarsi dal giorno della corresponsione (09.12.00) fino al soddisfo;
-in via subordinata nella denegata ipotesi in cui non si voglia riconoscere la nullità della vendita intercorsa tra e , accertare la condotta Parte_2 CP_1 dolosa tenuta dalla durante i momenti antecedenti e concomitanti alle Parte_2 operazioni di stipula del rogito in data 09.12.00 a ministero del Notaio Dott. Persona_1
Rep.74005/14278, registrato a Reggio Emilia in data 22.12.00 al n.9230 e ivi trascritto in Con data 14.12.00 ai n.ri 26887 di RG e 17949 di per mezzo del quale ella vendeva al Signor un piccolo fabbricato e posto lungo la Via Beviera del Comune di Bagnolo in Piano Pt_1
(RE) e censito al Catasto Fabbricati del predetto comune sul Fg. 26 col mappale 150 e conseguentemente annullare la predetta vendita ai sensi dell'art. 1439 del c.c. o altra norma ritenuta applicabile;
condannare quindi per l'effetto in qualità di erede della CP_1 propria madre alla restituzione della somma di Lire 60.000.000 (pari agli Parte_2 odierni € 30.987,44) da essa percepita a titolo di prezzo di vendita, oltre a rivalutazione ed interessi da calcolarsi dal giorno della corresponsione (09.12.00) fino al soddisfo;
- in via ulteriormente subordinata nella denegata ipotesi in cui non se ne voglia riconoscere la nullità o annullabilità, risolvere per grave inadempimento della parte venditrice ai sensi degli artt. 1453, 1476 e 1477 del c.c. la vendita del fabbricato intercorsa tra e Parte_2
avvenuta con rogito in data 09.12.00 a ministero del Notaio Dott. CP_1 Persona_1
Rep.74005/14278, registrato a Reggio Emilia in data 22.12.00 al n.9230 e ivi trascritto in data 14.12.00 ai n.ri 26887 di RG e 17949 di RP e per l'effetto condannare in CP_1 qualità di erede della propria madre alla restituzione della somma di Lire Parte_2
60.000.000 (pari agli odierni € 30.987,44) da essa percepita a titolo di prezzo di vendita, oltre a rivalutazione ed interessi da calcolarsi dal giorno della corresponsione (09.12.00) fino al soddisfo;
-in ogni caso: A) condannare, inoltre, in qualità di erede CP_1 della propria madre al risarcimento di tutti i danni subiti dal Parte_2 Parte_1 in conseguenza della abusività del fabbricato che si quantificano in complessivi € 51.102,00, di cui € 47.000,000, per il mancato incasso del prezzo di vendita concordato tra il e Pt_1 il ed € 4.102,35 a titolo di spese peritali sostenute per incardinare il presente Parte_3 giudizio, oltre a successivi da quantificarsi in separato giudizio dovuti per eventuali profili
pagina 2 di 9 di danno allo stato non quantificabili comunque conseguenti e riconducibili alla abusività del fabbricato, come per esempio (ma non esclusivamente), possibili sanzioni amministrative ed ordinanze di demolizione notificate al dalla Pubblica Pt_1
Amministrazione; B) -dichiarare la costituzione di una servitù di passaggio in favore del fabbricatello sito sul mappale 150 del foglio 26 di proprietà del Sig e a carico CP_1 del fondo di proprietà del Sig censito sul foglio 26 ai mappali 145 e 146 al Parte_1 fine di consentire l'accesso alla pubblica via stabilendo contestualmente, ex art. 1051, 2° comma c.c. le modalità di esercizio della servitù e il percorso più breve per ottenere il predetto accesso alla pubblica via al fine di causare il minor danno ai fondi serventi;
condannare quindi il Signor in qualità di proprietario del fabbricatello (fondo CP_1 dominante) censito sul Fg. 26 del mappale 150 del Catasto Fabbricati del Comune di Reggio
Emilia a corrispondere al in qualità di proprietario dei terreni (fondi Parte_1 serventi) censiti al Catasto Terreni del predetto comune sul Fg. 26 ai mappali 145 e 146 una indennità ex art. 1053 del c.c. da determinarsi in proporzione al valore dei fondi serventi e al danno o a qualsiasi altro pregiudizio a questi cagionato dal passaggio a piedi o per mezzo di veicoli;
il tutto con vittoria di spese e compensi relativi al presente giudizio, rimborso forfettario IVA e CPA come per legge.”
CONCLUSIONI di parte convenuta:” In via preliminare
- Dichiarare le domande improcedibili per omesso esperimento del tentativo di mediazione;

In via principale
- Rigettare tutte le domande di parte attrice in quanto infondate, inammissibili e improcedibili in quanto prescritte e per tutti motivi di cui in narrativa;
In via subordinata;

- Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande di nullità o annullamento o di risoluzione parziale del contratto di compravendita, si chiede in via riconvenzionale la costituzione della servitù di passaggio pedonale e con veicoli a favore del c.d fabbricatello
(foglio 26 mappale 150) del sig e a carico dei terreni censiti al catasto terreni del CP_1
Comune di Bagnolo foglio 26 mappali 146 e 145 di proprietà del sig in quanto Pt_1 diversamente non si potrebbe accedere al c.d fabbricatello;

- Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande di nullità o di risoluzione e risarcitoria, si chiede di accogliere l'ulteriore domanda riconvenzionale di condanna del sig.
al pagamento a favore del sig. di € 66.600,00 unitamente agli Parte_1 CP_1 interessi legali maturati ogni anno sino all'effettivo pagamento, o la maggiore o minore pagina 3 di 9 somma che verrà quantificata da questo Tribunale, per godimento del fabbricatello oggetto della presente causa dal dicembre 2000 al rilascio dello stesso, anche applicando l'istituto della compensatio lucri cum damno;

- Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande di nullità o annullamento o di risoluzione e risarcitoria, si chiede di accogliere la domanda riconvenzionale e di condannare il sig. al pagamento a favore del sig di € € Parte_1 CP_1
66.600,00 unitamente agli interessi legali maturati ogni anno sino all'effettivo pagamento,
o la maggiore o minore somma che verrà quantificata da questo Tribunale, per godimento del fabbricatello oggetto della presente causa dal dicembre 2000 al rilascio dello stesso, applicando l'istituto della compensazione giudiziale;

- Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande di nullità o di risoluzione e risarcitoria, si chiede di accertare il concorso di colpa del ricorrente nella causazione del danno e di tenere conto dell'omessa sanatoria ex art 1227 c.c. ai fini della quantificazione del risarcimento;

- con vittoria di spese ed onorari del presente procedimento.
Con ogni riserva di ulteriormente produrre e articolare mezzi di prova, anche contraria, nei termini di legge. “
FATTI DI CAUSA
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ha convenuto in giudizio quale Parte_1 CP_1 erede della defunta sua dante causa nella compravendita in data 09/12/2000, Parte_2 avente ad oggetto un corpo di terreno con sovrastante fabbricatello, sito in Bagnolo in Piano via
Beviera (censito al catasto fabbricati del comune di Bagnolo, al Foglio 26, Mappale 150) al prezzo di Lire 60.000 (pari ad € 30.987,44).
A sostegno della propria domanda ha rappresentato che in occasione della stipula del preliminare di vendita del suddetto (terreno e fabricatello) in data 7/7/2020 avrebbe accertato l'abusività assoluta del manufatto, che sarebbe stato edificato successivamente all'1/9/1967 contrariamente a quanto dichiarato dalla venditrice Parte_2
Sulla base di tale assunto il sig. ha chiesto accertarsi e dichiararsi la nullità o Pt_1
l'annullamento o la risoluzione del contratto di vendita con condanna del sig. alla CP_1 restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni.
Con comparsa in data 20/6/2022 si è costituito il quale ha eccepito in via CP_1 preliminare l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento del tentativo di pagina 4 di 9 mediazione;
ha contestato la domanda avversaria di cui ha chiesto il rigetto ed ha chiesto in via riconvenzionale accertarsi la costituzione di servitù di passaggio a favore del e a CP_3 carico dei terreni di proprietà del (Fg. 26, map.146 e 145). Pt_1
All'udienza del 30/6/2022, esclusa la fattispecie tra quelle rientranti nella previsione di cui all'art. 5 del D.lgs.

4.3.2010 n. 28; ritenuta necessaria un'istruttoria non sommaria, è stato disposto il mutamento di rito e assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c..
Con ordinanza riservata in data 17/4/2023, respinte tutte le istanze istruttorie formulate dalle parti, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24/10/2023 .
A seguito della riassegnazione del ruolo e alla ricalendarizzazione delle udienze, la causa, differita all'udienza del 24/10/2024, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionale e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Va preliminarmente rigettata l'eccezione di improcedibilità sollevata in via preliminare da parte convenuta atteso che, come rilevato all'udienza del 30/4/2022, la causa non rientra tra quelle per le quali l'art. 5 del D.lgs.

4.3.2010 n. 28 prevede la mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale., che pertanto non doveva essere azionata.
2. La domanda principale dell'attore è volta a ottenere l'accertamento della nullità del contratto di compravendita del 9/12/2000 per violazione del disposto degli artt.17 e 40 l. 47/1985 e dell'art. 1418, comma 3, c.c..
Tale domanda non può essere accolta.
Va, innanzitutto, ricordato in punto di diritto che le norme di riferimento nella fattispecie sono l'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e l'art. 17 della L. 47/85 a norma dei quali sono invalidi quegli atti, da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività, con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell'alienante.
Nella disposizione, di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 17 (“«gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria») la dichiarazione deve avere ad oggetto gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria;
tuttavia l'art. 40, della menzionata L. n. 47/85, consente di stipulare validamente, oltre che con l'indicazione degli estremi della licenza o della concessione in pagina 5 di 9 sanatoria, anche con l'allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967 (“…omissis per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo”)
Come noto, l'interpretazione delle norme in esame è stata interessata dal consolidarsi di due orientamenti contrapposti.
Per una prima teoria, cd. “formalista”, la nullità in questione ha natura formale, e può essere riscontrata solo nel caso in cui nell'atto non sia indicato alcun estremo del titolo abilitativo;
al contrario, l'atto è valido sia in caso di caso di difformità della costruzione eseguita, sia nel caso di assenza del titolo (Cass. n. 16876/2013, n. 26970/2005; n. 5898/2004).
Per una seconda teoria, cd. “sostanzialista”, la nullità in oggetto avrebbe natura sostanziale, mirando a reprimere il fenomeno dell'abusivismo edilizio, pertanto, anche in caso di regolare menzione degli estremi del titolo l'atto sarebbe nullo laddove la costruzione risulti difforme o gli estremi del titolo abilitativo edilizio siano falsamente indicati in atto (cfr. Cass. n. 23591/2013).
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, pronunciandosi a Sezioni Unite (cfr. Cass. S.U.
8230/2019), ha aderito in modo chiaro e definitivo alla prima tesi.
È stato infatti affermato che la nullità in esame va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., co. 3, di cui costituisce una specifica declinazione;
essa rappresenta, infatti, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile.
Perché, quindi, il trasferimento possa essere valido, è necessario e sufficiente che nell'atto sia presente la dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico. Ciò a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
L'adesione a questa tesi parte dal presupposto che lo scopo principale della norma non sia primariamente quello di contrastare l'abusivismo edilizio, ma quello di mettere l'acquirente nelle condizioni di verificare l'effettiva conformità della costruzione realizzata al titolo abilitativo indicato in atto, e così tutelare il proprio interesse ad evitare l'acquisto di un manufatto in tutto o in parte abusivo.
In tale prospettiva è stato perciò specificato (con ciò discostandosi dai precedenti arresti della pagina 6 di 9 teoria formalista) che la finalità della norma può essere raggiunto solo se il titolo menzionato nell'atto è reale ed effettivamente riferibile all'immobile.
Deve quindi ritenersi che sia nullo non solo l'atto che ometta di menzionare un titolo esistente, ma anche quello che contenga un'indicazione falsa, erronea o mendace, menzionando un atto inesistente o non riferibile all'immobile. Ciò anche per non svuotare di significato la previsione di cui all'art. 40, co. 3, della l. 47/1985, che prevede la facoltà di conferma dei contratti che omettano di menzionare i titoli abilitativi nei casi in cui l'omissione non sia dovuta all'inesistenza degli stessi.
In conclusione, quindi, la nullità in esame si verifica in tutti i casi in cui un contratto ometta di menzionare titoli abilitativi esistenti, ovvero laddove indichi titoli inesistenti o non riferibili all'immobile, ovvero non contenga la dichiarazione attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
Pertanto nelle ipotesi in cui il contratto di vendita contenga la dichiarazione del venditore che l'immobile è stato costruito ante 2/9/1967 ed è veritiera, il contratto è valido.
Nel caso per cui si procede deve ritenersi che il contratto di compravendita del 9/12/2000 rispetti i requisiti formali imposti dalla norma.
In tale contratto sono infatti presenti le seguenti dichiarazioni rilasciate dalla signora Pt_2
“…(omissis) …che il fabricatello venduto (foglio 26, mappale 150) è stato costruito
[...] prima del 1.9.1967”; che non sono mai stati effettuati su di esso interventi o mutamenti d'uso che richiedessero licenza, autorizzazione, concessione o sanatoria- (cfr. doc. 1 attoreo).
E' quindi contenuta la dichiarazione di cui alla sopra citata norma di legge.
Parte attrice infatti non ha provato, come era suo onere, che il fabricatello per cui è causa sarebbe stato costruito successivamente all'1/9/1967 atteso che a supporto di tale assunto ha depositato due relazioni (doc.ti 4 e 13 allegati al fascicolo attoreo), che non sono dotati di efficacia probatoria in quanto atti di parte e dai quali in ogni caso non è possibile evincere con certezza se il manufatto/fabricatello per cui è causa sia stato costruito successivamente all'1/9/1967; pertanto non ha provato che la sig.ra avrebbe dichiarato il falso nell'atto di vendita Parte_2 che pertanto è valido ed efficace.
Rileva inoltre questo giudice che l'istruttoria, che si è articolata con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti, essendo state, le altre richieste istruttorie, dichiarate inammissibili, ha consentito di accertare la detenzione dei terreni da parte del sig. dal novembre del 1998 Pt_1 circostanza che lo messo nelle condizioni di poter effettuare le verifiche necessarie sull'immobile prima dell'acquisto avvenuti il 9/12/2000; che la sig.ra ha acquistato il bene Parte_2
pagina 7 di 9 compravenduto al nel 1974 ed ha reso la dichiarazione dell'epoca della costruzione del Pt_1 fabricatello nell'atto di vendita (doc. 1 attoreo); che la signora che ha acquistato nel 1974, Pt_2 avrebbe solo potuto ripotare in buona fede quanto a lei stessa riferito dal suo dante causa e cioè che il fabbricatello era presente anche prima dell'acquisto più precisamente almeno dal Pt_2
21 luglio 1967, data in cui lo acquistò il suo dante causa, sig, (cfr doc 6 del convenuto). Per_2
Il convenuto non ha pertanto fornito la prova del dolo e dei raggiri asseritamente perpetrati dalla sig. anche alla luce del principio che “il silenzio e la reticenza, anche su situazioni di Pt_2 interesse della controparte, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione di essa alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non costituiscono causa invalidante del contratto” (Cass. Sez II n 11605/2022; Cass. n. 11009/2018,
Cass n. 13034/2018).
La domanda principale attorea non può pertanto essere accolta.
2. Con due domande subordinate parte attrice ha poi chiesto l'annullamento del contrato ai sensi dell'art. 1439 c.c. e la restituzione del prezzo pagato, nonché in ulteriore subordine, la risoluzione della vendita del fabricatello per inadempimento della venditrice ed il risarcimento dei danni per l'asserito mancato incasso del prezzo di vendita concordato dal e il Pt_1 [...] promittente acquirente del terreno agricolo su cui è ubicato il fabricatello. Pt_3
Ritiene questo Giudice che in mancanza della prova dell'abusività del bene compravenduto, non avendo parte attrice fornito la prova che il fabricatello sia stato costruito in epoca successiva all'1/9/1967, la vendita per cui è causa è valida ed efficace e, pertanto, sia le domande subordinate dell'attore che le domande riconvenzionali del convenuto devono ritenersi assorbite.
3. Quanto alle spese di lite, queste seguono la soccombenza, e sono liquidate facendo applicazione dei parametri medi di cui al DM 55/2014 delle fasi di studio (2.552,00), di introduzione (euro 1.628,00), istruttoria (euro 5.670,00), decisionale (euro 4.253,00), in relazione alle controversie di valore compreso tra euro 52.000,01 ed euro 260.000,00


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e domanda assorbita, così provvede:
-rigetta le domande attoree;

-condanna parte attrice a rifondere a convenuto le spese di lite, che si liquidano in € 406,50 per spese, € 14.103,00 per onorari, più spese generali, IVA e CPA come per legge;

-assorbita ogni altra domanda.
Reggio Emilia lì, 31 marzo 2025,
pagina 8 di 9 Il GOP
Dott.ssa Monica Santa Kumbasar
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