N. R.G. 1713/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Mauro Martinelli Presidente dott.ssa Maria Marta Cristoni Componente dott.ssa Marianna Cocca Relatore ed Estensore dott.ssa Silvia Holzl ES geom. NE BO ES ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1713/2024, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. INDELLI PAOLO OGGERO, elettivamente domiciliata presso il difensore
RICORRENTE contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. MARZOLA ANDREA e dell'avv. ENRICO ZAMBARDI C.F._2 elettivamente domiciliata presso il difensore
RESISTENTI


1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni ....................................... 1


2. La sussistenza dei presupposti per l'esercizio della prelazione ......................................................... 5


3. L'esclusione della durata legale ex art. 1 L. 203/1982 ...................................................................... 9


4. La domanda risarcitoria .................................................................................................................. 11


5. La regolamentazione delle spese .................................................................................................... 13
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni
Con ricorso depositato in data 10/9/2024, la ha Parte_2
convenuto in giudizio e quali comproprietari di un fondo Controparte_1 Controparte_2
agricolo sito in EN (FE), fondo condotto dalla società ricorrente fino al 31/12/2023 e CP_3
1 quale conduttore dello stesso, a seguito di contratto verbale con decorrenza dal 1/1/2024 e Per_1
scadenza al 31/12/2024.
La ricorrente chiede di accertare che e hanno concesso il Controparte_1 Controparte_2
fondo in affitto a a decorrere dal 1/1/2024, senza previamente comunicare l'offerta Controparte_4
ricevuta da quest'ultimo nell'agosto 2023 all'affittuaria “uscente” CP_1 Parte_1
Mediante il ricorso, la ricorrente dichiara quindi di esercitare il diritto di prelazione di affitto agrario ai sensi dell'art. 4 bis L. 203/1982, offrendo il corrispettivo nei termini di legge pari al canone del contratto d'affitto per cui è causa stabilito in euro 11.000,00 all'anno pari ad euro 806,06 per ettaro, o il diverso importo secondo equità.
La società ricorrente assume poi che il contratto d'affitto stipulato da e Controparte_1 [...]
on sarebbe nullo quanto alla pattuizione di durata annuale, in quanto CP_2 Controparte_4
stipulato senza l'assistenza delle associazioni sindacali ex art. 45 L. 203/1982: dichiarando di voler avvalersi di tale nullità, chiede quindi di accertarne la durata di 15 anni ai sensi dell'art. 1 L. 203/1982.
Quanto al contratto stipulato in violazione della prelazione, accertatane l'inefficacia, la società ricorrente chiede di condannare al rilascio del fondo nonché, in solido con Controparte_4 CP_1
e al ristoro dei danni per la mancata conduzione, tenuto conto anche
[...] Controparte_2
della perdita dei benefici comunitari inerenti la PAC in forza dei titoli già assegnati in relazione al fondo di cui è causa.
Con memoria difensiva di costituzione, si sono costituiti in giudizio, in data 28/11/2024, e CP_1
i quali hanno contestato, sotto il profilo processuale, il riferimento all'equità, CP_2
evidenziando come la ricorrente abbia un onere probatorio avente ad oggetto i presupposti della fattispecie invocata, sotto tutti gli aspetti. Ed in proposito evidenzia la carenza in ordine agli elementi costitutivi/presupposti della fattispecie, non avendo parte ricorrente provato la ricezione, da parte di e di un'offerta per l'affitto del fondo da parte di Controparte_1 Controparte_2 CP_4
ed il suo contenuto specifico.
[...]
Quand'anche la violazione del diritto di prelazione fosse accertata, inoltre, i resistenti contestano la ricostruzione secondo cui la avrebbe diritto ad un contratto con durata Parte_1
minima legale ex art. 1 L. 203/1982, non essendo la ricorrente, per diverse ragioni giuridiche, legittimata a far valere la dedotta nullità del contratto con il terzo.
2 e hanno contestato infine la domanda di risarcimento dei Controparte_1 Controparte_2
danni per mancata coltivazione del fondo e la perdita dei contributi/titoli PAC, contestandone sia l'improponibilità ex art. 11 D.Lgs. 150/2011, sia l'an che il quantum.
in sede di costituzione, ha dichiarato di aver liberato il fondo e ha chiesto il rigetto Controparte_4
delle domande nei suoi confronti.
All'esito delle memorie ex art. 420 c.p.c., in data 7/3/2025, la difesa della Parte_2
ha notificato a via PEC, formale atto di rinuncia agli atti del giudizio,
[...] Controparte_4
accettata da Con ordinanza del 10/3/2025, il Collegio ha pertanto dichiarato la Controparte_4
parziale estinzione del giudizio ex art. 306 c.p.c., relativamente alle domande proposte dalla
[...]
nei soli confronti di Parte_1 Controparte_4
Infruttuosi i tentativi di conciliazione, è stata ammessa una c.t.u., affidata al dott. agr. Persona_2
sul seguente quesito: “Esaminata la documentazione in atti, quantifichi il mancato guadagno dell'affittuaria derivante dalla mancata conduzione del fondo di cui è causa per una annata agraria, tenuto conto del tipo di coltivazione alla quale il fondo era adibito, dei verosimili costi di gestione (ivi compreso il canone di affitto quantificato in euro 11.000,00) e dell'impatto della mancata conduzione per un anno sui benefici comunitari inerenti la PAC in forza dei titoli già assegnati in relazione al fondo”.
Ritenuta l'inammissibilità delle prove orali richieste dalle parti, all'esito del deposito della consulenza tecnica, la causa è stata discussa e le parti hanno rassegnato le seguenti conclusioni:
Per parte ricorrente: “NEL MERITO: - accertato l'avvenuto affitto, senza previa offerta in prelazione alla società ricorrente “uscente” in persona del legale rappresentante Parte_1
ex art. 4 bis L. 203/82, del fondo rustico di Ha. 13.64.65 catastalmente individuato Controparte_5
al C.T. del Comune di EN (Fe) al Fg. 113 mapp. 28 Fg. 53 mapp. 123 e 160, Fg. 54 mapp. 44 e 45, con contratto in data 13.5.24/23.5.24 tra i sig.ri quali Parte_3
proprietari ed il sig. quale conduttore, - accertato che il contratto d'affitto de quo ha Controparte_4
la durata di 15 anni ai sensi e per gli effetti dell'art. 1 L. 203/82 e/o dell'art. 22 L. n. 203/82 in quanto stipulato senza l'assistenza delle associazioni sindacali ex art. 45 L. 203/82, - accertato che il canone di
€. 11.000,00 è stato pagato dall in un'unica soluzione il 25.9.2024,- accertare e dichiarare che Per_1
la in persona del legale rappresentante ha Parte_1 Controparte_5
legittimamente esercitato, come al ricorso introduttivo, il diritto di prelazione di affitto agrario ex art. 4 bis L. n. 203/82 offrendo il corrispettivo nei termini di legge pari al canone del contratto d'affitto per
3 cui è causa stabilito in €. 11.000,00 all'anno pari ad €. 806,06 per ettaro o a quel diverso importo che dovesse essere ritenuto di giustizia da pagarsi al 25 settembre di ogni annata agraria, - per l'effetto dichiararsi inefficace il contratto d'affitto formalizzato in data 13.5.24/23.5.24 tra i signori
[...]
quali proprietari ed il sig. quale conduttore per Parte_3 Controparte_4
inosservanza del diritto di prelazione ex art. 4 bis L. 203/82 della in Parte_1
persona del legale rappresentante - per l'effetto dichiararsi Controparte_5 Parte_4
in persona del legale rappresentante con effetto ex tunc ovvero da quella
[...] Controparte_5
diversa data che sarà ritenuta di giustizia, affittuaria del fondo rustico de quo per la durata di 15 anni
(con scadenza al 10.11.2039) salvo quella diversa ritenuta secondo giustizia offrendo il pagamento al
25 settembre di ogni annata agraria del corrispettivo dell'affitto per €. 11.000,00 pari ad €. 806,06 per ettaro per ciascuna annata agraria effettivamente condotta,- per l'effetto condannare CP_1
e in solido a trasferire alla in persona del
[...] Controparte_2 Parte_1
legale rappresentante la detenzione del fondo de quo libero da persone e cose per il Controparte_5
corrispettivo di €. 11.000,00 per annata agraria da pagarsi al 25 settembre di ogni annata agraria,- per l'effetto condannare in solido tra loro al ristoro dei danni Controparte_1 Controparte_2
subiti e subendi dalla in persona del legale rappresentante Parte_1 [...]
inerenti il periodo di mancata coltivazione fino all'epoca del formale trasferimento della CP_5
detenzione del fondo agricolo de quo libero da persone e cose, danni che si quantificano nella somma di €. 15.815,10 per ogni annata agraria a partire da quella 2023/2024 per ciascuna annata agraria così come determinata dal CTU e quindi di €. 31.630,20 oltre accessori di legge dalle singole scadenze al saldo nel caso in cui la sentenza di accoglimento venga pronunciata entro l'annata agraria in corso
(2024/2025),- vinte le spese ed i compensi professionali di lite più spese generali CPA ed IVA come per legge oltre che della fase stragiudiziale di conciliazione avanti l'Ufficio di Conciliazione Agrario, oltre le spese tecniche di CTU e di CTP”.
Per parte resistente: “Voglia l'adìto Tribunale - Sez. Spec. Agraria, previa ammissione delle prove testimoniali dedotte da e in comparsa di costituzione e Controparte_1 Controparte_2
reiterate con memoria autorizzata depositata il 04.02.2025, in quanto disattese e/o non ammesse dal
Tribunale; ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in accoglimento dei motivi in fatto e in diritto tutti dedotti con il presente atto, nel merito, in via principale, respingere integralmente tutte le domande proposte da , in persona del legale Parte_2
rappresentante pro-tempore, con sede in Gavello di EN (Ferrara) in danno dei sigg. CP_1
4 e in quanto improponibili, improcedibili, inammissibili e comunque CP_1 Controparte_2
totalmente infondate in fatto e in diritto e non provate;
in subordine, in denegata ipotesi di riconoscimento del diritto di prelazione esercitato da , Parte_2
accertare e dichiarare che l'instaurazione del nuovo rapporto di affitto avviene alle medesime condizioni del contratto concluso con e quindi al medesimo canone e per la stessa Controparte_4
durata e condannare, per l'effetto, al pagamento del Parte_2
canone predetto dalla data della sostituzione di essa a Vinte le spese di lite nonché i Controparte_4
compensi e le spese della conciliazione avanti l' .”. Controparte_6
All'udienza del 14/10/2025, all'esito della discussione, il Tribunale ha pronunciato la sentenza, riservando in trenta giorni il deposito delle motivazioni.


2. La sussistenza dei presupposti per l'esercizio della prelazione
Anzitutto, è indubbia la sussistenza del rapporto agrario tra le parti: in data 30/3/2023, la
[...]
in persona dell'allora legale rappresentante , ha sottoscritto, Parte_1 Parte_1
presso Confagricoltura Ferrara, una convenzione agraria ex art. 45, L. 203/82, registrata il giorno successivo presso l'Agenzia delle Entrate di Ferrara, mediante la quale detta società ha ricevuto in affitto un terreno agricolo privo di fabbricati sito in Comune di EN (Fe), della superficie complessiva di ha. 13.64.65 (tanto risulta documentalmente provato dal doc. 2 allegato al ricorso).
Il compendio rustico, destinato a seminativo/orticole, risulta individuato al Catasto del Comune di
EN (Fe) al Fg. 113, mapp. 28, Fg. 53, mapp. 123 e 160, Fg. 54, mapp. 44 e 45.
Nel citato contratto, le parti, dato atto del fatto che la stipulazione avveniva con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali, avevano convenuto che la durata dell'affitto, in deroga all'art. 1,
L. 203/82, decorresse dall'11/11/2022, con scadenza al 31/12/2023, prevedendo altresì il rilascio graduale del terreno nelle mani della proprietà, a mano a mano che si fosse reso libero dai raccolti, senza obbligo di disdetta alcuna. Il canone d'affitto era fissato nella somma complessiva di euro
9.962,00, pari ad euro 730,00 per ettaro, da pagarsi in due soluzioni di pari misura, da versarsi una entro il 30/6/23, e l'altra, a saldo, entro il 10/11/23, pena la risoluzione del contratto.
Così ricostruito il rapporto, occorre ricostruire i presupposti normativi sottesi alla fattispecie invocata da parte ricorrente.
Com'è noto, ai sensi dell'art. 4-bis, della L. n. 203 del 1982, “il locatore che, alla scadenza prevista dall'articolo 1, ovvero a quella prevista dal primo comma dell'articolo 22 o alla diversa scadenza pattuita tra le parti, intende concedere in affitto il fondo a terzi, deve comunicare al conduttore le
5 offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza”. Il comma 3 della medesima disposizione prevede che “il conduttore ha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma 1 e nelle forme ivi previste, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore”.
Parte ricorrente assume la violazione della norma per non avere e Controparte_1 [...]
omunicato l'offerta ricevuta da CP_2 Controparte_4
Secondo la prospettazione della ricorrente, l'offerta sarebbe stata ricevuta nel mese di agosto 2023, ossia prima della scadenza della convenzione in parola: a quella data infatti, “ad insaputa della società affittuaria che da poco aveva ultimato di trebbiare prima il grano e poi il sorgo”, Controparte_4
sarebbe entrato nel fondo per arare il terreno, ai fini di prepararlo all'impianto, nella successiva primavera, di piantine di melone.
I proprietari del fondo contestano anzitutto l'insussistenza della violazione della norma in parola in quanto convenzione agraria ex art. 45, L. 203/82 conterrebbe una rinuncia alla prelazione da parte dell'affittuaria.
Il comma 2 dell'art. 4 bis esclude infatti l'obbligo della comunicazione da parte dei locatori qualora il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare l'affitto e nei casi di cessazione del rapporto per grave inadempimento o recesso del conduttore.
Nessuna delle due condizioni ricorre nel caso di specie, sia in quanto non è contestato che la fosse adempiente ai propri obblighi, sia perché non risulta provata la Parte_1
circostanza che avesse comunicato di non voler rinnovare l'affitto.
Non può infatti ritenersi, sul punto, che dall'inserimento, nell'accordo contrattuale, della pattuizione che “il terreno dovrà essere rilasciato nella piena disponibilità della proprietà, mano a mano che si renderà libero dai raccolti, senza obbligo di disdetta alcuna cui le Parti espressamente rinunciano” possa evincersi la comunicazione della mancanza di intenzione di rinnovare l'affitto.
L'art. 4 bis non può che essere interpretato, coerentemente con la sua ratio, diretta a tutelare la posizione degli affittuari uscenti con il fine di garantire la continuità della produzione, nel senso che sia necessaria una comunicazione, espressa e specifica, inerente la mancata intenzione di rinnovare il contratto, non essendo sufficiente la mera esclusione, in sede di stipula del contratto, del rinnovo automatico, che implica esclusivamente la rinuncia all'obbligo di dare la disdetta. Sostanzialmente, la ha rinunciato a che la rinnovazione del contratto avvenisse tacitamente Parte_1
per mancata disdetta (come previsto dall'art. 4 sempre della L. 203/1982 secondo cui “in mancanza di
6 disdetta di una delle parti, il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per il periodo minimo, rispettivamente, di quindici anni per l'affitto ordinario”), ma non risulta aver rinunciato alla rinnovazione del contratto tout court.
Neppure assume alcun rilievo (e di qui l'inammissibilità dell'istruttoria orale sul punto) la circostanza che il legale rappresentante della pur accorgendosi che un terzo era Parte_1
entrato all'interno del fondo, sia rimasto inerte: al di là della circostanza che si sia o meno accorto del fatto che avesse avviato attività, ciò che assume rilevanza è che la norma richiede una Controparte_4
comunicazione della rinuncia, che non può desumersi da un comportamento omissivo.
Ritenuta l'applicabilità della fattispecie, la ricorrente ha altresì adempiuto all'onere probatorio gravante sull'affittuario che intenda far valere la lesione del diritto di prelazione.
Sul punto, la Suprema Corte ha chiarito che “in tema di affitto a coltivatore diretto, la lesione del diritto di prelazione riconosciuto al conduttore, in caso di nuovo affitto, dall'art. 4 bis della l. n. 203 del
1982, inserito dall'art. 5 del d.lgs. n. 228 del 2001, presuppone che il locatore: a) abbia ricevuto offerte di affitto da parte di terzi;
b) non abbia comunicato all'affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute;
c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro sei mesi dalla scadenza stessa. Siffatte condizioni, poiché il diritto di prelazione costituisce una limitazione della libertà legale di contrarre, devono essere provate dal titolare del diritto stesso, dovendosi escludere sia che il legislatore abbia inteso stabilire una presunzione assoluta secondo cui i contratti di affitto stipulati entro i sei mesi dalla scadenza del precedente rapporto siano l'effetto dell'accettazione di proposte risalenti ad epoca anteriore ai novanta giorni precedenti, sia che sussista, in capo al locatore,
l'obbligo di comunicare le proposte contrattuali pervenutegli dopo la scadenza del predetto termine di novanta giorni, nonché quelle pervenute nei sei mesi successivi alla scadenza del contratto”. (Cass. Civ.,
Sez. III, 20/09/2021, n. 25351).
Ebbene, ritiene il Tribunale che la ricorrente abbia provato la mancata Parte_1
comunicazione, da parte dei concedenti, dell'offerta ricevuta da nei 90 giorni Controparte_4
antecedenti alla scadenza del contratto.
Applicando infatti al caso di specie i limiti temporali individuati dalla norma e ricostruiti dalla Suprema
Corte, le offerte che i concedenti erano onerati di comunicare all'affittuaria erano quelle pervenute entro il 30 settembre 2023 (novanta giorni antecedenti alla scadenza contrattuale del 31/12/2023).
La prova della ricezione dell'offerta da parte di nel mese di agosto 2023 deve ritenersi Controparte_4
raggiunta.
7 Lo stesso ha confermato, nelle proprie difese, di avere arato il terreno nel mese di Agosto Per_1
2023 e di avere poi, nel mese di Ottobre 2023, realizzando infine le cd. “baulature” atte ad ospitare le piantine nella primavera successiva.
Parte resistente non ha contestato tale circostanza, limitandosi a sostenere che l'accesso nell'agosto
2023 non sarebbe idoneo a provare, come sostiene la ricorrente, l'esistenza di un'offerta nei termini del contratto orale poi registrato nel maggio 2024.
Come chiarito dalla Suprema Corte, “nella prova per presunzioni, ai sensi degli artt. 2727 e 2729 c.c., non occorre che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo sufficiente che dal fatto noto sia desumibile univocamente quello ignoto, alla stregua di un giudizio di probabilità basato sull'"id quod plerumque accidit", sicché il giudice può trarre il suo libero convincimento dall'apprezzamento discrezionale degli elementi indiziari prescelti, purché dotati dei requisiti legali della gravità, precisione e concordanza”. (Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 1163 del
21/01/2020).
Dalle circostanze che abbia avuto non solo accesso al fondo, ma abbia anche svolto, Controparte_4
sin dall'agosto 2023, lavorazioni meccaniche di aratura, aventi natura “preparatoria” rispetto a coltivazioni destinate a completarsi nell'anno 2024 e che poi, nel maggio 2024, abbia stipulato un contratto di affitto avente decorrenza dal 1/1/2024 si desume, in via presuntiva, che le attività svolte nell'agosto 2023 fossero conseguenti ad una offerta per la conduzione del terreno nel 2024 nei termini di cui al contratto poi stipulato.
Va rilevato che parte resistente non ha introdotto – nemmeno in punto di allegazione – alcun elemento volto a scardinare il sopra descritto ragionamento presuntivo: non viene indicato un titolo, diverso dall'avere sottoposto ai proprietari un'offerta per l'affitto, per cui avrebbe Controparte_4
dato avvio a lavorazioni, complesse nonché economicamente impegnative vista la presenza di altri due operatori sul terreno, su un fondo non suo (per es. un incarico per singola prestazione d'opera).
Ritenuta dunque l'offerta pervenuta ai proprietari nell'agosto 2023, sussisteva l'obbligo di comunicarne la ricezione al conduttore uscente;
è pacifico che tale comunicazione espressa non sia avvenuta e non può attribuirsi alcun significato di comunicazione implicita allo svolgimento di lavori preparatori al raccolto “evidenti” per l'affittuario, che deve essere messo nella condizione di avere contezza non solo dell'esistenza dell'offerta, ma anche del suo contenuto.
Venendo al contenuto dell'offerta, esso deve essere ricostruito in base alla dichiarazione, in data
13/5/2024 ex art. 47, D.P.R. 445/2000, da cui risulta la stipula con di un contratto Controparte_4
8 verbale di affitto per la durata di un anno, a far data dall'1/1/2024, sino al 31/12/2024, registrato, presso l'Agenzia delle Entrate di HI (Serie 3T, n. 638, Cod. Id. TGK24T000638000ZH), come contratto non in deroga, con canone complessivo di euro 11.000,00, pari ad €. 806,06 per ettaro (doc.
3 parte ricorrente).
Come sopra accennato, il contenuto dell'offerta deve ritenersi sovrapponibile al contratto poi stipulato, posto che, quando ha avviato le operazioni per la coltivazione del fondo, non Per_1
poteva, coerentemente con una ordinaria gestione imprenditoriale, non aver concordato canone e durata del contratto.
Dunque, il contratto orale tra i resistenti – stato stipulato in violazione dell'art. CP_1 CP_2
4 bis, comma 1, L. 203/1982, non essendo stata formalmente comunicata alla Parte_1
l'offerta ricevuta nei 90 giorni antecedenti alla scadenza del contratto (31/12/2023). Ai sensi
[...]
del quarto comma del citato art. 4 bis, “nel caso in cui il locatore entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute secondo le modalità e i termini di cui al comma 1 ovvero a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest'ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato. Per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo”.
Introducendo il presente giudizio, regolarmente preceduto dall'istanza ex art. 11 d.lgs. 150/2011 introduttiva del tentativo obbligatorio di conciliazione, la società ricorrente ha esercitato il diritto di prelazione. Ne consegue l'accertamento del diritto della a stipulare con Parte_1
la proprietà un contratto d'affitto del fondo di cui è causa, avente durata dal 1/1/2024 al 31/12/2024, al canone complessivo di euro 11.000,00 e la domanda va quindi accolta sotto questo profilo.


3. L'esclusione della durata legale ex art. 1 L. 203/1982
La società ricorrente svolge, come accennato in premessa, una ulteriore domanda, sul presupposto che “il citato contratto d'affitto, in violazione dell'art. 1 L. 203/82 che prevede una durata minima di 15 anni, è stato stipulato, senza l'assistenza delle associazioni sindacali richieste dall'art. 45 L. 203/82 per derogare alla durata di legge”: chiede infatti di accertare che, essendo la pattuizione della durata annuale nulla, occorra dichiarare la affittuaria del fondo rustico de quo Parte_1
per la durata di 15 anni, ex art. 58, L. 203/1982.
Tale domanda non merita accoglimento.
9 L'art. 4 bis L. 203/1982 ammette espressamente che le offerte possano avere ad oggetto proposte in deroga (“proposte di affitto definite dal locatore e dai terzi ai sensi del terzo comma dell'articolo 23 della legge 11 febbraio 1971, n. 11”, che richiama l'art. 45).
Siccome, come detto, l'offerta di riguardava la conduzione del fondo di cui è causa Controparte_4
per un anno e non può essere intesa in termini diversi, posto che l'unico dato da cui trarre il contenuto dell'offerta è il contratto registrato a maggio 2024, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, la ha diritto ad instaurare, come prevede l'ultimo comma, “un nuovo Parte_1
rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo”.
Priva di rilievo è, dunque, la nullità da cui era eventualmente affetto il contratto con Controparte_4
posto che l'effetto dell'esercizio della prelazione è il diritto stipulare è un nuovo contratto, nel caso di specie di durata annuale: trattasi di un contratto la cui stipula è consentita dalla legge, sebbene con previsione di una specifica modalità (ossia con l'assistenza delle organizzazioni).
Peraltro, come chiarito da copiosa giurisprudenza di legittimità, la nullità che scaturisce da una mancata assistenza da una mancata effettiva assistenza - ex articolo 45 I. 203/1982 “non attinge alla oggettività, bensì ha ricadute meramente soggettive quale nullità "di protezione" (cfr. Cass. Civ., Sez.
Sez. III, Sentenza n. 14046 del 04/06/2013, che chiarisce che “nello stabilire, a pena di invalidità delle clausole difformi dalla disciplina legale, l'assistenza delle rispettive associazioni sindacali, non tutela un interesse superiore a quello delle stesse parti sicché la mancanza dell'assistenza […] può essere fatta valere solo dalla parte interessata”; cfr. Cass. Civ., Sez. III, 21/06/2017, n. 15370; Cass. Civ., Sez. III,
Ordinanza n. 17195 del 15/06/2023).
Dunque, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione nel termine annuale previsto dal comma 4 dell'art. 4 bis si viene a determinare una sostituzione ex lege di un contraente (cioè il precedente affittuario che ha esercitato il diritto di prelazione) ad un altro (quello individuato dal locatore) e la creazione di un nuovo rapporto contrattuale a condizioni conformi a quelle dell'offerta.
Posto che la norma qualifica espressamente come “nuovo” il rapporto che si va ad instaurare per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore “pretermesso”, non vi è alcun subentro dell'odierna società ricorrente nella posizione di il quale restava l'unico Controparte_4
soggetto “protetto” nel contratto verbale, legittimato a far valere la nullità di quel contratto sotto il profilo della durata;
l'interessato ha invece ritenuto di rilasciare il terreno, addirittura prima della scadenza annuale.
10 Deve quindi escludersi la sussistenza di un diritto della a stipulare un Parte_1
contratto della durata di quindici anni perché un'offerta di un contratto per questa durata non è mai pervenuta ai signori e e deve escludersi che la ricorrente Controparte_1 Controparte_2
possa far valere una nullità di protezione di un contratto che non lo vedeva quale parte.


4. La domanda risarcitoria
Posta la scadenza al 31/12/2024 del contratto che la società ricorrente aveva diritto a stipulare ed accertata, quindi, la decorrenza del suo termine, merita accoglimento la domanda di condanna dei resistenti a risarcire alla i danni conseguenti alla mancata conduzione Parte_1
del terreno per l'anno oggetto del contratto.
La domanda è procedibile, non potendosi ritenere sussistente l'obbligo, prospettato dalla difesa dei resistenti, di dettagliare, nell'istanza ex art. 11 d.lgs. 150/2011 introduttiva del tentativo obbligatorio di conciliazione quale condizione di procedibilità, le singole voci di danno, essendone indicata la fonte
(ossia la violazione del diritto di prelazione).
Al fine di quantificare tale danno, è stata ammessa una c.t.u., con il fine di quantificare tali danni.
Il consulente, dott. Verificando i piani colturali, a partire dal 2019, ha evidenziato un Persona_2
avvicendamento tra “Frumento tenero” e “ da industria”, alternati negli anni “su Parte_5
superfici medie di circa 6 ettari e 3 ettari (Al foglio 113 mappale 28). Appare inoltre evidente costante la superficie adibita alla produzione di “ da granella”, per una media di circa 0,20 ettari al Pt_6
medesimo mappale. Infine, la rimanente superficie risulta avvicendata nel susseguirsi degli anni dal
2019 al 2023 tra “Frumento tenero” e da industria”. Durante l'annata 2023 si Parte_5
registra un anno di interruzione del normale ciclo di ripartizione delle colture, dove la maggior parte della superficie è stata adibita alla produzione di frumento tenero e la rimanente parte è stata adibita alla produzione di sorgo da granella (circa 3 ettari)”.
Sommando i ricavi per singola coltura, il c.t.u. ha quantificato il probabile mancato utile che sarebbe stato percepito conducendo il fondo per un anno pari a 19.900,00 euro.
In ragione della specifica allegazione di parte ricorrente sul punto, contestata dai resistenti, al c.t.u. è stato anche chiesto di quantificare “l'impatto della mancata conduzione per un anno sui benefici comunitari inerenti la PAC in forza dei titoli già assegnati in relazione al fondo".
Il c.t.u. ha escluso un impatto in termini di perdita di titoli PAC causalmente riconducibile alla mancata conduzione del fondo per un solo anno, in quanto, in seguito all'introduzione della nuova Politica
Agricola Comune (PAC) 2023 – 2027, entrata in vigore dal 01 Gennaio 2023 e normata dal
11 Regolamento UE 2021/2115, “si incorre alla perdita dei titoli PAC se non esercitati per due anni consecutivi”.
La mancata conduzione del fondo nell'anno 2024 incide invece sul potenziale contributo che si sarebbe percepito: il c.t.u., assumendo la superficie coltivata con la ripartizione qualitativa in precedenza specificata, ha assegnato i valori di sostegno al reddito previsti per ogni coltura per unità di superficie, facendo riferimento alla PAC 2024.
I valori sono stati assunti dal sito della regione Emilia-Romagna. Sono stati considerati i diversi tipi di sostegno previsto.
Con riguardo al sostegno accoppiato per le superfici, trattasi di un premio concesso per ettaro di superficie a pomodoro impegnata in contratti di fornitura stipulati con un'industria di trasformazione del pomodoro per il tramite di un'organizzazione dei produttori riconosciuta: applicando l'importo unitario previsto ed assumendo quindi una superficie stimata di 9,9978 ettari per il pomodoro da industria si ottiene un mancato premio pari a 191,00 €/ha x 9,9978 ha = 1.909,58 euro.
La seconda tipologia di premio è il sostegno di base al reddito per la sostenibilità (BISS), che è un pagamento disaccoppiato (cioè non legato ad una coltura) annuale per ettaro ammissibile, concesso sulla base dei diritti all'aiuto. In questo caso, facendo riferimento alla Domanda Unica 2024 legato alla
il c.t.u. ha calcolato un importo non percepito di euro 2.876,24. Parte_1
Altro premio di cui la società ricorrente non ha goduto in conseguenza della mancata conduzione dell'eco-schema “Sistemi foraggeri estensivi con avvicendamento”, che favorisce “l'introduzione in un avvicendamento almeno biennale di colture leguminose e foraggere o di colture da rinnovo con
l'impegno alla gestione dei residui”. Il c.t.u. ha riscontrato la presenza di tutte le condizioni per il riconoscimento di tale premio, erogato sotto forma di pagamento annuale compensativo per tutta la superficie oggetto di impegno: sulla base delle superfici evincibili dalla documentazione in atti, il c.t.u. ha calcolato un premio pari ad euro 936,82.
Il danno derivante dalla perdita dei premi in questione appare correttamente calcolato: deve rilevarsi l'assenza di osservazione in merito ai conteggi indicati dal c.t.u.
Con riguardo invece al sostegno ridistributivo complementare al reddito per la sostenibilità lo CP_7
stesso non può essere riconosciuto, pur essendo stato calcolato dal c.t.u.
Rileva il Collegio che tale contributo, come correttamente riportato nell'elaborato del c.t.u., viene concesso alle aziende con superficie inferiore ai 50 ettari ammissibili, ma solo per i primi 14 ettari.
12 Ebbene, nel 2024 (anno in cui la Società non aveva in carico i terreni oggetto di causa), tale premio è stato comunque corrisposto alla come risulta dall'all. 2 alla c.t.u. Parte_1
(domanda di aiuto/pagamento n. 5836599, ove appare – indicata come “443-PD03 - (29) CP_7
Sostegno ridistributivo complementare la reddito per la sostenibilità” – l'ammissione del premio.
Dunque, nel 2024, la ricorrente ha già ricevuto in via integrale tale premio che, essendo riconosciuto solo per i primi 14 ettari coltivati, non aumenta con l'aumentare della superficie coltivata, per cui il non avere condotto il fondo di cui è causa non appare avere arrecato alcun danno alla società sotto il profilo della perdita di tale sostegno.
Dunque, in conseguenza della mancata conduzione del fondo di cui è causa per il 2024, la
[...]
ha subito la perdita di 19.900,00 euro di ricavi ed euro 5.684,64 euro di premi: da Parte_1
tale importo complessivo di euro 25.584,64, va detratto (in quanto oggetto di compensazione giudiziale), il canone che la società avrebbe dovuto versare, pari ad euro 11.000,00, pervenendosi ad un totale di euro 14.584,64, che e devono essere condannati Controparte_1 Controparte_2
a versare alla Sull'importo sono dovuti gli interessi legali nella misura Parte_1
di cui all'art. 1284, 1 comma, c.c. dalla data della sentenza al saldo.


5. La regolamentazione delle spese
Ritiene il Tribunale di compensare le spese di c.t.u. e dei consulenti di parte, dovendosi osservare che la consulenza si è resa necessaria alla luce della necessità di quantificare il risarcimento dovuto per un solo anno, solo genericamente indicato da parte ricorrente nell'ambito della domanda complessiva sulla durata.
Le spese relative ai compensi professionali seguono invece la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto dei parametri medi previsti dal D.M. 55/2014 per tutte le fasi e dello scaglione di valore di riferimento, considerata la somma riconosciuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando ex art. 429 c.p.c. sulla domanda proposta dalla nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: Controparte_2
A. Accerta l'esistenza del diritto di prelazione a favore della società Parte_1
in relazione al contratto orale, registrato in data 13.05.2024, avente decorrenza dal 1 gennaio
2024 al 31 dicembre 2024 ed avente ad oggetto il fondo rustico individuato al C.T. del Comune di EN (Fe) al Fg. 113 mapp. 28 Fg. 53 mapp. 123 e 160, Fg. 54 mapp. 44 e 45;
13 B. Accerta la violazione dell'art. 4 bis della L. 203/1982 da parte di e Controparte_1 [...]
CP_2
C. Accerta l'esercizio del diritto di prelazione da parte della Parte_1
D. Dato della instaurazione di un contratto avente durata dal 1/1/2024 al 31/12/2024 tra parte ricorrente e parte resistente e che il contratto si è risolto per decorrenza del termine, condanna e in solido tra loro, al risarcimento del Controparte_1 Controparte_2
danno in favore della quantificato in Euro 14.622,64 (al netto Parte_1
del canone dovuto, compensato giudizialmente), oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, 1 comma, c.c. dalla data della sentenza al saldo;

E. dichiara tenuti e condanna e in solido tra loro, alla Controparte_1 Controparte_2
rifusione in favore di delle spese di lite, che liquida in Parte_1
complessivi euro 786,00 per esborsi ed euro 5.077,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e c.p.a. con aliquote di legge e se dovute;

F. compensa integralmente tra le parti le spese di c.t.u. e quelle di c.t.p.;
G. Rigetta nel resto;

Fissa il termine di trenta giorni per il deposito della sentenza.
Ferrara, 14 ottobre 2025
Il Presidente dott. Mauro Martinelli
Il Relatore dott.ssa Marianna Cocca
14