R.G. N. 43192/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE IV CIVILE
in persona del giudice monocratico dott. Pierluigi Perrotti, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato il 20.10.2021 da

Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Ugo Paolo Santoro, come da procura speciale allegata all'atto di citazione del 19.10.2021, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, in Milano - via Teodosio, 33
- ATTORE -
CONTRO

Controparte_1
in qualità di erede universale di rappresentato e difeso dall'avv. Lorenzo Persona_1
Colucci, come da procura speciale del 23.2.2023, con domicilio eletto presso lo studio del di- fensore, in Milano - piazza Velasca, 6
- CONVENUTO -
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CONCLUSIONI DELLE PARTI per Parte_1
1) accertato per tabulas che l'unità abitativa oggetto del rogito stipulato in data 30.10.2002 fra e presentava opere edilizie abusive che ne am- Parte_1 Persona_1
pliavano la superficie, condannare per l'effetto l'erede del convenuto Controparte_1
a rifondere all'attore il maggior prezzo corrisposto di 50.600 Euro, ol-
[...]
tre al rimborso delle spese vive corrisposte per sanzioni amministrative elevate nonché al tecnico per l'espletamento della pratica finalizzata a sanare l'abuso commesso, pari a
2923 Euro, oltre agli interessi legali maturati dall'evento al saldo;
in subordine
2) condannare l'erede del convenuto al risarcimento del Controparte_1
danno da lucro cessante, costituito dal minor prezzo ricavato dalla compravendita dell'unità abitativa (290.000 Euro per 74 mq - doc. 7) rispetto a quello che si sarebbe ot- tenuto se l'unità compravenduta avesse avuto la maggior superficie di 97 mq (360.000
Euro - doc. 8), oltre al rimborso delle spese vive corrisposte per sanzioni amministrati- ve, pratica per sanare l'abuso commesso pari ad 2923 Euro, oltre agli interessi legali maturati dall'evento al saldo;
in via di estremo subordine
3) condannare l'erede del convenuto nella misura rite- Controparte_1
nuta di giustizia e che emergerà dall'espletando istruttoria, fermo il doveroso rimborso delle spese affrontate dall'attore per sanare l'abuso edilizio commesso dal convenuto originario;
in ogni caso contenendo la richiesta attorea nei limiti di 52.000 Euro per far rientrare le spese legali e di procedura nello scaglione di riferimento;
in via istruttoria
4) chiede di ammettere prova testimoniale, con i testi indicati nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 2), c.p.c. del 5.5.2022 sulle circostanze di cui ai seguenti capitoli di prova:
1) “la richiesta del permesso di costruire in sanatoria, presentata nel 2019 da Pt_1
relativamente all'unità abitativa sita all'ottavo piano di piazza Gobetti n. 14
[...]
Milano, veniva rigettata, come da documento che si rammostra (n. 13 fascicolo attore),
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in quanto occorreva ripristinare lo stato originario dei luoghi nel quale era presente il muro prospiciente via Viminale, raffigurato nella planimetria n° 11955 del 10.3.1986 da rammostrare al teste (doc. 3 fascicolo convenuto)”; 2) “il 24.12.2020 veniva emessa nei confronti di , dalla direzione urbanistica - area sportello unico Parte_1
per l'edilizia del Comune di Milano - ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi, avente ad oggetto la ricostruzione del muro prospiciente via Viminale, come da docu- mento che si rammostra (n. 13 fascicolo attore)”; 3) “il comando decentrato della Poli- zia Locale (zona 3), il 18.5.2021, richiedeva un sopralluogo nei locali di proprietà di
, piazza Gobetti n. 14, al fine di verificare il rispetto dell'ordinanza di Parte_1
ripristino dello stato dei luoghi precedentemente emessa nel dicembre 2020, come da documento che si rammostra (n. 14 fascicolo attore)”; 4) “la sanzione corrisposta da
all'autorità amministrativa, come da documento che si rammostra Parte_1
(n. 5 fascicolo attoreo), fa riferimento alla sanatoria dei lucernai, realizzati da Pt_2
, i quali rappresentavano a sola opera suscettibile di condono, a differenza della
[...]
demolizione del muro prospiciente via Viminale che è stato oggetto di ordinanza di ri- pristino”; 5) “la sanzione amministrativa di 1000 Euro irrogata a Parte_1
(doc. 5 che si rammostra al teste) fa riferimento all'unità abitativa sita in piazza Gobetti
n. 14 Milano, di proprietà del predetto: il documento in questione evidenzia il medesi- mo numero di pratica presente nella CILA, comunicazione inizio lavori asseverata (doc.
16 fascicolo attore che si mostra al teste)”; 6) “la richiesta di sanatoria presentata da nel dicembre 1985 per l'unità immobiliare di piazza Gobetti n. 14 fa ri- Persona_2
ferimento alla sola realizzazione di 2 unità immobiliari ad uso di abitazione per com- plessivi mq 90,03 di superficie utile, come da documento da rammostrare al teste (doc.
3 fascicolo convenuto) mentre sono assenti richieste di condono relative alla demoli- zione del muro prospiciente via Viminale, che compare nelle planimetrie del 1985 e del
2020 e che è mancante nella planimetria del 1999 allegata da al rogito del Per_1
2002 (le 3 planimetrie vengono mostrate al teste)”; 7) “la relazione tecnica di assevera- zione (doc. 2) fa riferimento all'unità abitativa di piazza Gobetti n. 14, già di proprietà di , venendo nella detta relazione richiamata la sanatoria per modifi- Parte_1
che interne e formazione lucernai al piano 8° nonché per la chiusura del foro scala di
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collegamento fra il 7° e l'8° piano, interventi riportati pedissequamente nella CILA
(doc. 16 fascicolo attoreo)”; 8) “il compenso per l'attività da me svolta (doc. 6 fascicolo attore) è stato corrisposto da ”; testimoni sui capitoli 1 e 2 geom. Parte_1
geom. , arch. e geom. Controparte_2 Testimone_1 CP_3 CP_4
[. ; sul capitolo 3 ; sul capitolo 4 dott. geom. Testimone_2 Testimone_3
, arch. e arch. sui capitoli 5 e CP_5 Persona_3 CP_3
6 dott. e geom. ; sui capitoli 7 e 8 geom. Testimone_3 CP_5 CP_6
.
[...]
per Controparte_1
in via preliminare
1) accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione dei diritti azionati dall'attore nel presen- te giudizio e, per l'effetto, respingere tutte le domande attoree;
nel merito
2) rigettare l'azione proposta dall'attore in quanto infondata in fatto e in diritto;

3) in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali di causa, da distrarre a favore del sottoscritto difensore, che si dichiara antistatario, per aver anticipato le prime e non ancora riscosso i secondi;

4) stante il comportamento processuale dell'attore si chiede di valutarlo ai sensi dell'art. 96
c.p.c..

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 20.10.2021 conveniva in giudizio Parte_1
ed esponeva quanto segue. Persona_1
In data 30.10.2002 aveva acquistato dal convenuto un appartamento, ubicato a Milano - piaz- za Gobetti n. 14, per il corrispettivo complessivo effettivo di 217.000 Euro, a fronte del mino- re prezzo di 85.000 Euro dichiarato nel rogito. Nell'atto di vendita aveva prestato Per_1
garanzia circa la regolarità edilizia di quanto venduto e la conformità alla normativa vigente.
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Nel corso del 2019 aveva deciso di vendere l'immobile e solo in questo momento si era reso conto che nell'abitazione erano state realizzate - dalla precedente proprietaria - delle opere edilizie prive di autorizzazione e, segnatamente, lo spostamento di un muro perimetrale e l'installazione di lucernai.
Rappresentava che, all'esito della domanda di permesso di costruire PG.586372/2019 avanza- ta in data 13.1.2020, il Comune di Milano gli aveva comunicato il provvedimento di rigetto, con il quale gli era stato anche ordinato il ripristino dello stato dei luoghi corrispondente all'ultimo titolo legittimo e non contestato.
Aveva quindi proceduto alla ricostruzione e all'accatastamento del muro perimetrale.
All'esito di questi lavori, la metratura dell'unità compravenduta era diminuita, passando da 97 mq a 74 mq.
Con Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) del 17.2.2021 aveva co- Pt_1
municato l'avvenuta realizzazione dei lucernai (unitamente alla chiusura del foro di una scala di collegamento con l'unità abitativa sottostante, da lui stesso realizzata in precedenza) prov- vedendo al versamento della sanzione di 1.000 Euro, di cui all'art. 6bis, comma 5, d.P.R. n,
380/2001, dovuta per i casi in cui la CILA venga presentata a seguito della conclusione dei lavori. Per le pratiche necessarie alla presentazione della predetta CILA aveva anche corrispo- sto a un geometra da lui incaricato il compenso di 1.921,50 Euro.
Concludeva chiedendo la restituzione del maggior prezzo versato al convenuto, che veniva quantificato in 50.600 Euro, calcolato proporzionalmente ai metri quadrati persi a causa dell'innalzamento del muro perimetrale, oltre al rimborso delle spese sostenute, pari a 2923
Euro.
In via subordinata, domandava la condanna del convenuto al risarcimento del danno da lucro cessante, costituito dal minor prezzo ricavato dalla compravendita dell'immobile, oltre al rim- borso delle spese vive.
In estremo subordine, chiedeva la condanna a quanto ritenuto di giustizia, oltre alle spese vive sostenute.
In ogni caso, la richiesta dell'attore era contenuta nel limite di 52.000 Euro. si costituiva con comparsa depositata in data 14.2.2022. Per_1
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Evidenziava in primo luogo che i diritti azionati da controparte dovevano ritenersi prescritti, stante il decorso del termine decennale dal momento della compravendita.
Contestava di aver mai realizzato opere prive di autorizzazione amministrativa o tali da de- terminare un ampliamento della superficie dell'appartamento.
Riferiva che le uniche opere di questo tipo - tra le quali rientrava l'abbattimento del muro pe- rimetrale oggetto di causa - erano state realizzate dal proprio dante causa, come risultava dal suo titolo di acquisto del 1990, nel quale veniva richiamata una domanda di sanatoria presen- tata nel 1985. L'aggiornamento della scheda catastale, con l'eliminazione del muro dalla pian- tina dell'appartamento, era stato però effettuato solo in epoca successiva alla vendita del
1990.
Precisava che nell'atto di vendita del 30.10.2002 era stata appositamente fatta menzione della domanda di concessione in sanatoria del 1985.
Non era dunque provata dall'attore la sussistenza degli abusi edilizi lamentati, che erano stati sanati con la pratica edilizia del 1985, con la conseguenza che nulla era dovuto al convenuto,
a qualsiasi titolo.
La quantificazione del danno lamentato dall'attore non era corretta, in quanto effettuata con criteri che non tenevano conto delle caratteristiche specifiche del mercato immobiliare di Mi- lano e della sua variazione dal 2002 al 2021 (anno di vendita dell'immobile da parte dell'attore a un terzo acquirente).
Nel corso del processo decedeva Parte attrice chiedeva la riassunzione del Persona_1
processo ex art. 303, comma 2, c.p.c., nei confronti di , ere- Controparte_1
de del convenuto, che si costituiva in data 23.2.2023.
Esaurita l'istruzione della causa, le parti precisavano le conclusioni all'udienza del
16.10.2024, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
2. È pacifico tra le parti e dimostrato anche dai certificati catastali datati 23.11.1999 e
20.12.2019 che all'epoca della stipula della compravendita del 30.10.2022 l'immobile acqui- stato dall'attore era, di fatto, privo del muro perimetrale prospicente via Viminale e presenta- va i lucernai oggetto della CILA del 17.2.2021.
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Preliminarmente, occorre osservare che le deduzioni introdotte dal convenuto in merito alla regolarità dell'abbattimento del muro, all'esito della richiesta di sanatoria presentata nel 1985, non sono sostenute da adeguati elementi di prova.
Invero, dagli atti allegati alla comparsa di costituzione e alle successive memorie emerge che nel 1985 sia stata avanzata domanda di sanatoria per opere rientranti nella tipologia di abusi edilizi di cui alla legge n. 47/1985, ma non si evince - in termini chiari e inequivoci - quale sia stato il contenuto delle variazioni oggetto di sanatoria.
Da ciò consegue che non è dimostrato che l'abbattimento del muro, ancorché catastalmente registrato sin dal 1993 (v. doc. 4 di parte convenuta), sia stato effettivamente l'oggetto della pratica di sanatoria del 1985, menzionata nel rogito del 17.12.1990.
3. Deve inoltre rigettarsi l'eccezione di prescrizione avanzata da parte convenuta, considerato che, seppur sia sempre stato in grado di percepire da un punto di vista strettamente Pt_1
fattuale l'assenza del muro perimetrale e l'esistenza dei lucernai, egli non avrebbe potuto co- noscere l'eventuale irregolarità di tale situazione di fatto prima della richiesta di sanatoria avanzata al fine di alienare l'immobile.
A fronte della dichiarazione di regolarità edilizia resa da parte del convenuto al momento del rogito del 2002, corroborata dal richiamo alla richiesta di sanatoria del 1985 e alla comunica- zione di modifiche interne del 1991, aveva un legittimo affidamento circa l'assenza Pt_1
di qualsiasi profilo di irregolarità edilizia, anche alla luce del fatto che la planimetria allegata al contratto era conforme allo stato di fatto.
È quindi del tutto plausibile che l'attore abbia avuto effettiva conoscenza delle lamentate irre- golarità soltanto nel momento in cui, in adempimento al preliminare di vendita stipulato in da- ta 2.9.2019, ha provveduto a fare istanza di permesso di costruire al Comune di Milano.
Secondo l'interpretazione del tutto preferibile “agli effetti previsti dall'art. 2935 c.c., il termi- ne di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si ve- rifica l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause” (v. Cass. civ., sez. II, sent.
23236 del 15.11.2016). Il termine decennale per far valere la responsabilità ex art. 1489 c.c. decorre pertanto dall'effettiva conoscenza dell'abusività delle opere contestate, maturata pagina 7 di 10 R.G. N. 43192/2021
all'epoca in cui si si è determinato ad alienare l'immobile, e certamente non era Pt_1
scaduto al momento della proposizione dell'azione, introdotta con atto di citazione notificato il 20.10.2021.
4. Per valutare la fondatezza delle pretese attoree occorre prendere le mosse dal consolidato orientamento della Suprema Corte in base al quale “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, non ver- tendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in ma- teria di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (v. Cass., sez. II, sent. 27559 del 29.9.2023).
Nel caso di specie, non risulta provata l'irregolarità edilizia dell'immobile nello stato in cui lo ha consegnato a , sulla scorta della quale l'attore chiede il risarcimento Per_1 Pt_1
ai sensi dell'art. 1489 c.c..
Sul punto la giurisprudenza è costante nel porre a carico del compratore l'onere della prova dell'esistenza del diritto altrui, dell'onere, ovvero dell'irregolarità edilizia della cosa comprata al fine di ottenere il risarcimento del danno da parte del venditore (v. Cass. sez. II, sent. 29367 del 28.12.2011).
Dai documenti in atti emerge che il abbia rigettato in data 28.12.2020 la Controparte_7
richiesta di sanatoria avanzata dall'attore, richiamando all'interno della motivazione del prov- vedimento la comunicazione dei motivi ostativi del 26.2.2020, come integrata il 6.7.2020.
In tale atto sono inoltre espresse ulteriori motivazioni a sostegno del rigetto dell'istanza, con- tenute in un parere di ATS del 17.12.2020, che esulano dalle questioni oggetto di causa, ri- guardando, più precisamente, il rispetto dei “requisiti tecnici e costruttivi” per “impianti ter- mici civili”, “l'altezza media ponderale dei locali”, il “senso di apertura dei serramenti”,
“l'ubicazione della canna di esalazione” e la “destinazione d'uso corretta di tutti gli ambien- ti”.
Non può dunque ritenersi dimostrato, in mancanza di altri elementi in tal senso, che la moti- vazione del rigetto sia riconducibile all'assenza del muro perimetrale, ricostruito dall'attore e dal quale deriverebbe la diminuzione di superficie dell'appartamento.
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Invero, il solo fatto che il Comune ordini il ripristino “allo stato dei luoghi corrispondente all'ultimo titolo edilizio legittimante e non contestato” non è in grado di chiarire se tale titolo prevedesse o meno la presenza del muro perimetrale.
In merito invece ai lucernai, è possibile ritenere che questi siano stati effettivamente realizzati dal convenuto, visto che ne manca l'indicazione nella piantina catastale datata 31.5.1993, mentre sono presenti nella piantina catastale del 23.11.1999 e in tutte le successive.
Le stesse avrebbero dovuto essere oggetto di CILA prima della loro realizzazione e dunque l'attore si è effettivamente fatto carico in luogo del convenuto del pagamento della sanzione amministrativa comminata per la tardiva dichiarazione.
Tale circostanza non è però ascrivibile al campo della responsabilità ex art. 1489 c.c., invocata dall'attore, in quanto l'opera non si pone in contrasto alle norme urbanistiche / edilizie, come peraltro dichiarato nella relazione tecnica di asseverazione.
Nel caso di specie l'apertura dei lucernai non costituisce invero un'opera sostanzialmente abusiva, e come tale non è fonte di responsabilità ex art. 1489 c.c., ma è stata esclusivamente oggetto di una CILA tardiva, con il conseguente obbligo di corresponsione della sanzione ex art. 6bis, comma 5, d.P.R. 380/2001. avrebbe dovuto provvedere alla CILA prima della vendita o, in alternativa, rendere Per_1
edotto del mancato inoltro della stessa. Parte venditrice non ha dunque agito con la Pt_1
dovuta diligenza nell'adempimento del contratto e durante le trattative precontrattuali e non ha fornito adeguate informazioni al compratore su tale specifico punto. Il Tribunale può però solo prendere atto della mancanza di un'esplicita domanda dell'attore in tema di inesatto adempimento e conseguente risarcimento del danno, con conseguente impossibilità di una pronuncia a tale titolo della condanna del convenuto alla restituzione delle spese sostenute in relazione alla pratica di regolarizzazione dei lucernai.
Le considerazioni sin qui svolte comportano l'integrale rigetto della domanda di condanna al- la restituzione del maggior prezzo corrisposto all'alienante, in quanto fondata sulla sussisten- za di opere antecedenti all'acquisto dell'attore e non dichiarate dal convenuto, la cui irregola- rità edilizia non è stata provata.
5. Sulla base degli stessi argomenti il Tribunale ritiene ugualmente infondate le domande di condanna svolte dall'attore in via subordinata, anch'esse ai sensi dell'art. 1489 c.c..
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Sul punto è sufficiente ribadire che non vi è prova che la ricostruzione del muro, dalla quale è derivata una diminuzione della superficie dell'immobile, sia stata un'opera necessaria alla re- golarizzazione edilizia dell'immobile, in quanto non è stata dimostrata l'abusività dell'abbattimento del muro, e parimenti non può ritenersi abusiva l'apertura dei lucernai, solo perché tardivamente comunicata.
6. Le spese seguono il criterio della soccombenza.
Visto il d.m. n. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia e della sua complessità, si liquida in favore di l'importo totale di 8.758,40 Euro, di cui 7.616 Euro per compenso CP_1
delle prestazioni professionali forensi e 1.142,40 Euro per rimborso forfettario delle spese ge- nerali, oltre Iva e Cp se e per quanto dovuti, con distrazione di tale somma a favore del difen- sore qualificatosi come antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c..


PQM


Il Tribunale di Milano, pronunciando in via definitiva nella causa tra le parti indicate in epi- grafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa:
- respinge tutte le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_8
[...] Controparte_1
- condanna al pagamento in favore di Parte_1 Parte_3
delle spese di lite, liquidate in complessivi 8.758,40 Euro, oltre Iva e Cp se e per
[...]
quanto dovuti, con distrazione di tale importo in favore del difensore qualificatosi an- tistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c..
Così deciso in Milano il 14 febbraio 2025.
Il giudice
(dott. Pierluigi Perrotti)
questa sentenza è stata redatta con la collaborazione della m.o.t. dott.ssa Sofia Grandolini
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