n. 6274 anno 2018

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
QUARTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico dott.ssa Flavia Bonelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Tra
(CF: ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. CONCETTA RUZZO ed elettivamente domiciliato in
Indirizzo Telematico attore contro
, rappresentato e difeso Controparte_1 dagli avv.ti e ANTONIO RICCIARDELLI ed elettivamente domiciliato in Pt_1
Indirizzo telematico
convenuto
OGGETTO: condominio - impugnazione di delibera assembleare.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1 ha citato in giudizio il Controparte_1 esponendo:
a) di essere comproprietario al 50%, unitamente al fratello , di n. 3 unità Per_1
immobiliari facenti parte del Condominio convenuto, in virtù di testamento olografo redatto dalla di loro madre Sig.ra deceduta il 01.01.2011; Persona_2

b) che l'intero plesso è stato interessato da un intervento di CP_2
ristrutturazione con creazione, tra l'altro, di nuovi posti e box auto;

c) che i lavori eseguiti hanno determinato un ampliamento del vano scala, l'allocazione dell'ascensore, la realizzazione di una rampa d'accesso all'autorimessa posta ai piani inferiori, oltre alla realizzazione ex novo di un quinto piano abitabile, in origine non esistente e destinato a volume tecnico non utilizzabile neppure come stenditoio;

d) che in data 25.05.2018 si riuniva l'assemblea del citato (assente CP_1
l'odierno attore) con all'ordine del giorno i seguenti punti: “n.

1. nuovo Per_3 amministratore…; n. 2) Pesi millesimali per perequazione consuntiva dei costi di ricostruzione e per divisione dei posti auto afferenti la scala “A” e sottostanti gli spazi comuni all'interno plesso
(androne e corte);

3. Tabelle millesimali definite e Regolamento di condominio;
4) Discussione e approvazione del Sal n. 7”;
e) di aver ricevuto, in data 28.05.2018, il verbale dell'assemblea di cui sopra;

f) che la MG2 Immobiliare srl risultava presente in assemblea impropriamente con un totale di 747 millesimi, pur avendo la stessa alienato numerose unità immobiliari a terzi (cinque in tutto) che non risultavano convocati;

g) che, pertanto l'assemblea non risultava validamente costituita per mancata convocazione di tutti i condomini;
che la deliberazione sarebbe nulla per divisione e attribuzione dei posti auto in proprietà esclusiva a maggioranza semplice anziché all'unanimità; che la delibera condominiale de qua sarebbe altresì invalida relativamente alla distribuzione dei costi di costruzione, alle tabelle millesimali ed al regolamento condominiale.
Sulla base delle esposte premesse, l'attore ha chiesto: “1) in via principale dichiararsi nulla, e per l'effetto, annullare la delibera condominiale del 25 maggio 2018 per i motivi indicati in premessa;

2) in via subordinata dichiararsi annullabile la delibera condominiale del 25.05.2018 per i motivi innanzi illustrati;
3) Vittoria di spese ed onorari di giudizio con attribuzione”.
Si è costituito in giudizio il Controparte_1
, il quale ha preliminarmente eccepito l'improcedibilità dell'azione proposta
[...] per non essere stata preceduta dal procedimento di mediazione obbligatoria;
nel merito, ha chiesto il rigetto dell'avversa domanda, con vittoria di spese e competenze.
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Esperita la procedura di mediazione – con esito negativo – le parti hanno depositato le memorie autorizzate ex art. 183 comma 6 c.p.c. e, all'esito, il giudizio ha subito vari rinvii in prosieguo precisazione conclusioni.
La causa, infine, è stata ritenuta matura per la decisione sulle immutate conclusioni di merito rassegnate dalle parti e rinviata all'odierna udienza per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
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La domanda avanzata dall'attore di annullamento della delibera del 25.05.2018 del
è infondata ed in quanto tale non merita Controparte_1 accoglimento, per i motivi di seguito esposti.
Preliminarmente, si rammenta che la Corte di Cassazione, con indirizzo condiviso dall'ufficio, ha distinto i vizi che danno luogo alla nullità della delibera condominiale, da quelli che ne determinano l'annullamento.
I vizi di nullità della delibera condominiale sono quelli più gravi ed attengono all'impossibilità dell'oggetto, perché la materia non rientra nei poteri dell'assemblea
(difetto di poteri), oppure alla sua illeceità, in conseguenza della violazione di norme inderogabili, richiamate dall'art. 1138 penultimo comma c.c., di violazione dell'ordine pubblico, della morale o del buon costume o della lesione dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni o sugli impianti o sulla proprietà esclusiva, previsti dalla legge o dagli atti di acquisto (cfr Cass. S.U. 4806/2005: In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di
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convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Sulla scorta di tale distinzione sono, pertanto, sicuramente motivi di annullabilità quelli addotti dall'attore a giustificazione dell'impugnativa della delibera del 25.05.2018.
Si osserva che il primo motivo di impugnazione della delibera assembleare riguarda la contestazione della regolarità della convocazione dell'assemblea sotto il duplice aspetto della quota millesimale rappresentata in assemblea dalla MG2 Immobiliare srl a seguito della alienazione di unità immobiliari ad altri soggetti e della effettiva conoscenza che questi ultimi avevano avuto della sua convocazione ex art. 1136 c.c.
Innanzitutto, ed in via generale, il regolarmente convocato non può CP_1 impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66 disp. att. c.c., comma 3, modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n.
220, art. 20 (Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n. 23903).
Una volta condiviso il principio, espresso da Cass. Sez. Unite, Sentenza n. 4806 del
07/03/2005, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso.
L'interesse del che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di CP_1 una deliberazione dell'assemblea, non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto-ordinamento (Cassazione civile sez. II,
28/05/2020, n. 10071).
Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità
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della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Pertanto, in virtù di quanto sopra argomentato, l'attore non risulta essere il soggetto legittimato a far valere il vizio di convocazione alla assemblea, avendo egli ricevuto regolare comunicazione in tal senso e, dunque, difetta in capo allo stesso quell'interesse concreto all'annullamento del deliberato assembleare.
Quanto, invece, alla illegittima costituzione dell'assemblea con riguardo all'indicazione dei millesimi spettanti alla MG2 Immobiliare srl, giova precisare che la regola in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale è che l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna (Cass. n. 3295 del 2023).
Spetta, perciò, all'attore provare che la deliberazione approvata dall'assemblea del
25.05.2018 sia viziata con riguardo alla carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio (in tal senso Cass. n. 28262 del 2023). Nella fattispecie in esame, parte attrice non ha fornito tale prova, essendosi meramente limitata ad asserire la mancata convocazione di alcuni condomini, senza rappresentare quale quota millesimale rappresentasse ciascuno di essi e, dunque, senza dimostrare e/o poter verificare se effettivamente ci sia stato o meno un vizio di quorum in assemblea.
Altresì privi di fondamento devono considerarsi gli ulteriori motivi di addotta illegittimità della deliberazione impugnata, a partire dalla dedotta divisione ed attribuzione dei posti auto in proprietà esclusiva, decisione che l'attore asserisce essere stata presa a mera maggioranza semplice, violando le maggioranze previste precipuamente dalla legge.
A tal uopo, è bene precisare che con la delibera qui impugnata (agli atti) il CP_1 non ha provveduto ad assegnare i posti auto, mancando anche gli allegati alla stessa che ne specifichino l'assegnazione, ma ha semplicemente illustrato un'ipotesi di attribuzione degli stessi, tanto è vero che, come dedotto da parte convenuta, alcuni
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condomini hanno dovuto successivamente promuovere un distinto giudizio onde procedere alla divisione delle proprietà riguardanti i posti auto.
Egualmente non merita accoglimento l'ulteriore motivo di impugnazione della delibera assembleare in oggetto che riguarda sostanzialmente la non equa distribuzione dei costi di costruzione così come le errate tabelle millesimali e la violazione del regolamento di condominio. In particolare, l'attore sostiene che i lavori di ristrutturazione del sottotetto hanno trasformato lo stesso in un'ulteriore unità abitativa con aggravio di spese per esso;
nello specifico, però, non indica esattamente il pregiudizio subito e nemmeno indica in cosa sono errate le nuove tabelle millesimali, laddove l'interesse ad agire del soggetto deve essere concreto, ovvero deve essere valutato con riferimento ad un pregiudizio concretamente verificatosi ai danni del soggetto che esercita l'azione.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, la domanda di parte attrice va integralmente respinta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ai sensi del DM n. 55/2014 e successive modificazioni.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. RIGETTA la domanda;

2. CONDANNA al pagamento delle Parte_1
spese di lite in favore del Controparte_1
, in persona dell'Amministratore p.t., che liquida in euro 3.809,00 per
[...] compensi oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge con attribuzione in favore dei procuratori anticipatari avv.ti e ANTONIO Pt_1
RICCIARDELLI.
Santa Maria Capua Vetere, lì 23/05/2025
Il giudice
Flavia Bonelli
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