N. R.G. 3036/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Messina GOP1 - Prima Sez. Civile Bis R.G. 3036/2023 Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3036/2025 R.G., posta in decisione, all'udienza 27 marzo
2025 e promossa tra
nato a [...] il [...], c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. MANNA SIMONA C.F._1
- RICORRENTE–
CONTRO
(c.f. , rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. ROSSINI GIACOMO
- REISTENTE –
Oggetto: Intimazione di sfratto per finita locazione (uso abitativo)
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di Intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione per convalida, , intimava a , a cui aveva concesso in Parte_1 Controparte_1 locazione, con contratto di locazione sottoscritto in data 01.03.2015, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Catania al n. 14545 serie 3T il 1.03.2015, quattro appartamenti per la durata di 4 anni a partire dal 01.03.2015 al 28.02.2019 con rinnovo tacito per altri 4 anni e precisamente fino al 28.02.2023, sfratto per finita locazione, con invito a lasciare immediatamente libero da persone e/o cose gli appartamenti siti a
Taormina in piazza Salvo D'Acquisto snc nella piena disponibilità dell'istante, convenendo l'intimato davanti all'intestato Tribunale e chiedendo che fosse pagina1 di 8 convalidato, in suo danno, lo sfratto per finita locazione, alla data di scadenza del contratto, ovvero al 28.02.2023.
Nel costituirsi in giudizio, il resistente s'opponeva alla convalida, deducendo la natura parzialmente simulata del rapporto trattandosi, a suo avviso, di locazione avente natura alberghiera e, pertanto, ancora in corso, al minimo, sino al 28/02/2033.
La lite, emessa ordinanza provvisoria di rilascio, veniva, previo mutamento del rito, istruita tramite interrogatorio formale del Ricorrente, oltre che documentalmente, e, quindi, rinviata all'udienza del 27/03/2025 ove, all'esito della discussione orale e della successiva Camera di Consiglio, era decisa tramite lettura della presente decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il problema della presente causa attiene, essenzialmente, alla qualifica del contratto, giacché la parte resistente ha dedotto che, nonostante che il contratto fosse stato stipulato per uso abitativo, l'immobile dovesse ritenersi locato per destinazione alberghiera, in quanto “ il Sig. ha concesso in locazione al Sig. gli Pt_1 CP_1 immobili oggetto di lite affinché il Sig. potesse esercitare al loro interno CP_1
l'attività di “affittacamere” " (pag. 4 comparsa resistente del 21 giugno 2023).
A sostegno di ciò portava una serie d'argomenti indiziari contestati da parte attrice.
Tale impostazione non può, però, essere condivisa dall'Ufficio, giacché, com'è noto non è permessa, tra le parti, la prova per presunzioni contro un contratto. Ed invero l'art. 1417 c.c., soprattutto alla luce dell'art. 2729 c.c., "vieta... la prova per testimoni e per presunzioni" (Cass. civ., n. 19435/08 edita) potendo darsi la prova della simulazione solo con "una controdichiarazione, dalla quale risulti l'intento comune dei contraenti di dare vita ad un contratto soggettivamente diverso da quello apparente"
(Cass. civ., n. 4071/08 edita) giacché, fra le parti, "la prova per testi, ... è ammessa soltanto nell'Ipotesi di cui al n. 3 dell'art. 2724... cioè quando il contraente ha senza colpa perduto il documento" (Cass. civ., n. 10240/07 edita).
Per cui, sotto questo primo profilo, la ricostruzione proposta da parte resistente, tutta fondata su ragionamenti di natura logica, sotto un certo profilo persino affascinanti è, comunque, assolutamente inutilizzabile, poiché tesa a provare, per testimoni e presunzioni, e, quindi in violazione di legge, la simulazione parziale di un contratto.
Anche perché non si riesce a comprendere per qual motivo il resistente, volendo dar vita ad un contratto con finalità alberghiere, non abbia stipulato un contratto di tal pagina2 di 8 natura o, al massimo, non abbia preteso una scrittura privata in cui le parti si dessero reciprocamente atto delle reali finalità del contratto.
Né potrebbe valere, come giustificazione, l'eventuale rifiuto dell'attore a dar vita a documenti di tal natura posto che, come il resistente, non era certo obbligato a prendere in locazione proprio tale appartamento, così il locatore non era obbligato a cederlo a diverse condizioni.
Anzi, la mancata firma di una carta di tal genere conferma come il locatore non volesse stipulare una locazione di tipo alberghiero.
Ebbene, ai fini della determinazione della data di scadenza di un contratto di locazione, il cambio di destinazione di un appartamento, da uso abitazione ad uso alberghiero, non è opponibile al locatore ove non si provi la conoscenza di quest'ultimo in ordine all'attività effettivamente svolta dal conduttore (nella specie, attività di affittacamere)
o - in caso di disdetta - ove non si provi la conoscenza da oltre tre mesi prima l'invio della disdetta medesima.
Nella comparsa di costituzione del 21 giugno 2023, ove si legge (pagg. 2-3): “Tra la fine del 2014 e l'inizio del 2015 il Sig. si rivolgeva al Sig. Parte_1 CP_1
, nella sua qualità di mediatore immobiliare (Ruolo di Messina Agenti di Affari
[...] in Mediazione n. 865) titolare della ditta individuale Servizio Casa Immobiliare di
Francesco AC (corrente in Letojanni, via IV Novembre, 24/26, P.IVA
), affidandogli mandato per la vendita di n. 4 unità immobiliari site in P.IVA_1
Taormina, (al N.C.E.U. Fg. 1, part. 1115, Sub. 5, 6, 7 e 10). 2) Ritenuto che risultava impossibile reperire clienti interessati ad acquistare agli importi pretesi dal Sig. Pt_1
e che gli immobili continuavano a rimanere sfitti, anche in previsione della futura vendita, il Sig. hiedeva al Sig. di gestire nel suo interesse la locazione Pt_1 CP_1 degli immobili ridetti. 3) In luogo della partecipazione agli utili il Sig. referiva Pt_1 che il Sig. gli riconoscesse una somma fissa mensile. 4) Per consentire al Sig. CP_1
la gestione imprenditoriale ad uso turistico delle singole unità abitative le CP_1 parti prevedevano espressamente nel contratto di locazione che “il conduttore potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, gli appartamenti, fermi restando i diritti del locatore nei suoi confronti.” (inciso riportato anche nel contratto di locazione oggetto di lite, art. 8). 5) Nel contempo veniva rinnovato il mandato alla vendita in favore del Sig. , n.q. di titolare dell'Agenzia Immobiliare Servizio CP_1
Casa Immobiliare di Francesco AC (“il conduttore potrà, in maniera esclusiva per il periodo di un anno a partire dalla sottoscrizione del presente contratto e senza previsione di tacito rinnovo, adoperarsi per vendere le unità immobiliari oggetto di questa scrittura al prezzo che sarà di volta in volta convenuto con il locatore;

pagina3 di 8 stabiliscono che per le ipotesi di vendita di un immobile a seguito delle trattative condotte dal Sig. (mediatore abilitato…), sarà riconosciuta a Controparte_1 quest'ultimo una percentuale del 2,5% sul prezzo di vendita;
oltre l'indennità dell'1% prevista dall'art. 3”; anche questo inciso veniva riportato nel contratto di locazione oggetto di lite, art. 8). 6) Vista la finalità principale dell'accordo (far fruttare i beni in previsione della futura vendita), le parti prevedevano che il Sig. otesse vendere Pt_1 uno o più immobili locati anche prima della scadenza convenuta previo invio di adeguata e tempestiva comunicazione (180 giorni) e pagamento di un'indennità in favore del Sig. pari all'1% dell'importo della vendita. 7) Nel mese di marzo CP_1
2015 il Sig. , che aveva affittato un appartamento in proprietà er Persona_1 Pt_1 alcuni periodi (segnatamente il sub. 10, del Fg. 11, part. 1115), si mostrava interessato ad acquistare l'appartamento. 8) Raggiunto l'accordo con il Sig. in previsione Pt_1 dell'imminente vendita (intervenuta poi il 26 maggio 2015), il Sig. rimetteva CP_1
l'immobile nella disponibilità del Sig. a partire dal 25 aprile 2015 con Per_1 contratto di comodato a titolo gratuito (doc. 1). 9) Con accordo 26 maggio 2015 (doc.
2) il Sig. , previo pagamento da parte del Sig. delle indennità CP_1 Pt_1 contrattualmente previste, rimetteva l'immobile nella disponibilità del proprietario;
nel contempo: le parti si impegnavano quindi a stipulare un nuovo contratto di locazione in relazione alle porzioni immobiliari rimaste invendute (con decorrenza 1 giugno 2015); il Sig. i impegnava altresì a conferire mandato esclusivo al Sig. Pt_1
per la vendita degli immobili rimasti invenduti per la durata di un anno (doc. CP_1
3). 10) Nel mese di maggio 2015 veniva invece sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza però dal 1 marzo 2015 (registrato solo il successivo 30 ottobre 2015…), contratto con il quale le parti rinnovano gli accordi già raggiunti nel precedente contratto di locazione (mandato alla vendita al Sig. , possibilità per CP_1 il locatore di rientrare immediatamente in possesso degli immobili nell'ipotesi di vendita, possibilità di sublocare o dare in comodato al fine di consentire al Sig. CP_1 la gestione imprenditoriale ad uso turistico delle singole unità abitative). 11) Com'è noto al Sig. visti i precisi accordi intercorsi tra le parti, da ormai otto anni il Pt_1
Sig. , nella qualità di titolare della ditta individuale Servizio Casa Immobiliare CP_1 di Francesco AC, esercita all'interno dei locali oggetto del presente giudizio l'attività di “affittacamere”. 12) Circostanza che può essere agevolmente verificata dal sito della Servizio Casa immobiliare al link https://www.serviziocasa.org/immobili/casavacanza-casa-vacanza-taormina/250/on- the-beach.html ovvero dal sito di Booking.com al link: https://www.booking.com/Share-OwmKYr, dal sito airbnb al link https://abnb.me/ya7kFTAKgAb, dal sito Taormina mare al link https://www.taorminamare.it/alloggi/on-the-beach-libeccio. 13) Tutti i testi indicati
pagina4 di 8 nel presente atto potranno confermare che le superiori circostanze erano note al Sig. in dalla sottoscrizione del contratto di locazione oggetto del presente giudizio;
Pt_1 così come potranno confermare che il Sig. a espressamente autorizzato il Sig. Pt_1
ad esercitare all'interno degli appartamenti locati l'attività di affittacamere.”. CP_1
Ebbene, come ammesso dallo stesso Resistente, l'intendo del proprietario degli appartamenti era quello di farli fruttare, concedendo allo , che esercita CP_1 professionalmente l'attività di mediatore immobiliare, mandato a venderli e, nel frattempo, concedendo allo stesso il godimento degli immobili per locazione a CP_1 uso abitativo, con facoltà di sublocarli a terzi, ma prevedendo espressamente la possibilità per il locatore di rientrare immediatamente in possesso degli immobili nell'ipotesi di vendita.
Per cui, sotto tale profilo, la domanda di parte resistente non potrebbe, in alcun modo essere accolta posto che, anche al di là dei problemi di ammissibilità della prova per presunzioni, è pacifico ed innegabile che l'attore non abbia mai voluto dar vita ad un contratto di tipo alberghiero. È lo stesso resistente a produrre incarico di mediazione alla vendita degli immobili datato 26.05.2015.
E la comunicazione di disdetta del contratto di locazione inviata dal il Pt_1
09.02.2022, con invito al rilascio degli immobili entro il 28.2.2023, non veniva riscontrata e contestata dallo . CP_1
Parte resistente, però, nella memoria integrativa, modifica parzialmente la ricostruzione degli eventi, deducendo:” Tra la fine del 2014 e l'inizio del 2015 il Sig. si rivolgeva al Sig. , nella sua qualità di mediatore Parte_1 Controparte_1 immobiliare (Ruolo di Messina Agenti di Affari in Mediazione n. 865) titolare della ditta individuale Servizio Casa Immobiliare di Francesco AC (corrente in
Letojanni, via IV Novembre, 24/26, P.IVA ), affidandogli mandato per la P.IVA_1 vendita di n. 4 unità immobiliari site in Taormina, (al N.C.E.U. Fg. 1, part. 1115, Sub.
5, 6, 7 e 10). 2) La vendita degli immobili al prezzo richiesto dal Sig. isultava Pt_1 assai difficoltosa. 3) In attesa della futura vendita il Sig. hiedeva pertanto al Pt_1
Sig. , nella sua qualità di titolare della ditta individuale Servizio Casa CP_1
Immobiliare, di gestire nel suo interesse la locazione degli immobili oggetto del mandato alla vendita . 4) In luogo della partecipazione agli utili il Sig. referiva Pt_1 che il Sig. gli riconoscesse una somma fissa mensile. 5) In data 1 marzo 2015 CP_1 veniva stipulato un primo contratto di locazione tra il Sig. ed il Sig. Pt_1 CP_1 avente ad oggetto n. 4 unità immobiliari site in Taormina, (al N.C.E.U. Fg. 1, part.
1115, Sub. 5, 6, 7 e 10) . 6) Detti immobili costituivano la struttura ricettiva denominata “On The Beach”.”
pagina5 di 8 Secondo il Resistente, pertanto, proprio al fine di consentire al Sig. la gestione CP_1 imprenditoriale ad uso turistico delle singole unità abitative oggetto del contratto, il contratto di locazione per cui è lite prevedeva espressamente all'art. 8 che “il conduttore potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, gli appartamenti, fermi restando i diritti del locatore nei suoi confronti.”
L'osservazione è abile e potenzialmente foriera di conseguenze alla luce della disciplina di cui all'art. 80 legge 392/78. Assumendo, infatti, che il resistente avesse mutato l'utilizzo dell'immobile, tale mutamento avrebbe, di per sé, modificato la natura del contratto laddove fosse stata conosciuta dal proprietario. La prova di tale conoscenza che sarebbe spettata, ovviamente, al resistente non è stata, però, data.
Abilmente il resistente argomenta sull'esito dell'interrogatorio formale devoluto al ricorrente, che nega di avere concesso gli immobili per uso diverso da civile abitazione dicendo che si disinteressava del modo in cui il conduttore usasse degli immobili, per asserire che il locatore aveva conoscenza di un uso alberghiero o di affittacamere degli immobili. A sostegno di tale ricostruzione il Resistente assume che “La reale natura del contratto di locazione oggetto del presente giudizio emerge inconfutabilmente anche dalla documentazione prodotta dal Sig. in uno alla comparsa di CP_1 costituzione e risposta: Contratto di comodato 25 aprile 2015 con cui il Sig. , CP_1 conduttore dell'immobile, concedeva in comodato d'uso gratuito al Sig. Per_1 futuro acquirente dell'immobile in proprietà la possibilità di utilizzare Pt_1
l'immobile che di lì a poco avrebbe acquistato (segnatamente in data 26 maggio 2015) dal 24 aprile 2015 al 30 maggio 2015; nel contratto si dava atto che l'appartamento, denominato GRECALE (fg 1, part 1115, sub. 10), faceva parte della “struttura recettiva On The Beach””, ovverosia faceva parte proprio della struttura ricettiva gestita dal Sig. in forza del contratto di locazione per cui è lite (documento CP_1 mai contestato dal Sig. Scrittura privata 26 maggio 2015 e alla Pt_1 Tes_1 vendita 26 maggio 2015 (documenti dai quali si evincono i reali accordi intercorsi tra le parti). Attestazione acquisto arredi da parte del Sig. (a riprova della CP_1 finalità turistico/ricettiva degli appartamenti).
Pur non risultando chiaro perché lo , conceda al in comodato uso CP_1 Per_1 gratuito un appartamento, in attesa della stipula del rogito, se non per favorire la vendita dell'immobile, dato che il Resistente aveva assunto anche l'incarico di favorire la vendita degli immobili locati, dalla predetta scrittura privata non emerge che il comodato abbia ad oggetto un bene adibito ad uso alberghiero. In primo luogo, perché non è previsto un corrispettivo per il godimento. In secondo luogo, perché non sono offerte le prestazioni tipiche di un'attività alberghiera, ma si precisa, piuttosto che il cui l'appartamento era stato concesso in comodato, si impegnava “a Per_1
pagina6 di 8 conservare e custodire l'immobile con la massima cura e diligenza, a non destinarlo ad altro uso diverso da quello di civile abitazione ed a non concedere neppure temporaneamente l'uso del bene a terzi, né a titolo oneroso”.
Il discorso si sposta, allora, sulla qualificazione dell'attività di affittacamere evocata dal Resistente nei suoi scritti difensivi e sulla sua equiparazione all'attività alberghiera che non appare, a giudizio di questo giudicante, tanto automatica come dedotto dall'ottima difesa di parte Resistente.
Ed infatti, se è vero che "l'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, eccetera), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (con caratteristiche professionali e finalità speculative), pur a prescindere dal conseguimento o meno della prescritta licenza amministrativa - è altrettanto vero che - in difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell'ambito dell'indicata attività di affittacamere né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo" (Cass. civ. n. 5632/93 edita, più volte confermata).
In altre parole, lo svolgimento, senza ulteriori specificazioni, ove anche fosse stato conosciuto dal locatore, dell'attività d'affittacamere da parte dello non doveva, CP_1 necessariamente, far credere all'attore che vi fosse stato un mutamento nella natura del rapporto, giacché poteva tranquillamente trattarsi di affitto di camere prive di servizio o di locazioni brevi e a uso transitorio e, come tali, compatibili con l'utilizzo abitativo del cespite. A maggior ragione non può parlarsi, neppure di attività di gestione di un piccolo albergo.
Non vi sono ragioni sufficienti, dunque, per disattendere la qualifica contrattualmente convenuta dalle stesse parti, ossia di contratto di locazione ad uso abitativo. Il che porta, in automatico all'accoglimento della domanda attrice, posto che il resistente non contesta di avere ricevuto disdetta della locazione in data 09.02.2022, reiterata il
29.08.2022, e con richiesta di rilascio datata il 07.03.2023, ossia dopo che era scaduto il termine contrattualmente previsto al 28.02.2023, in quanto il contratto di locazione del 01.03.2015 è stato concesso a solo uso abitativo per il termine di anni quattro a partire dal 01.03.2015 al 28.02.2019 e si è rinnovato per altri quattro anni e precisamente fino al 28.02.2023, come provato dal ricorrente.
pagina7 di 8 La domanda di sfratto per finita locazione proposta dal Ricorrente va, dunque, accolta, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio del 19.07.2023. Non può invece essere accolta, perché formulata solo in preverbale depositato il 27.3.2025, la ulteriore domanda, non formulata in atto introduttivo, né nei concessi termini per il deposito di memoria integrativa, di “condannare al pagamento in Controparte_1 favore di delle pigioni locatizie pari ad € 1000,00 mensili maturate a Parte_1 far data dal 01.02.2022 fino all'effettivo soddisfo, oltre interessi legali maturati nonché le successive spese maturate e maturande ivi comprese le spese affrontate dal er Pt_1 il rilascio degli immobili, spese di registrazione e spese di lite come da nota che si deposita.”
In ragione della soccombenza, parte Resistente va condannata, a favore di parte
Ricorrente al pagamento delle spese di lite che si liquidano, secondo i parametri di legge, come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Messina, ogni diversa domanda, richiesta e deduzione respinta, definitivamente pronunciando, in accoglimento della domanda proposta da
[...]
contro accoglie la domanda di sfratto per finita Pt_1 Controparte_1 locazione proposta dal Ricorrente, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio del 19.07.2023.
Condanna al pagamento a favore di Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite che si liquidano complessivamente in euro 145,50 per esborsi ed euro 2540,00, oltre spese generali (15%), iva e c.p.a..
Così deciso in Messina il 27 marzo 2025.
Il Giudice onorario
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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