N. R.G. 2525/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO sezione III CIVILE
Il giudice dr. Massimiliano Radici ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. R.G. 2525 dell'anno 2024
TRA
UR NJ (C.F. [...]), elettivamente domiciliata in AR (VA), al
Corso Italia n. 13, presso lo studio dall'avv. Filippo Germinetti che la rappresenta e difende come da procura speciale in cale all'atto di citazione
ATTRICE
E
CONDOMINIO E.N.C.A.R.S. (C.F. 94001760126), sito in Saranno (VA), al Viale Prealpi n. 44, in persona dell'Amministratore di Condominio, Federica Piscioli, elettivamente domiciliato in Monza
(MB), al Viale della Libertà n. 11, presso lo studio dell'avv. Stefano Picotti Savelli e dell'avv. Roberta
Rencurosi che lo rappresentano e difendono come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
OGGETTO: impugnazione delibera assembleare rassegnate dalle parti le seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Voglia il Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
Nel merito per tutti i motivi indicati nella parte narrativa contenuta nella memoria ex art. 171 ter
c.p.c. n. 1, accertare la nullità e/o l'annullabilità della: - delibera assunta dall'assemblea del
Condominio E.N.C.A.R.S. di AR (Va) nella seduta straordinaria del giorno 07.05.2024, con riferimento ai punti 1, 2 e 3 dell'o.d.g.; - delibera assunta dall'assemblea del Condominio E.N.C.A.R.S. di AR (Va) nella seduta straordinaria del giorno 03.06.2024, con riferimento al punto 1 all'o.d.g., rigettare le eccezioni processuali poste dal convenuto, giacché infondate in fatto ed in diritto;
per l'effetto dichiarare la nullità e/o l'annullabilità, con ogni conseguente statuizione per legge derivante.
Con la rifusione delle spese anche generali e dei compensi di lite, comprese quelle derivanti e connesse al procedimento di mediazione.
In via istruttoria: si chiede l'ammissione di prova testimoniale sulle circostanze seguenti: [Omissis]”.
Per parte convenuta:
“Piaccia al Tribunale di Busto Arsizio, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare:
In via processuale:
1) quanto alla delibera assunta al punto n. 3 dell'assemblea tenutasi in data 07.05.2024: dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attrice alla proposizione dell'odierna impugnativa ovvero, in subordine, dichiarare l'improcedibilità dell'odierna impugnativa e così l'attuale decadenza dall'azione, per le ragioni di cui in atti;

2) quanto alla delibera assunta al punto n. 1 dell'assemblea tenutasi in data 03.06.2024 dichiarare
l'improcedibilità dell'odierna impugnativa per il mancato esperimento della propedeutica procedura di mediaconciliazione;

Nel merito: nelle denegata ipotesi di mancato accoglimento delle prefate eccezioni in rito, rigettare tutte le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni di cui in atti ovvero con le statuizioni ritenute di giustizia;

In ogni caso: con vittoria di spese e competenze del presente giudizio nonché, a titolo di danno emergente, di quelle afferenti la procedura di mediaconciliazione n. 279/2024 consumatasi tra le
Parti avanti all'Organismo di Conciliazione presso la Fondazione Forense di Busto Arsizio, coma da nota spese giudiziale”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 01/07/2024, NJ UR, condomina del complesso suddiviso in 7 “edifici” contrassegnati dalle lettere A, B, C, D, E, F, G, oltre all'edificio adibito a portineria ed abitazione del custode, sito in Saranno alla via Prealpi n. 44, denominato
CONDOMINIO “E.N.C.A.R.S.” (da qui CONDOMINIO) e, in particolare, proprietaria dell'appartamento distinto con l'interno 3 al piano secondo dell'edificio “D”, impugnava le delibere condominiali assunte nel corso dell'assemblea straordinaria del 7/05/2024, punti 1, 2 e 3, nonché quella assunta il successivo 3/06/2024, punto 1, convenendo in giudizio il predetto il CONDOMINIO.
La condomina chiedeva che tali delibere fossero dichiarate nulle o comunque annullate. Riferiva, in specie, che in data 7/05/2024 si riuniva l'assemblea dei condomini proprietari solo degli appartamenti collocati negli edifici B, C, D ed E, per deliberare sul seguente ordine del giorno: “

1. Presentazione preventivi per rifacimento porzioni di copertura per i corpi di fabbrica B-C e D-E: affidamento incarico ad imprese e professionisti di fiducia.

2. Modifica delibera di accantonamento fondo volontario.

3. Approvazione bilancio preventivo, suo riparto e prospetto rateale per esercizio straordinario rifacimento porzioni di tetto 01/04/2024 - 30/11/2024; 4. Varie ed eventuali”.
L'assemblea quindi deliberava, sul punto 1 all'o.d.g., “con il voto contrario della UR, di eseguire sugli edifici B, C, E importanti lavori di manutenzione straordinaria di rifacimento delle rispettive falde del tetto, per un importo complessivo di euro 173.440,00 oltre i.v.a. (oneri impresa per rifacimento falde, mezzi piattaforma, lattonerie, oneri professionali, imprevisti, oneri amministratore sui lavori straordinari), oltre onorario dei professionisti incaricati per la direzione dei lavori e la sicurezza dei cantieri, di cui euro 124.350,00 da porre a carico dei proprietari degli appartamenti facenti parte degli edifici B - C ed euro 49.090,00 oltre i.v.a. a carico dei proprietari degli appartamenti facenti parte degli edifici D - E;
sul punto 2 all'o.d.g., con voto contrario dell'attrice, di modificare la originaria destinazione del fondo volontario da ordinaria a straordinaria gestione per sostenere i costi dei lavori di manutenzione del tetto”; infine, sul punto 3 all'o.d.g., con il riportato a verbale voto unanime, di affidare la definizione del bilancio dell'esercizio straordinario al nominato direttore lavori arch. Martini e di ripartire il consuntivo una volta definito, secondo “regolamento di condominio in millesimi di proprietà di corpo di fabbrica”.
Precisava, quanto al punto 3, che la stessa non fosse contraria “all'esecuzione dei lavori di rifacimento delle falde del tetto per l'edificio E, ma non condivideva che le spese gravassero in qualche misura sui proprietari degli appartamenti facenti parte dell'edificio D, attesa la contrarietà del deliberato al criterio fissato nel regolamento del Condominio” e, in particolare, dell'art. 9) del Regolamento del
Condominio. Chiedeva quindi che tale chiarimento venisse “trafuso in maniera pertinente a verbale”; tuttavia allorquando il verbale veniva trasmesso dall'amministratore all'odierna attrice, in data
22/05/2024, questa riscontrava che la verbalizzazione stravolgeva il senso delle dichiarazioni rese nel corso del proprio intervento. Esponeva che “dalla trascrizione risultava infatti che - una volta data lettura della regola condominiale (art. 9) - ella avrebbe indietreggiato il suo convincimento per approvare il prospetto rateale previsto per le scale D, E per n. 7 rate di cui 2 già emesse”.
Nelle more della procedura di mediazione con cui la UR aveva impugnato le delibere assunte dall'assemblea condominiale ai punti 1, 2 e 3 dell'o.d.g., il CONDOMINIO convocava un'altra assemblea straordinaria dei condomini degli edifici B, C, D ed E per la data 03/06/2024, allo scopo di deliberare sul seguente ordine del giorno: “

1. Modifica nominativo ditta affidataria d'incarico e delibere seguenti;

2. Varie ed eventuali” a cui l'attrice non partecipava e, dunque, riceveva il relativo verbale in data 19/06/2024. Da tale verbale risultava, nello specifico, che l'assemblea aperta la discussione sul punto 1) all'o.d.g. invitata a “passare al voto per la ditta che aveva fatto una proposta molto simile alla prima azienda prescelta Corim srl” dopo una serie di lunghe precisazioni sui dettagli dell'offerta e modalità che verranno osservate per la esecuzione dei lavori, così si esprimeva:
“Delibera approvata all'unanimità: l'assemblea delibera la ripartizione delle spese a corpo di fabbrica in particolare corpo D-E. L'assemblea chiede di allegare il preventivo della ditta Corim srl accettato”.
Inoltre, nel verbale assembleare del 03/06/2024, in merito alla controversia promossa dalla UR, viene riportato che anche durante le precedenti amministrazioni la ripartizione delle spese per lavori di natura straordinaria era avvenuta in conformità al criterio adottato dall'assemblea in questa occasione. Tale fatto veniva contestato dall'attrice.
Riferisce poi che la procedura di mediazione suddetta si concludeva con esito negativo e che l'impugnazione della delibera del 03/06/2024 che conferma l'adozione del criterio di ripartizione delle spese straordinarie contrario a quello stabilito all'art. 9) del Regolamento del CONDOMINIO si sovrappone a quella del 07/05/2024, e che la procedura di mediazione n. 279/2024 conclusasi con esito negativo e avente ad oggetto l'impugnativa delle delibere del 07/05/2024 risulterebbe soddisfare il requisito di procedibilità anche per la causa di impugnativa relativa alle delibere assembleari adottate il 03.06.2024, prendendo le mosse dall'identica questione.
Si costituiva in giudizio il CONDOMINIO eccependo la carenza di legittimazione attiva e/o decadenza dell'azione da parte dell'attrice alla proposizione dell'impugnativa della delibera assunta al punto n. 3 dall'assemblea in data 7/05/2024 nonchè l'improcedibilità della delibera assunta al punto n. 1 dell'assemblea tenutasi in data 3/06/2024 per il mancato esperimento della propedeutica procedura di mediazione. Chiedendo, nel merito, il rigetto di tutte le domande attoree poiché infondate.
Espletata l'istruttoria mediante assunzione della prova per testi, il Giudice, rinviata la causa per precisazione delle conclusioni, tratteneva la causa a decisione.
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Preliminarmente si dà atto che il CONDOMINIO ha eccepito la carenza di legittimazione attiva della
UR quanto all'impugnativa della delibera assunta al punto n. 3 dell'assemblea tenutasi in data
7/05/2024.
Sul punto occorre analizzare il verbale dell'assemblea del 7/05/2024. In particolare, al punto 3,
“approvazione bilancio preventivo, suo riparto e prospetto rateale per esercizio straordinario rifacimento porzioni di tetto 01/04/2024 – 30/11/2024 (ordinaria amministrazione)”. Si legge poi “il riparto sarà definito come da regolamento di condominio in millesimi di proprietà di corpo di fabbrica”. Per quel che qui interessa, prima di procedere alla votazione per le scale D-E “circa il prospetto rateale per n. 7 di cui 2 già emesse che rimarranno inalterate”, l'attrice “contesta che la falda della scala E sia di pertinenza del corpo di fabbrica D-E asserendo afferisca solo alla scala E.
La UR procede con la lettura del Regolamento condominiale che, invece, conferma sia del corpo di fabbrica”.
La votazione poi si concludeva con una approvazione all'unanimità.
Innanzitutto occorre rilevare che è la stessa UR ad affermare, nell'atto di citazione, che “non fosse contraria all'esecuzione dei lavori di rifacimento delle falde del tetto per l'edificio E”. Ciò detto, dal verbale si evince che la contestazione dell'attrice non è rivolta al criterio di riparto adottato in sede assembleare, peraltro ben riportato sin dall'inizio del punto 3, bensì alla pertinenza della falda della scala E per la quale ritiene essere pertinente alla sola scala E e non già al corpo di fabbrica D-
E.
Su tale contestazione risulta dalla verbalizzazione che la lettura del Regolamento condominiale fatta dalla medesima attrice confermava che fosse di pertinenza del corpo di fabbrica.
A seguito del chiarimento secondo cui, appunto, la falda in questione fosse di pertinenza del corpo di fabbrica, null'altra contestazione veniva eccepita dall'attrice che, invero, successivamente votava sul punto 3, quindi anche sul riparto, in senso favorevole.
Ne consegue che su tale azione la UR sia carente di legittimazione attiva.
L'attrice tuttavia afferma che, non essendo stata data lettura del verbale de quo essa, solo alcuni giorni dopo l'assemblea condominiale, allorquando le veniva trasmesso il verbale cioè in data 22/05/2024 si avvedeva che “la verbalizzazione delle dichiarazioni rese nel corso suo intervento ne stravolgeva il senso”.
Questo aspetto necessita di un approfondimento che tenga conto anche di quanto sostenuto dall'attrice nella fase della mediazione come da domanda sub doc. 3 di parte convenuta (sulla necessaria simmetria tra la domanda di mediazione e la citazione vd infra).
Nella domanda di mediazione infatti nulla viene riferito in merito, anzi quest'ultima riporta che,
“nonostante il voto contrario della signora Misura, l'assemblea deliberava per quanto riguarda gli edifici D-E: - sul punto 1 all'o.d.g.: di eseguire sugli edifici B/C/E importanti lavori di manutenzione straordinaria di rifacimento di falde del tetto per un importo complessivo di euro 173.440,00 oltre
i.v.a., oltre onorario dei professionisti incaricati per la direzione dei lavori e la sicurezza dei cantieri;
sul punto 2 all'o.d.g., di convertire in esercizio straordinario il fondo volontario;
- sul punto 3 all'o.d.g.: di approvare il preventivo che imputa anche ai condomini dell'edificio D di partecipare nella misura di € 49.090 al rifacimento del tetto dell'edificio E”.
Quindi da un lato nulla viene riferito nella domanda di mediazione in merito all'“erronea verbalizzazione”, che invece è stata affermata in questa sede, e dall'altro, specularmente, si afferma che l'assemblea deliberava il punto 3 “nonostante il voto contrario” della UR, voto contrario di cui invece non c'è traccia nel verbale (posto che questo riporta un'approvazione all'unanimità, quindi con il voto favorevole dell'attrice).
Risulta pertanto fondata l'eccezione di decadenza dell'azione esperita dalla UR posto che, come si è detto, da un lato, al punto 3 dell'o.d.g. di cui al verbale di assemblea del 7/05/2024 l'attrice votava a favore del criterio di riparto e, dall'altro, non risulta nella domanda di mediazione alcuna doglianza in ordine alla asserita erroneità di verbalizzazione (rilevata solo con la citazione).
Non è condivisibile l'assunto attoreo secondo cui “la modalità di redazione della domanda di procedura ex art. 5 d. lgs. n. 28/2010 inoltre, risponde al principio di sinteticità e rispecchia quelli che sono i contenuti sufficienti ed indispensabili secondo la recente giurisprudenza in materia, senza che si possano intravedere quelle carenze o lacune opinate dal convenuto”.
Da un lato è evidente che le diverse prospettazioni messe a confronto non sono compatibili (e quindi la questione non si pone su un piano di sinteticità) e, dall'altro, questo approccio viola il principio di simmetria della domanda di mediazione con il contenuto dell'atto di citazione, funzionale a rendere la parte chiamata nella condizione di conoscere tutte le questioni costituite dall'avversa pretesa (ex multis
Tribunale Napoli sez. IV, 07/11/2023, n.10208: “È fondata l'eccezione di improcedibilità, formulata dal convenuto ai sensi dell'art. 4, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010, della domanda di annullamento di una
delibera condominiale se la domanda di mediazione e quella relativa all'impugnativa non hanno gli stessi
elementi, in quanto la mediazione è effettiva solo ove la parte chiamata viene messa in condizione di
conoscere tutte le questioni costitutive della pretesa dell'altra parte. L'istanza, perciò, deve essere
completa, così da rendere possibile il raggiungimento di un accordo che risolva la materia del contendere evitando un procedimento giudiziale”).
A ciò aggiungasi, nel merito, che i testimoni introdotti non hanno saputo confermare se la contrarietà dell'attrice al criterio di riparto, in seguito all'interlocuzione avuta con l'amministratore condominiale nel contesto dell'assemblea, si sia tradotta (diversamente da quanto riferito a verbale) nella risoluzione definitiva “di negare il criterio di riparto che la vedeva obbligata quale proprietaria di un appartamento della scala D a partecipare ai costi di rifacimento delle falda del tetto dell'edificio E, chiedendo di recepire al verbale della seduta i suoi dichiarazioni e voto contrari (cap. 4 di parte attrice).
Dunque, ove si prescindesse dagli altri aspetti, permarrebbe la carenza di prova rispetto all'assunto attoreo. Con riferimento ai punti 1) e 2) all'ordine del giorno, anch'essi oggetto dell'impugnativa attorea, la Sig.ra
UR non ha proposto autonome considerazioni che giustificherebbero l'annullamento di quanto deliberato e quindi la domanda attorea non può trovare accoglimento nemmeno sotto questo aspetto.
Quanto poi alla eccezione di improcedibilità dell'impugnativa della delibera del 3/06/2024 la stessa risulta, invece, infondata. Sul punto basti richiamare l'ordinanza del 18/12/2024 con cui codesto
Tribunale rilevava come “le questioni rilevanti ai fini della causa sono già state sottoposte all'attenzione dell'organismo di mediazione e che pertanto, in un'ottica di valutazione di ordine sostanziale e non puramente formale, non si ravvisa la necessità che la procedura venga attivata anche in relazione alla delibera condominiale approvata successivamente, che invero si inserisce nel solco di quelle pregresse, posto che in mediazione non verrebbero portate questioni nuove”.
Risulta però infondato il merito di tale ultima impugnazione.
In via generale, è utile rammentare come la Corte di Cassazione, con indirizzo condivido da questo giudice, ha distinto i vizi che danno luogo alla nullità della delibera condominiale da quelli che ne determinano l'annullamento. In particolare, le sezioni unite della suprema Corte (sent. 7/03/2005, n.
4806) hanno chiarito che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose
o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta per legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzioni, regolamenti, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Ebbene, nel caso di specie, deve osservarsi come le doglianze sollevate dall'attrice integrino astrattamente causa di annullamento della delibera assembleare impugnata.
Sul punto, tuttavia, già in sede di domanda di mediazione per il verbale dell'assemblea del 7/05/2024 la UR faceva già presente che “per la data del 3/06/2024” era stata convocata una assemblea straordinaria, nella quale “si propone di sostituire il nome dell'impresa appaltatrice”.
Quindi era ben chiaro anche all'odierna attrice che l'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria fosse la “1. Modifica nominativo ditta affidataria d'incarico e delibere seguenti;

2. Varie ed eventuali”. Dalla lettura del verbale si evince chiaramente che la delibera de qua aveva quale unico oggetto la
“modifica nominativo ditta affidataria d'incarico e delibere seguenti” ed infatti viene effettuata la votazione al fine di selezionare altra ditta.
Per quel che qui è d'interesse, quindi, per il corpo di fabbrica D-E veniva approvata all'unanimità la delibera.
La ripartizione delle spese a corpo di fabbrica, in particolare per il corpo D-E, è coerente con quanto sopra detto ovvero che, già per quanto riguarda il rifacimento di porzioni di tetto (punto 3, delibera sopra citata), nulla era stato opposto al riparto “definito come da regolamento di condominio in millesimi di proprietà di corpo di fabbrica”.
Non solo, si legge altresì nel verbale che, comunicata ai condomini l'impugnativa del verbale dell'assemblea del 7/05/2024, “i condomini del corpo D-E-, in particolare, obiettano che per
l'assemblea di delibera di sistemazione del cappotto sul piano piloty scala D, la votazione è stata fatta a corpo di fabbrica e la votazione era stata favorevole anche da parte della stessa condomina
UR” e che “alcuni condomini ricordano di avere scambi di mail con precedenti amministrazioni
a testimonianza di questa tipologia di riparto già accettata da tempo per i vari interventi, condivisa
e richiesta dallo stesso gruppo di consiglieri tra i quali la stessa”.
Dunque anche l'impugnativa dell'assemblea straordinaria del 03/06/2024 non può trovare accoglimento.
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Le spese del presente grado di giudizio.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico di NJ UR avendo riguardo al valore della domanda per lo scaglione di valore di riferimento e quindi in complessivi euro 8.000,00 per compensi professionali, ivi compresa la fase della mediazione, oltre spese generali, oneri di legge ed anticipazioni documentate per la procedura mediatoria.

P.Q.M.

Il Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
- dichiara la carenza di legittimazione attiva di NJ UR sulla delibera assunta al punto n. 3 dell'assemblea del 7/05/2024;
- respinge le altre domande attoree;
- condanna la NJ UR a rifondere in favore del CONDOMINIO “E.N.C.A.R.S.”
sito in Saranno, alla via Prealpi n. 44, le spese del seguente grado di giudizio che si liquidano in complessivi € 8.000,00, per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A., IVA, se dovuta, ed anticipazioni documentate per la procedura mediatoria.
Così deciso in Busto Arsizio il 10/04/2025
Il Giudice
Dr. Massimiliano Radici