REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, all'udienza del 17/04/2024, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 14635/2022 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo, pendente
TRA
c.f. , elettivamente domiciliato in Napoli al Corso Parte_1 C.F._1
Secondigliano n. 202, presso lo studio dell'avvocato Maurizio Alfiero, c.f. , CodiceFiscale_2
che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Ricorrente
E
, c.f. , elettivamente domiciliato in Napoli al Centro Controparte_1 C.F._3
Direzionale Isola G/8 presso lo studio dell'avvocato Massimo Manzi, c.f. , C.F._4
che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione udienza, – Parte_1 nella qualità di locatore dell'immobile sito in Napoli alla via Biagio Miraglia n. 4, riportato nel NCEU di Napoli alla sez. VIC, foglio 10, particella 429, sub 131, dallo stesso locato a , in Controparte_1
forza del contratto di locazione stipulato in data 04.12.2017 e regolarmente registrato il 20.12.2017 – ha convenuto in giudizio il conduttore ex art. 30 l. 392/1978, al fine di vedere dichiarato cessato il contratto di locazione alla prima scadenza del 30.11.2021, stante la tempestività della disdetta del
11.11.2020, motivata ai sensi e per gli effetti dell'art. 3, lettera a) della legge n. 431/1998, avendo rappresentato l'esigenza di adibire l'immobile a propria personale abitazione. In data 31.10.2022 si è costituito il conduttore che, riservandosi in ordine alla Controparte_1
tempestività e alla corretta indicazione dei motivi della disdetta, ha chiesto la concessione del termine massimo di 18 mesi per l'esecuzione del rilascio, attese le proprie condizioni di salute, essendo invalido al 100% con accompagnamento, producendo all'uopo documentazione attestante le patologie del conduttore.
All'udienza del 9.11.2022 il precedente giudice istruttore - vista la mancata l'opposizione della parte resistente che non ha sollevato alcuna contestazione in ordine alla regolarità della disdetta né sulla scadenza intimata ma ha solo chiesto termine massimo per il rilascio stante le condizioni di salute del conduttore - ha fissato “per l'esecuzione la data del 10.11.2023, considerato lo stato di invalidità del conduttore ma tenuto altresì conto delle esigenze della locatrice e del tempo trascorso dalla scadenza del contratto”.
All'odierna udienza del 17.04.2024 la causa viene decisa con lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, convertito in legge n. 98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 16.03.2022).
La controversia è stata correttamente istaurata secondo il disposto di cui all'art. 30 della l. 392/78 attraverso ricorso ex 447-bis cpc, applicabile anche alle locazioni ad uso abitativo, secondo quanto previsto dall'art. 3 comma 4 della l. 431/1998. La domanda è procedibile, essendo stata preceduta da regolare comunicazione motivata della disdetta la cui tempestività risulta per tabulas, attesa la ricezione della raccomandata in data 11.11.2020, a fronte di una prima scadenza del contratto prevista per il 30.11.2021, nonché non contestata da parte conduttrice.
Occorre chiarire che la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione abitativo alla prima scadenza è disciplinata dall'art. 3 della l. 431/98, che con una disciplina sostanzialmente speculare a quella prevista per le locazioni ad uso non abitativo ex art. 27 ss l. 392/78, impone al locatore l'indicazione specifica del motivo tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, specificazione imposta a pena di nullità della disdetta ex art. 3 comma 2 l. 431/98.
Rispetto a questa fattispecie si possono far proprie le elaborazioni giurisprudenziali maturate relativamente agli art. 27 ss, cosicche' si ritiene che tale disdetta funga da condizione di procedibilità dell'azione di rilascio, tanto che deve necessariamente precedere la proposizione della domanda
(Cass. 2115/2008; Cass. 2777/2003). Dal punto di vista contenutistico tale atto deve contenere, da un lato, a pena di decadenza, la dichiarazione di volontà proveniente dal locatore di conseguire la disponibilità dell'immobile al fine di realizzare l'intento manifestato, dall'altro, a pena di nullità, la specificazione della circostanza giustificativa del diniego (Cass. 2995/1988).
La facoltà del locatore di negare la rinnovazione dopo la prima scadenza non presuppone la necessità, ma solo la seria intenzione (Cass. 3820/1995) del locatore di servirsi dell'immobile per uno degli scopi indicati dall'art. 29, non rilevando l'eccepita disponibilità in capo al locatore di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più idoneo (Cass. 8336/2004). Tale serietà implica, peraltro, la realizzabilità tecnica e giuridica della futura destinazione (Cass. 358/2000; Cass. 6338/1997), non anche la effettiva e concreta realizzazione di quell'intento (Cass. 12891/2016). L'intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma il relativo accertamento non va spinto, con conseguente aggravamento dell'onere probatorio, fino alla verifica in concreto della realizzazione di quell'intento dichiarato. Inoltre, tale intenzione del locatore non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità e sulla convenienza della divisata destinazione dell'immobile (Cass. 977/2010; Cass. 12127/2010 che aggiunge che deve presumersi che il locatore, il quale deduca il motivo di cui alla lett. a) dell'art. 3, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile).
La necessaria specificazione dei motivi deve consentire al conduttore di valutare la serietà e la realizzabilità dell'intenzione indicata, nonché il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 31 l. 392/1978
(Cass. 8669/2017; Cass. 6550/2016; Cass. 8336/2004; Cass. 6046/2004; Cass. 15547/2002; Cass.
15075/2000; allo stesso modo in materia di locazioni ad uso abitativo Cass. 3938/2023).
In definitiva, per legittimare il mancato rinnovo de rapporto da parte del locatore che deduca i motivi di cui all'art. 3 comma 1 lett. a), è sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, propri o di un proprio familiare, senza ulteriori formalità, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.
(Cass. 25808/2009).
Alla luce delle coordinate ermeneutiche tracciate, nel caso di specie, l'indicazione dei motivi del diniego di rinnovo contenuta nella disdetta appare assolutamente capace di soddisfare il dettato legislativo e le esigenze che, come detto, mira a perseguire. Invero, con la raccomandata ricevuta dal conduttore in data 11.11.2020 il locatore ha indicato la necessità di riottenere la disponibilità dell'immobile per “occuparlo personalmente causa separazione personale dal coniuge”.
Nel corso del giudizio, inoltre, il locatore ha depositato documentazione volta a provare non la semplice seria intenzione, ma la vera e propria sua necessità di riottenere l'immobile, atteso che, dopo la separazione consensuale è andato a vivere con la figlia e i suoi tre figli in un appartamento Per_1 in comunione ereditaria con i propri fratelli che nel frattempo hanno iniziato un'azione di riduzione avente ad oggetto proprio l'immobile in cui attualmente il ricorrente vive. Per tali ragioni ampiamente documentate (si vedano documenti allegati al ricorso nn. 3,4 e 5) deve ritenersi la domanda di rilascio dell'immobile ictu oculi fondata.
Dal sin qui argomentato deriva l'accoglimento della domanda con dichiarazione di cessazione del contratto di locazione alla prima scadenza del 30.11.2021 con la conferma dell'ordinanza di rilascio di cui al verbale del 9.11.2022.
Le spese di giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dai difensori costituiti, rapportata anche alla semplicità ed esiguità delle difese svolte, che fanno ritenere equo attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, sulla domanda proposta da Parte_1
contro , definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione Controparte_1
disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la cessazione del contratto di locazione stipulato in data 04.12.2017 e registrato il 20.12.2017 alla data del 30.11.2021, con conferma della data del 10/11/2023 per il rilascio dell'immobile libero da persone e cose;

2) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1
liquidandole in euro 120,00 per spese vive e 1.100,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Napoli il 17/04/2024.
Il giudice dott. Enrico Ardituro