REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori,
ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.

nella causa iscritta al n. 29357 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, discussa e decisa alla pubblica udienza del 30.9.2025,
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma alla Parte_1 C.F._1 via Conte Rosso n. 5, presso lo studio dell'avv. Riccardo Vitale, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTE –
E
(C.F. ), contumace. Controparte_1 C.F._2
– CONVENUTA – CONCLUSIONI:
- per la ricorrente, “in via principale accertare e dichiarare l'occupazione “sine titulo” del bene per cui è causa da parte della sig.ra , attesa l'assegnza di un provvedimento di CP_1 Controparte_1 assegnazione della casa coniugale in suo favore per mancanza di figli in comune;
in via subordinata dichiarare cessato ed estinto il contratto verbale di comodato legato alla destinazione familiare essendo la stessa venuta meno stante la sentenza di separazione parziale;
per l'effetto, condannare la CP_1 all'immediato rilascio del bene libero e vuoto di persone e cose a favore dell'istante e al pagamento, a titolo risarcitorio, di un'indennità di occupazione nella misura pari al valore locativo del bene, che si indica in
6.700,00 annui, a far data dal termine di scadenza della lettera di messa in mora fino all'effettivo rilascio
o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia;
con vittoria di spese e compensi professionali anche del procedimento obbligatorio di mediazione”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 4.7.2024, evocava in giudizio Parte_1 [...]
, rappresentando: Controparte_1
- di essere proprietaria dell'abitazione sita in Roma, Via Giacomo Bresadola n. 27, sc. B, int.
6, per averlo acquistato dal proprio figlio , in difficoltà con il pagamento Persona_1 del mutuo, in data 27.3.2020;
- che l'immobile, acquistato dal predetto il 31.8.2011, era occupato dalla di lui moglie
, sebbene la stessa non ne fosse risultata assegnataria Controparte_1 in sede di separazione, in quanto mai adibita a casa familiare dalla coppia, che non aveva avuto figli;

- che, a tutto voler concedere, la sig.ra godeva del bene in virtù di Controparte_1 comodato precario concessole dal coniuge, cessato in conseguenza dell'alienazione e in ogni caso per effetto della richiesta di restituzione, effettuata ai sensi dell'art. 1810 c.c. dalla nuova proprietaria,
- che la richiesta di restituzione, così come la procedura di mediazione incardinata, non avevano sortito l'effetto sperato, deducendo che l'originario accordo di comodato vincolato a destinazione di uso familiare era venuto meno per effetto della mancata assegnazione del bene alla convenuta e che il comodato era comunque inopponibile all'acquirente e chiedendo, per l'effetto, oltre all'accertamento dell'occupazione senza titolo da parte della sig.ra , la di lei condanna alla Controparte_1 restituzione del bene e alla corresponsione dell'indennità per il periodo di occupazione, nella misura di € 6.700,00 annui (secondo la stima operata dall'agenzia immobiliare cui la ricorrente si era rivolta) ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia.
Fatta rinnovare la notifica, dichiarata la contumacia e rilevata l'assenza di istanze istruttorie, la causa era rinviata per la discussione all'odierna udienza, previa assegnazione di termie per note conclusive.
* * * * *

1. Le domande di accertamento dell'illegittima occupazione del bene e di condanna della convenuta al rilascio sono fondate.
L'odierna ricorrente ha prodotto in giudizio l'atto di acquisto del bene oggetto di causa in proprio favore (doc. 3), vendutole da in data 3.8.2011, e l'atto di acquisto di Persona_1 costui dal precedente proprietario (doc. 2); ha, inoltre, depositato la sentenza di separazione emessa dal Tribunale di Roma a carico dei coniugi e , che conferma Per_1 Controparte_1
l'assenza di figli e la conseguente impossibilità di procedere all'assegnazione della casa familiare
(sentenza n. 432/24 del 10.1.2024 – doc. 4).
Dalle dichiarazioni rese dal sig. all'udienza presidenziale nel giudizio di separazione Per_1
(doc. 3), si evince che lo stesso aveva concesso l'appartamento a fini abitativi alla moglie, madre di una bambina nata da una precedente relazione (per non turbare la quale, pertanto, non aveva mai convissuto con la donna); nel procedimento la sig.ra non è comparsa, né si Controparte_1
è costituita, per cui il Tribunale non dispone di elementi contrari alla ricostruzione attorea della vicenda intercorsa tra le parti.
Il titolo del godimento in capo alla convenuta, pertanto, va qualificato in termini di comodato, contratto con il quale, a mente dell'art. 1809 c.c., una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta, senza previsione di un corrispettivo (elemento che differenzia la fattispecie in esame dal diverso contratto di locazione); in particolare, trattasi di comodato precario, non essendo previsto un termine di durata, né potendo lo stesso essere desunto dall'uso per cui veniva concesso il godimento gratuito del bene.
Ai sensi dell'art. 1810 c.c., laddove il comodato non contempli un termine di durata, il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante la richiede. Nel caso di specie, peraltro, successivamente alla costituzione del comodato, il comodante ha alienato a terzi (la ricorrente) il bene concesso in comodato, con l'effetto che quest'ultimo risulta non opponibile alla sig.ra Il contratto di comodato di immobile, stipulato dall'alienante di esso in epoca Pt_1 anteriore al suo trasferimento, non è infatti opponibile all'acquirente del bene, non estendendosi a rapporti diversi dalla locazione le disposizioni, di natura eccezionale, di cui all'art. 1599 c.c., sicché l'acquirente non può risentire alcun pregiudizio dall'esistenza del rapporto di comodato atteso il suo diritto di far cessare in qualsiasi momento, ad libitum, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa (così Cass. 18.1.2016, n. 664; conforme Cass. 15.5.1991, n. 5454).
A fronte della richiesta di restituzione formulata da in data 31.1.2023, Parte_1 ricevuta da per compiuta giacenza (doc. 6), la comodataria è Persona_2 rimasta nella detenzione – ormai non più assistita da titolo – del bene: non avendo prestato spontaneo adempimento all'obbligazione di restituzione della cosa, la convenuta va, pertanto, condannata all'immediato rilascio del bene indebitamente occupato, libero da persone e cose.

2. Non può essere accolta, invece, la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.
Come noto, le Sezioni unite della Corte di cassazione, con la recente sentenza n. 33645 del
15.11.2022, hanno sul punto affermato i seguenti principi:
- nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta;

- se il danno da perdita subita, di cui il proprietario chieda il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;

- fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno
è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Con la pronuncia citata, le Sezioni unite della Suprema Corte, componendo il contrasto interno tra sezioni semplici, hanno fatto luce sulla questione della configurabilità di un danno c.d. in re ipsa nell'ipotesi di occupazione sine titulo di un immobile, chiarendo che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento è rappresentato dalla concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento (diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo) che è andata perduta e, al contempo, specificando quali siano i criteri da seguire per la liquidazione del relativo danno, nella duplice componente della perdita subita e del mancato guadagno.
La Corte, dopo aver riassunto gli opposti orientamenti formatisi sull'argomento, ha osservato quanto segue: a) la questione posta dal contrasto è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto di proprietà su un bene immobile in conseguenza dell'occupazione dello stesso senza titolo da parte di un terzo, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria;
b) a tale quesito deve darsi una risposta positiva nei termini emersi nella linea evolutiva seguita dalla giurisprudenza secondo cui la locuzione “danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. civ., sez. VI, ordinanza 7 gennaio 2021, n. 39; Cass. civ, sez. II, ordinanza 20 gennaio 2022, n. 4936; Cass. civ., sez. II, ordinanza 22 aprile 2022, n. 12865); c) detto esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito;
d) la distinzione fra azione reale e azione risarcitoria è, infatti, il riflesso processuale di quella sostanziale fra regole di proprietà e regole di responsabilità, sicché la tutela reale è orientata al futuro e mira al ripristino dell'ordine formale violato mediante l'accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo (a parte la tutela inibitoria come negli artt. 844 e 1171 c.c.), mentre l'azione risarcitoria è orientata al passato e costituisce il rimedio per la perdita subita a causa della violazione del diritto, costituendo la misura riparatoria per la concreta lesione del bene della vita verificatasi in conseguenza della condotta abusiva dei terzi;
e) la distinzione fra le due forme di tutela (reale e risarcitoria) comporta che il fatto costitutivo dell'azione risarcitoria non possa coincidere senza residui con quello dell'azione di rivendicazione ma debba contenere l'ulteriore elemento costitutivo del danno risarcibile;
f) la domanda risarcitoria presuppone che l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno, rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”; g) il mero non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto (a cui presidio vi è la tutela reale), non è suscettibile di risarcimento, in quanto, se è pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato;
h) la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri, rispetto alla quale perdita l'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può (e deve) essere specificatamente contestata dal convenuto costituito, nel qual caso sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, II comma, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici;
i) sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa;
l) se, invece, la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite).
La giurisprudenza successiva si è uniformata alle indicazioni rivenienti dal dictum delle
Sezioni Unite: così Cass. 29.5.2023, n. 14947 (“In tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione”) e Cass. 17.4.2024, n. 10477 (“Il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario - configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione - può essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche”).
Nel caso di specie, non è stata offerta alcuna prova dell'intenzione della proprietaria di mettere a reddito l'immobile; a monte, manca sul punto qualsivoglia allegazione, ed emerge anzi che la sig.ra pur avendo acquistato il bene nel marzo 2020, per quasi tre anni, sino al Pt_1 gennaio 2023, se ne è disinteressata.
La domanda risarcitoria spiegata dalla ricorrente, pertanto, deve essere rigettata.

3. Dalla soccombenza prevalente della convenuta ne deriva la condanna al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in dispositivo sulla scorta dei parametri minimi suggeriti dal d.
m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore indeterminabile e limitata complessità; nella medesima misura viene, altresì, liquidato il compenso per l'attività prestata dal procuratore nella procedura di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- accerta e dichiara che occupa senza titolo l'immobile Controparte_1
sito in Roma, Via Giacomo Bresadola n. 27, sc. B, int. 6;
- per l'effetto, condanna la convenuta all'immediato rilascio del bene di cui al punto che precede, libero da persone e cose;

- condanna la convenuta a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 2.540,00 per compenso del giudizio, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e
I.V.A. come per legge, € 662,00 per compenso della procedura di mediazione, oltre C.P.A.
e I.V.A. come per legge, ed € 531,48 per esborsi.
Così deciso in Roma, 30.9.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori