N. R.G. 3822/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3822/2022 tra
(CF ) Parte_1 C.F._1 Avv. SORDI MARTA ATTORE/I e
(CF ) Controparte_1 P.IVA_1
Avv. DI SILVIO ANGELO
CONVENUTO/I

TE AT

INTERVENUTO
Oggi 21 ottobre 2025 innanzi al dott. Giulio Berti, sono comparsi:
l'Avv Sordi Marta per Parte_1 l'Avv Chiocci Letizia in sostituzione dell'Avv Di Silvio per Controparte_2 S
[...] Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c.
Il Giudice
dott. Giulio Berti
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulio Berti ha pronunciato . la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3822/2022 promossa da:
(CF ) Parte_1 C.F._1 Rappresentatae difesa dall'Avv. SORDI MARTA (CF ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso lo Studio del difensore ATTORE/I contro
(CF ) Controparte_1 P.IVA_1 Rappresentata e difesa dall'Avv. DI SILVIO ANGELO (CF ) ed elettivamente C.F._3 domiciliata presso lo Studio del difensore CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Per : Parte_1
Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento della domanda proposta, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
accertare e dichiarare che, in ragione del pagamento parziale del canone di affitto nel corso degli anni
2016-2017 e 2018 e del mancato pagamento di tutti i canoni di affitto relativi all'anno 2019, nonché al mancato pagamento dei canoni di affitto di gennaio e febbraio 2020 vanta nei confronti Parte_1 della in persona del legali rappresentanti pro Controparte_3 tempore, un credito pari ad € 17.400,00 più IVA, oltre interessi e, per l'effetto
condannare la in persona del legali Controparte_3 rappresentanti pro tempore, al pagamento della complessiva somma di € 17.400,00 più IVA, oltre interessi come convenuti
emettere, per le ragioni esposte in narrativa e stante la sussistenza dei presupposti richiesti, nei confronti della in persona del legali rappresentanti pro Controparte_3 tempore ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. e, pertanto, l'Ill.mo Giudice adito voglia ingiungere alla Società debitrice, il pagamento della somma di € 17.400,00 più IVA, oltre interessi i fino al saldo, unitamente a pagina 2 di 5 spese e compensi legali e, inoltre, per le ragioni esposte in narrativa concedere ex art. 642 c.p.c. la provvisoria esecutività dell'ordinanza in questione;

accertare e dichiarare che in ragione della mancata volturazione delle utenze da parte della CP_3
quest'ultima deve corrispondere a le somme dallo stesso anticipate e pari ad
[...] Parte_1
€ 914,80 e, per l'effetto, condannare parte resistente alla restituzione a della Parte_1 complessiva somma di € 914,80;
accertare e dichiarare che, in ragione delle inadempienze contrattuali sopra rappresentate, e perpetrate dalla in ragione del contratto di affitto di ramo di azienda a rogito Notaio Dott.ssa Controparte_3 di Castiglione del Lago, Rep. 21446, Racc. 9398, del 08.05.2015, hanno causato a Persona_1
danno pari ad € 4.800,00 e, per l'effetto, condannare parte resistente al risarcimento Parte_1 di tutti i danni in favore della ricorrente nella misura di € 4.800,00 o di quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia anche previa quantificazione in via equitativa;

accertare e dichiarare che la per le ragioni spiegate in narrativa, ha causato a CP_3 CP_3
danni materiali e di immagine pari ad € 2.800,00 e, per l'effetto, condannare parte Parte_1 resistente al risarcimento di tutti i danni in favore della ricorrente nella misura di € 2.800,00 o di quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia anche previa quantificazione in via equitativa;

In ogni caso:
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio
Per Semplificata: Controparte_3
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;

- in via preliminare dichiarare la domanda del ricorrente improcedibile per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria per legge.
- Rigettare la richiesta di emissione di ordinanza ex art. 186 ter c.p.c., perché inammissibile ed infondata per i motivi tutti di cui al presente atto;

- Rigettare le domande tutte per cui è ricorso perché infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate, per i motivi tutti di cui al presente atto;

- In via riconvenzionale, dichiarare risolto il contratto di affitto d'azienda dell'08.05.2015 e registrato al n.9081 Serie 1T a Perugia il 12.05.2015, Rep. 21445, n.9398 Raccolta, per grave inadempimento del concedente, Sig. e quindi accertato e dichiarato che il danno complessivo, come sopra Parte_1 specificatamente descritto, subito dal conduttore è pari ad euro 70.400,00, condannare, per l'effetto, il sig. , nato a [...], il [...], al risarcimento dei danni tutti patiti e patiendi Pt_1 dalla nella misura di euro 70.400,00, o nella diversa somma ritenuta di giustizia, Parte_2 anche previa compensazione con quanto dovesse riconoscersi dovuto in capo al ricorrente;
pagina 3 di 5 - Sempre in via riconvenzionale, accertato e dichiarato che i beni mobili di proprietà della società esponente, per come individuati all'allegato 20 del presente atto, non sono mai stati restituiti in favore dell' condannare il Sig. a consegnare gli stessi in favore Parte_2 Parte_1 dell'esponente, o l'equivalente in valore;

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Preliminarmente, sull'eccezione sollevata dalla convenuta circa il fatto che parte attrice, avendo richiesto con raccomandata la risoluzione del contratto di affitto ex art 1618 c.c. non poteva più esigere l'adempimento del contratto, si osserva che, in riferimento alla richiesta di risoluzione, peraltro del tutto generica, parte ricorrente, limitandosi nella comunicazione sopra menzionata a richiamare l'art 1618 c.c.
e senza nulla specificare in proposito, non ha svolto alcuna domanda giudiziale, per cui era legittimata ad introdurre la presente domanda di adempimento. Venendo al merito della questione, dalla documentazione versata in atti, si è potuto accertare che, con contratto di affitto di ramo di azienda a rogito Notaio Dott.ssa di Castiglione del Lago, Rep. 21446, Racc. 9398, del 08.05.2015 Persona_1
(all. 1 del ricorso), ebbe a concedere in affitto alla attuale Parte_1 Controparte_3 resistente, il ramo di azienda di sua proprietà corrente in Castiglione del Lago (PG), frazione Piana,
Località Castagni, n.° 2, avente per oggetto l'attività turistico ricettiva, convenendo che il contratto avrebbe avuto la durata di un anno, con rinnovo tacito di pari periodo salvo disdetta e, ex art. 3 dell'atto stesso, pattuendo, per il primo anno, un canone pari ad € 7.000,00 oltre IVA come per legge, da versarsi anticipatamente mediante rate mensili di eguale importo, mentre per gli anni di rinnovo successivi, convenivano un canone annuo, da versarsi sempre con le stesse modalità, pari ad € 9.600,00 più IVA, oltre aumento ISTAT. Risulta accertato che l'affittuario corrispose , per gli anni 2016 e 2017 la minor somma di € 7.000,00 e per l'anno 2018 € 6.000,00. Nessun riscontro probatorio è stato fornito dalla resistente, in merito all'asserito accordo che sarebbe intervenuto tra le parti circa la riduzione del canone
“in seguito agli scarsi profitti dovuti per via dell'assenza di avviamento commerciale dell'azienda”: affermazione questa peraltro in contrasto con la richiesta risarcitoria avanzata dalla stessa resistente in via riconvenzionale, quando chiede a titolo di lucro cessante “il mancato incasso delle prenotazioni già maturate e così incassi stimati sulla base del guadagno medio annuo di circa 45.000,00/50.000,00, oltre extra, per tutto il 2019” che avvalora invece la tesi che l'attività fosse tutt'altro che in difficoltà a conseguire profitti soddisfacenti. Per quanto invece attiene alla sostanziale immissione nel possesso del compendio, letta l'”annotazione di servizio” dei Carabinieri di Paciano (doc 9 comparsa di costituzione), intervenuti presso il compendio oggetto di affitto di ramo d'azienda il giorno 29.05.2019, si evince che dalla predetta data l'affittuaria non era più in condizione di gestire l'azienda, essendogli materialmente pagina 4 di 5 impedito l'ingresso dal proprietario;
pertanto sia la richiesta dei canoni di affitto che la richiesta del rimborso delle bollette per le utenze, non potrà protrarsi oltre tale data. In particolare le bollette rimborsabili sono quelle indicate dalle fatture del 18.04.2019; 22.05.2019 e 21.06.2019 per un totale di
€ 330,02. Per quanto infine attiene ai danni asseritamente dovuti al degrado ed allo stato di abbandono, che hanno determinato la necessità di opere di manutenzione straordinaria, non è stata fornita la prova che tali danni fossero imputabili alla resistente, stante il fatto che le foto raffiguranti lo stato dei luoghi, non sono temporalmente collocabili ad una data precisa e non è stata fornita la possibilità di un raffronto tra lo stato dei luoghi al momento della consegna del compendio e quello alla data del 29.05.2019 . La ricorrente dovrà pertanto essere condannata al pagamento dei canoni di affitto non corrisposti per intero ed al pagamento delle utenze che, nonostante fosse previsto il cambiamento dell'intestazione non sono mai state oggetto di voltura. Dovrà invece essere rigettata la domanda riconvenzionale della resistente, poiché infondata, sia in riferimento alle asserite opere effettuate in economia, rimaste indimostrate, sia in riferimento alla richiesta di indennità di avviamento commerciale, perché tale diritto risulta negato dal fatto che la resistente si è resa inottemperante alle obbligazioni assunte – nel caso di specie pagamento dei canoni dovuti – che a mente dell'art 2 del contratto costituiscono inadempimento grave


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
condanna in persona del legale rappresentante al pagamento in Controparte_3 favore di della somma complessiva di € 10.330,02 a titolo di canoni non corrisposti ed Parte_1
€ 330,02 a titolo di utenze, oltre interessi dal dovuto al saldo;

dispone che il ricorrente provveda alla restituzione dei beni mobili di proprietà della Società resistente, qualora non ancora restituiti;

rigetta per il resto la domanda riconvenzionale avanzata dalla resistente;

liquida le spese di giudizio di in € 264,00 per spese ed € 9.000,00 per compensi Parte_1 professionali, oltre accessori di legge;

condanna in persona del legale rappresentante alla refusione del Controparte_3
60% delle spese di giudizio in favore di , come sopra liquidate Parte_1
PERUGIA 21 ottobre 2025
Il Giudice dott. Giulio Berti
pagina 5 di 5