N. R.G. 2208 /2024
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Filippo Fontani
Visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da: , nata a CP_1
Lucca (PT) il 1 Aprile 1941, Codice Fiscale: , residente a [...]di Camaiore CodiceFiscale_1
LU) in Via Curtatone n° 3, , nato a [...] il [...], Codice Fiscale: Controparte_2
, residente a Pescia (PT), Fraz. Pesciamorta, in Via Comunale Romana n° CodiceFiscale_2
25, e , nata a [...] il [...], Codice fiscale: Controparte_3 C.F._3
, residente a [...], n° 81, rappresentati e difesi dall'Avv.
[...]
Alessio Casini del Foro di Pistoia (c.f. , con studio in 51017 Pescia (PT), CodiceFiscale_4
Viale Europa, n. 22/E, con domicilio digitale eletto al seguente indirizzo di p.e.c.: come da procura in atti Email_1
-attori ricorrenti-
CONTRO
(C.F.: ) CP_4 P.IVA_1
-convenuta contumace -
Conclusioni: come precisate all'udienza del 22.5.2025 .
CONCISE RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Sui fatti di causa.
I ricorrenti hanno allegato e documentato:
a) di avere sottoscritto con un contratto di locazione in data 01.11.2023, della durata di 4 CP_4 anni + 4 anni, decorrente dal 01.11.2023 ed avente ad oggetto l'appartamento per civile abitazione ubicato in Pescia (PT) Fraz. Collodi, via delle Cartiere n. 133, posto al piano primo di un piccolo fabbricato;
con un canone mensile di locazione di euro 600,00 (doc. 1 ricorso);
b) di avere, in data 11.4.2024, sottoscritto con la conduttrice la “Scrittura privata di risoluzione consensuale del contratto di locazione e fissazione data di rilascio dell'immobile” con la quale si previde la risoluzione del rapporto locatizio alla data del 31.10.2024, con obbligo di rilasciare il bene locato, entro la stessa data del 31.10.2024, libero e vacuo da persone e cose consegnando le chiavi nelle mani dei proprietari -o di chi dagli stessi delegato per iscritto;

c) di corrispondere l'importo di euro 600,00 mensile a titolo di canone di locazione, nel termine e secondo le modalità contrattuali, per le sette mensilità successive quindi da aprile a ottobre 2024 compresi.
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La parte ricorrente ha altresì allegato l'inadempimento della società conduttrice contestando il mancato rilascio dell'immobile alla data pattuita del 31.10.2024 e l'omesso pagamento del canone di locazione per i mesi di settembre e ottobre2024 e dell'indennità di occupazione per il mese di novembre 2024.
Sulla base di tali premesse ha concluso nel seguente modo:
“ 1) in via principale, accertare e dichiarare la avvenuta risoluzione alla data del 31.10.2024 del contratto di locazione intercorrente fra e quali CP_1 Controparte_3 Controparte_2 locatori, ed quale conduttrice, sottoscritto in data 01.11.2023 della durata di 4 anni + 4 CP_4 anni, decorrente dal 01.11.2023, avente ad oggetto l'unità immobiliare posta in Pescia (PT) Fraz.
Collodi, via delle Cartiere n. 133, appartamento per civile abitazione posto al piano primo di un piccolo fabbricato;

2) sempre in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento della alla “Scrittura CP_4 privata di risoluzione consensuale del contratto di locazione e fissazione data di rilascio immobile” stipulata fra le parti in data 11.04.2024 con riguardo all'obbligo di rilasciare l'immobile in favore della proprietà entro e non oltre la data del 31.10.2024;
3) ancora in via principale accertare e dichiarare la violazione da parte della dell'obbligo CP_4 di corresponsione del canone di locazione per le mensilità di settembre, ottobre e novembre 2024, con conseguente risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;

4) in via subordinata, accertare e dichiarare la mancata trasmissione da parte della conduttrice della polizza fideiussoria a garanzia di tutte le obbligazioni contrattuali indicata in narrativa nel termine stabilito, con conseguente risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;

5) per gli effetti ed in ogni caso condannare la società resistente al rilascio dell'appartamento sito in Pescia (PT) Fraz. Collodi, via delle Cartiere n. 133, appartamento per civile abitazione posto al piano primo di un piccolo fabbricato, fissando la data per l'inizio dell'esecuzione in caso di inottemperanza della conduttrice nel termine più breve possibile;

6) sempre per gli effetti ed in ogni caso condannare la società conduttrice al pagamento in favore dei ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento dell'importo di euro 1.200,00 per i canoni non corrisposti dei mesi di settembre e ottobre 2024, oltre alla indennità di occupazione per il mese di novembre 2024 pari ad euro 600,00 oltre alla stessa somma mensile sempre a titolo di indennità fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi sulle singole somme ai sensi dell'art. 1284 c.c.;
7) sempre per gli effetti ed in ogni caso condannare la società conduttrice al rimborso in favore dei ricorrenti del costo di risoluzione del contratto di locazione per euro 67,00 oltre dell'eventuale costo di registrazione della scrittura privata di risoluzione del contratto di locazione di cui in narrativa.
Con vittoria di spese e compensi professionali di causa”.
All'udienza del 27.3.2025, accertata la regolarità della notifica del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione dell'udienza, è stata dichiarata la contumacia della società convenuta. La parte ricorrente ha, altresì, precisato che la non aveva ancora rilasciato il bene e che la stessa CP_4 non aveva pagato alcunché neppure per il periodo successivo (dicembre 2024 - marzo 2025).
Il processo è stato istruito con la sola prova documentale e all'odierna udienza la causa è stata trattenuta in decisione.
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2. Sulla risoluzione del rapporto contrattuale
La parte ricorrente ha depositato la scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 11.4.2024 con la quale le stesse decisero di risolvere consensualmente il contratto di locazione sottoscritto in data
01.11.2023 ed avente ad oggetto l'appartamento per civile abitazione ubicato in Pescia (PT) Fraz.
Collodi, via delle Cartiere n. 133.
Tale allegazione, inserita nel ricorso introduttivo correttamente notificato alla convenuta, deve ritenersi come non contestata.
Così come parimenti non contestato deve ritenersi la mancata restituzione dell'immobile locato entro il termine perentorio stabilito dalle parti, del 31.10.2024.
A fronte della puntuale allegazione e dimostrazione degli inadempimenti della quale il CP_4 mancato rilascio dell'appartamento alla data pattuita e il mancato pagamento del canone – indennità di occupazione, alla convenuta competeva l'onere di dimostrare fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi delle dedotte obbligazioni a suo carico. Tale onere della prova è rimasto insoddisfatto.
La società convenuta ha mostrato il più totale disinteresse sia alla causa che al procedimento di media-conciliazione in cui era stata preventivamente coinvolta.
Deve pertanto tale condotta valutarsi ai sensi dell'art. 116/2 cpc come argomento ad ulteriore supporto probatorio delle testi difensive della parte ricorrente che, una volta concesso in locazione l'immobile ha ,di fatto, subito l'inadempienza della convenuta;
inadempienza che si è protratta anche dopo aver sottoscritto l'accordo di risoluzione contrattuale e di fissazione della data di rilascio dell'immobile.
D'altra parte per costante giurisprudenza di legittimità il creditore che chieda la risoluzione del contratto o comunque l'adempimento di una obbligazione deve dimostrare soltanto l'esistenza della fonte negoziale del suo diritto limitandosi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte;
mentre è l'obbligato a dover provare, se del caso, il fatto estintivo/modificativo/impeditivo dell'obbligazione (Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n. 13685 del 21 maggio
2019).
Deve ritenersi il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 01.11.2023 risolto consensualmente, per effetto della scrittura privata del l'11 aprile 2024, alla data del 31.10.2024.
Devono inoltre ritenersi omessi i pagamenti dei canoni di locazione indicati dalla parte ricorrente per i mesi di settembre ed ottobre 2023. Dal mese di novembre 2023 incluso, ai sensi dell'art. 1591 c.c., la società convenuta sarà tenuta, invece, a pagare l'indennità di occupazione. Infatti la risoluzione consensuale del contratto è da riferire alla data del 31.10.2024.
Il pagamento dell'indennità di occupazione è da parametrare all'ultimo canone di locazione pattuito che, in base al contratto versato in atti, deve ritenersi pari ad euro 600,00 mensili (cfr. Cass. Civ.
3123/2024) “ ..In tema di responsabilità del conduttore per ritardata restituzione dell'immobile locato, il locatore-creditore che domanda il pagamento dell'indennità ex art. 1591 c.c. ha l'onere di
Pag. 3 a 5 dimostrare la fonte (contrattuale) del suo diritto di credito, mentre spetta al debitore-conduttore provare il (pur tardivo) adempimento compiuto con l'avvenuta riconsegna del bene..”
La parte ricorrente ha anche chiesto la condanna della parte convenuta al rimborso dell'importo pagato a titolo di imposta di registrazione della risoluzione contrattuale. Tale importo è stato quantificato in euro 67,00. A conferma del pagamento gli attori hanno depositato la quietanza di pagamento del 15.11.2024.
Deve, tuttavia, rilevarsi come, in base all'articolo 2 dell'accordo di risoluzione negoziale in discussione, competesse alla parte convenuta il rimborso della sola quota del 50% dell'imposta pagata per tale titolo. La richiesta dei ricorrenti potrà quindi essere accolta entro tale limite.
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda di condanna al pagamento “..dell'eventuale costo di registrazione della scrittura privata di risoluzione del contratto di locazione di cui in narrativa..”, dovendo la parte istante documentare l'avvenuto pagamento per ottenere il rimborso e non potendosi pronunciare una decisione che orienti, l'imposizione fiscale conseguente alla registrazione, in difformità rispetto al dato normativo di riferimento. La parte ricorrente, se del caso, potrà agire per il rimborso di quanto eventualmente pagato in luogo della convenuta.


3. Sulle spese processuali.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta dei D.M. 55/14, 37/18 e 147/22, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva effettivamente compiuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Pistoia , definitivamente pronunciando nel procedimento, rubricato con numero 2208
/ 2024 RG, introdotto da , e contro il CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4 nella contumacia di quest'ultima così provvede:
[...]
1) accerta e dichiara l' avvenuta risoluzione consensuale alla data del 31.10.2024 del contratto di locazione intercorrente fra e quali locatori, ed CP_1 Controparte_3 Controparte_2 quale conduttrice, sottoscritto in data 01.11.2023 avente ad oggetto l'unità immobiliare CP_4 posta in Pescia (PT) Fraz. Collodi, via delle Cartiere n. 133;
2) accerta e dichiara che la risoluzione del contratto sub 1) è avvenuta per effetto della scrittura privata di risoluzione consensuale dell'11.4.2024 che prevedeva l'obbligo di rilasciare l'immobile entro e non oltre la data del 31.10.2024;
3) accerta che ha omesso il pagamento dei canoni di locazione dei mesi di settembre ed CP_4 ottobre 2024 e dichiara la stessa società tenuta al pagamento dell'indennità di occupazione fissata, ex art. 1591 c.c. in euro 600,00 mensili dalla data del 1.11.2024 alla data di effettivo rilascio dell'immobile ai proprietari;

4) accerta il credito di euro 33,50 della parte ricorrente a titolo di rimborso del 50% dell''imposta di registrazione della risoluzione consensuale del contratto;

Pag. 4 a 5 5) condanna al rilascio immediato dell'appartamento sito in Pescia (PT) Fraz. Collodi, via CP_4 delle Cartiere n. 133;
6) condanna la al pagamento in favore dei ricorrenti, in solido fra loro, dell'importo di euro CP_4
1.200,00 per i canoni non corrisposti dei mesi di settembre e ottobre 2024 oltre alla indennità di occupazione di euro 600,00 mensili, dal mese di novembre 2024 fino all'effettivo rilascio dell'immobile nella libera disponibilità dei proprietari;
oltre interessi, sulle singole somme, ai sensi dell'art. 1284 c.c.;
7) condanna la società conduttrice al rimborso in favore dei ricorrenti del costo di risoluzione del contratto di locazione per euro 33,50;
8) respinge la domanda di condanna al pagamento delle spese di eventuale registrazione della scrittura privata di risoluzione consensuale del contratto di locazione dell'11.4.2024
9) condanna la società convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore della parte opposta che si liquidano a titolo di compensi in euro 425,00 per la di studio della controversia;
in euro 425,00 per la fase introduttiva;
in euro 851,00 per la fase di trattazione/decisione oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge. Oltre euro 145,50 per contributo unificato e bollo.
Così deciso in Pistoia lì 22.5.2025
Il Giudice
Dott. Filippo Fontani
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