IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI SESTA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Valeria Conforti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 32709/2018, trattenuta in decisione con ordinanza del
27 dicembre 2024
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. ), (C.F. ), C.F._4 Parte_5 C.F._5 Pt_6
(C.F. ) e (C.F.
[...] C.F._6 Parte_7
), nata a [...] il [...] C.F._7 Controparte_1
(cod. fisc. ), quale donataria di (Cod. Fisc. CodiceFiscale_8 Parte_2 [...]
); tutti rappresentati e difesi dagli Avv.ti Michele Chianese, Tiziana Aracri e C.F._9
Giovanni Sorrentino, come da procura in atti, ed elettivamente dom.ti presso il loro studio in Napoli alla via Gen. Giordano Orsini n. 40
ATTORI
E
C.F. , in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1 rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dall'Avv. Laura Tramontano, come da procura in atti, presso cui hanno eletto domicilio in Napoli, via Francesco Petrarca n. 115;
CONVENUTA
E
(C.F. ) e (C.F. CP_3 C.F._10 Controparte_4
) entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Laura Tramontano, come C.F._11 da procura in atti, presso cui hanno eletto domicilio in Napoli, via Francesco Petrarca n.
115;
CONVENUTI
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_5 C.F._12
NC De AL, come da procura in atti, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, via Santa Lucia n. 82;
CONVENUTO
C.F. ) Controparte_6 P.IVA_2
CONVENUTA CONTUMACE
(C.F. ) Controparte_7 P.IVA_3
CONVENUTA CONTUMACE
Conclusioni : come da note sostitutive dell'udienza del 27.12.2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La complessità della vicenda in fatto e la durata del processo impongono una sia pure sintetica illustrazione degli snodi principali del processo.

1.Con atto di citazione del 16.11.2018, notificato a tutti i convenuti indicati nella intestazione, gli attori, come sopra riportati, premettendo di essere ciascuno proprietario di unità immobiliari site nel fabbricato “ ” in Napoli, via San AC dei Capri n. 125, CP_2
citavano in giudizio , Controparte_2 CP_3
, , Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
chiedendo di :
[...] Controparte_7
A) Accertare e dichiarare la natura condominiale dei viali finitimi al fabbricato denominato
IN C di Via S. AC dei Capri 125 siccome meglio descritti negli atti difensivi di causa;
B) In ogni caso dichiarare i viali stessi soggetti al vincolo di destinazione d'uso previso dalla legge n.
765/67;
C) Di conseguenza, dichiarare la nullità assoluta degli atti che hanno disposto la costituzione di diritti reali sui viali da parte di soggetti che non ne avevano titolo. In particolare, per quanto qui ci riguarda:
1) l'atto del Notaio del 11.3.2005 (reg.to a Casoria il 14.3.2005 al n.779/1T e tr.tto Persona_1
a Napoli il 15.3.2005 ai nn.8827/4244) con cui OS IN & Co. snc vendeva a
l'area urbana della superficie di mq. 230 riportata Controparte_6 all'Agenzia del Territorio di Napoli – Comune di Napoli – catasto dei fabbricati – al foglio AVV/5 –
Via San AC dei Capri n. 125 – P/T, p.lla 126/sub 43;
2) l'atto del Notaio in data 27.11.2007 (tr.tto a Napoli il 19.12.2007 ai nn. 50471/25386) Per_1 con cui vendeva a in comunione legale Controparte_6 CP_3 con il coniuge , l'area urbana della superficie di mq. 230 riportata all'Agenzia del Controparte_4
Territorio di Napoli – Comune di Napoli – catasto dei fabbricati – al foglio AVV/5 – Via San AC dei Capri n. 125 – P/T, p.lla 126/sub 43;
3) l'atto per notar del 16.01.2008 rep. 4946 racc. 2580, con cui: Per_2
a) e vendevano a la piena proprietà di alcune unità Persona_3 CP_8 CP_7 immobiliari, consistenti in 9 posti auto scoperti, siti nel fabbricato in Napoli in Via San AC dei
Capri n. 125, denominato fabbricato “S.I.C.”, con accesso dalla strada privata Edoardo Scarpa, riportate nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli in ditta “ , sez. Persona_3 CP_8
AVV., foglio 5, p.lla 121, e più specificamente indicati nel corpo dell'atto, nonché porzione immobiliare situata al terzo piano interrato, denominato “S3”, con relativi pilastri di sostegno, situato al terzo livello al di sotto del piano androne del fabbricato, riportata nel Catasto Fabbricati del
Comune di Napoli, Sez. AVV., foglio 5, p.lla 121, sub. 56, Via San AC dei Capri n. 125, piano
S3, cat. Area urbana.
b) I coniugi e costituivano a carico dell'area urbana della superficie di Controparte_4 CP_3 mq. 230 riportata all'Agenzia del Territorio di Napoli – Comune di Napoli – catasto dei fabbricati – al foglio AVV/5 – Via San AC dei Capri n. 125 – P/T, p.lla 126/sub 43, ed a favore delle unità immobiliari site nel fabbricato in Napoli in Via San AC dei Capri n. 125, fabbricato “S.I.C.”, riportata all'Agenzia del Territorio di Napoli – Comune di Napoli – catasto dei fabbricati – al foglio
AVV/5 – Via San AC dei Capri n. 125 – P/T, p.lla 121, servitù perpetua di passaggio pedonale
e carrabile mediante ogni sorta di veicoli da esercitarsi senza alcuna limitazione;
c) OS IN & Co. snc costituiva servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo servente, costituito dai viali del complesso edilizio denominato “Parco San AC” sito in
Napoli alla Via San AC dei Capri n. 125 e riportati nel Catasto Terreni del Comune di Napoli in ditta “ , foglio 70, p.lla 127, Frutteto, classe 2, are 22 ca 90, Controparte_9
R.D. Euro 42,58 e R.A. euro 22,47, nonché nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, sez. AVV., foglio 5, p.lla 126, sub 42 (ex sub. 102-103), come meglio indicati nell'elaborato planimetrico allegato all'atto sub All. A, ed a favore delle unità immobiliari di proprietà di DE. indicate al CP_10 precedente punto a);
4) il successivo atto per notar del 9 maggio 2012, rep. 12487 racc. 5769, con cui Per_2 CP_7 alienava a i beni acquistati dai coniugi con l'atto per notar Controparte_5 Persona_4 Per_2 del 16.01.2008 rep. 4946 racc. 2580, questi ultimi limitatamente alla parte in cui dispongono dei viali;

D) In via subordinata, accertare e dichiarare l'avvenuta usucapione da parte degli attori del diritto di utilizzare i viali stessi per passaggio e sosta dei propri veicoli;

E) Con vittoria di spese ed onorari di giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge”.
Queste sono le conclusioni rassegnate con note sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 27.12.2024.
Gli attori assumevano che le aree scoperte esterne al fabbricato (aree che circondano il fabbricato C) costituivano beni condominiali per destinazione e per uso, da sempre utilizzate per transito e parcheggio da parte dei condòmini del fabbricato C.
Deducevano quindi la natura condominiale di tutta l'area esterna del complesso, insistente sui viali di accesso ai fabbricati, compreso il fabbricato C, rappresentando che una sua porzione era stata poi oggetto di indebita trasformazione in uso esclusivo da parte della società costruttrice e dei suoi aventi causa.
Nella narrativa in fatto esponevano più nel dettaglio che la Controparte_2 di seguito anche “ ”) aveva realizzato, giusta licenzia edilizia n.
[...] Controparte_2
783 del 31.8.1968, un fabbricato per civili abitazioni in Napoli alla Via San AC dei Capri
n. 125, contraddistinto dalla lettera “C”, ultimato il 31.12.1971, avendo in precedenza già edificato altri due fabbricati contraddistinti dalle lettere “A” e “B”. Nella prospettazione degli attori la natura di bene comune dell'area rivendicata poteva agevolmente ricavarsi dai rispettivi atti di acquisto (nei quali tra le parti comuni erano indicati anche “spazi adiacenti all'edificio e posti a servizio del medesimo”) dal regolamento condominiale contrattuale e dalla documentazione tecnica allegata alla licenza edilizia del
1967, che stabiliva un vincolo di destinazione a parcheggio di una parte di tali spazi come pertinenze delle singole unità immobiliari.
Deducevano che in ogni caso, anche prescindendo dai titoli, tutti i condòmini del Fabbricato
C, così come i loro aventi causa, avevano sin dall'immissione in possesso nelle rispettive unità immobiliari utilizzato, in maniera pacifica, gratuita, continuativa ed ininterrotta, le aree adiacenti al fabbricato per il passaggio e la sosta delle autovetture. CP_11
A sostegno dei propri assunti evidenziavano ancora che gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, sui viali condominiali erano sempre stati eseguiti a spese dei condòmini dei fabbricati B e C, con ripartizione del relativo costo tra tutti i condomini.
Assumevano che nell'anno 2017 in un terrapieno posto a confine con il viale che dall'entrata del fabbricato C conduce ai box auto posti al di sotto dello stesso venivano iniziati lavori di sbancamento finalizzati alla realizzazione di ulteriori box auto, con accesso proprio dai viali del Fabbricato C.
Poiché questa operazione rappresentava un danno per i condòmini del Fabbricato C, per l'impossibilità di utilizzare in modo pieno le aree di pertinenza ed al servizio del fabbricato per la sosta delle auto , effettuavano delle ricerche dalle quali apprendevano di alcuni atti dispositivi in loro danno.
In buona sostanza lamentavano di essere stati lesi nel loro diritto su tali aree per via dell'atto per OT del 16.01.2008 con cui la “ , da una parte, ed i coniugi Per_2 CP_2
dall'altra, avrebbero costituito due servitù di passaggio a carico dei detti CP_12 viali, costituenti aree di pertinenza del fabbricato C.
Assumevano anche la nullità assoluta dell'atto del Notaio del 11.03.2005 con il Per_1
quale la aveva venduto alla società una parte dell'area che, nella CP_2 CP_6 prospettazione attorea, faceva parte della complessiva pertinenza del fabbricato C, e del successivo atto per Notaio del 27.11.2007 con cui la a sua volta, aveva Per_1 CP_6
rivenduto tale area a in comunione legale con il marito CP_3 Controparte_4 Analogamente deducevano la nullità di tale atto di disposizione del 16.01.2008 con cui venivano costituite le servitù di passaggio nonché quello successivo del 09.05.2012 per OT
, rep.12487 racc.5769. Per_2
Si costituivano la società nonché e , Controparte_2 CP_3 Controparte_4
i quali con una difesa del tutto sovrapponibile contestavano l'ammissibilità ed il merito delle pretese attore.
I citati convenuti eccepivano l'insussistenza di qualsivoglia diritto reale in capo agli attori dell'area oggetto dei trasferimenti contestati , nonché la non opponibilità dell'eventuale destinazione condominiale, rilevando che l'area non risultava né indicata né disciplinata come bene comune negli atti di provenienza degli attori, i quali non avevano mai esercitato un possesso esclusivo dell'area in questione.
Si costituiva in giudizio anche contestando del pari le pretese degli attori. Controparte_5
In via estremamente gradata, in ipotesi di accoglimento della domanda formulata dagli attori, chiedeva di “condannare la DE. i suoi danti causa a manlevare Controparte_5 CP_10 il comparente di tutte le somme che eventualmente fosse tenuto ad erogare e comunque accertare che il comparente è tenuto ad essere garantito per evizione dalla DE. dai suoi danti causa ai sensi CP_10 del combinato art. 1483 e 1479 c.c. la cui domanda di condanna al risarcimento danni e relativa quantificazione verrà fatta valere in separato giudizio”.
Gli altri convenuti, pur se citati regolarmente, rimanevano contumaci.
Nelle more del lungo giudizio conferendo espressa procura speciale al Parte_4
difensore rinunciava all'azione intrapresa notificandola alle controparti.
Ancora deve darsi atto che gli attori proponevano in corso di causa un ricorso ex art. 704 cpc e 1170 cc con cui lamentavano che in data 10/11 dicembre 2019 lungo il viale condominiale, dall'area antistante l'ingresso del fabbricato erano stati posizionati alcuni paletti in ferro uniti con una catena che impedivano loro il pacifico utilizzo del viale condominiale.
Il ricorso veniva respinto in quanto il giudice in precedenza titolare del fascicolo dichiarava gli attori decaduti dall'azione possessoria. Interveniva nel giudizio anche quale avente causa di Controparte_1 Parte_2
, dalla quale aveva ricevuto in donazione l'immobile sito nel fabbricato in via S.
[...]
AC dei Capri 125/C;
Il processo veniva interrotto per il decesso dell'unico difensore degli attori e poi riassunto con ricorso depositato in data 13.12.2023.

2. Tutto ciò premesso, deve in primo luogo darsi atto della sopravvenuta carenza di interesse a coltivare l'azione manifestata da il quale, per il tramite del Parte_4 difensore munito di procura speciale, ha rinunciato all'azione intrapresa.
Rinviando per quanto non esposto agli atti del processo, il Tribunale ritiene che le domande dei restanti attori debbano essere respinte.
Si ritiene di dovere fare applicazione del principio della ragione più liquida - che, per esigenze di economia processuale e di celerità di giudizio consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 276 cod. proc. civ.
(cfr., Cass. 2909/17, Cass 5805/17, Cass. n. 26242/2015 e Cass. S.U. n. 9936/ 2014) - per cui l'esame delle domande giudiziali va limitata al profilo di merito suscettibile di definire il giudizio con esame della sola questione assorbente e di più agevole scrutinio.
Bisogna prendere le mosse dalla natura giuridica della domanda principale proposta.
Pur formulata come domanda di mero accertamento, la pretesa principale degli attori è una rivendicazione di un bene perché ritenuto di natura condominiale in quanto è volta ad ottenere il riconoscimento del diritto comune dei condòmini su un bene determinato.
L'effetto giuridico perseguito non si esaurisce in una dichiarazione, ma si traduce nella collegata richiesta di declaratoria di nullità di atti traslativi e/o costitutivi di diritti di servitù a favore di terzi.
La c.d. “rivendica condominiale” può essere validamente esercitata anche da singoli condomini, in quanto comproprietari pro quota dei beni comuni, a condizione che venga dimostrato: - che il bene rivendicato sia identificabile come parte comune ex titolo o per destinazione;
- che l'attore sia titolare della quota condominiale relativa;
- che il bene sia specificamente individuato;
- che l'eventuale atto dispositivo da parte di terzi sia nullo o inefficace per carenza del potere dispositivo. L'accoglimento di un'azione di rivendicazione ma in realtà anche di un'azione di mero accertamento presuppone in primo luogo che il bene oggetto della domanda sia identificato in modo certo, delimitato e individuabile sulla base di elementi catastali, planimetrici o tecnici che ne rendano possibile l'esatta localizzazione.
Lo stesso dicasi ai fini dell'accoglimento di una domanda di usucapione.
Ebbene nel caso in esame questo presupposto non è stato soddisfatto.
Gli attori richiamano il regolamento condominiale redatto con atto per OT del Per_5
7.10.1967, rep. 188.848, nel quale veniva riconosciuto “la proprietà esclusiva dei condomini di strade, aiuole, viali, impianti ed altre pertinenze del “parco”.
Tale regolamento, del quale è stato prodotto solo uno stralcio, tuttavia, sembra riferirsi ai soli fabbricati A e B in quanto lo stesso è stato redatto in momento in cui il fabbricato C non era stato ancora edificato.
La restante documentazione prodotta (atti di acquisto degli attori, licenza edilizia, foto raffiguranti lo stato dei luoghi etc) non consente di identificare in modo esatto le aree adiacenti il fabbricato C , di determinare quale sia l'estensione dei c.d. viali condominiali finitimi a tale fabbricato e soprattutto di verificare se tra queste aree vi sia anche la porzione oggetto degli atti dispositivi posti in essere dai convenuti.
I titoli di provenienza degli attori non offrono elementi utili.
Anzi negli atti di compravendita , ed sono previste clausole di Pt_1 Pt_2 Parte_7 riserva in favore della Società venditrice anche nella specificazione delle aree CP_2
comuni, una volta completate tutte le costruzioni “Poichè la società ha in programma di costruire altri edifici oltre quelli già realizzati, si precisa che gli edifici che comporranno il Parco S.
AC saranno costituiti in condomini separati, riservandosi la società di determinare e disciplinare in apposito regolamento generale le parti, servizi ed impianti che rimarranno in uso promiscuo a tutti i condomini. La parte acquirente riconosce che la società ha il diritto di utilizzare, come meglio ritiene, ed anche di vendere a terzi, perché di sua esclusiva proprietà, tutto il suolo non occupato dagli edifici già costruiti e, in base al regime delle pertinenze, degli spazi adiacenti ai fabbricati e posti a servizio dei medesimi(..). (cfr. articolo 4 atti di compravendita attori). Ancora veniva precisato: “ La parte acquirente conferisce alla società irrevocabile mandato per la redazione, deposito e trascrizione del regolamento di condominio e relative tabelle millesimali del detto fabbricato, coi più ampi poteri per
l'individuazione dei beni comuni, esclusioni degli stessi, limitazioni o servitù a stabilirsi”(cfr. art. 5 atti compravendita e ). Pt_1 Pt_2
Ancora all'art. 6 di tali atti si legge “allo scopo di provvedere alla sistemazione anche nei confronti dei terzi la parte acquirente, nei limiti dei diritti spettantile, conferisce alla società venditrice ampio ed irrevocabile mandato, comprendente le facoltà di effettuare alienazioni, acquisti e permute di zone di terreno, di diritti reali, costruire servitù attive e passive o altri oneri reali, rinunziare a servitù, rinunziare ad ipoteche legali e, infine, di trasferire eventualmente ad essa parte acquirente, che concede l'autorizzazione di cui all'art. 1395 c.c. nel tempo e con le modalità che riterrà più convenienti, la determinanda quota proporzionale di comproprietà delle parti, servizi ed impianti. Autorizza altresì definitivamente ed irrevocabilmente la società ad apportare qualsiasi modifica allo stato dei luoghi”.
A fronte di questi dati documentali sulle facoltà a suo tempo attribuite alla società costruttrice l'onere degli attori di identificazione della specifica area rivendicata era ancora più stringente.
Posta infatti la pacifica natura condominiale dei c.d. viali finitimi al fabbricato C, identificati al catasto con la particella 126/sub 42, la cui natura condominiale non è mai stata contestata dai convenuti, non è chiara quale sia la porzione dei viali oggetto delle azioni reali esercitate dagli attori ossia quella che sarebbe stata oggetto degli atti dispositivi dei quali è stata domandata la nullità.
Al fine di identificare il bene o i beni oggetto tanto della domanda di rivendica quanto di quella subordinata di usucapione gli attori indicano indifferentemente : “viali finitimi al fabbricato C” ed ancora “piazzali di parcheggio”; gli attori non hanno prodotto alcuna planimetria tecnica aggiornata su scala che consenta l'esatta individuazione e delimitazione della porzione rivendicata.
Pur a fronte della complessiva istruttoria orale e documentale svolta non è stato chiarito un punto nodale della vicenda ossia se l'area rivendicata rientri nei cd. Viali finitimi ed anche quale fosse lo spazio adibito a parcheggio. La porzione di suolo che gli attori assumono essere di natura condominiale, e che sarebbe stata oggetto di illegittimi atti dispositivi da parte della ed a Controparte_13
cascata da parte dei successivi aventi causa, come correttamente evidenziato dai convenuti costituiti, non risulta univocamente individuata nei titoli di provenienza depositati dagli attori né è ricavabile dalla ulteriore documentazione prodotta.
Gli stessi attori nel richiamare gli atti di vendita pongono l'attenzione sulla seguente dizione
“la parte venditrice nell' individuare le parti comuni così le indica all' art. 3):
“ . . . Tali parti saranno meglio precisate nel regolamento di condominio a
redigersi, ma sin d'ora si specifica che sono compresi gli spazi adiacenti all'
edificio e posti a servizio del medesimo ” (cfr. all. 1).
Poi però gli stessi attori indicano quali beni rivendicati tutti i viali per cui non è delimitato e non è adeguatamente allegato quale sia il bene (o i beni) oggetto delle azioni reali proposte: lo generico spazio adiacente all'edificio C oppure i viali richiamati nelle conclusioni dell'atto di citazione ed in sede di precisazione delle conclusioni oppure ancora una parte di questi ultimi.
Le prove testimoniali acquisite, pur descrivendo l'utilizzo generalizzato degli spazi da parte anche (ma non solo) degli attori, non sono idonee a superare tale difetto di identificazione materiale del bene.
In questo quadro probatorio incerto non si è ritenuto di avvalersi dell'ausilio di una CTU che sarebbe stata invero del tutto esplorativa.
Le considerazioni che precedono assorbono anche la collegata domanda di nullità degli atti sopra indicati e comportano il rigetto anche della gradata domanda di usucapione.
Quanto in particolare a tale ultima domanda si aggiunge che non è stato adeguatamente specificato il diritto reale che sarebbe stato acquisto per usucapione (diritto di reale d'uso, servitù di parcheggio).
Ne consegue l'impossibilità per il giudicante di emettere una pronuncia di accertamento in ordine alla natura condominiale del bene, così come di accoglimento della rivendicazione o di declaratoria dell'intervenuto acquisto per usucapione, in assenza dell'individuazione certa dell'oggetto del diritto azionato.
Quanto al governo delle spese il Tribunale ritiene che la natura della decisione assunta, la non agevole ricostruzione del fatto alla luce della complessa e non univoca documentazione prodotta ed il complessivo comportamento processuale di tutte le parti integrino gravi ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra tutte le parti costituite, comprese quelle relative alla fase possessoria incidentale.

P.Q.M.

Il Giudice Unico del Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la sopravvenuta carenza di interesse ad agire di che ha Parte_4 rinunciato all'azione con atto del 21.2.2019;
2) respinge le domande di , Parte_1 Parte_3 [...]
, Pt_5 Parte_6 Parte_8
;
[...]
3) compensa integralmente le spese del giudizio per le ragioni indicate in parte motiva.
Cosi deciso in Napoli, 2.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Conforti