N. 7811/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice rilevato che, come recentemente affermato dalle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. U., 30/06/2025 n. 17603), non si riscontrano, in linea di massima, ostacoli alla sostituzione dell'udienza pubblica con le modalità di celebrazione della stessa ex art. 127 ter c.p.c. (sia nel testo precedente che in quello successivo alle modifiche apportate con D.lgs. n. 164/2024); che, infatti, per quanto attiene specificamente al cd. rito lavoro, la trattazione scritta non deroga all'essenzialità del deposito del dispositivo (e della sentenza contestuale) ai sensi dell'art. 429 c.p.c., che oggi avviene in modo automatico e, per quanto disposto dal novellato art. 127 ter ult. co. c.p.c., si considera letto in udienza se il provvedimento viene depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine assegnato per il deposito di note (come peraltro già affermato in precedenza dalla giurisprudenza di legittimità: cfr. (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza, non ravvisandosi ragioni ostative al riguardo ed in mancanza di opposizione delle parti;
viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

1 N. 7811/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 7811/2023 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), in persona del legale rapp.te p.t., elett.te dom.to in Napoli Parte_1 P.IVA_1
(NA), alla via Duomo n. 36 presso lo studio dell'Avv. PRISCO EMILIO (c.f.:
) dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di procura in calce al ricorso, C.F._1
- RICORRENTE
E
(c.f.: ), in persona del legale rapp.te p.t., elett.te Controparte_1 P.IVA_2
dom.to in Napoli al Corso Umberto I n. 191 presso lo studio dell'Avv. PALMENTIERI
AN (c.f.: ) dal quale è rappr.to e difeso unitamente all'avv. C.F._2
AR LV (c.f. ) in virtù di procura in atti, C.F._3
- RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso.
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel
2 fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, tanto la domanda principale quanto quella riconvenzionale sono infondate e vanno rigettate.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con ricorso depositato il 05/09/2023 la ricorrente premettendo di aver Parte_2
stipulato con la convenuta contratto di locazione ad uso diverso in Controparte_1
data 30.11.2022 relativamente al bene sito in Giugliano in Campania, alla via
Circumvallazione esterna Lago Patria n. 306, catastalmente meglio individuato in ricorso –
contratto regolarmente registrato il 7.12.2022 e stipulato per una durata di anni sei, con decorrenza dal 4.02.2023 e sino al 3.02.2029, salvo rinnovo – deduceva: - che in forza del suddetto contratto (art. 6) era previsto l'obbligo, a carico di parte locatrice, di eseguire alcuni interventi (1. realizzazione di Punti di allaccio impianto elettrico linea trifase, idrico,
telefonico e riparazione delle infiltrazioni di acqua provenienti dalle coperture dei capannoni;

2. Pulizia totale interna di tutti gli ambienti;

3. Assegnazione spazio esterno di pertinenza per
3 parcheggio auto e carico/scarico merci;

4. Carico e scarico merce con bilico 24/24, con possibilità di manovra entrata ed uscita) nel termine di giorni 30 dalla stipula;
- che per tale ragione, alla conduttrice venivano soltanto consegnata una copia delle chiavi di accesso all'immobile, dal momento che le altre rimanevano nella disponibilità della locatrice “al fine
di consentire alla stessa - od a suoi incaricati – di effettuare le operazioni di pulizia degli
ambienti, nonché l'esecuzione dei predetti lavori”; - che, tuttavia, allo scadere del predetto termine tali lavorazioni non venivano realizzate, e quindi la conduttrice, diffidata la locatrice ad adempiere con nota del 13.01.2023, riteneva risolto il contratto (cfr. la nota del
13.03.2023); - che, quindi, la conduttrice, in conseguenza di tale grave violazione, ha ritenuto il contratto di locazione risolto di diritto ex art. 1454 c.c., atteso l'inadempimento del patto n.6 e l'inutile decorso del termine indicato nella diffida ad adempiere del 13.1.2023; - che,
in particolare, la conduttrice “si è quindi trovata nell'impossibilità di entrare negli immobili
locati e di adibirli all'uso pattuito: non si possono infatti depositare libri, riviste, stampati e
pubblicazioni di ogni genere, compresi i supporti audio – visivi, quali dischi, DVD e
diapositive ad essi connessi ed allegati (cfr. doc.1 cit.), in immobili dove piove dentro, le mura
sono umide ed ammalorate, gli ambienti sono sporchi e con all'interno fusti contenenti
sostanze sconosciute”; - che, alla luce di tanto, va dichiarata la risoluzione del contratto in esame per inadempimento della convenuta, con condanna di quest'ultima alla restituzione dell'importo di € 4.800,00, versato alla locatrice in data 30.11.2022 a titolo di deposito cauzionale, oltre al risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice “per non aver potuto svolgere l'attività di cui all'oggetto sociale negli immobili locati”, danni quantificati in €
153.369,98.
Ella ha pertanto concluso come segue: “piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis
rejectis, 1. in via principale, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ex art.
4 1454 c.c. del contratto di locazione stipulato in data 30.11.2022, registrato telematicamente
il successivo 7.12.2022 presso l' (Prot. Controparte_2
n. 22120739593156680), avente ad oggetto il godimento degli immobili, adibiti ad uso
diverso da quello dell'abitazione, siti in Giugliano in Campania (NA), alla via
Circumvallazione Esterna Lago Patria n.306, atteso l'inadempimento degli obblighi di cui al
patto numero sei (6) da parte della locatrice e l'inutile decorso del termine indicato nella
diffida ad adempiere del 13.1.2023, con tutte le conseguenze di legge;

2. in subordine,
accertare e dichiarare il grave inadempimento nel quale è incorsa la Società locatrice in
ordine agli obblighi assunti con il patto numero sei (6) e, per l'effetto, disporre la risoluzione
del contratto di locazione sopra meglio indicato (art. 1453 c.c.), con tutte le conseguenze di
legge;

3. in ogni caso, condannare la in persona del suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, alla restituzione della somma di € 4.800,00 versata in data
30.11.2022 dalla ricorrente a titolo di deposito cauzionale;

4. condannare la
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al risarcimento dei CP_1
danni subiti dalla ricorrente per non aver potuto svolgere l'attività di cui all'oggetto sociale
negli immobili locati, che si quantificano in complessivi € 153.369,98 od in quella diversa
somma, maggiore o minore, che risulterà, anche in via equitativa, di giustizia;

5. condannare,
da ultimo, la in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, al risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente per essere stata costretta a locare
altro immobile, di metratura inferiore, ad un prezzo di godimento superiore, nonché ad
eseguire lavori nello stesso, che si quantificano in complessivi € 19.450,00 (di cui € 7.200,00
a titolo di maggior canone da versare per i primi sei anni di contratto ed i restanti € 12.250,00
per l'esecuzione dei lavori) od in quella diversa somma, maggiore o minore, che risulterà,
anche in via equitativa, di giustizia”.
5 Il tutto con il favore delle spese di lite.
Si costituiva tempestivamente in giudizio che, nel Controparte_1
contestare gli avversi assunti, ha eccepito, anzitutto, l'incompetenza per territorio dell'adito
Tribunale e l'inammissibilità del ricorso e, nel merito, ha opposto eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., rappresentando per un verso di aver “esattamente eseguito
la propria prestazione, avendo realizzato gli interventi previsti all'art 6 del contratto di
locazione” e deducendo, per altro verso, l'inadempimento di controparte al pagamento del canone di locazione e alla custodia del bene, esponendolo “ad ogni possibile danno derivante
dalla mancata chiusura dei cancelli”.
La convenuta ha quindi decisamente contestato l'avversa domanda, anche in punto di quantum debeatur, asserendo che “l'art 6 costituisce un mero impegno tra l'altro adempiuto
dalla convenuta, mentre tutte le obbligazioni della ricorrente risultano come dalla stessa
confermato non adempiute sia quelle previste all'art 4 sia quelle a proprio carico di cui al
medesimo art.6 e finanche l'obbligazione principale di corrispondere il canone di locazione”
ed ha, pertanto, proposto domanda riconvenzionale, previa istanza ex art. 418 c.p.c., per il danno causato alla dall'inadempimento di controparte generato dalla Controparte_1
mancata esecuzione del contratto di locazione (e nella mancata percezione del corrispettivo ivi pattuito), tenuto conto inoltre delle spese sostenute dalla Controparte_1
nell'adempimento degli impegni posti a proprio carico nonché la mancata custodia dell'immobile locato che ha determinato un deterioramento dello stato dei luoghi.
La resistente ha quindi concluso come segue: “In via preliminare accertare e
dichiarare l'incompetenza del Tribunale di Napoli Nord in favore del Tribunale di Napoli a
fronte della clausola contrattuale di deroga della competenza territoriale;
Dichiarare il
ricorso infondato in fatto ed in diritto, accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del
6 contratto ai sensi e per gli effetti di cui all'art.1454 c.c. per fatto imputabile alla CP_3
G illeggittima per essere Parte_1 CP_3
intervenuta in assenza di grave inadempimento;
In subordine: accertare l'inadempimento
contrattuale e dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all'art.
1453 c.c. per fatto imputabile alla Domanda riconvenzionale In ogni caso: CP_3
Accogliere l'istanza di modifica del precedente decreto di cui al 2° c. dell'art. 415 c.p.c., con
pronunzia di nuovo decreto per la fissazione della nuova udienza di discussione e trattazione
e, quindi: - accertare e dichiarare che la ha subito un danno pari ad Controparte_1
172.800,00 (valore del contratto di locazione) o l'importo maggiore o minore che risulterà in
corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, ovvero l'importo maggiore o
minore che risulterà di giustizia, anche in via equitativa, e pertanto condannare la CP_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede con sede in Napoli (NA) al
[...]
C.so Amedeo di Savoia Duca D'Aosta n.214, in persona dell'amministratore e l.r. p.t. Sig.
( ), al pagamento del predetto importo;
In ogni Controparte_4 C.F._4
caso: - Con riconoscimento delle competenze legali oltre CPA e 15 % di spese forfettarie ai
sensi del D.M. 55/2014 da distrarsi in favore dei procuratori costituiti”.
Alla luce della procedibilità della domanda, attestata dal verbale negativo di mediazione del 5.04.2023, la causa è stata istruita mediante l'escussione di alcuni testi e, al termine, è stata rinviata per discussione all'udienza del 30/10/2025 e viene decisa con la presente sentenza.
***
1. La domanda principale, benché procedibile, è infondata nel merito per le ragioni qui di seguito evidenziate.
Sussiste, preliminarmente, la competenza territoriale del Tribunale adito alla luce del
7 principio, assolutamente pacifico, secondo cui il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae, sancito dall'art. 21 c.p.c., ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità, rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza, di una clausola difforme inserita nel regolamento negoziale ed irrilevanza dell'adesione di una parte all'eccezione di incompetenza territoriale ex adverso sollevata
(Cass. civ., sez. III, 19/09/2024, n. 25138).
Nella fattispecie in esame, il bene locato è sito in Giugliano in Campania (NA), alla via Circumvallazione Esterna Lago Patria n. 306, da qui la competenza per territorio del
Tribunale di Napoli nord adito.
2. Nel merito, la ricorrente denuncia il grave inadempimento di controparte alla pattuizione di cui all'art. 6 del contratto di locazione intercorso tra le parti il 30.11.2022, in forza della quale la convenuta si sarebbe accollata l'onere di eseguire, nell'immobile locato,
alcuni interventi (consistenti in:

1. realizzazione di Punti di allaccio impianto elettrico linea trifase, idrico, telefonico e riparazione delle infiltrazioni di acqua provenienti dalle coperture dei capannoni;

2. Pulizia totale interna di tutti gli ambienti;

3. Assegnazione spazio esterno di pertinenza per parcheggio auto e carico/scarico merci;

4. Carico e scarico merce con bilico
24/24, con possibilità di manovra entrata ed uscita) entro giorni 30 dalla stipula e, tuttavia,
non vi ha provveduto, così impedendo alla conduttrice di occupare l'immobile per lo svolgimento dell'attività dichiarata in contratto.
Pertanto, sul presupposto del grave inadempimento della parte locatrice, ritenendo risolto il contratto di diritto a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., ha chiesto la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale nonché il risarcimento del danno patito, quantificato in € 153.369,98, per le ragioni meglio indicate in ricorso.
Parte convenuta, dal canto suo, ha opposto l'eccezione di inadempimento ex art. 1460
8 c.c., deducendo il grave inadempimento di controparte e domandando, in via riconvenzionale,
la sua condanna al pagamento della somma di euro 172.800,00 (pari al valore del contratto di locazione) o della diversa somma ritenuta congrua dal Tribunale.
Nel merito, occorre evidenziare che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà
sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento (Cass. civ.,
sez. I, 15/07/2011, n. 15659 che si richiama a Cass. Sez. Un. 13533/2001).
Volgendo quindi al merito ed in diritto va osservato che in presenza di inadempimenti reciproci, come nella fattispecie, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. postula
9 la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (Cass. civ., sez. III, 08/01/2010, n. 74 in Giust. civ. 2010, 3, I,
584).
Orbene, tenuto conto del materiale probatorio versato in atti, non sembra che l'inadempimento denunciato dal conduttore sia tale da determinare, in astratto, la risoluzione del contratto per fatto imputabile al locatore.
Costituisce infatti ius receptum quello secondo cui, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (Cass. civ., sez. III, 25/01/2011, n. 1735; Cass. civ.,
sez. III, 14/08/2014, n. 17986; Cass. civ., sez. III, 07/06/2018, n. 14731).
Più nello specifico, fermo restando che la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, si precisa che laddove
“il conduttore abbia riconosciuto in contratto l'idoneità del bene locato all'uso pattuito e
abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza di vizi
conosciuti o conoscibili da parte del conduttore”, essendo, in sostanza, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene (si v. Cass. civ., n. 8303/2008).
In applicazione di tali principii, si osserva che nella fattispecie in esame la parte conduttrice dichiarava, espressamente, di aver preso visione del bene e di ritenerlo conforme
10 all'uso cui doveva essere destinato (cfr. l'art. 6 del contratto: “Il conduttore dichiara che i
locali oggetto del presente contratto sono stati visitati e di averli trovati di completo
gradimento idonei all'uso convenuto …”), senza dunque sollevare alcuna delle questioni poi lamentate in ricorso.
Vero è che per espressa pattuizione contrattuale (cfr. sempre l'art. 6) era stato scolpito nell'atto di autonomia privata onere del locatore effettuare alcune lavorazioni entro 30 giorni dalla stipula, ma è altrettanto vero che, dal contratto, non emerge in alcun modo il carattere essenziale di tale obbligazione né l'inadempimento dello stesso deve ritenersi ostativo ai fini della destinazione dell'immobile all'uso dichiarato.
Al contrario, depongono in senso contrario alla lettura indicata in ricorso, taluni indici emergenti dallo stesso contratto, ossia (a) il fatto che il conduttore avesse dichiarato, “sic et
simpliciter”, di aver visitato l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento, in quanto idoneo all'uso convenuto e di essersi impegnato, a proprie spese, ad effettuare “tutti i lavori
edili e di impiantistica dei capannoni” ritenuti opportuni nonché (b) la circostanza che l'inadempimento alla pattuizione di cui all'art. 6 non è stata ricompresa, dalle parti, nella clausola risolutiva espressa ex art. 13 del contratto.
Da tale ultimo rilievo deve inferirsi il carattere non essenziale, nell'economia dell'affare, della clausola sancita all'art. 6.
Tali considerazioni si impongono e risultano dirimenti ai fini del rigetto della domanda,
al netto delle risultanze istruttorie a seguito delle deposizioni rese dai testi escussi nel corso del processo.
A questo proposito, va detto che i testi di parte ricorrente sono apparsi generici ed hanno offerto uno scarso apporto probatorio alla tesi della ricorrente, laddove si consideri: la genericità della deposizione testimoniale del teste che nulla di preciso ha Tes_1
11 saputo riferire;
quanto al teste , egli si è limitato a riferire, per quanto interessa CP_4
in questa sede, che “abbiamo stipulato un contratto con a fine Controparte_1
novembre del 2022 ci vennero consegnate solo una copia delle chiavi poiché le altre rimasero
nella disponibilità della locatrice che a suo dire avrebbe dovuto provvedere alle attività
indicate nell'art. 6 del contratto, che tuttavia non vennero mai realizzate”, aggiungendo che l'immobile era in condizioni “fatiscenti”, contraddicendo tuttavia quanto emerso in contratto.
Quanto ai testi di parte resistente, al netto della genericità del teste va Tes_2
anzitutto rigettata l'eccezione di incapacità testimoniale sollevata con riferimento al teste
(socia della società convenuta), tenuto conto che il socio di società di capitali non è Tes_3
incapace a testimoniare, ai sensi dell'art. 246 cod. proc. civ., nel giudizio promosso dalla medesima società, vantando lo stesso socio un interesse di mero fatto in relazione all'attività
negoziale imputabile alla società stessa, tale da escluderne la legittimazione a partecipare a detto giudizio (Cass. civ., n. 9188/2013). Ciò detto, il predetto teste, della cui genuinità e credibilità non vi è modo di dubitare, ha riferito di essere stata presente, “nel mese di dicembre
dell'anno 2022” alle operazioni di pulizia dei locali e che, in quella occasione, “è stata fatta
una predisposizione per l'allaccio dell'impianto elettrico, idrico e telefonico, e si è
provveduto a fare intervenire una ditta per riparare alcune piccole infiltrazioni presenti sul
tetto del capannone”, precisando che “tali lavori sono stati realizzati nonostante non
avessimo le chiavi perché come ho detto il capannone era aperto;
abbiamo poi sempre avuto
il telecomando di accesso al complesso industriale”.
Tale deposizione sconfessa, quindi, radicalmente l'assunto attoreo, che non risulta, per altro verso, dimostrato in altro modo in giudizio, essendosi la ricorrente limitata a depositare una mera perizia di parte, peraltro contestata ex adverso e, comunque, da ricondursi alla stregua di una mera allegazione difensiva.
12 Mentre, alla luce dell'istruttoria espletata in corso di causa, la richiesta di nomina di
Ctu è apparsa meramente esplorativa ed è stata, perciò, respinta.
Per l'effetto, è da escludersi che l'inadempimento contestato alla parte locatrice possa giustificare la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione inter partes, essendo, come si è detto, preciso onere del conduttore di verificare che le caratteristiche del bene promesso in locazione siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività.
Quanto precede comprova l'infondatezza della domanda principale, che andrà rigettata unitamente alla domanda risarcitoria, ad essa connessa.
3. Venendo, a questo proposito, alla domanda riconvenzionale, la parte resistente lamenta l'inadempimento di controparte che avrebbe omesso di corrispondere il canone pattuito e avrebbe lasciato il bene locato incustodito, con conseguente deterioramento dei locali.
E' pacifico che la ricorrente, nonostante sia stata immessa nel possesso del bene,
mediante consegna delle chiavi di accesso, non l'abbia mai occupato, omettendo peraltro di corrispondere il canone locatizio.
Tuttavia, quanto, in particolare, al mancato pagamento del canone di locazione, va osservato che l'art. 5 legge n. 392/1978, sulla “predeterminazione” della gravità
dell'inadempimento non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo. Ne consegue che, per le locazioni non abitative, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare
13 come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. civ., Sez. U., 28/12/1990, n. 12210).
Ciò posto, poiché nel caso in esame si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Onde, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, come nella fattispecie dedotta, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
Va infatti considerato che la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Ciò detto, in generale, si osserva che nella fattispecie dedotta in giudizio il locatore si
è limitato ad eccepire l'altrui inadempimento al pagamento dei canoni di locazione (nemmeno
14 indicati) paventando un presunto – e indimostrato – danno da mancata esecuzione del contratto di locazione (quantificato nel suo valore complessivo, pari ad euro 172.800.00),
oltre alle spese sostenute per il rispristino del locale (non quantificate e del tutto indimostrate).
La domanda, per la sua genericità, è infondata, in difetto di prova e finanche di allegazioni in merito alla gravità del denunciato inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Alla luce di quanto detto e dovendosi escludere un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. in capo al conduttore, la domanda riconvenzionale deve essere rigettata.
Si osserva, peraltro, che se il locatore non possa turbare il godimento dell'immobile senza giustificazione, al solo scopo di arrecargli danno, è anche vero che, come desumibile dal disposto di cui all'art. 1587 c.c., all'obbligo del conduttore di prendere in consegna il bene osservando la diligenza del buon padre di famiglia, servendosene per l'uso convenuto (n. 1)
corrisponde, dall'altro lato, il potere-dovere a carico de locatore di diligenza e di custodia della res locata, con il conseguente obbligo di vigilanza dello stato di conservazione del bene.
Tale potere di vigilanza e di visita, giustificato e riconosciuto dal sistema della legge, può
essere esercitato, salva diversa volontà contrattuale, quando l'uso di esso sia reso necessario dalle circostanze ed in ogni caso compatibilmente con il diritto di godimento che il rapporto di locazione assicura al conduttore e, trattandosi di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, col rispetto dovuto e legalmente sanzionato all'altrui domicilio (Cass., Sez.
3, sent. n. 2489 del 09/08/1962).
Nella fattispecie, è pacifico che l'immobile non era stato occupato dal conduttore e,
comunque, che il locatore avesse mantenuto il possesso delle chiavi (o, il che è lo stesso, che avesse libero accesso al bene) con conseguente insussistenza del danno lamentato.
4. Nonostante l'infondatezza delle reciproche domande risolutorie, ritiene il Tribunale
15 che debba giungersi, in ogni caso, ad una pronuncia di tipo demolitorio del vincolo negoziale intercorso tra le parti.
Va fatta applicazione del pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità
secondo cui, in presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto,
con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà
dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (Cass. civ., sez. III,
13/05/2024, n. 13118 nonché Cass. civ., sez. III, 19/12/2014, n. 26907).
In definitiva, l'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453 co. 2 c.c. di domandare la risoluzione del contratto (fondata da ciascuna parte sull'inadempimento dell'altra) si prospetta come un ostacolo preclusivo alla pronuncia sulla risoluzione del contratto per inadempimento imputabile all'una o all'altra, da qui la necessità di decidere con efficacia di giudicato nel senso, appunto, dello scioglimento del rapporto contrattuale (Cass. civ., sez. II, 24/01/2025, n. 1764).
Ciò detto, dall'analisi degli atti processuali, ed in particolare dalla PEC di parte ricorrente del 3.04.2023 e dalla nota di riscontro di del 5.04.2023, Controparte_1
risulta che le parti si erano accordate per la restituzione delle chiavi di accesso al bene (che per circostanza pacifica tra le parti, non era stato mai occupato dalla ricorrente) per il giorno

4.04.2023 presso i luoghi di causa, come peraltro riferito anche dai testi escussi, e quindi, in definitiva, che per le stesse parti il vincolo negoziale doveva ritenersi ormai venuto meno.
Ciò nonostante, va dichiarata, in questa sede, la risoluzione per mutuo dissenso del
16 contratto stipulato dalle parti in data 30.11.2022, alla luce della posizione processuale dalle stesse manifestata nel senso della contrarietà a mantenere in vita il vincolo contrattuale, il tutto indipendentemente dalla condotta dalle stesse assunta, che, per quanto detto, non può
essere qualificata come inadempiente.
5. La risoluzione del contratto inter partes, in quanto avente esecuzione continuata, non ha efficacia ex tunc ma avviene con salvezza delle prestazioni già eseguite ex art. 1458, co.
1°, c.c., onde si impone anche il rigetto della domanda, proposta da parte ricorrente, tendente alla restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale (cfr. Cass., Sez. 3, sent.
n. 5168 del 22/09/1981; conf. Cass., n. 4775/1980; Cass., n. 588/1980; Cass. n. 1738/1976).
6. Tenuto conto dell'esito complessivo della lite, ed in particolare dell'infondatezza tanto della domanda principale quanto di quella riconvenzionale, sussistono giusti ed eccezionali motivi ex art. 92 co. 2° c.p.c. per dichiarare le spese di lite integralmente compensate tra le parti in causa..


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data in data 30.11.2022
tra e avente ad oggetto l'immobile sito in Parte_1 Controparte_1
Giugliano in Campania, alla via Circumvallazione esterna Lago Patria n. 306;
- rigetta le domande proposte da Parte_1
- rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
- dichiara le spese di lite integralmente compensate tra le parti in causa.
Aversa, 31/10/2025.
Il Giudice
17 (dott. Luca Stanziola )
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.
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