REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Roberto Ricci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1006 2023 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
avv. ti Walter Aronica e Dino Costanza
attore opponente contro
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
avv. Eugenio Ramovini
convenuto opposto nonchè
(C.F. ) CP_2 C.F._3
Convenuta opposta contumace
Svolgimento del processo
Con atto di citazione la signora proponeva opposizione avverso opposizione avverso Parte_1
il Decreto Ingiuntivo n. 260/23 emesso in data 26.04.23 all'esito del procedimento n RG 697/23 dal
Tribunale Ordinario di Ascoli Piceno a mezzo del quale è stato intimato all'opponente il pagamento in favore del SI. dell'importo di € 8.418,00 oltre interessi, nonché spese della procedura, CP_1
chiedendo che venissero accolte le seguenti conclusioni: Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più
pagina 1 di 10 utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
In via Preliminare: previa concessione di termine per la notifica del presente atto e differimento dell'udienza di trattazione nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c., autorizzare, ai sensi dell'art. 269 c.p.c. -per le ragioni esposte e documentate in narrativa ai fini dell'esercizio dell'azione di regresso anticipato -la chiamata in causa nel presente giudizio, ex art. 106 c.p.c., della SI.ra nata Controparte_3
a Pergola (PS) il 04.02.52, c.f. , residente in [...], Corso Giuseppe C.F._4
Mazzini n. 105 -63100);
Sempre in via Preliminare: disporre la riunione del presente giudizio con il procedimento ex art. 281
deciesc .p.c. -pendente avanti a questo medesimo Tribunale Ordinario -tra le SI.re Parte_1
(ricorrente), e (resistenti), procedimento attualmente in fase di CP_2 Controparte_3
assegnazione al Giudice, ed avente ad oggetto l'accertamento circa la legittimità del recesso operato dalla
SI.ra rispetto alla proposta di acquisto in data 05.05.22/12.05.22. Parte_1
In via Principale: accertare e dichiarare, attesi i numerosi ed evidenti profili di grave inadempimento del
SI. rispetto alle proprie obbligazioni, come descritti in narrativa e provati, che lo stesso non CP_1
ha maturato alcun diritto al compenso provvigionale-né, in generale, alcun credito -nei confronti della
SI.ra ; conseguentemente, dichiarare nullo, ovvero annullare il decreto ingiuntivo n. 260/23 Parte_1
(nRG 697/23) del 26.04.23 -notificato il successivo 24.05.23 -per carenza di ogni suo presupposto.
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, totale o parziale, della domanda principale, accertare e dichiarare la piena ed esclusiva responsabilità delle comproprietarie -in ragione del loro inadempimento determinante rispetto alle obbligazioni scaturenti dalla proposta del
05.05.22-12.05.22-in ordine alla richiesta di pagamento delle provvigioni da parte dell'intermediario.
Per l'effetto condannare in solido tra loro -ovvero ciascuna per quanto di ragione -le SIg.re CP_2
pagina 2 di 10 e a rimborsare e/o tenere indenne la SI.ra di ogni somma che la medesima Controparte_3 Parte_1
fosse tenuta a corrispondere a parte opposta in relazione all'attività di mediazione espletata.
In via ulteriormente gradata, diminuire in ogni caso l'eventuale credito del SI. nei confronti CP_1
della SI.ra , limitandolo ai minimi di legge e/o d'uso, alla luce della complessiva Parte_1
condotta assunta dalle parti nella vicenda e, comunque, determinando i compensi in misura non superiore ad € 4.600,00, come da nota pro-forma dell'opposto in data 07.11.22.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge.
Deduceva l'opponente che nella primavera del 2022 ,era alla ricerca di un'abitazione in Ascoli Piceno
un fabbricato necessariamente dotato di ascensore, attesa la cardiopatia da cui l'opponente è affetta., città
nella quale si era trasferita da poco e per quel motivo si rivolgeva al SI. intermediario Controparte_1
immobiliare in Ascoli Piceno;
questo ultimo, nel mese di aprile 2022, proponeva alla SI.ra Parte_1
di acquistare unimmobile in Via Fabrianon.25, al costo non trattabile di € 230.000,00, immobile che veniva visionato dall'opponente ma non alla presenza dell'intermediario ma a quella dei proprietari.
Prosegue l'opponente narrando che il 05.05.22 si recava dal per chiedere la documentazione CP_1
afferente all'immobile ma l'intermediario rispose che non l'aveva.
Venne sottoscritta proposta di acquisto con termine per il rogito fissato al 29.7.22, poi accettata il 12.5.22.
Sorsero, poi, problematiche di natura urbanistica ed edilizia che non consentirono la stipula del rogito definitivo di compravendita.
L'opponente, a seguito della notifica del decreto ingiuntivo notificato dall'opposto proponeva opposizione, concludendo come sopra integralmente riportato.
- Si costituiva concludendo l'opposto contestando la domanda di parte opponente, così CP_1
concludendo: Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: 1) Respingere
pagina 3 di 10 l'opposizione in quanto infondata in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte;
confermare il diritto del sig. ad ottenere la percentuale della provvigione pari al 3% del prezzo di Controparte_1
compravendita dell'immobile e, per l'effetto, confermare la legittimità e quindi l'efficacia del decreto ingiuntivo n. 260/23 (n.RG 697/23) del 26.04.23 e dotarlo di provvisoria esecutività in ragione del disposto di cui all'art. 648 c.p.c.; 2) Respingere la richiesta di controparte riunione del presente giudizio con il procedimento ex art. 281 decies c.p.c. - pendente avanti a questo medesimo Tribunale
Ordinario - tra le SI.re (ricorrente), e (resistenti). 3) Parte_1 CP_2 Controparte_3
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, totale o parziale della richiesta di mantenimento dell'autonomia del presente procedimento, confermare comunque in sede di riunione dei procedimenti la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo n. 260/23 nei confronti della sig.ra rigettando qualsivoglia ipotesi del cd. regresso anticipato. In ogni caso, con vittoria di spese Parte_1
e compensi professionali del presente giudizio.
La signora rimaneva contumace. CP_2
Nel corso del processo veniva espletata prova per testi e, precisate le conclusioni e procedutosi a discussione ex art. 281 sexies, la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma della citata normativa.
Motivi della decisione a) I seguenti fatti storici oggetto del presente giudizio appaiono pacifici, in quanto risultanti da documenti non oggetto di contestazione:
l'opponente si determinava all'acquisto di un immobile di proprietà delle signore e CP_2
attraverso l'opera dell'odierno opposto. L'opposto sottoscriveva proposta di acquisto Controparte_3
che veniva accettata dalle venditrici, con fissazione della data del rogito notarile. Le parti opponente ed opposta non pattuivano provvigione.
pagina 4 di 10 b) Premesso ciò, occorre esaminare quanto accaduto successivamente all'accettazione della proposta di acquisto.
Dai documenti in atti e dalle risultanze della prova testimoniale, appare evidente che vi furono effettive problematiche inerenti alla concreta possibilità di concludere la compravendita in questione, almeno nei termini manifestati da parte opponente.
Infatti, in atti sono state depositate comunicazioni da parte del notaio incaricato di rogare l'atto definitivo di compravendita da cui emerge una vera e propria impossibilità per il notaio di procedere al trasferimento del bene in questione. Emblematica in tal senso, a titolo esemplificativo, la mail del notaio del 24.2.22 ove si legge chiaramente che sussiste possibilità di concludere la compravendita Per_1
per difformità catastale ed urbanistica, fatti che costituiscono presupposto per la validità dell'atto notarile.
Quanto appena affermato è utile non certo per stabilire responsabilità tra la parte venditrice e la parte acquirente nel rapporto obbligatorio oggetto della compravendita – questione questa peraltro sottopostala vaglio di altro giudice - ma può essere di rilievo per verificare la diligenza, la perizia e la bontà dell'opera professionale prestata dal mediatore nel caso di specie.
c) Si evidenziano, ora, alcuni principi di carattere generale in tema di responsabilità dell'intermediario immobiliare riferibili alla questione giuridica qui oggi trattata.
La Suprema Corte, con sentenza n. 4415/2017, ha affermato:
«il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere,
con l'ordinaria diligenza, l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione. Detta
responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità,
che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria pagina 5 di 10 professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico»
Ancora, la Suprema Corte, con ordinanza n. 784/2020, difatti, ha dichiarato che:
«il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell'adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l'accertamento della libertà
da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo,
dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che
è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle;
cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.
Cass. civ. n. 29229/2019 Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico,
svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica
La Suprema Corte con sentenza 11371/2023, così spiega: anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del pagina 6 di 10 venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno,
sia rifiutando il pagamento della provvigione
Secondo la Cassazione (Cass. sent. n. n. 26061/2024, n. 3122/2024, 20132/2022, n. 17396/2022), ciò si verifica solo con la firma di un atto «giuridicamente vincolante» che consenta, in caso di inadempimento,
di ricorrere al giudice per ottenere l'esecuzione forzata. E ciò succede in due casi:
con la firma del rogito notarile, ossia del vero e proprio contratto definitivo di compravendita;
con la firma del compromesso ossia il cosiddetto “contratto preliminare”, indipendentemente dalla successiva stipula del contratto definitivo. In particolare, Nella più recente giurisprudenza di questa Corte, partendo dalle affermazioni fatte da Cass. sez. un. n. 4628/2015, è stato affermato che al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 cod. civ., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece,
escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione,
idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il pagina 7 di 10 risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio (Cass.

5.10.2022 n. 28879; Cass.
n. 7781/2020 non massimata;
Cass. 19.11.2019 n. 30083).
d) Bisogna quindi indagare se nel caso di specie le parti, con la proposta e l'accettazione, abbiano in effetti posto in essere un contratto preliminare.
Innanzitutto, va evidenziato come la proposta di acquisto venne redatta dallo stesso ciò emerge CP_1
dalle asserzioni difensive della parte opposta: “la proposta venne quindi redatta dal signor , CP_1
allegazione contenuta nella comparsa di risposta (pag.6). Ciò comporta che i patti tra le parti vennero determinati dal mediatore e non dalla parte acquirente.
Dall'esame della proposta di acquisto – unita all'accettazione - non si ritiene che la stessa possa aver determinato una vera e propria conclusione dell'affare in riferimento al rapporto acquirente–mediatore dando vita ad un contratto preliminare, poi eseguibile ex art. 2932 cc.
Ciò emerge dal contenuto laconico e generico dei patti consacrati – che generalmente vengono previsti in modo più ampio e dettagliato - che lasciano spazi ad ulteriori e successive determinazioni delle parti in riferimento a tratti fondamentali in termini di formazione ed esecuzione della volontà negoziale in ipotesi di compravendita immobiliare. Emerge altresì dall'iter contrattuale successivo che necessitava di ulteriori pattuizioni in ordine alla situazione tecnica e rinvii del rogito.
Su questo ultimo punto si fa riferimento proprio ad una lacuna decisiva che, poi, è oggetto proprio del giudizio in questione.
Nella proposta non viene fatta menzione alcuna in ordine alle caratteristiche tecniche dell'immobile (ad esempio certificazione energetica) con particolare riferimento alla conformità del bene alle norme edilizio-urbanistiche dello stesso, caratteristiche queste fondamentali per conseguire effettivamente il trasferimento del bene, e quindi la conclusione dell'affare (nella proposta viene indicato soltanto che il bene sarebbe stato venduto esente da pesi ed ipoteche).
pagina 8 di 10 L'intermediario, su questo specifico punto, è stato particolarmente superficiale, non indicando nella proposta di acquisto, da lui redatta, la necessità che il bene fosse conforme alle norme urbanistiche ed edilizie.
Il mediatore forse non doveva preoccuparsi di acquisire le certificazioni o procedere a verifiche tecniche sul bene oggetto di compravendita, ma avrebbe dovuto informare la venditrice sul fatto che stava proponendo l'acquisto di un bene senza prevedere alcuna garanzia in ordine alla possibilità di effettivo trasferimento del bene per problematiche tecniche, fatto che si è poi effettivamente verificato. Il tutto, in una situazione di fatto che prevedeva chiaramente la necessità per l'acquirente di entrare in possesso di un bene in temi brevi, come risulta anche dalle risultanze della prova testimoniale.
Per le ragioni anzidette, e per il principio enunciato dalle pronunce della Suprema Corte n. 26061/2024,
n. 3122/2024, 20132/2022, n. 17396/2022), non ritenendosi nel caso di specie concluso l'affare intermediato dall'opposto, l'opposizione va accolta ed il decreto opposto revocato in ogni sua parte.
e) Le spese di lite seguono la soccombenza e, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta nell'ambito del processo per le singole fasi processuali, vengono liquidate in euro 4.800,00, oltre spese forfettarie,
oltre accessori di legge.

PQM

Il Tribunale di Ascoli Piceno in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella controversia in questione, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita o disattesa, per le ragioni esposte in motivazione, così provvede:
accoglie l'opposizione, revocando in ogni sua parte il decreto opposto.
Condanna l'opposto a rifondere alla signora le spese di lite che si Controparte_1 Parte_1
liquidano in euro 4.800,00, oltre spese forfettarie, oltre accessori di legge.
Così è deciso in Ascoli Piceno,25/02/2025
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Roberto Ricci
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