REPUBBLICA ITALIANA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TIVOLI
in persona del Giudice Dott.ssa Adriana Mazzacane,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. R.G. 1320/2021 del Tribunale di Tivoli
promossa da Parte_1 C.F. C.F. 1
rappresentato e difeso dall'Avv.to MANNUCCI GIORGIO, per procura in atti,
PARTE ATTRICE
C.F P.IVA 1 rappresentato e difeso dall'Avv.to nei confronti di P_
,
FE RR TO, per procura in atti;

PARTE CONVENUTA
Conclusioni come in atti.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Sig. Parte_1 conveniva al fine di sentire accogliere in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, la P_
le seguenti conclusioni:
"Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza: in via principale, nel merito: accertare e dichiarare per le causali esposte in premessa, il recesso/risoluzione, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. secondo comma, per grave inadempimento posto in essere dalla ^CP_1 ai danni del sig.
[...]
Parte_1 del contratto preliminare di compravendita di bene futuro stipulato tra il sig. ^Parte_¹ (n.q. di promissario acquirente) e la soc. ^CP_1 (n.q. di promittente venditore) in data 31 luglio 2017 e registrato in data 20 settembre 2017
presso l'Agenzia delle Entrate dir. Prov. III di Roma - Ufficio Territoriale di Tivoli
al n. 2279 serie 3T (doc. 3), avente ad oggetto la promessa di vendita dell'immobile edificato in NI EL (RM), via Casal Bianco snc, posto al piano terzo,
palazzina "A", int. 36 e relativo posto auto scoperto antistante l'appartamento - dati catastali terreno di edificazione: sez. C.; foglio 7, part., 1390, Catasto del Comune di
NI EL e, per l'effetto, condannare il promittente venditore ^CP_¹
[...] in persona del suo amm. e legale rapp. p.t., al risarcimento e/o restituzione in favore del promissario acquirente sig. del doppio della caparra^Parte_¹
versata pari ad € 30.000,00 (euro trentamila/00), oltre interessi e rivalutazione dalla data di stipula del preliminare fino all'effettivo soddisfo, ovvero alla diversa minore
Con vittoria di spese,o maggior somma che il giudice riterrà di giustizia.
competenze ed onorari di causa".
Si costituiva in giudizio l'odierna convenuta la quale concludeva:
"in via principale, nel merito ed in via riconvenzionale, 1. previa accertamento della indeterminatezza delle domande avanzate da parte attrice, con tutte le conseguenze di legge, accertare e dichiarare l'infondatezza delle altrui eccezioni circa un preteso inadempimento grave imputabile alla società convenuta (cfr. parag.fi 1 e 2), e contestualmente 2. accertare e dichiarare la risoluzione del Contratto preliminare di bene futuro del 31 luglio 2017 sottoscritto dalla parti in causa (registrato al n. 2279
presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale III di Roma, Ufficio
Territoriale di Tivoli, il 20 settembre 2017) per grave inadempimento del Sig. [...]
(promissario acquirente), non avendo questi voluto procedere al rogito Parte_1
del definitivo, nonostante la regolare convocazione da parte della promittente venditrice ( ^CP_1 per il 27 novembre 2020, così dichiarando definitivamente e legittimamente incamerata la caparra confirmatoria di Euro 15.000,00 già versata
(cfr. parag. 3); in ogni caso, 3. condannare parte attrice alle spese di lite, comprese quelle generali, ed ai compensi per il presente giudizio, oltre accessori di legge,
come determinati secondo il combinato disposto delle tabelle di cui al D.M. n.
55/2014 e succ. modifiche, nonché dell'art. 2233 c.c.".
La causa veniva istruita con il deposito della documentazione agli atti e le parti precisavano le conclusioni come da rispettivi atti e all'udienza del 15/1/25 dinanzi a questo Giudice.
*****
La domanda è fondata e provata e merita accoglimento.
Premesso
-che in data 20 giugno 2017 il sig. ^Parte_¹ sottoscriveva apposita proposta di acquisto dell'unità immobiliare contraddistinta all'int. 36 palazzina “a” e sita in
NI EL - via di Casal Bianco snc;
-che a seguito dell'accettazione della proposta di acquisto da parte della società
c^ostruttrice P_ il sig. Parte_1 stipulava in data 31 luglio 2017 un contratto preliminare di vendita di bene futuro avente ad oggetto la promessa di vendita dell'immobile che sarebbe stato edificato in NI EL, Via Casal
Bianco snc, palazzina "A", int. 36 e relativo posto auto scoperto antistante
-l'appartamento dati catastali terreno di edificazione: sez. C, foglio 7, part. 1390,
Catasto del Comune di NI EL;

-che il contratto veniva registrato in data 20 settembre 2017 presso l'Agenzia delle
Entrate dir. Prov. III di Roma - Ufficio Territoriale di Tivoli al n. 2279 serie 3T;
-che il prezzo di vendita del bene veniva pattuito dalle parti in € 145.000,00;
-che il sig. Parte_1 versava al promittente venditore la somma di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, così come previsto dall'art. 6 del contratto stipulato,
mentre la residua somma di € 130.000,00 avrebbe essere dovuto corrisposta contestualmente al momento della stipula del contratto definitivo;

-che a causa del comportamento della parte promittente venditrice la stipula del definitivo veniva più volte prorogata al punto che il promittente acquirente otteneva uno sconto di euro 10.000,00 sul prezzo totale che poi veniva inopitamente revocato dalla società venditrice;

-che l'acquirente otteneva un mutuo per l'acquisto dell'immobile de quo ma mai si procedeva alla stipula del definitivo che veniva ancora prorogato;
-che inoltre l'immobile oggetto del preliminare presentava difformità e vizi che venivano prontamente contestati dal promissario acquirente odierno attore sino al punto di non voler più addivenire all'acquisto dell'immobile;
-che oltre al posto auto situato in zona lontana dall'appartamento si rilevava la mancata realizzazione tettoie in plexiglass sui terrazzi a servizio dell'immobile, la transennatura della strada di accesso al comprensorio dove si trovava l'immobile e la mancata illuminazione della stessa nelle ore serali e notturne riscontrabili dalla documentazione versata in atti;

-che conseguentemente veniva richiesta la corresponsione del doppio della caparra versata con reiterate diffide alle quali la società venditrice rispondeva negativamente.
L'inadempimento contrattuale della società odierna convenuta può essere definito quale inadempimento grave che comporta la restituzione del doppio della caparra versata. E costituisce prova dello stesso non solo la difformità dell'immobile rispetto a quanto pattuito ma anche lo stesso riconoscimento dello sconto di euro
10.000,00 inizialmente riconosciuto dalla società convenuta poi revocato inspiegabilmente.
L'art. articolo 1385 del Codice Civile disciplina la caparra confirmatoria e prevede che, in caso di inadempimento:
la parte non inadempiente può recedere dal contratto;

se chi recede è colui che ha dato la caparra, può chiederne la restituzione del doppio;

se chi recede è chi ha ricevuto la caparra, può trattenerla. Infatti l'articolo citato recita: se la parte che ha dato la caparra è inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra. Se invece è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
La Cass. Civ., Sez. II, sentenza 14 novembre 2012, ⁿ. ¹⁹⁹⁰⁹
ha stabilito che, in caso di gravi inadempimenti (ad esempio la mancata stipula del definitivo per colpa della parte venditrice o la difformità dell'immobile rispetto agli accordi), l'acquirente può legittimamente recedere e chiedere il doppio della caparra.
Sez. II, sentenza 3 febbraio 2017, n. 2952Così Cass. Civ., Sez.
che ha ribadito che è configurabile grave inadempimento anche il mancato rispetto dei tempi pattuiti per la stipula del contratto definitivo, specie se il venditore senza giustificazione chiede continue proroghe.
E così la Cass. Civ., Sez. II, sentenza 5 maggio 2021, n. ¹¹⁷⁷⁸
con cui la Corte ha ribadito che la difformità dell'immobile rispetto a quanto pattuito (anche senza dolo) può integrare grave inadempimento e giustificare il recesso del promissario acquirente con diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Alla luce di tutto quanto esposto, dunque, si può ragionevolmente ritenere che la proroga reiterata della stipula del definitivo costituisca grave inadempimento della società promittente venditrice così come l'accettazione dello “sconto” di euro 10.000,00 poi ingiustificatamente revocato.
Inoltre, la società convenuta si è resa inadempiente per altra serie di motivi tutti contestati dall'odierno attore.
Infatti, l'immobile oggetto di compravendita non ha le caratteristiche pattuite.
Il posto auto promesso in vendita nella zona antistante l'abitazione posta nella palazzina "A" così come previsto nel preliminare e la sostituzione di tale posteggio con un parcheggio posto a distanza dalla palazzina "A", dinanzi alla palazzina “C” in una posizione scomoda, non era previsto né è stato comunicato all'attore e l'odierno attore ne è venuto a conoscenza dall'agenzia immobiliare solo in data 2 luglio 2020,
ovverosia il giorno della perizia effettuata dall'istituto mutuante sull'immobile de quo.
Gli ulteriori inadempimenti elencati nelle diffide ed inoltrate alla società quali hanno riguardato la mancata realizzazione tettoie in plexiglass sui terrazzi a servizio dell'immobile, la transennatura della strada di accesso al comprensorio dove si trovava l'immobile e la mancata illuminazione della stessa nelle ore serali e notturne come da documentazione versata in atti.
Alla luce di quanto emerso pertanto, deve rilevarsi ^come tutti gli inadempimenti posti in essere dalla ^CP_¹ essendo di grave entità, legittimano nella sua qualità di parte non il promissario acquirente ^Parte_¹
inadempiente, ad ottenere il recesso del preliminare di compravendita stipulato il 31 luglio 2017, oltre alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.
2° comma.
Conseguentemente la domanda attrice è fondata e provata e me^rita
accoglimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Tivoli, in persona del Giudice Dott.ssa Adriana Mazzacane,
definitivamente pronunciando, così provvede:
1)in accoglimento della domanda attrice, rilevato l'inadempimento grave della società convenuta, dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data
20/6/17 e registrato in data 20 settembre 2017 presso l'Agenzia delle Entrate dir.
Prov. III di Roma - Ufficio Territoriale di Tivoli al n. 2279 serie 3T;
2)per l'effetto condanna la convenuta al pagamento della somma di euro 30.000,00,
oltre interessi dalla domanda al soddisfo quale doppio della caparra versata dall'odierno attore;

1)condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite che liquida in euro
5.810,00 oltre accessori di legge e secondo lo scaglione di riferimento ex D.M. 55/14.
Tivoli 28/04/2025
Il Giudice
dott.ssa Adriana Mazzacane