Pubblicato il 26/03/2026

N. 05583/2026 REG.PROV.COLL.

N. 09340/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9340 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da
AD ON, ZO ON, IA ON, AN TT e LV ON, rappresentati e difesi dagli avvocati Paolo Clarizia e Vincenzo Pagano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Tarquinia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Stefano Trippanera, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- dell’ordinanza n. 81 del 10.6.2024 prot. n. 24176, notificata in data 19.6.2024, con la quale il Comune di Tarquinia ha ingiunto ai ricorrenti “la demolizione delle superfetazioni, ovvero dei volumi in aggetto al piano di facciata aventi a destinazione d’uso bagni pensili realizzati successivamente al corpo di fabbrica, in esecuzione dell’art. 34 delle Norme Tecniche del Piano Particolareggiato del Centro Storico approvato con D.G.R. 14/12/1993 n. 9745 e D.C.C. n. 38 del 03/10/1994”, nonché “il ripristino di ulteriori eventuali successive opere abusivamente realizzate presso l’immobile censito in Catasto Fabbricati del Comune di Tarquinia al Fg. 72 p.lla 358, sub 5 e sub 6”;

- del verbale di accertamento prot. n. 22107 del 30.5.2024;

- di ogni altro atto connesso, presupposto, correlato e conseguente, anche non menzionato negli anzidetti provvedimenti, e non conosciuto dagli odierni ricorrenti.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati dai ricorrenti il 5 settembre 2025:

PER L’ANNULLAMENTO, PREVIA CONCESSIONE DI IDONEE MISURE CAUTELARI:

- del Verbale di accertamento di inadempienza all’ordine di demolizione prot. P.G. 213/25 del 16.7.2025, con il quale è stato accertato che i lavori di cui all’ordinanza di demolizione n. 81 del 10.6.2024 “non sono stati demoliti nel termine perentorio di 90 giorni (90) dalla notifica dello stesso”.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati dai ricorrenti in data 8 ottobre 2025:

PER L’ANNULLAMENTO, PREVIA CONCESSIONE DI IDONEE MISURE CAUTELARI:

- dell’ordinanza ingiunzione di pagamento prot. n. 37647 del 4.9.2025, con la quale il Comune di Tarquinia ha ingiunto il pagamento della somma di Euro 20.000,00 a titolo di sanzione amministrativa pecuniaria per inottemperanza ad ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Tarquinia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 febbraio 2026 la dott.ssa FR RO AY e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ricorso notificato in data 9 settembre 2024 e depositato il 12 settembre 2024 i soggetti indicati in epigrafe sono insorti avverso l’ordinanza di demolizione n. 81 del 10 giugno 2024, prot. n. 24176, ad essi notificata a cavallo tra il 19 giugno e il 5 luglio 2024, con la quale il Comune di Tarquinia, ai sensi del combinato disposto degli artt. 31 d.P.R. n. 380/2001 nonché 15 e 26 L.R. n. 15/2008, ingiungeva loro, in qualità di proprietari, la demolizione di opere consistenti in “ superfetazioni, ovvero volumi in aggetto dal piano di facciata aventi destinazione d’uso di bagni pensili, realizzati successivamente al corpo di fabbrica, in esecuzione dell’art. 34 delle Norme Tecniche del Piano Particolareggiato del Centro Storico approvato con D.G.R. 14/12/1993 n. 9745 e D.C.C. n. 38 del 03/10/1994 (…) ”, nonché “ il ripristino di ulteriori eventuali successive opere abusivamente realizzate ” sulle unità immobiliari distinte in catasto al Foglio 72, particella 358, sub 5 (ex sub 2) - piano 1, Categoria A/3, e sub 6 (ex sub 3) - piano 2, Categoria A/3, ubicate in zona A – “Centro storico” di P.R.G., in area gravata da vincolo paesaggistico ai sensi degli artt. 134, co. 1, lett. a) e 136, co. 1, lett. c) d. lgs. n. 42/2004, apposto con D.M. 09/07/1970 e graficizzato nella Tavola B del P.T.P.R. approvato con D.C.R. n. 5/2021.

L’amministrazione municipale rilevava altresì l’esistenza, accertata previo esame delle visure catastali, di i) una variazione della destinazione d’uso da abitazione ad ufficio in data 30 maggio 1994 e interessante i subalterni 2 e 3 (dalla cui soppressione hanno avuto origine i sub 5 e 6), n. 16736.1/1994, in “ atti dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio dal 16.06.1999 ” e ii) una variazione di cambio d’uso e frazionamento avvenuta in data 10 settembre 2013 “ con pratica n. VT0081814 in atti dal 10/09/2013 per cambio d’uso e frazionamento (n. 15832.1/2013) ”, che ha comportato la soppressione dei subalterni 2 e 3, una variazione del sub 4 e dato origine ai sub 5 e 6, entrambe effettuate senza titolo edilizio.

2. Il Comune di Tarquinia si costituiva in giudizio con atto del 4 ottobre 2024, depositando in data 11 ottobre 2024 una memoria difensiva con la quale chiedeva il rigetto del ricorso e della domanda cautelare ivi contenuta.

3. All’esito della camera di consiglio del 15 ottobre 2024, in vista della quale anche i ricorrenti depositavano una memoria illustrativa, la Sezione rigettava la domanda cautelare con ordinanza n. 4660/2024 del 16 ottobre 2024, non ravvisando l’esistenza di profili di fumus boni iuris . Avverso detto provvedimento è stato proposto appello cautelare, rigettato dal Consiglio di Stato con ordinanza n. 123/2025 del 14 gennaio 2025.

4. Con ricorso per motivi aggiunti notificato e depositato rispettivamente nelle date 4 e 5 settembre 2025 i ricorrenti hanno impugnato il verbale di accertamento prot. P.G. n. 213/25 del 16 luglio 2025, con il quale la Polizia Locale ha accertato l’inottemperanza all’ordinanza di demolizione n. 81 del 10 giugno 2024, deducendo che tale atto fosse inficiato, in via derivata, dai medesimi vizi dedotti con il ricorso introduttivo, trascrivendoli integralmente.

5. Con un secondo ricorso per motivi aggiunti, notificato nelle date 7 e 8 ottobre 2025 e depositato l’8 ottobre 2025, è stata da ultimo gravata l’ordinanza prot. n. 37647 del 4 settembre 2025, con la quale il Comune di Tarquinia ha ingiunto ai ricorrenti il pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria di euro 20.000,00 per l’inottemperanza alla medesima ordinanza di demolizione, ai sensi dell’art. 31, co. 4- bis d.P.R. n. 380/2001, rappresentando in premessa che “ nelle more della definizione del presente giudizio, al solo fine di non incorrere in ulteriori sanzioni e senza che ciò costituisca in alcun modo acquiescenza all’irrogazione della sanzione, hanno comunque provveduto al pagamento della somma di Euro 20.000,00 in favore del Comune resistente ”.

6. In data 10 ottobre 2025 sia parte ricorrente sia il Comune di Tarquinia hanno presentato memorie ex art. 73 cod. proc. amm., eccependo la difesa municipale l’inammissibilità del primo ricorso per motivi aggiunti in quanto esperito avverso un atto endoprocedmentale.

7. Il 21 ottobre 2025 entrambe le parti hanno presentato memorie di replica.

8. Il ricorso e i motivi aggiunti risultano essere stati notificati anche al Sig. RO CA, non costituitosi in giudizio.

9. L’udienza pubblica di discussione del ricorso, inizialmente calendarizzata per il giorno 11 novembre 2025, è stata rinviata al fine di consentire il rispetto dei termini a difesa in relazione al secondo atto di motivi aggiunti.

10. La causa è stata nuovamente chiamata in discussione e trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 24 febbraio 2026, in vista della quale parte ricorrente ha prodotto memoria (cfr. deposito del 23 gennaio 2026), con la quale ha insistito per l’accoglimento del gravame.

DIRITTO

1. Principiando l’esame dal ricorso introduttivo del presente giudizio, esso è infondato.

2. Con il primo motivo (rubricato “ VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 31 DEL DPR N. 380/2001. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 3 DELLA LEGGE N. 241/1990. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3 E 97 DELLA COSTITUZIONE. ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ E IRRAGIONEVOLEZZA. DIFETTO DI ISTRUTTORIA E DIFETTO DI MOTIVAZIONE SUB SPECIE GENERICITÀ E INDETERMINATEZZA DELL’ORDINANZA DI DEMOLIZIONE ”) i ricorrenti deducono che la gravata ordinanza di demolizione sarebbe inficiata da indeterminatezza e genericità, sia nella parte motiva che in quella dispositiva (specie laddove essa contiene il generico riferimento ad “ ulteriori eventuali successive opere abusivamente realizzate ”), avendo riportato pedissequamente il contenuto del verbale di sopralluogo prot. n. 22107 del 30 maggio 2024 ma senza indicare con precisione le opere asseritamente abusive e la loro esatta estensione al fine di dare ai ricorrenti la possibilità di rimuoverle spontaneamente, oltre che affetta da deficit istruttorio, essendo stato effettuato l’accertamento soltanto dall’esterno, ovvero “dal cortile privato” dell’abitazione del richiedente.

Il motivo non ha pregio.

Va precisato che il provvedimento demolitorio recepisce le risultanze del sopralluogo svoltosi in data 5 dicembre 2023 “ a seguito di segnalazione di presunta violazione urbanistico-edilizia ”, pervenuta al Comune di Tarquinia il 9 novembre 2023 e presentata (stando a quanto risulta in atti) dal Sig. AR CA. Come risulta dal verbale del citato sopralluogo (v. atto prot. n. 22107 del 30 maggio 2024, versato ex actis ), “ l’accertamento effettuato è stato condotto dall’interno della proprietà del Richiedente; dal cortile privato dell’abitazione è stato possibile visionare dall’esterno i manufatti oggetto di presunta violazione urbanistico-edilizia ”.

Nel suddetto verbale (corredato peraltro da documentazione fotografica) le opere sono state compiutamente descritte quali “ superfetazioni, addizioni di volume in aggetto dal piano di facciata e che sporgono da quest’ultima per 1 ml. I volumi in questione hanno destinazione d’uso a bagni pensili realizzati successivamente al corpo di fabbrica ”, riscontrando l’assenza di titoli edilizi che li legittimino. Ancora, è stato puntualmente precisato che “ da un’attenta lettura del Piano Particolareggiato del Centro Storico, approvato con D.G.R 14/12/1993 n. 9745 e D.C.C. n. 38 del 03/10/1994 e successive varianti, è possibile verificare come il corpo di fabbrica ricada in Categoria B, Risanamento conservativo (art. 21), sub-categoria B5, Edifici seriali (schiere e pseudo schiere) con impianto parzialmente modificato (art. 26) e come i manufatti in aggetto rientrino in Categoria E – Demolizioni volumi impropri ”, riportando il contenuto dell’art. 34 delle Norme Tecniche del suddetto PPCS, secondo cui “ sono assoggettati a demolizione edifici o parti di edifici che si presentino in contrasto con la struttura dell’organismo urbano e con i caratteri edilizi ed ambientali del loro intorno. (…) Tali manufatti sono indicati nella Tavola 20 A e 20 B con le dizioni seguenti: - Demolizioni di volumi impropri; - Demolizioni delle superfetazioni ”. Viene altresì richiamato il “Regolamento Edilizio e norme per l’igiene dell’abitato” approvato dal Commissario Prefettizio con deliberazione del 1927, artt. 10 e 45 (che facevano obbligo di presentare una denuncia scritta per “ tutti i lavori da eseguire ” e vietavano la costruzione di “ latrine sporgenti dai muri ”, nonché la “ conservazione di quelle già esistenti quando siano visibili da spazi pubblici ”), nonché il disposto dell’art. 60 del Regolamento edilizio adottato con delibera consiliare n. 67 del 30 luglio 1998, secondo cui “ sono vietate in ogni caso la costruzione e la conservazione di latrine, condutture di latrine, camini, stufe, canne fumarie e simili, sporgenti dai muri di prospetto, salvo casi particolari ”.

L’ordinanza di demolizione ha riportato per esteso tali stralci e dato atto della ricorrenza delle condizioni per disporre la demolizione delle descritte superfetazioni, con la precisazione che esse vanno comunque eliminate “ seppur presenti negli elaborati progettuali di accatastamento (…) secondo quanto previsto dall’art. 34 delle Norme Tecniche del PPCS ”.

Alla luce di quanto sopra si ricava che il gravato provvedimento consente di avere esatta contezza sia degli interventi contestati dall’amministrazione (i quali peraltro risultano compiutamente immortalati nella documentazione fotografica allegata alla relazione di sopralluogo), ossia i due volumi sporgenti dalla facciata del fabbricato per una profondità di 1 metro circa, ubicati ai piani primo e secondo e aventi destinazione a “bagni pensili”, sia delle ragioni della loro abusività, date essenzialmente dal contrasto con la normativa urbanistica in vigore, e segnatamente con il disposto dell’art. 34 del Piano Particolareggiato del Centro Storico approvato nel 1993, che impone la demolizione dei manufatti classificabili come “volumi impropri” e “superfetazioni”, quali appunto le porzioni in aggetto di cui trattasi nel caso di specie.

Il provvedimento, pertanto, presenta un impianto motivazionale compiuto ed esaustivo, alla stregua del granitico indirizzo giurisprudenziale, ampiamente condiviso anche da questa Sezione, per il quale l’ordine di demolizione è un atto dovuto e rigorosamente vincolato all’accertamento dei relativi presupposti, la cui motivazione è da considerarsi adeguata e sufficiente laddove contenga la descrizione delle opere abusive e l’indicazione delle ragioni della loro abusività (cfr. ex multis Cons. Stato, sez. VII, 12 dicembre 2025, n. 9846: “In via generale, deve essere ricordato che «l’ingiunzione di demolizione, in quanto atto dovuto in presenza della constatata realizzazione dell’opera edilizia senza titolo abilitativo o in totale difformità da esso, è in linea di principio sufficientemente motivata con l’affermazione dell’accertata abusività dell’opera» (Cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 4577 del 2 novembre 2016; Cons. Stato, Sez. VI, n. 1393/2016)”. Cfr. altresì recente T.A.R. Lazio, sez. II quater, 9 febbraio 2026, n. 2499).

Né può derivare alcun difetto di istruttoria dalla circostanza che i rilievi dei verificatori (corroborati dalla “ visione del materiale fotografico inviato in allegato alla richiesta del Richiedente ”, come si legge nell’ordinanza) sono stati condotti non all’interno della proprietà dei ricorrenti, bensì dal cortile dell’abitazione del soggetto da cui era partita la segnalazione, configurando gli abusi volumi ben visibili dall’esterno, in ragione della loro sporgenza dalla facciata del fabbricato antistante.

3. Con il secondo mezzo (“ VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 31 DEL DPR N. 380/2001. ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI ISTRUTTORIA, ERRONEITÀ DEI PRESUPPOSTI E TRAVISAMENTO DEI FATTI. ILLOGICITÀ E IRRAGIONEVOLEZZA ”) si lamenta l’assenza dei presupposti per ingiungere la demolizione ai sensi degli artt. 31 e 32 d.P.R. n. 380/2001, atteso che rientrerebbero nell’ambito delle “variazioni essenziali” le sole “ modifiche incompatibili con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, sia sotto l’aspetto qualitativo sia sotto l’aspetto quantitativo ”, elementi non ravvisabili nel caso di specie.

Deducono infatti gli odierni ricorrenti, proprietari delle unità immobiliari iure hereditaris , avendoli conseguiti per successione della Sig.ra DI TO (deceduta nel 2003), che: i) l’appartamento ubicato al piano 2 apparterrebbe alla famiglia TO sin dal 1921, giusta atto di compravendita redatto dal Notaio Umberto Leonelli, registrato dall’Ufficio delle Ipoteche di Civitavecchia il 5.7.1921 al Numero 1 Volume 50 (prodotto in atti), con il quale il Sig. TO LE (padre della Sig.ra DI TO) acquistò dal Sig. CA CH OL “ la casa di abitazione al secondo piano in Corneto Tarquinia con ingresso al civico n. 4 in Via di Porta Tarquinia costituita di cucina, cesso esterno, due camere da letto (…) ”, di talché da tale atto notarile (oltre che dalla planimetria di primo impianto risalente al 1940) emergerebbe la presenza del “bagno pensile”; ii) l’unità immobiliare al piano 1 venne acquistata dalla Sig.ra DI TO (giusta atto di compravendita del 6 dicembre 1965 per rogito del Notaio Alessandro Tappella, Racc. n. 2530 Rep. 8424) nella sua originaria composizione, quale raffigurata nella mappa di primo impianto del 18 febbraio 1940 allegata al medesimo contratto, e secondo un ragionamento logico-deduttivo basato su evidenze di carattere tecnico-costruttivo (come accertato in una perizia tecnica redatta dal Geom. Serra, versata in atti in allegato al ricorso – cfr. doc. 13) anche il bagno pensile ivi graficizzato sarebbe stato realizzato alla stessa data (1921) di quello presente al secondo piano. Nella memoria depositata in data 11 ottobre 2024 (in vista della camera di consiglio fissata per la trattazione dell’incidente cautelare) parte ricorrente precisa, altresì, che l’appartamento al primo piano venne acquistato dai Sig.ri AN OM e AU DO (danti causa della Sig.ra TO) per legittimazione ereditaria dal rispettivo padre e nonno Sem OM, il quale “ a sua volta ha acquistato l’immobile con atto di compravendita del 5.7.1921 ” (prodotto in atti), da cui risultava che l’abitazione era “ costituita da cucina, cesso e due camere da letto ”.

Sicché entrambi detti “bagni pensili” sarebbero “ costruiti unitamente al corpo di fabbrica con piena certezza nel 1921, ovvero in data antecedente alla data di entrata in vigore del Regolamento edilizio del Comune di Tarquinia del 1927 ”, con la conseguenza che sarebbero legittimi anche in assenza di uno specifico titolo edilizio, non richiesto come necessario all’epoca della loro realizzazione, risultando rispettato il disposto dell’art. 9- bis d.P.R. n. 380/2001 (“ Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ”).

Parte ricorrente, dunque, lamenta che il provvedimento sarebbe inficiato da deficit istruttorio, quale peraltro corroborato dalla circostanza che l’amministrazione si sarebbe limitata a svolgere un accertamento dall’esterno e addirittura sulla scorta della (mera) documentazione fotografica allegata all’esposto, di dubbia valenza probatoria in quanto priva di provenienza e data certe.

Anche tali doglianze sono prive di pregio.

Innanzitutto va precisato che i ricorrenti non hanno fornito prova del fatto che i due “bagni pensili” oggetto di contestazione siano stati costruiti unitamente all’edificio cui accedono, non essendovi elementi documentali che comprovino con certezza la relativa data di realizzazione, di talché è da ritenersi assodato quanto accertato dai verificatori e riportato nell’ordinanza, ossia la circostanza fattuale che trattasi di volumi “realizzati successivamente al corpo di fabbrica ”. Peraltro, ai sensi del Piano Particolareggiato del Centro Storico del Comune di Tarquinia approvato con D.G.R. n. 9745 del 1993 e D.C.C. n. 38 del 1994, il citato corpo di fabbrica ricade in categoria B “ Risanamento conservativo ”, sub-categoria B5 “ Edifici seriali (schiere e pseudo schiere) con impianto parzialmente modificato ” (art. 26), e tale inquadramento non è stato mai specificamente confutato dai ricorrenti, che oltretutto nemmeno risultano aver impugnato detto Piano.

E’ poi dubbio che tali volumi aggettanti esistessero già alla data del 1921, non essendo automaticamente sovrapponibili, per posizione e funzioni, alla dicitura che compare negli atti notarili del 5 luglio 1921 riportati negli scritti difensivi dei ricorrenti (in quello relativo all’appartamento ubicato al secondo piano si cita testualmente la presenza di un “cesso esterno”, ossia, secondo quanto rappresentato dal Comune nella sua prima memoria difensiva, una tipologia costruttiva ormai desueta, che prevedeva l’uscita su un balcone o ballatoio, dove insisteva la porta del bagno dalla quale vi si accedeva, di talché, a tutti gli effetti, il bagno poteva considerarsi esterno, mentre nella specie trattasi di elementi inglobati nel corpo di fabbrica da cui sporgono, ai quali si accede dall’interno dell’appartamento, laddove l’ulteriore atto notarile relativo all’unità immobiliare ubicata al primo piano parla unicamente di un bagno, senza ulteriori specificazioni in merito alla sua collocazione – interna o esterna).

In ogni caso, è dirimente e di per sé decisiva la considerazione che, quantunque tali volumi risultino graficizzati nelle mappe catastali di primo impianto (che recano la data del 1940), essi vanno comunque demoliti ai sensi dell’art. 34 delle Norme Tecniche del suddetto Piano Particolareggiato del 1993, in dichiarata esecuzione del quale è stata adottata la gravata ordinanza demolitoria, essendo i manufatti in aggetto inquadrabili nella categoria “ E – Demolizioni di volumi impropri ” ivi contemplata, che impone appunto la rimozione delle parti di edifici “ in contrasto con l’organismo urbano e con i caratteri edilizi ed ambientali del loro intorno ”, individuati nella Tavola 20 A e 20 B con le diciture “demolizioni di volumi impropri” e “demolizioni delle superfetazioni”.

Ad abundantiam, il gravato provvedimento e la presupposta relazione di sopralluogo richiamano le prescrizioni dettate dal Regolamento edilizio adottato nel 1927, che all’art. 45 espressamente vietava non solo la costruzione, bensì anche la conservazione di “ latrine sporgenti dai muri (…) già esistenti quando siano visibili da spazi pubblici ”, di talché, anche laddove (per ipotesi) si potesse ammettere che i bagni in contestazione fossero presenti già nell’anno 1921 (ritenendoli sussumibili nella dicitura adottata nei due atti di compravendita prodotti in giudizio), essi comunque risultavano in contrasto con la disciplina urbanistica sopravvenuta qualche anno dopo, che ne imponeva la rimozione. Analogamente, l’art. 60 del Regolamento edilizio adottato nel 1998, ad oggi vigente, vieta espressamente la “ conservazione di latrine (…) sporgenti dai muri di prospetto ”.

4. Con il terzo mezzo (“ VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 16 E 17 DELLA L. N. 1150/1942. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 12 E 34 DELLE NORME TECNICHE DEL PIANO PARTICOLAREGGIATO DEL CENTRO STORICO, APPROVATO CON DGR 14/12/1993 N. 9745 E DCC N. 38 DEL 3/10/1994. ECCESSO DI POTERE PER CONTRADDITTORIETÀ INTRINSECA ”) la parte ricorrente deduce l’intervenuta decadenza del richiamato Piano Particolareggiato del Centro Storico, in ragione del decorso del termine decennale dalla relativa approvazione ai sensi dell’art. 16, co. 5 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (“ Col decreto di approvazione sono decise le opposizioni e sono fissati il tempo, non maggiore di anni 10, entro il quale il piano particolareggiato dovrà essere attuato e i termini entro cui dovranno essere compiute le relative espropriazioni ”), non potendo l’art. 34 inquadrarsi tra le “prescrizioni di zona” di cui al successivo art. 17.

In ogni caso, anche a voler ritenere che la relativa disciplina urbanistica sia ancora perdurante ed efficace, l’ordinanza sarebbe viziata da contraddittorietà laddove, avendo in un primo momento inquadrato i manufatti in contestazione tra i “volumi impropri”, nella sua parte dispositiva ne ha ordinato la demolizione quali “superfetazioni” in spregio al richiamato art. 34, né ha tenuto conto che tali volumi non costituirebbero “superfetazioni” secondo la definizione fornita dall’art. 12 delle N.T.A., che si riferirebbe agli elementi costruiti in aggiunta o modificazione dell’originario impianto, laddove nel caso di specie i bagni sono stati costruiti contestualmente al corpo di fabbrica e non successivamente a quest’ultimo.

Tali doglianze non sono meritevoli di positivo apprezzamento.

4.1. Procedendo con ordine, l’art. 17, comma 1, della legge n. 1150/1942 prevede che “ Decorso il termine stabilito per la esecuzione del piano particolareggiato questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato l'obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso ”.

Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale tale disposizione va interpretata nel senso che “il termine di scadenza dei piani particolareggiati attiene alle sole disposizioni di carattere espropriativo e non anche alle prescrizioni urbanistiche di piano, che rimangono pienamente operanti e vincolanti, senza limiti di tempo, fino all'approvazione di un nuovo piano attuativo. L’ultrattività in questione, quindi, attiene alle disposizioni urbanistiche relative alle destinazioni di zona, alle destinazioni ad uso pubblico di un bene privato, agli allineamenti, alle prescrizioni di ordine generale e a quant'altro attenga all'armonico assetto del territorio, trattandosi di misure che devono rimanere inalterate fino all'intervento di una nuova pianificazione, per non essere la stessa condizionata all'eventuale scadenza di vincoli espropriativi o di altra natura” (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 10 luglio 2024 n. 6199; id. 18 maggio 2018, n. 3002, che richiama Cons. Stato, Sez. IV, n. 4036 del 2017; Sez. V, n. 6823 del 2013; Sez. IV, n. 2045 del 2012; nonché Cons. Stato, Sez. IV, 22 ottobre 2018, n. 5994).

Ebbene, l’art. 34 del PPCS del Comune di Tarquinia è da ritenersi ad oggi ancora in vigore ai sensi della richiamata disposizione, in quanto reca prescrizioni di ordine generale funzionali a garantire l’armonico assetto del territorio, disponendo testualmente la demolizione di edifici o parti di edifici “ che si presentano in contrasto con la struttura dell’organismo urbano e con i caratteri edilizi e ambientali del loro intorno ”.

4.2. Né è dirimente la corretta qualificazione degli interventi edilizi attinti dall’ordine demolitorio in termini di “superfetazioni” ovvero di “volumi impropri”, in quanto – assodato che non è stata fornita prova del fatto che trattasi di elementi architettonici costruiti contestualmente al fabbricato, come sopra già argomentato, e dunque muovendo dal presupposto che essi sono stati realizzati successivamente e dunque effettivamente trattasi di manufatti costruiti in aggiunta o modificazione dell’originario impianto – la norma del Piano particolareggiato testé evocata ne impone indifferentemente la demolizione (con efficacia ultrattiva).

5. Il quarto mezzo (rubricato “ VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 31 DEL DPR N. 380/2001. ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI ISTRUTTORIA, ERRONEITÀ DEI PRESUPPOSTI E TRAVISAMENTO DEI FATTI. ILLOGICITÀ E IRRAGIONEVOLEZZA ”) si incentra sulle ulteriori opere abusive di cui è stata ingiunta la rimozione ( i.e. , variazione della destinazione d’uso degli ex subalterni 2 e 3 da abitazione ad ufficio e frazionamento), non avendo l’amministrazione effettuato un concreto sopralluogo all’interno degli immobili in esame ma essendosi limitata all’esame delle sole visure catastali, notoriamente prive di valenza probatoria in ordine alla violazione o meno della normativa edilizia. Precisano i ricorrenti che “ Se solo l’Amministrazione avesse effettuato un’adeguata istruttoria avrebbe, infatti, potuto rilevare che l’originaria destinazione d’uso abitativo è già stata ripristinata, senza la realizzazione di alcuna opera, nel 10.9.2013 ” e “ come emerge chiaramente dal raffronto tra le mappe di primo impianto del 1940 relative al sub 5 e 6 e le rispettive planimetrie catastali, raffiguranti lo stato dei luoghi al 30.7.2024, i ricorrenti non hanno realizzato alcun frazionamento. Pertanto, è evidente che la dicitura “fraz.” nella visura catastale sia frutto di un mero errore materiale ”.

Anche tale censura è destituita di fondamento, non avendo i ricorrenti fornito concreta dimostrazione dei loro assunti e premesso che le variazioni interne contestate dall’amministrazione, emergenti da un raffronto con le visure catastali storiche relative agli immobili di cui ai subalterni 5 e 6, sono state desunte da atti provenienti dalla stessa parte privata (“ variazione, in data 30.5.1994, della destinazione d’uso dei subalterni 2 e 3 [...] da abitazione ad ufficio (n. 16736.1/1994), in atti dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale del Territorio dal 16.6.1999 ” e “ variazione di cambio d’uso e frazionamento avvenuta in data 10.09.2013 con pratica n. VT0081814 in atti dal 10.09.2013 per cambio d’uso e frazionamento (n. 15832. 1/2013) ”, da cui è scaturita la soppressine dei subalterni 2 e 3, dando origine ai subalterni 5 e 6), né è stato prodotto in atti il titolo edilizio che le legittimerebbe.

6. Con gli ultimi due motivi di diritto (“ VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 45 DEL REGOLAMENTO EDILIZIO E NORME PER L’IGIENE DELL’ABITATO, APPROVATO DAL COMMISSARIO PREFETTIZIO CON DELIBERAZIONE DEL 1° APRILE 1927. ECCESSO DI POTERE PER IRRAGIONEVOLEZZA E ILLOGICITÀ. DIFETTO DI ISTRUTTORIA ” e “ VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 60 DEL REGOLAMENTO EDILIZIO, ADOTTATO CON DELIBERA DI CONSIGLIO N. 67 DEL 30.7.1998. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEL REGOLAMENTO EDILIZIO E NORME PER L’IGIENE DELL’ABITATO, APPROVATO DAL COMMISSARIO PREFETTIZIO CON DELIBERAZIONE DEL 1° APRILE 1927. ECCESSO DI POTERE PER IRRAGIONEVOLEZZA E ILLOGICITÀ. DIFETTO DI ISTRUTTORIA. ECCESSO DI POTERE PER INCOMPETENZA ”) i ricorrenti contestano rispettivamente: i) l’applicabilità al caso di specie del “Regolamento Edilizio e norme per l’igiene dell’abitato” del 1927 (e segnatamente dell’art. 45, richiamato nell’ordinanza), in quanto sopravvenuto al momento della realizzazione dell’intervento (che assumono essere risalente al 1921) e comunque ad oggi non più vigente (essendo stato sostituito dal Regolamento edilizio adottato con delibera del Consiglio Comunale n. 67 del 30.7.1998, il cui art. 93 prevede che “ Il presente regolamento entra in vigore dopo l’approvazione e dopo la successiva prescritta pubblicazione di 15 giorni consecutivi all’albo pretorio del Comune e sostituisce il precedente regolamento in vigore dal 14 gennaio 1987 e ogni altra regolamentazione comunale in materia ”), e ferma restando l’inesistenza dei presupposti che avrebbero potuto legittimare l’adozione dell’impugnata ordinanza di demolizione ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001 ( i.e. , assenza del permesso di costruire, totale difformità da quest’ultimo o variazione essenziale rispetto al titolo edilizio, e non anche la non conformità dell’intervento alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione); ii) l’inquadramento dell’art. 60 del vigente Regolamento edilizio quale norma edilizia, trattandosi invece di norma igienico-sanitaria (contenuta nel “ Titolo II – prescrizioni edilizie, igienico-edilizie, antincendio, diverse e caratteristiche di urbanizzazione ” del predetto Regolamento), la cui inosservanza è punibile esclusivamente con le sanzioni pecuniarie di cui all’art. 344 del T.U sulle leggi sanitarie n. 1265 del 27 luglio 1934 (richiamato dall’art. 92), e non con la demolizione ex art. 31 del Testo unico dell’edilizia, e ferma restando l’incompetenza del Responsabile del Settore IX – Edilizia - privata urbanistica del Comune di Tarquinia a far valere eventuali violazioni delle disposizioni igienico-sanitarie.

Entrambe le doglianze sono inammissibili per difetto di interesse, essendo la gravata ordinanza già di per sé sufficientemente motivata mediante il rinvio alle prescrizioni dettate dall’art. 34 del Piano Particolareggiato per il Centro Storico, in esecuzione del quale è stata adottata l’ingiunzione demolitoria.

In ogni caso, si precisa che le predette censure non meritano pregio.

In disparte la mancata dimostrazione dell’epoca di realizzazione degli interventi di cui trattasi (profilo per il quale si rinvia a quanto sopra argomentato), va rilevato che la disciplina in materia edilizia adottata dal Comune di Tarquinia, nell’ambito della quale è inquadrabile la norma di cui all’art. 60 del vigente Regolamento edilizio comunale, non potendo condividersi l’assunto di parte secondo cui si tratterebbe di una norma prettamente igienico-sanitaria, sin dal 1927 vietava non solo la realizzazione bensì proprio la “conservazione” di latrine sporgenti dai muri di prospetto, e ciò giustifica l’adozione delle misure repressive “reali”, nell’esercizio dei poteri di vigilanza urbanistico-edilizia istituzionalmente devoluti ai Comuni ai sensi dell’art. 27, co. 1 e 3 d.P.R. n. 380/2001 (“ Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi ” e “ (…), qualora sia constatata, dai competenti uffici comunali d'ufficio o su denuncia dei cittadini, l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile dell'ufficio, ordina l'immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all'adozione dei provvedimenti definitivi di cui ai successivi articoli, da adottare e notificare entro quarantacinque giorni dall'ordine di sospensione dei lavori (…) ”).

7. Il ricorso introduttivo va pertanto rigettato.

8. Quanto al primo ricorso per motivi aggiunti, risulta fondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dalla difesa comunale nella memoria del 10 ottobre 2025, alla luce del granitico indirizzo giurisprudenziale, fatto proprio anche da questa Sezione, secondo cui “il verbale di accertamento di inottemperanza redatto dalla Polizia Municipale non è atto suscettibile di autonoma impugnazione, poiché, limitandosi a rappresentare l’attuale stato dei luoghi rispetto all’ingiunzione precedentemente spedita, costituisce un atto endoprocedimentale avente contenuto di accertamento ed esplicante una funzione meramente preparatoria e strumentale, occorrendo che la competente autorità amministrativa ne faccia proprio l’esito attraverso un formale atto produttivo degli effetti previsti dall’art. 31, comma 4, D.P.R. n. 380 del 2001: ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 26 giugno 2018, n. 4248” (cfr. ex multis recente T.A.R. Lazio, II quater, 15 dicembre 2025, n. 22615).

9. Con il secondo ricorso per motivi aggiunti parte ricorrente, quantunque in premessa abbia precisato che il sopraggiunto provvedimento prot. n. 37647 del 4 settembre 2025 ivi impugnato (recante ingiunzione di pagamento per l’importo di euro 20.000, a titolo di inottemperanza all’ordinanza di demolizione precedentemente emessa) “ è gravemente illegittimo, sia in via autonoma che in via derivata ”, si è limitata a riproporre, riportandole integralmente, “ le medesime doglianze già dedotte con il ricorso introduttivo del giudizio ”, sicché il rigetto di quest’ultimo implica di riflesso anche la reiezione dei suddetti motivi aggiunti.

10. In conclusione, vanno rigettati il ricorso introduttivo e il secondo ricorso per motivi aggiunti, mentre va dichiarato inammissibile il primo ricorso per motivi aggiunti.

11. Le spese di lite sono poste a carico dei ricorrenti, in solido tra loro e con successiva ripartizione interna in parti uguali, nella misura liquidata in dispositivo in favore del Comune di Tarquinia, mentre nulla si dispone nei confronti del sig. RO CA, evocato in giudizio ma non costituitosi, con la precisazione che tale soggetto (che secondo quanto desumibile dal materiale in atti avrebbe presentato l’esposto da cui ha avuto origine l’accertamento comunale) non riveste la qualifica processuale di controinteressato ai sensi dell’art. 41, co. 2 cod. proc. amm.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso introduttivo e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti:

- rigetta il ricorso introduttivo;

- dichiara inammissibile il primo ricorso per motivi aggiunti del 5 settembre 2025;

- rigetta il secondo ricorso per motivi aggiunti dell’8 ottobre 2025.

Condanna i ricorrenti, in solido tra loro e con successiva ripartizione interna in parti uguali, al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Tarquinia, che liquida in misura complessiva pari a 3.000,00, oltre accessori di legge. Nulla spese nei confronti di RO CA.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 24 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

LL GI, Presidente

FR RO AY, Primo Referendario, Estensore

Virginia Giorgini, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
FR RO AY	LL GI

IL SEGRETARIO