Pubblicato il 29/12/2025

N. 08475/2025 REG.PROV.COLL.

N. 04631/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4631 del 2024, proposto da
RE AR, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Di Martino, Antonino Di Martino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Vico Equense, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Emilia Dubbioso, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- dell’ordinanza n. 161 del 03.07.2024, del Comune di Vico Equense, recante contestualmente il <diniego definitivo dell’istanza di condono edilizio prot. n. 453 del 03.01.1995 (cron. n. 471) [...] perché da considerarsi improcedibile in quanto mancante dei presupposti di condonabilità [...]> , il <diniego definitivo dell’istanza di condono edilizio prot. n. 36502 del 10.12.2004 (cron. n. 581/04) [...] perché da considerarsi parimenti improcedibile in quanto afferente ad una nuova costruzione ad uso residenziale, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e non conforme con gli strumenti urbanistici comunali vigenti [...]> , la <demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi relativamente al fabbricato ad uso residenziale edificato abusivamente oggetto delle domande di condono edilizio di cui in narrativa>;

la nota comunale prot. 35190 del 18.12.2014, recante avvio del procedimento amministrativo;

del rapporto tecnico prot. 24726 del 23.09.2014;

del parere dell’ufficio tecnico dell’08.06.1998;

dell’<istruttoria comunale annessa alla pratica> di condono ex L. 724/94, di cui si ignorano i contenuti e gli estremi identificativi del documento che la conterrebbe;

di ogni altro atto e provvedimento presupposto, connesso e/o preparatorio.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Vico Equense;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore la dott.ssa MA AZ D'TE e uditi nell'udienza pubblica del giorno 16 ottobre 2025 per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. È controversa la legittimità dell’ordinanza n. 161 del 3 luglio 2024, con la quale il Comune di Vico Equense, rigettate le istanze di condono presentate in relazione al fabbricato unifamiliare ad uso residenziale, sito al civico n. 36 di via Carbone, censito in catasto al fl.11, p.lla 1645, ha disposto conseguentemente la demolizione delle opere abusive realizzate con rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

In relazione a detto immobile venivano presentate due istanze di condono, la prima ex L. 724/94, con cui si dichiarava l’ultimazione al rustico entro il “mese di ottobre 1993” e la seconda ex L. 326/03, riguardante il fabbricato nella consistenza fino a quel momento assunta.

Secondo la ricostruzione in fatto operata in ricorso:

- la realizzazione dell’immobile - avvenuta sine titulo su iniziativa della sig.ra CA, dante causa dell’odierno ricorrente - sarebbe stata completa al rustico già in epoca antecedente al 31 dicembre 1993, essendo definita nelle strutture portanti del solaio di copertura e di quello interpiano, e, in particolare, delle tompagnature perimetrali, per cui era delimitata la consistenza immobiliare con i suoi elementi essenziali ed erano calcolabili volumi, cubature, superfici ed ingombro planovolumetrico, anche ai fini del computo degli oneri concessori e dell’oblazione; ciò sarebbe dimostrato da alcune fotografie risalenti all’ottobre 1993, tuttavia, rinvenute solo a seguito della morte della predetta sig.ra CA;

- tuttavia, con ordinanza sindacale n. 326 del 30 settembre 1994, resa a seguito di sopralluogo dei VV.UU. del 18 agosto 1994 con cui, tra l’altro, si accertava l’assenza di tompagnature a tale data, e veniva intimata la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi; in tesi di parte, dette tompagnature perimetrali, senz’altro complete alla data del 12 dicembre 1993, sarebbero state in realtà solo temporaneamente rimosse, al fine di provvedere alla loro sostituzione con altra tipologia di materiale;

- con l’entrata in vigore della L.724/94 - il cui art. 39 ha consentito di applicare “le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 [...] alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi” - la sig.ra CA presentava al Comune di Vico Equense domanda di condono (prot. 453 del 3 gennaio 1995);

- in data 19 settembre 1995 veniva inoltre presentato un progetto di completamento (sempre ad iniziativa della precitata dante causa) senonché, all’esito di ulteriore sopralluogo dei VV.UU., veniva adottata l’ordinanza di demolizione n. 305 del 2 ottobre 1996, con cui il Responsabile del Settore Urbanistica sanzionava le opere di completamento eseguite alla “unità abitativa sottoposta a condono L. 724/94 art. 39 (cron. n. 2/47) [...] consistenti in: a) tompagnatura perimetrale del secondo livello del fabbricato [..]; b) realizzazione, all’interno del livello tompagnato, di tramezzature divisorie dei vari ambienti, intonaco [...], impianti [...], pavimentazione [...], apposizione infissi esterni in legno e vetro”, ordinando la “rimessa in pristino dello stato dei luoghi all’epoca di realizzazione del primo abuso, così come alla domanda di condono ai sensi della L. 724/94 [...]”;

- infine, con l’entrata in vigore della L. 326/03, la sig.ra CA presentava ulteriore domanda di condono edilizio prot. 36502/04, riguardante il fabbricato nella consistenza fino a quel momento assunta.

2. Con il ricorso all’esame è avversata l’ordinanza n. 161 del 3 luglio 2024 che, dopo aver concluso con formale diniego le due procedure di condono ancora pendenti, ha intimato al ricorrente di provvedere alla demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi relativamente al fabbricato ad uso residenziale edificato abusivamente, oggetto delle domande di condono edilizio di cui in narrativa.

In estrema sintesi detto atto è motivato:

I) riguardo alla prima pratica di condono (del 3 gennaio 1995), in ragione della improcedibilità dell’istanza “in quanto con da rapporto 215 del 01.09.1994 l’opera non era completa in quanto non tompagnata. Dal Rapporto 294 del 24.09.1996 si rileva il completamento. La pratica inoltre è carente di tutta la documentazione richiesta”;

II) in relazione alla seconda pratica condono del 10 dicembre 2004, in ragione del fatto che le opere di completamento ricadono su area soggetta a vincolo paesaggistico, sono classificabili come “nuova costruzione” e in contrasto con gli “strumenti urbanistici vigenti” per cui le opere sarebbero “da considerare nel novero degli interventi non suscettibili di sanatoria di cui all’art. 32 comma 27 lettera d) della L. 326/03”.

3. Con un unico articolato motivo il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione di legge (artt. 2, 3, 41 e 97 Cost.; artt. 31 e 38 L. 47/85; art 39 L. 724/94; art. 32 L. 326/03; art. 3 L. 241/90; artt. 3, 10, 31 DPR 380/01) e l’eccesso di potere sotto plurimi profili (carenza di istruttoria e di motivazione, contraddittorietà ed irragionevolezza, illogicità, manifesta ingiustizia, sviamento).

In particolare, il ricorrente contesta le determinazioni di diniego di cui al primo condono, basate sull’errata affermazione che le opere non erano “ultimate perché non tompagnate”, rimarcando che la tompagnatura era stata temporaneamente eliminata per poter procedere alla sua sostituzione con diversi materiali, e che, comunque, i tecnici comunali intervenuti nell’agosto 1994, come emergerebbe dal rapporto tecnico prot. n. 215/1994, erano stati in grado di determinare l’ingombro planovolumetrico dell’edificio abusivo, individuandolo come inferiore al limite dei 750 mc fissato dall’art. 39 L. 724/94. Sotto concorrente aspetto, inoltre, l’Amministrazione non poteva fondare il rigetto dell’istanza di condono sulla carenza documentale, non avendo mai inoltrato al ricorrente alcuna richiesta di integrazione della documentazione necessaria.

Rispetto al diniego della seconda istanza di sanatoria, il ricorrente rimarca l’irrilevanza della realizzazione delle opere su area sottoposta a vincolo paesaggistico, senza specificare in che misura la prescrizione vincolistica imponesse il rigetto della domanda di sanatoria.

Nella prospettazione attorea, il Comune avrebbe del tutto illegittimamente tralasciato di considerare che le opere eseguite nel 1996, oggetto dell’ulteriore istanza di sanatoria, sarebbero consistite nel solo completamento funzionale (abitativo, del primo piano) di volumi e superfici preesistenti e che la erronea qualificazione come opere di “nuova costruzione” conseguirebbe alla ridetta illegittima declaratoria di improcedibilità del condono ex L. 724/94.

Il ricorrente lamenta, ancora, l’illegittimità del diniego di sanatoria e dell’ordine di demolizione per carenza motivazionale ed istruttoria, non essendo allegate le concrete ragioni logico-giuridiche idonee a dare contezza del disvalore dei manufatti in questione. Infine, dalla errata classificazione e qualificazione degli interventi contestati conseguirebbe l’illegittimità dell’ingiunzione impartita ai sensi dell’art. 31 T.U. Edilizia.

4. Si è costituito per resistere al ricorso il Comune di Vico Equense, instando per la reiezione dell’impugnativa, stante l’infondatezza delle argomentazioni opposte.

5. All’udienza del 16 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Il ricorso è infondato.

6.1 Sono del tutto prive di fondamento le censure addotte per contrastare la legittimità del diniego riferito all’istanza di condono ex lege 724/94, atteso che l’accertamento dei VV.UU. effettuato in data successiva alla presentazione dell’istanza di condono, corredato da rilievo fotografico, dimostra l’assenza di tompagnature esterne all’immobile che ne occupa.

Tale verbale, redatto e sottoscritto dagli agenti e dai tecnici del Comune a seguito di sopralluogo, come rimarcato dalla difesa comunale, ha valenza di atto pubblico, fidefacente fino a querela di falso, ai sensi dell’art. 2700 c.c., in ordine alle circostanze di fatto in esso accertate e, in particolare, in ordine al mancato completamento dell’immobile alla data dell’accertamento (si veda Cons. Stato, sent. n. 703/2012 cit.).

Tale dato non risulta minimamente scalfito dal rilievo fotografico depositato in atti, che parte ricorrente asserisce, senza fornire alcun riscontro probatorio, nemmeno indiziario, essere riferito a data certa antecedente a detto accertamento.

Del tutto correttamente, dunque, il Comune ha ritenuto non sussistere le condizioni per il rilascio del condono, in linea con condivisi principi giurisprudenziali per cui l’interpretazione letterale e teleologica delle disposizioni condonistiche che richiedono che, ai fini della sanatoria, l’opera sia stata “ultimata” entro una data certa prestabilita, non possono che alludere ad un rustico completato quantomeno nei suoi elementi essenziali, tra cui non possono che rientrare tutte le tamponature esterne, ovverosia delle pareti laterali costituenti parte integrante della sua struttura, oltre che la copertura, come espressamente specificato dal legislatore, per cui in mancanza anche di una sola tompagnatura, l'opera non può comunque dirsi ultimata ( cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, sent. n. 1394/2024; Sez. II, 14 gennaio 2020, n. 339 e 13 novembre 2020, n. 7006).

In altri termini l'immobile condonabile deve consistere in un organismo edilizio con una sua configurata stabilità e adeguata consistenza planovolumetrica per il quale sia intervenuto alla predetta data l'ultimazione al rustico e cioè la intelaiatura, la copertura e i muri di tompagno (cfr. Consiglio di Stato sez. IV, 17/11/2016, n. 4766; Cons. Stato, Sez. IV, 11/10/2016, n. 4178; Id., 09/09/2016, n. 3837; Id., 28/06/2016, n. 2911; Id.,sez. V, 03/06/2013, n. 3034).

Poiché le opere oggetto del provvedimento impugnato, all'epoca del sopralluogo, risultavano al grezzo, prive di completamento con muri perimetrali, è dunque evidente la piena legittimità dell'atto di diniego e del contestuale ordine di demolizione, anche sotto il profilo motivazionale, con la conseguente legittimità in parte qua dell’ordinanza impugnata.

6.2 Le superiori considerazioni avvalorano le ragioni poste a fondamento del diniego del cd terzo condono. Le opere contestate, infatti, avendo implicato la realizzazione di volumi prima inesistenti, stante la mancanza, si ribadisce, di muri di tompagno, non possono essere qualificate come opere di mero completamento e, dunque, correttamente sono state classificate come nuove opere, implicanti la realizzazione di volumi in zona vincolata, con conseguente preclusione alla concedibilità del condono.

Come noto, infatti, le regole poste per la sanatoria in aree sottoposte a vincolo dal cosiddetto “terzo condono” sono particolarmente stringenti. Sul punto la recente normativa condonistica si differenzia significativamente rispetto alle precedenti, principalmente quanto all'oggetto della possibile sanatoria, escludendo, per quanto rileva nella presente sede decisoria, le "nuove costruzioni" che ricadano su immobili assoggettati a vincoli.

A tale conclusione deve pervenirsi ove si legga l'art. 26 della citata L. 326/2003, che, nell'incipit, recita: "sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47".

La piana lettura di detto articolo rende palese che, "nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47", il condono è ammissibile solo ove si tratti degli interventi indicati ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1, vale a dire opere di restauro o risanamento conservativo, ovvero manutenzione straordinaria, con esclusione dei c.d. "interventi maggiori" rappresentati dalle "nuove costruzioni" e delle ristrutturazioni edilizie realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio (cfr, T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 2 novembre 2023, n. 5970).

Tale consolidata interpretazione è stata anche recentemente confermata dal Consiglio di Stato (cfr. sentenza n. 9504/2022; ma si vedano anche Cons. di Stato, n. 4813/2023 e TAR Lazio - Roma, n. 14971/2023), che ha ribadito essere causa ostativa alla sanatoria di cui agli artt. 32, comma 27, lett. d) della L. n. 326/2003 la circostanza che gli interventi maggiori da sanare ricadano in area assoggettata a vincolo paesaggistico.

Il Consiglio di Stato, in particolare, ha evidenziato che per la sanatoria di cui al "terzo condono" devono ricorrere "congiuntamente" le seguenti condizioni:

- che si tratti di opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo (non necessariamente di inedificabilità assoluta);

- che, pur realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;

- che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 dal d.l. n. 269/2003, senza aumento di superficie;

- che vi sia il parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Pertanto, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai nn. 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla citata legge, realizzate su immobili soggetti a vincolo idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area; per contro, gli interventi minori, se conformi a detti strumenti urbanistici, sono sanabili previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Tale ermeneutica è stata peraltro confermata anche dalla Corte Costituzionale (cfr. sentenza n. 252/2022), la quale ha chiarito che il terzo condono edilizio non è ammissibile neanche in presenza di vincoli relativi, confermando l'applicabilità della disciplina nazionale.

Ne consegue, che nelle aree sottoposte a vincolo assoluto o relativo, come correttamente rilevato nel provvedimento impugnato, l'art. 32, comma 27, lettera d, del decreto legge n. 269/2003 esclude la sanatoria delle opere abusive che non rispettano i vincoli imposti a tutela dell'ambiente e del paesaggio, per cui sono sanabili solo interventi minori e non sono ammessi nuovi volumi o superfici.

Le opere che hanno comportato, dunque, come nel caso all’esame, la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico di inedificabilità, anche relativa, non sono condonabili (cfr. Cons. Stato, sentenza n. 1664/2016).

6.3 Di qui la legittimità del conseguente ordine di demolizione, essendo la giurisprudenza consolidata nel ritenere che, in ragione del carattere vincolato del provvedimento, costituisce presupposto necessario e sufficiente per l'adozione dell'ordine di demolizione la constatata esecuzione dell'opera in totale difformità ovvero in assenza del titolo edilizio, di talché lo stesso risulta sufficientemente motivato con l'accertamento dei presupposti previsti dalla legge per la sua dovuta adozione.

A fronte dell'accertamento della non sanabilità dell’abuso, stante la legittimità, come detto dei dinieghi di condono opposti, non occorreva una particolare motivazione in ordine all’interesse pubblico alla rimozione dell'abuso stesso, che è in re ipsa, consistendo nel ripristino dell'assetto urbanistico violato e nella impossibilità di adottare provvedimenti alternativi, rilevando a tal fine la constatazione che l’intervento è stato posto in essere in assoluta carenza di titolo abilitativo e, pertanto, va sanzionato attraverso il provvedimento nella specie correttamente adottato dall’amministrazione (cfr. C.d.S., sez. VI, 9 gennaio 2013, n. 62).

7. In conclusione il ricorso è respinto.

8. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania – Napoli (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese di lite al Comune di Vico Equense, che liquida in 3.000,00 euro, oltre oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 16 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

MA UR LE, Presidente

MA AZ D'TE, Consigliere, Estensore

NN BB, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA AZ D'TE	MA UR LE

IL SEGRETARIO