Pubblicato il 10/07/2023

N. 00693/2023 REG.PROV.COLL.

N. 01105/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la NA

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1105 del 2020, proposto da
Due Strade S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Duccio Maria Traina, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Scandicci, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

del diniego di permesso di costruire n. 3 del 31.07.2020 a firma del Dirigente del Settore 4 Governo del Territorio del Comune di Scandicci, nonché di ogni altro provvedimento presupposto, connesso o conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 17 maggio 2023 il dott. Pierpaolo Grauso e udito l’avv. Traina per la parte ricorrente;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Due Strade S.r.l. è proprietaria del fabbricato sito in Scandicci alla via Pablo Neruda 5, identificato in catasto al foglio 68, particella 1634, sub 1.

Essa ha chiesto al Comune di Scandicci il rilascio di un permesso di costruire relativo alla ristrutturazione del predetto edificio mediante opere interne finalizzate al complessivo miglioramento igienico-sanitario dell’unità immobiliare, con modifica della distribuzione.

L’istanza è stata respinta con il provvedimento del 31 luglio 2020, in epigrafe, nel quale si legge che l’intervento sarebbe in contrasto con la classificazione urbanistica dell’immobile (“volume secondario”) e con la destinazione dell’area a edificazione speciale per standard, non essendovi prova della destinazione abitativa rivendicata dalla proprietà.

1.1. Il diniego è impugnato dalla società ricorrente, la quale chiede disporsene l’annullamento sulla scorta di un unico, articolato, motivo di gravame.

1.2. Pur ritualmente intimato, non si è costituito in giudizio il Comune di Scandicci.

1.3. La causa è stata discussa e trattenuta per la decisione nella pubblica udienza del 17 maggio 2023, preceduta dal deposito di documenti ad opera della ricorrente.

2. È impugnato il provvedimento del 31 luglio 2020, con cui il Comune di Scandicci ha negato alla ricorrente Due Strade S.r.l. il rilascio del permesso di costruire relativo alla ristrutturazione, mediante opere interne, del fabbricato sito alla via Pablo Neruda 5.

Il diniego muove dalla considerazione secondo cui l’intervento, essendo volto a garantire l’utilizzo del fabbricato come civile abitazione, contrasterebbe con la classificazione dell’immobile e con la destinazione urbanistica di zona.

In particolare, nel controdedurre alle osservazioni trasmesse dalla odierna ricorrente a seguito della comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, il Comune di Scandicci afferma che non vi sarebbe alcuna prova documentale della presunta destinazione abitativa dell’immobile, risalente ad epoca anteriore al 1967. L’edificio risulterebbe classificato come “volume secondario” sin dalla ricognizione effettuata in sede di approvazione del primo regolamento urbanistico del 2007, senza contestazioni da parte della proprietà in ordine alla natura accessoria del fabbricato, che sarebbe appartenuto al complesso produttivo delle Fornaci di San Giusto; e tale connessione funzionale avrebbe trovato conferma nelle disposizioni dettate dal piano operativo vigente per il comparto delle ex Fornaci. Del resto, fino alla realizzazione delle opere di urbanizzazione correlate agli interventi di edilizia scolastica che hanno interessato l’area alla metà degli anni ’70 del secolo scorso, l’immobile avrebbe avuto accesso solo indiretto alla viabilità pubblica, in quanto facente parte dell’insediamento produttivo.

2.1. Con l’unico motivo di ricorso – rubricato “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 99 l. reg. n. 65 del 10.11.2014, 9 bis, comma 1 bis, d.P.R. 6.06.2001, n. 380. Eccesso di potere per difetto dei presupposti, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, illogicità ” – la società Due Strade contesta che la classificazione a “volume secondario” osti alla realizzazione dell’intervento, dal momento che a norma dello stesso strumento urbanistico si tratterebbe di una classificazione presuntiva e superabile sulla base di idonea documentazione prodotta dagli interessati. Peraltro, sia nel regolamento urbanistico del 2007, sia nel vigente piano operativo, detta classificazione si accompagnerebbe alla destinazione dell’area a “edificazione speciale per standard esistenti per aree di istruzione”, come se il rapporto pertinenziale riguardasse il vicino edificio scolastico, e basterebbe questo per smentire l’assunto comunale circa l’appartenenza del fabbricato all’ex complesso produttivo delle Fornaci di San Giusto.

Sotto un diverso profilo, in mancanza di titoli autorizzativi della costruzione, la destinazione d’uso del fabbricato dovrebbe desumersi dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altri atti, pubblici o privati dei quali sia dimostrata la provenienza, a norma dell’art. 9- bis co. 1- bis del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 99 l.r. toscana n. 65/2014.

Quanto alle mappe catastali, la prima raffigurazione dell’edificio si avrebbe con il tipo di frazionamento n. 145654 del 18 settembre 1985, approvato il 28 aprile 2006, che per il fabbricato identificato dalla particella n. 1634 indica “uso abitazione”. La planimetria dettagliata dell’immobile, depositata in catasto il 30 aprile 2008, prevedrebbe l’attribuzione della categoria A/3, corrispondente alle abitazioni di tipo economico.

Quanto agli atti pubblici, gli unici disponibili sarebbero quelli attinenti alla circolazione della proprietà dell’immobile ed attestanti la destinazione d’uso abitativa. Non sarebbe possibile, invece, ricavare la destinazione d’uso dell’edificio da atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore all’entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale e, quindi, anteriormente al 1972, anno dell’approvazione del primo P.R.G. comunale, giacché inesistenti o comunque irreperibili.

La tesi del Comune sarebbe altresì contraddetta dalle caratteristiche tipologiche dell’immobile, mai variate, che sarebbero indiscutibilmente quelle della civile abitazione. L’utilizzo abitativo sarebbe anche confermato dall’elenco delle persone che, nel corso del tempo, vi hanno stabilito la propria residenza anagrafica.

Infine, l’immobile sin dalla sua costruzione avrebbe sempre avuto accesso alla pubblica viabilità attraverso una strada privata visibile nei rilievi aerofotogrammetrici in atti. L’affermazione del Comune, secondo cui la strada privata avrebbe costituito un tracciato secondario per l’accesso all’insediamento produttivo delle ex Fornaci di San Giusto, sarebbe illogica atteso che la condivisione della medesima viabilità di accesso non comporterebbe di per sé che anche il fabbricato in questione avesse destinazione produttiva.

2.1.1. Le censure sono fondate.

L’art. 109 co. 9 delle norme di attuazione del vigente piano operativo di Scandicci consente agli interessati di comprovare documentalmente che all’identificazione cartografica come “volume secondario” corrisponda, invece, una consistenza edilizia di carattere primario, suscettibile di interventi urbanistico-edilizi nei limiti della ristrutturazione conservativa (la disposizione riproduce quella già contenuta nell’art. 121 del regolamento urbanistico comunale del 2007).

Onde stabilire quale sia la “documentazione comprovante” idonea a dimostrare il carattere primario delle consistenze edilizie identificate dallo strumento urbanistico come “volumi secondari”, può senz’altro farsi riferimento alla previsione di cui all’art. 99 co. 6 della legge regionale toscana n. 65/2014, nel testo in vigore all’epoca di adozione del provvedimento impugnato, in forza del quale doveva presumersi destinazione d’uso attuale di un immobile quella risultante da: a) titoli abilitativi o altri atti pubblici; b) atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore all’entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale; c) in mancanza di uno degli atti di cui alle lettere a) e b), la posizione catastale alla data di entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale.

Soccorre inoltre l’art. 9- bis del d.P.R. n. 380/2001, il cui comma 1- bis stabilisce che, per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nella specie, è incontestato che l’immobile di proprietà della società ricorrente risale ad epoca anteriore al 1967, quando non era obbligatorio acquisire per la costruzione alcun titolo abilitativo, e neppure consta l’esistenza di titoli relativi a eventuali interventi eseguiti in epoca successiva. Gli unici atti pubblici disponibili sono dunque quelli relativi al trasferimento della proprietà del bene, ove è attestata la destinazione abitativa dell’immobile (il contratto di compravendita del 2 maggio 2019, con cui Due Strade S.r.l. ha acquistato un “appartamento ad uso civile abitazione… composto da tre vani con zona cottura oltre servizio igienico ed accessori…”, conferma che “il fabbricato è stato utilizzato come civile abitazione sin dall’epoca della sua costruzione”; l’atto di fusione per incorporazione di Fornaci San Giusto S.r.l. in Unoper S.r.l., che identifica il fabbricato di cui alla particella catastale 1634 sub 1 con la categoria A3 degli edifici a destinazione residenziale).

In catasto, il fabbricato è rappresentato per la prima volta nella mappa allegata alla denuncia di cambiamento n. 145654 presentata il 18 settembre 1985 dall’allora proprietaria ed approvata il 19 aprile 2006, nella quale all’immobile identificato come particella 1634 è attribuito l’uso abitativo. Non rileva di contro il frazionamento del 1977 – 1978, cui rinvia il provvedimento impugnato, giacché l’immobile non vi era rappresentato (la planimetria del 1977 raffigura un fabbricato del tutto diverso per dimensioni e collocazione sul lotto).

Altro documento probante è costituito dall’elenco, certificato dallo stesso Comune di Scandicci, delle persone che nell’immobile di via Neruda 5 hanno stabilito la propria residenza anagrafica tra il 1975 e il 2010. Sia pure limitatamente al periodo considerato, l’elenco conferma la destinazione abitativa del fabbricato, in consonanza con le evidenze che traggono dal catasto e dagli atti di trasferimento.

Come si vede, gli elementi a disposizione e rilevanti ai sensi degli artt. 99 l.r. n. 65/2014 e 9- bis co. 1- bis d.P.R. n. 380/2001, convergono nell’indicare uso abitativo del fabbricato, che risale ad epoca ben anteriore alla classificazione a “volume secondario” operata dal R.U. del 2007 ed è plasticamente attestato (sia sufficiente, al riguardo, rinviare al materiale fotografico in atti) anche dalla tipologia della costruzione, della quale invero non sono mai documentati utilizzi differenti.

Ne discende che la destinazione urbanistica dell’area a standard per aree di istruzione, impressa a partire dal 2007, non potendo una disciplina urbanistica sopravvenuta mutare le destinazioni degli immobili preesistenti per come già formalizzate a catasto.

Non conduce poi a conclusioni diverse l’ulteriore circostanza, valorizzata dall’amministrazione procedente, dell’esistenza di una viabilità comune all’edificio della ricorrente e all’ex complesso produttivo delle Fornaci di San Giusto. Il fatto che, in epoca remota, la via di accesso all’attuale particella 1634 costituisse anche un accesso secondario delle ex Fornaci non è univocamente indicativo della destinazione produttiva di tutti i fabbricati che appartenevano al complesso, di cui, lo si è visto, è altrove attestato che facessero parte sia locali artigianali, sia abitazioni (si veda, di nuovo, l’atto di fusione per incorporazione Unoper S.r.l. – Fornaci San Giusto S.r.l.).

2.2. Alla luce delle considerazioni che precedono, il provvedimento impugnato incorre nei vizi dedotti e dev’essere annullato. Il Comune di Scandicci si rideterminerà sull’istanza presentata dalla ricorrente attenendosi alle indicazioni impartite con la presente sentenza.

2.3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la NA (Sezione Terza), definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso e per l’effetto annulla il provvedimento impugnato.

Condanna il Comune di Scandicci alla rifusione delle spese processuali, che liquida in euro 4.000,00, oltre agli accessori di legge e al rimborso del contributo unificato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 17 maggio 2023 con l'intervento dei magistrati:

Eleonora Di Santo, Presidente

Pierpaolo Grauso, Consigliere, Estensore

Silvia De Felice, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Pierpaolo Grauso	Eleonora Di Santo

IL SEGRETARIO