Pubblicato il 05/02/2026

N. 02202/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00546/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 546 del 2024, proposto da
AL SA, rappresentata e difesa dall’avvocato Francesco Caccioppoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Umberto Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Lazio, Area Genio Civile di Roma, Municipio Roma III di Roma Capitale, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , non costituiti in giudizio;

per l’annullamento

- della determinazione dirigenziale del Comune di Roma – Municipio Roma III - Direzione Tecnica - Ufficio Disciplina Edilizia Privata e Urbanistica - Numero repertorio CD/2631/2023 del 03/11/2023 – numero di protocollo CD/149206/2023 del 03/11/2023 – Oggetto: Ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria amministrativa ai sensi dell’art. 6 bis c.5 del D.P.R. n. 380/01 per la realizzazione di opere di ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria/risanamento conservativo in assenza dei prescritti titoli abilitativi in Roma, Via Roberto Bracco n. 31, int. 1- AL SA ”;

- della determinazione dirigenziale del Comune di Roma – Municipio Roma III - Direzione Tecnica - Ufficio Disciplina Edilizia Privata e Urbanistica - Numero repertorio CD/2632/2023 del 03/11/2023 – numero di protocollo CD/149209/2023 del 03/11/2023 - Oggetto: Ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria amministrativa ai sensi dell’art. 19 della Legge Regione Lazio n. 15/08 a seguito della mancata Segnalazione Certificata Inizio Attività per attività edilizia eseguita in Roma, Via Roberto Bracco n. 31, int. 1- AL SA ”;

- della determinazione dirigenziale del Comune di Roma – Municipio Roma III - Direzione Tecnica - Ufficio Disciplina Edilizia Privata e Urbanistica - Numero repertorio CD/2633/2023 del 03/11/2023 – numero di protocollo CD/149235/2023 del 03/11/2023 – Oggetto: Ingiunzione a demolire per rimettere in pristino, per il contrasto con l’art. 16 Legge Regione Lazio n. 15/08 e con l’art. 42 lett. a) del regolamento edilizio di Roma Capitale, le opere e gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivamente realizzati in Roma, Via Roberto Bracco n. 31, int. 1- AL SA ”;

- della comunicazione di Roma Capitale Municipio Roma III del 6 marzo 2023 – Prot. CD-N° 32663: “ di avvio del procedimento ai sensi degli artt. 7 e 8 della L. 241/90 finalizzato alla repressione dell’abuso edilizio mediante l’ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria e a demolire/rimuovere per quanto accertato in Roma - Via Roberto Bracco n. 31, int. 1 ”;

- della relazione Tecnica Roma Capitale Municipio III - prot. CD/165840 del 28/12/2022 di sopralluogo presso l’immobile della ricorrente;

- della comunicazione ex art. 27, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, della Polizia Roma Capitale – U.O. III Gruppo Nomentano - prot. n VD/10164 dell’11/02/2023 (c.d. Modello C);

- dell’esito dell’accertamento tecnico riferito alla presunta violazione urbanistico-edilizia di cui alla predetta comunicazione effettuato da Roma Capitale - Municipio Roma III del 28 febbraio 2023 Prot. n. CD/29408;

- della relazione di notificazione della Polizia Locale di Roma Capitale del verbale di accertamento della violazione amministrativa n. 81180154369;

- del prefato verbale;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 5 dicembre 2025 la dott.ssa EN DA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’odierna ricorrente è proprietaria di un immobile sito in Roma, Via Roberto Bracco, n. 31, int. 1, censito al N.C.E.U. al foglio 264, part. 103, sub 1, e con lettera - acquisita al protocollo comunale al numero 28368 del 6/03/2020 - ha richiesto al Comune di Roma Capitale (Municipio III – Ufficio Ispettorato Edilizio) e alla Polizia di Roma Capitale (Gruppo Sezione Edilizia) di effettuare un sopralluogo presso il proprio immobile, al fine di accertare l’effettiva sussistenza delle difformità – casualmente rinvenute dal tecnico di propria fiducia – tra il progetto allegato alla licenza edilizia conseguita dalla Società costruttrice e l’effettivo stato dei luoghi.

E nell’ambito del sopralluogo in tal modo effettuato, la resistente A.C. ha rilevato: “ le seguenti difformità rispetto all’elaborato grafico post operam allegato al prot. 27/835/69:

a) ampliamento dell’unità immobiliare di circa 15,00 mq generato da varie sporgenze dei prospetti tali da modificare l’impronta dell'edificio che risulta completamente difforme sull'area di sedime con conseguente aumento della consistenza e quindi anche diversa posizione delle bucature infissi e della distribuzione interna delle tramezzature degli ambienti interni;

b) La corte esterna di pertinenza risulta ampliata mediante costruzione di solaio coincidente con copertura di parte della sottostante autorimessa per un totale di circa 24,00 mq;

c) Sul muro di cinta della corte esterna di pertinenza vi é un cancelletto pedonale ad uso esclusivo con accesso da Via Roberto Bracco ed avente il civico 29/A;

d) All'interno dell'unità immobiliare risulta realizzato un vano adibito a cameretta inferiore a 9,00 mq (non previsto in progetto);

e) All’interno dell'unità immobiliare risulta disimpegno con altezza di circa 2,20 m con sovrastante soppalco, non praticabile ”

1.2 Conseguentemente il Comune di Roma Capitale, dapprima, ha notificato la comunicazione di avvio (prot. CD/ 32663 del 06/03/2023) del procedimento: “ finalizzato alla repressione dell’abuso edilizio che prevede l’ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria ed a demolire/rimuovere ”, oltre che alla Società Edilperfetta, quale costruttore responsabile, anche alla odierna ricorrente, in qualità di proprietaria non responsabile, e, successivamente, ritenendo insufficienti le osservazioni all’uopo presentate da quest’ultima, ha adottato le gravate determinazioni dirigenziali.

In particolare, con la d.d. n. 2631/2023, avente ad oggetto l’abuso di cui al punto c), ha disposto: “ l’applicazione della sanzione pecuniaria amministrativa di € 1.000,00 come prevista al comma quinto dell’art. 6 bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 per la realizzazione delle opere sopra descritte in premessa al punto c) e realizzate in mancanza di titolo edilizio in via Roberto Bracco, n. 31, int. 1 – e di notificare la presente ingiunzione a: Edilperfetta Soc. a A.R.L. (omissis) in qualità di Responsabile Costruttore e ad AL SA (omissis) in qualità di Proprietaria non Responsabile ”.

Con la d.d. n. 2632/2023, avente ad oggetto l’abuso di cui al punto b), ha disposto: “ l’applicazione della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 19, comma 1 della Legge Regione Lazio n. 15/08 nella misura di €. 1.500.00 cosi come calcolata in base ai parametri della delibera dell’Assemblea Capitolina n. 44/11 in relazione alla gravità dell’abuso sopra decritto al punto b) – (Omissis) ”.

Infine, con la d.d. n. 2633/2023, avente ad oggetto gli abusi di cui ai punti a) ed e), ha disposto: “ la rimozione ai fini della rimessa in pristino, entro 60 (sessanta) giorni dalla notifica del presente provvedimento, di tutte le opere abusivamente realizzate descritte in premessa al punto a) ed e) e delle eventuali opere abusive nel frattempo eseguite sull’immobile sito a Roma in via Roberto Bracco, n. 31, int. 1 e di notificare la presente ingiunzione a: Edilperfetta Soc. a A.R.L. (omissis) in qualità di Responsabile Costruttore e ad AL SA (omissis) in qualità di Proprietaria non Responsabile ”.

2. Avverso i suindicati provvedimenti comunali, unitamente agli atti presupposti, è insorta parte ricorrente con il gravame all’esame, notificato alle controparti in data 12/01/2024 e depositato in giudizio in data 16/01/2024, rassegnando le censure di seguito sintetizzate.

2.1 Violazione degli artt. 1, 3, 7 e 8 della Legge n. 241/1990. Violazione ed erronea applicazione degli artt. 33, 37 e 6 bis del d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 15 e 19 della Legge Regione Lazio n. 15/2008. Violazione dell’art. 3 della Legge n. 689/1981. Omessa motivazione e difetto assoluto di istruttoria ed illogicità manifesta. Violazione dei principi di buon andamento, efficienza e correttezza dell’azione amministrativa. Omessa valutazione dell’affidamento incolpevole del privato.

Con questo primo fascio di motivi di gravame, la parte ricorrente deduce, sotto il profilo oggettivo, che le difformità: “ rilevate dal Comune siano riconducibili all’epoca (anno 1970) della costruzione in opera dell’intero edificio e, conseguentemente, siano state eseguite dalla impresa costruttrice in totale autonomia. ”, come, del resto, ammesso dal medesimo Comune, il quale: “ sia nella comunicazione di avvio del procedimento che nelle stesse Determinazioni impugnate - seppur (erroneamente) solo in riferimento ai rilievi dei punti a), b) e c) - riconosce espressamente che “vista la tipologia edilizia intesa come continuità strutturale dei prospetti e dei materiali, le difformità citate sembrano riconducibili all’epoca della costruzione in opera dell’edificio” qualificando non a caso la ricorrente come “Proprietaria non responsabile”. Pertanto non vi è dubbio alcuno che la sig.ra AL non abbia svolto direttamente e/o indirettamente alcuna attività materiale per l’esecuzione delle difformità che sarebbero state rilevate dal Comune. ” Peraltro, secondo la difesa attorea, anche l’abuso di cui al punto d), relativo all’impiego di un vano inferiore a 9.00 mq come cameretta - “ che, oltre a risultare dalla planimetria catastale, riguarda anch’esso la parte strutturale dell’intero fabbricato essendo perfettamente conforme alla sua sagoma -, non sarebbe riconducibile a responsabilità della ricorrente, per modo che tutti: “ i rilievi dei punti a), b), c) e d), riguardando parti strutturali dell’intero fabbricato di via Roberto Bracco, n. 31 (tra cui la sagoma, l’impronta, la corte esterna), non possono che avere ad oggetto lavori a suo tempo eseguiti dal costruttore (la Edilperfetta). ”

Sotto il profilo soggettivo, la ricorrente deduce che: “ non si può in alcun modo dubitare del fatto che ” essa “ abbia acquistato l’Immobile in totale buona fede facendo assoluto affidamento incolpevole in ordine alla regolarità urbanistico ed edilizia non solo dell’appartamento di Sua proprietà, ma anche dell’intero edificio di via Roberto Bracco n. 31. ”. Secondo la prospettazione attorea, inoltre: “ l’affidamento della Sig.ra AL non si basa su una situazione di mero fatto consistente nella semplice tolleranza da parte del Comune delle (asserite) opere abusive per un certo lasso di tempo, ma su atti e comportamenti della medesima Amministrazione tali da comprovare la conformità urbanistica dell’immobile. ” Infine, l’Amministrazione comunale non avrebbe considerato: “ l’elevato arco temporale intercorso tra l’esecuzione dei lavori e la contestazione dell’amministrazione; arco temporale che, tra l’altro, inficiando significativamente le possibilità di difesa dell’interessato sia nei confronti dell’Amministrazione e (soprattutto) del dante causa, costituiscono circostanze che l’amministrazione deve necessariamente tenere in considerazione ”.

2.2 Violazione ed erronea applicazione degli artt. 1, 3, 7, 8, 10 della Legge n. 241/1990 – Violazione ed erronea applicazione degli artt. 33, 37 e 6 bis del D.P.R. 380 del 2001 e degli artt. 15 e 19 della Leggere Regione Lazio n. 15/08. Difetto di istruttoria e di motivazione – Contraddittorietà manifesta – Illogicità – Sviamento di potere. Violazione del principio di buon andamento della Pubblica Amministrazione.

Con questo secondo gruppo di motivi di censura, la parte ricorrente lamenta che le determinazioni gravate non consentirebbero di individuare con precisione il contenuto delle contestate difformità edilizie: “ richiamando semplicemente la Relazione Tecnica prot. CD/165840 del 28/12/2022 (doc. n. 5). Ma anche tale Relazione non fornisce alcuna indicazione tecnica in ordine al contenuto delle difformità rilevate ”.

Afferma, inoltre, la ricorrente che, attenendo le predette difformità all’intero fabbricato di via Roberto Bracco, n. 31, e non esclusivamente al proprio appartamento, non sarebbe possibile procedere alla relativa “ rimozione ai fini della rimessa in pristino ” pena lo stravolgimento, se non addirittura l’impensabile demolizione, dell’intero fabbricato.

Da ultimo, sotto il profilo della omessa motivazione, la parte ricorrente lamenta sia che: “ Nelle Determinazioni impugnate non viene fornito alcun riscontro alle Osservazioni del 27 marzo 2023 (doc. n. 15) rese dalla ricorrente come richiesto dal Comune con la Comunicazione di avvio del procedimento del 6 marzo 2023 .”, sia che: “ le Determinazioni impugnate non riportano neanche un minimo riferimento in ordine alla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla adozione delle sanzioni e, soprattutto, una minima valutazione comparativa tra l’interesse pubblico alla adozione dei provvedimenti impugnati e quello della ricorrente al mantenimento dello stato dei propri beni anche in ragione del proprio legittimo affidamento circa la conformità urbanistica ed edilizia dell’Immobile ”.

3. Il 2/02/2024 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 15/01/2024, ha depositato una memoria difensiva con cui, eccepita l’infondatezza di tutto quanto ex adverso dedotto e domandato, ha chiesto la reiezione del ricorso e della annessa domanda cautelare, con vittoria di spese.

4. Con memoria depositata in giudizio il 3/11/2025, la parte ricorrente ha ribadito le censure e le conclusioni già formulate con il ricorso introduttivo, instando per il relativo accoglimento.

5. Alla pubblica udienza del 5 dicembre 2025, all’esito della discussione orale, la causa è stata introitata in decisione.

6. Il ricorso è infondato nel merito e, pertanto, deve essere respinto alla stregua delle ragioni di seguito indicate.

7. Sicuramente infondati sono i plurimi rilievi di illegittimità delle gravate ordinanze sollevati con il primo mezzo di gravame.

7.1 In primo luogo, non v’è prova che tutti gli abusi censurati – quindi anche quelli interni all’u.i. di che trattasi – debbano datarsi all’epoca della costruzione del fabbricato, mentre è plausibile che quelli di cui ai punti d) (vano inferiore a 9 mq adibito a cameretta) ed e) (disimpegno con altezza di circa 2,20 ml con sovrastante soppalco non praticabile) siano ascrivibili a responsabilità dell’odierna ricorrente.

7.2 In ogni caso, sia l’epoca remota a cui risalirebbero verosimilmente gli abusi di cui alle lett. a), b) e c) sia l’asserita estraneità agli stessi della ricorrente, sono da reputare, contrariamente a quanto auspicato in ricorso, del tutto irrilevanti, in quanto, come da costante giurisprudenza, la legittimazione passiva, in caso di sanzioni urbanistiche ed edilizie, è da attribuire a colui che è nell’attuale disponibilità del manufatto interessato da opere abusive, che, nella specie, ne è altresì il proprietario.

Si afferma, infatti, in giurisprudenza, che: “ Le sanzioni ripristinatorie o demolitorie, avendo carattere reale, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell'occupante l'immobile... Tali misure prescindono dalla valutazione dei requisiti soggettivi del trasgressore ed applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell'irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell'ordine giuridico violato, sono imprescrittibili e possono avere carattere retroattivo. Ne discende che la repressione degli abusi edilizi attraverso misure ripristinatorie può essere disposta nei confronti del proprietario attuale dell'immobile interessato dall'intervento abusivo anche se non responsabile dell'abuso, perché questo costituisce illecito permanente, senza che sia necessario l'accertamento del dolo o della colpa del destinatario della sanzione, trattandosi di sanzione di carattere reale " (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II, 7/03/2017, n. 3188).

Né rileva il semplice decorso del tempo, in quanto, come confermato dal Massimo Consesso della G.A.: “ l’ordinanza di demolizione del manufatto edilizio abusivo, anche se emessa a lunga distanza di tempo dalla realizzazione dell'opera, va motivata esclusivamente con il richiamo al carattere abusivo dell'opera realizzata, atteso che il lungo periodo di tempo, intercorrente tra la realizzazione dell'opera abusiva ed il provvedimento sanzionatorio, è circostanza che non rileva ai fini della legittimità di quest'ultimo, sia in rapporto al preteso affidamento circa la legittimità dell'opera (che il protrarsi del comportamento inerte del Comune avrebbe ingenerato nel responsabile dell'abuso edilizio), sia in relazione alla sussistenza in capo all'Amministrazione procedente di un ipotizzato ulteriore obbligo di motivare specificamente il provvedimento in ordine alla sussistenza dell'interesse pubblico attuale a far demolire il manufatto, ove si consideri che, di fatto, la lunga durata nel tempo dell'opera priva del necessario titolo edilizio ne rafforza il carattere abusivo " (cfr. Consiglio di Stato, Sez. III, 27/03/2017, n. 1386).

7.3 Avuto riguardo, poi, più specificamente alle circostanze ritenute idonee dalla ricorrente a fondare l’incolpevole affidamento maturato sulla regolarità della propria abitazione, va osservato che, come confermato anche di recente dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato: “ [..], in presenza di un abuso edilizio il potere repressivo assume natura doverosa e vincolata, per cui non sono prospettabili nei confronti degli atti con cui il medesimo si esprime, vizi di eccesso di potere, tra cui quello di contraddittorietà con precedenti determinazioni.

Non sono, parimenti, configurabili affidamenti tutelabili, essendo, comunque, prevalente l'interesse pubblico al ripristino della legalità violata.

Nemmeno il rilascio del certificato di agibilità e il tempo trascorso dalla realizzazione dell’illecito edilizio rappresentano circostanze idonee ad attribuire affidamenti degni di tutela. Quest'ultimo, infatti, si limita ad accertare l’inesistenza di cause di insalubrità dell'edificio (Cons. Stato, Sez. VI, 17/10/2022, n. 8811), e non è idoneo a creare un legittimo affidamento sulla legittimità edilizia dell’opera” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 9572 del 7/11/2023, che richiama Consiglio di Stato, Sez. VI, 17/04/2023, n. 3864).

7.4 Manifestamente irrilevanti sono, altresì, le ulteriori circostanze, genericamente e promiscuamente richiamate alle pagg. 13-14 del gravame, al fine di provare la formazione di un legittimo affidamento sulla conformità urbanistico-edilizia dell’immobile di che trattasi, come correttamente eccepito da Roma Capitale, secondo cui: “ Le medesime conclusioni possono raggiungersi anche rispetto alla censura relativa all’avvenuta attribuzione del numero civico alla costruzione tacciata d’abusività con la lettera d), in quanto anch’essa rappresenta una circostanza del tutto irrilevante al fine di far sorgere un legittimo affidamento in capo al privato.

Un legittimo affidamento avrebbe potuto sorgere, tutt’al più, nella sola ipotesi in cui la PA avesse emanato, medio tempore, un provvedimento ampliativo-positivo, costituito, ad esempio, da una sanatoria per doppia conformità o da un condono, poi ritirata in autotutela.

In tale ipotesi, in luogo di una mera inerzia, l’affidamento sarebbe stato causato da una condotta attiva dell’Amministrazione, in grado, quella sì, di far maturare un affidamento sullo stato legittimo della costruzione (cfr. sul punto la Sentenza n. 8/2017 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato).

Tale situazione, però, nel caso di specie non si è verificata, con la conseguenza che – in definitiva – nessun legittimo affidamento è venuto a formarsi ed il provvedimento ablatorio impugnato meriterà integrale conferma.

A conclusione del presente paragrafo, per mero scrupolo di difesa, si sottolinea come le affermazioni rilasciate dal dante causa della Sig.ra AL in sede di compravendita dell’immobile non siano per nulla idonee a rilevare sul piano pubblicistico della sanatoria dell’abuso, né tantomeno possono costituire elementi in grado di far sorgere un affidamento legittimo nei confronti della PA.

Tali dichiarazioni, al massimo, possono rilevare sul piano dei rapporti civilistici tra venditore e acquirente e, di conseguenza, sul piano della responsabilità contrattuale del primo nei confronti del secondo (cfr. art. 1490 c.c.), ma non di certo, come si è detto, sul piano pubblicistico della legittimità dell’edificazione.

Per tutte le ragioni sin qui addotte, il potere della PA di demolire le opere abusive è rimasto intatto sine die ed i provvedimenti oggi impugnati risultano pienamente legittimi. ”

7.5 Quanto, poi all’invocato fattore temporale si ribadisce che: “ la consolidata giurisprudenza afferma che l'esercizio del potere repressivo assume natura doverosa e vincolata, anche a distanza di lunghissimo tempo dalla realizzazione dell'abuso, non essendo la potestà soggetta a termini di decadenza o prescrizione, anche in considerazione del fatto che le violazioni edilizie hanno natura di illeciti permanenti (Cons. Stato, Sez. VI, 25/5/2022, n. 4171; 19/10/1995, n. 1162; Sez. II, 27/4/2020, n. 2670). ” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 9572 del 7/11/2023, cit.).

8. Del pari insuscettive di positiva delibazione sono le censure di difetto di istruttoria tecnica e di motivazione sollevate con il secondo mezzo di gravame.

8.1 Occorre rilevare, infatti, che – per consolidata giurisprudenza - il requisito motivazionale delle ordinanze di demolizione è soddisfatto con l’indicazione, come nella fattispecie, dell’abuso contestato e dell’illiceità riscontrata. Comunque, diversamente da quanto la ricorrente lamenta, nel caso di specie le gravate ordinanze e la Relazione di sopralluogo n. prot. CD/165840 descrivono in maniera sufficientemente dettagliata le difformità riscontrate e menzionano espressamente le disposizioni violate.

8.2 Quanto, poi, alla ritenuta impossibilità sia di eliminare gli abusi di che trattasi senza la contestuale demolizione anche di parti strutturali dell’edificio sia di farlo entro il termine di 60 (sessanta) giorni assegnato dalla d. d. n. rep. CD/2633/2023 del 3/11/2023, osserva il Collegio, in primo luogo, che l’ingiunzione di demolizione riguarda esclusivamente l’ampliamento di ben 15 mq (con conseguente diversa posizione delle bucature per infissi e delle tramezzature interne) realizzato a beneficio dall’u.i. della ricorrente (oltre al soppalco interno), mentre non v’è alcuna prova dell’eventuale pregiudizio derivante dalla demolizione alla parte conforme dell’edificio (cfr. T.A.R. Umbria, Perugia, Sez. I, 20/03/2025, n. 321).

8.3 Si deve, infatti, considerare che, nell’impianto del sistema sanzionatorio del d.P.R. n. 380 del 2001, la repressione degli illeciti edilizi deve essere attuata applicando, di regola, la sanzione demolitoria, stante l’interesse prioritario dell’ordinamento al ripristino dell’ordinato assetto del territorio, mediante l’eliminazione delle opere abusive (articolo 31, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001).

L’irrogazione di una mera sanzione pecuniaria è consentita soltanto in via residuale, laddove il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, e la relativa previsione, contenuta all’articolo 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001, deve essere interpretata perciò in senso restrittivo (Consiglio di Stato, Sez. V, 5 settembre 2011, n. 4982).

Ne deriva che, come è stato efficacemente osservato: “ (...) è la possibilità di ingiungere il pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo dell'ordinaria misura della rimessione in pristino a essere subordinata a una motivata valutazione del competente ufficio comunale, e non viceversa. L’obbligo di un’espressa motivazione risulta circoscritto all’ipotesi in cui occorre giustificare il ricorso all’opzione residuale dell’irrogazione delle sanzioni pecuniarie e, comunque, deve ritenersi configurabile a carico dell’interessato, sia in sede procedimentale che in giudizio, l'onere di allegare elementi idonei ad accreditare come verosimile la dedotta situazione di oggettiva impossibilità di una riduzione in pristino. ” (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 3 febbraio 2015, n. 759).

8.4 Più in dettaglio, spetta alla parte interessata comprovare l’impossibilità della demolizione, fornendo una seria e idonea dimostrazione del pregiudizio che verrebbe arrecato alla struttura e all’utilizzazione della parte residua (e legittima) del bene (Consiglio di Stato, Sez. VII, 25 gennaio 2023, n. 892; Id., Sez. VI, 20 febbraio 2018, n. 1087; Id., Sez. V, n. 4982 del 2011; T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II Stralcio, 21 agosto 2024, n. 15907; T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, n. 759 del 2015). Soltanto a fronte dell’allegazione di valutazioni tecniche plausibili, volte a prospettare l’impossibilità della demolizione, l’Amministrazione è tenuta a compiere un “motivato accertamento” - ai sensi dell’articolo 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 - al fine di pervenire, eventualmente, alla determinazione di ricorrere alla c.d. fiscalizzazione dell’abuso (cfr. T.A.R. Toscana, Sez. III, 28 settembre 2020, n. 1103).

8.5 Nel caso in esame, non risulta agli atti del giudizio che, nel corso del procedimento che ha condotto all’emanazione dei provvedimenti impugnati, la ricorrente abbia comprovato alla resistente Amministrazione comunale l’impossibilità della demolizione mediante una consulenza tecnica.

Peraltro, anche nel corso del presente giudizio la ricorrente si è limitata ad affermare l’impossibilità della demolizione della sola parte conforme, senza tuttavia comprovare mediante adeguata documentazione tecnica tale affermazione, che risulta, pertanto, del tutto indimostrata.

8.6 Diversamente, poi, da quanto sostenuto dalla ricorrente circa la prevalenza, nella fattispecie di cui è causa, dell’interesse privato alla conservazione dello status quo , deve osservarsi che, per pacifica giurisprudenza (cfr. ex multis , Consiglio di Stato Sez. VI, 17/04/2023, n. 3864 cit.), condivisa dal Collegio:

“ a) appurata l’abusività dei lavori, l’esercizio del potere repressivo assume natura doverosa e vincolata, per cui il provvedimento demolitorio è sufficientemente motivato, come nella fattispecie, con l'individuazione delle opere contestate e delle ragioni della loro illiceità (ex plurimis Cons. Stato, Sez. VI, 13/1/2022, n. 251) ;

b) l’interesse pubblico alla rimozione delle opere abusive è sempre in re ipsa, per cui sul punto non occorre specifica motivazione, né è necessario comparare tale interesse con quello del privato alla conservazione della situazione di fatto illecita, non essendo al riguardo configurabili affidamenti tutelabili (Cons. Stato, A.P. 17/10/2017, n. 9, Sez. VI, 10/7/2020, n. 4425; 22/4/2020, n. 2557; 4/10/2019, n. 6720; 8/4/2019, n. 2292; 5/11/2018, n. 6233; 26/3/2018, n. 1893; 23/11/2017, n. 5472 e 5/1/2015, n. 13; Sez. II, 19/6/2019, n. 4184; Sez. IV, 11/12/2017, n. 5788). Consiglio di Stato Sez. VI, n. 9572 del 07/11/2023 ” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 9572 del 7/11/2023 e Consiglio di Stato, Sez. VI, 17/04/2023, n. 3864, in cui si legge che: “ la natura vincolata del relativo potere non consente all'amministrazione di compiere valutazioni di interesse pubblico in ordine alla conservazione del bene (ex multis, Cons. Stato, Sez. VI, 24/2/2022, n. 1304; 27/9/2021, n. 6490; 15/2/2021, n. 1351; 7/1/2021, n. 187; 13/5/2020, n. 3036; 25/2/2019, n. 1281; Sez. V, 12/10/2018, n. 5887; Sez. IV, 27/5/2019, n. 3432; Sez. II, 29/7/2019, n. 5317 e 26/6/2019, n. 4386). ”)

8.7 Priva di pregio è, infine, la doglianza con cui è stata dedotta la violazione del: “ combinato disposto degli artt. 3, 7, 8 e 10 bis della Legge n. 240 del 1990 ”, posto che, per consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 17/04/2023, n. 3864), l’art. 10 bis: “ non impone, di per sé, all'amministrazione di introdurre nel provvedimento conclusivo del procedimento, la puntale e analitica confutazione delle argomentazioni svolte dalla parte privata, essendo sufficiente, ai fini della sua legittimità, una motivazione complessivamente e logicamente idonea a sorreggere la determinazione assunta (Cons. Stato, Sez. IV, 4/10/2022, n. 8488; 1/7/2021, n. 5018; 18/4/2018, n. 2330; Sez. V, 6/9/2022, n. 7763; Cons. Giust. Amm., 24/4/2018, n. 231).

D’altra parte, stante il divieto di inutili formalismi, non può imporsi all'amministrazione di prendere in considerazione le osservazioni procedimentali dell'interessato, quando queste, comunque, non avrebbero potuto influenzare la concreta portata del provvedimento finale (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 22/2/2019, n. 1225). ”

8.8 Nel caso di specie, come emerge dalle considerazioni più sopra svolte, gli avversati provvedimenti avevano natura vincolata e doverosa, a fronte della natura sicuramente abusiva degli interventi edilizi accertati nel corso del sopralluogo effettuato presso l’immobile de quo , in data 15 novembre 2022, da tecnici del Municipio III di Roma Capitale insieme con agenti della Polizia locale, con la conseguenza che le osservazioni prodotte dalla ricorrente – peraltro sovrapponibili a quelle di cui al presente ricorso – non avrebbero potuto condurre a un diverso esito il procedimento di disciplina edilizia avviato da Roma Capitale con la comunicazione del 6 marzo 2023 – Prot. CD-N° 32663.

9. Alla stregua delle considerazioni che precedono, pertanto, il ricorso va respinto, pur potendosi disporre l’integrale compensazione delle spese di giudizio tra le parti, tenuto conto della peculiarità della vicenda.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 5 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

EL CA, Presidente

EN DA, Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EN DA	EL CA

IL SEGRETARIO