Pubblicato il 04/12/2025

N. 21894/2025 REG.PROV.COLL.

N. 13151/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13151 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
OS SI, rappresentata e difesa dall'avvocato Matteo Di Raimondo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Salvatore Garozzo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento,

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

della determinazione dirigenziale numero repertorio CU/911/2022, prot. CU/48159/2022 del 25/05/22, con cui Roma Capitale, ai sensi dell’art. 31 d.p.r. n. 380/01, ha ingiunto la demolizione delle opere ivi indicate;

per quanto riguarda il ricorso per motivi aggiunti:

della determinazione dirigenziale repertorio n. CU/224/2023/2020, protocollo n. CU/13463/2023, dell’08/02/23 con cui Roma Capitale ha disposto la demolizione d’ufficio delle opere ivi indicate.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 14 novembre 2025 il dott. Marco AV e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La ricorrente è proprietaria di un terreno con sovrastante fabbricato a uso residenziale sito nel Comune di Roma, oggetto di istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 47/85 ancora pendente.

2. Con determinazione dirigenziale n. CU/1714/2021 del 14.9.2021, prot. CU/84629/2021, è stata ingiunta alla ricorrente l’immediata sospensione dei lavori e comunicato l’avvio del procedimento di disciplina edilizia in relazione ad alcune opere realizzate in assenza di titolo edilizio. Successivamente, avendo constatato la sussistenza delle medesime opere, l’Amministrazione resistente in data 1.6.2022 ha notificato la determina dirigenziale, rep. n. CU/911/2022, prot. n. CU/48159/2022 del 25.5.2022, con cui si ingiunge alla ricorrente “ la rimozione o la demolizione entro 90 (novanta) giorni dalla notifica del (presente) provvedimento, di tutte le opere abusivamente realizzate così come specificate in narrativa e delle ulteriori eventuali opere abusive nel frattempo realizzate, nonché il ripristino dello stato dei luoghi, con l’avvertenza che qualora venga accertata l’inottemperanza alla presente ingiunzione, sarà irrogata la sanzione prevista dall’art. 15, comma 3 della L.R. 15/08 e l’opera realizzata e l’area di sedime, quantificata in mq 500,00 mq, nonché quella necessaria secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quella abusiva, saranno di diritto acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune di Roma senza pregiudizio dell’azione penale, e si procederà nell’adozione degli ulteriori provvedimenti a norma dell’art. 31, commi 4, 5, 6 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. e dell’art. 15 della L.R. 15/2008 e s.m.i .”.

3. Avverso il suddetto provvedimento è insorta la ricorrente con il presente ricorso, affidato a due motivi.

4. Con il primo motivo si deduce “ Violazione, per falsa od omessa applicazione, dell’art. 31 d.p.r. n. 380/2001 e dell’art. 15 della l.r. lazio n. 15/2008. eccesso di potere per assoluta carenza di istruttoria, travisamento dei fatti e dei presupposti; mancanza ed illogicità della motivazione ”. Il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo in quanto tutti gli interventi contestati verrebbero sottoposti ad un regime sanzionatorio estraneo alla loro natura e funzione. In particolare, le opere (una piscina prefabbricata in pannelli di acciaio, completamente interrata, delle dimensioni di mt 2.00 x 6.00 circa; una baracca in muratura con copertura in profilati di ferro e bandoni metallici di analoghe dimensioni; porticato in legno con sovrastanti tegole antistante il corpo di fabbrica principale delle dimensioni di mt. 10.00 per mtl 2.50 di larghezza circa) sarebbero tutti interventi estranei al regime del permesso di costruire e, quindi, ove eseguiti senza titolo, soggetti all’irrogazione della sola sanzione pecuniaria, poiché ordinariamente assentibili – per natura, funzione e consistenza edilizia – al regime della c.i.l.a. di cui all’art. 6- bis del d.P.R. 380/2001 o al più della s.c.i.a. di cui all’art. 22, d.P.R. n. 380/2001.

5. Con il secondo motivo si contesta “ Violazione per falsa od omessa applicazione degli artt. 31, commi 2 e 3, d.p.r. n. 380/2001 e dell’art. 15, comma 2, l.r. n. 15/2008; violazione per falsa od omessa applicazione degli artt. 3 e segg. legge 7 agosto 1990, n. 241; eccesso di potere per sviamento, carenza ed erroneità dei presupposti, violazione del principio del giusto procedimento ”. Il provvedimento impugnato prevede, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’acquisizione gratuita dell’area di sedime degli asseriti abusi quantificata in mq 500, nonché quella necessaria secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quella abusiva. Tale quantificazione sarebbe abnorme e non giustificata, tenuto conto che la superficie delle opere contestate è pari a 49 mq. La ricorrente richiama la giurisprudenza secondo cui quando l'Amministrazione, in applicazione dell'art. 31 comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dispone l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene e dell'area di sedime delle opere edilizie abusive non demolite, si determina un'incisione sulla proprietà privata che rende necessaria, a tutela del privato coinvolto, una congrua dimostrazione delle modalità con le quali si giunge alla determinazione della complessiva superficie che si va ad acquisire al patrimonio comunale. Inoltre, la sanzione della gratuita acquisizione al patrimonio comunale della struttura edilizia abusivamente realizzata e della relativa area di sedime, di cui all’art. 31, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, concerne le sole ipotesi in cui siano state realizzate opere “ in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali ” e non anche i casi di opere soggette a c.i.l.a. o a segnalazione d’inizio attività.

6. Con motivi aggiunti notificati il 21.4.2023 e depositati il 28.4.2023 la ricorrente ha impugnato il sopravvenuto provvedimento di demolizione d’ufficio adottato dall’Amministrazione a seguito della constatazione del mancato adempimento di parte ricorrente all’ordine di demolizione, censurandolo per illegittimità derivata in relazione ai medesimi vizi denunciati nel ricorso introduttivo.

7. All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del 14.11.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

8. Il ricorso introduttivo è parzialmente fondato nei termini di seguito precisati, mentre per il resto va rigettato al pari dei motivi aggiunti.

9. Dalla documentazione agli atti si ricava che la ricorrente ha realizzato, senza alcun titolo edilizio (circostanza da ritenere pacifica, atteso che non è in alcun modo contestata), le seguenti opere:

- una piscina prefabbricata in pannelli di acciaio, completamente interrata, delle dimensioni di mt 2.00 x 6.00 circa;

- una baracca in muratura con copertura in profilati di ferro e bandoni metallici di analoghe dimensioni;

- un porticato in legno con sovrastanti tegole antistante il corpo di fabbrica principale delle dimensioni di mt. 10.00 per mt. 2.50 di larghezza circa.

10. Diversamente da quanto ritenuto dalla parte ricorrente, le opere in questione avrebbero senz’altro richiesto il permesso di costruire, in quanto:

- il portico costituisce una tettoia sotto il profilo urbanistico-edilizio, in ragione delle sue dimensioni e dell’ancoraggio fisso a una parete di un preesistente fabbricato (cfr. TAR Lazio – Roma, II- bis , 22.10.2025, n. 18299). Secondo la giurisprudenza, infatti, “ la realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione e non di natura pertinenziale, essendo assente il requisito della individualità fisica e strutturale propria della pertinenza. Il manufatto costituisce, infatti, parte integrante dell'edificio e la nozione di costruzione deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell'opera ” (Cons. Stato., IV, 2.3.2018, n. 1309);

- la piscina “ costituisce nuova costruzione ex art. 3 D.P.R. 380/2001 poiché realizza una trasformazione durevole del territorio con funzione autonoma, non riconducibile a mera attrezzatura complementare, incrementando significativamente il valore dell’immobile cui acceda ” (TAR Lazio – Roma, II- quater , 28.7.2025, n. 14877);

- quanto alla baracca in muratura, sono considerati interventi di nuova costruzione quelli consistenti nella “ installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro oppure depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee ” (così l’art. 3, co. 1, lett. e.5), del Testo Unico sull’edilizia).

11. Correttamente, pertanto, l’Amministrazione intimata ha rilevato l’assenza del titolo edilizio (permesso di costruire) e ha ingiunto alla parte ricorrente di provvedere alla demolizione delle suindicate opere in quanto abusive, con conseguente infondatezza delle censure sviluppate nel primo motivo del ricorso introduttivo fondati sull’asserita pertinenzialità delle opere.

12. Il secondo motivo è, invece, fondato.

13. L’Amministrazione ha disposto, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune di un’area di 500 mq. a fronte di una superficie coperta dagli abusi di circa 50 mq. A questo riguardo, è ben vero che, ai sensi dell’art. 31, co. 3, secondo periodo, del Testo Unico dell’edilizia, “ L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita ”. Tuttavia, secondo una giurisprudenza consolidata, “ mentre per l'area di sedime l'automatismo dell'effetto acquisitivo rende superflua ogni motivazione sul punto e l'individuazione della stessa può evincersi anche dalla descrizione degli interventi sanzionati, l'individuazione dell’eventuale area ulteriore da acquisire dev’essere puntuale e giustificata dall’indicazione di quelle opere necessarie ai fini urbanistico – edilizi, destinate ad occupare l'intera zona di terreno che il comune intende acquisire (ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. III, 2 gennaio 2025, n.40; TAR Lazio, Roma, sez. II, 2 novembre 2023, n.16250) ” (TAR Campania – Napoli, III, 17.10.2025, n. 6776).

14. Nel caso di specie, invece, il provvedimento non contiene alcuna motivazione in ordine alle ragioni sottese all’acquisizione di una così vasta area e, pertanto, come denunciato nel ricorso introduttivo, la relativa quantificazione è del tutto ingiustificata.

15. La determinazione dirigenziale n. CU/911/2022, prot. CU/48159/2022 del 25/05/22, va pertanto, in parte qua , annullata, con obbligo per l’Amministrazione di rideterminarsi sul punto dando adeguata contezza delle ragioni sottese alla quantificazione dell’area oggetto di acquisizione gratuita.

16. Il sopra accertato vizio non ha refluenza sul successivo provvedimento di demolizione d’ufficio, che continua a trovare legittimo fondamento nel provvedimento presupposto, come sopra chiarito, e nel pacifico inadempimento all’ordine di demolizione ad opera della parte ricorrente, che non ha, sul punto, svolto alcuna difesa.

17. In ragione di tutto quanto sopra, il ricorso introduttivo va in parte accolto e in parte rigettato, mentre i motivi aggiunti vanno respinti. La determinazione dirigenziale n. CU/911/2022, prot. CU/48159/2022 del 25/05/22 va, pertanto, annullata nella parte in cui dispone, in caso di inottemperanza, l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune di un’area di 500 mq., con obbligo dell’Amministrazione di rideterminarsi secondo quanto sopra precisato.

18. Le spese di lite, in ragione della soccombenza reciproca, possono essere integralmente compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, così provvede:

- in parte respinge e in parte accoglie il ricorso introduttivo e, per l’effetto, annulla la determinazione dirigenziale n. CU/911/2022, prot. CU/48159/2022 del 25/05/22, laddove dispone l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune di un’area di 500 mq., con obbligo dell’Amministrazione di rideterminarsi nel rispetto dei principi affermati in parte motiva;

- respinge i motivi aggiunti.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

EN AP, Presidente FF

ZI DO, Referendario

Marco AV, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco AV	EN AP

IL SEGRETARIO