Pubblicato il 09/04/2026

N. 00683/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01507/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1507 del 2025, proposto dalla società Gaia S.G.I. S.r.l.S., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Guido Lenza, con domicilio digitale come da pec estratta dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Padula, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio Fiorillo, con domicilio digitale come da pec estratta dal Registro di Giustizia;
Sistema Cilento - Agenzia Locale di Sviluppo del Cilento S.C.P.A., non costituita in giudizio;

avverso e per l’annullamento a. della “determina di negativa conclusione del procedimento” adottata con nota del 23 giugno 2025 n. 7910, con la quale il SUAP Cilento ha definito l’istanza di permesso di costruire formulata dalla ricorrente con nota del 17 dicembre 2024 n. 12516, volta alla realizzazione di un intervento di manutenzione straordinaria e recupero di sottotetto finalizzato all’avvio di un’attività di affittacamere insistente su fabbricato di proprietà sito in Padula alla via XX Settembre procura speciale e distinto in ct. al fg. 20 p.lla 629 sub 1, 2, 3; b. del parere contrario di cui alla nota del 19 giugno 2025 n. 0006272 - comunicato unitamente a provvedimento impugnato sub a - con il quale il Responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Padula ha formulato in via definitiva le ragioni sottostanti il diniego alla istanza di permesso a costruire formulata dalla ricorrente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Padula;

Visti tutti gli atti di causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 8 aprile 2026 il dott. OB RI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Mediante il ricorso odierno è stato impugnato il diniego di permesso di costruire richiesto per la realizzazione di un intervento di manutenzione straordinaria e recupero di un sottotetto finalizzato all’avvio di un’attività di affittacamere insistente su fabbricato di proprietà della stessa ricorrente, sito in Padula alla via XX Settembre.

2. L’atto impugnato, preceduto dalla comunicazione di preavviso ex art. 10 bis. l.n. 241/1990 è stato motivato con plurime argomentazioni, focalizzate sulla non assentibilità del progetto in quanto “prevede[va] l’esecuzione di una pluralità di interventi al fine di realizzare un B&B che - come statuito dalla L.R. n. 5 del 10/05/2001 - può essere esercitato in immobili nei quali risieda un nucleo familiare, utilizzando parte della propria abitazione. Dall’esame della documentazione presentata, invece, emerge che l’immobile, a lavori effettuati, non avrà più una destinazione residenziale ma una destinazione di tipo alberghiero. Pertanto la richiesta in oggetto, così come formulata, non può essere accolta poiché priva dei requisiti soggettivi e oggettivi…”.

3. La ricorrente è quindi insorta con l’odierno ricorso, doviziosamente argomentato, affidandosi a cinque motivi così rubricati: “ Violazione di legge (art. 9 comma 1-bis del d.p.r. 380/2001) – eccesso di potere (difetto assoluto del presupposto – di istruttoria – sviamento) ; II. Violazione di legge (violazione dell’art. 10 bis della l. n. 241/1990 in relazione agli artt. 2 bis della l. n. 241/1990 - 43 quater della l.r.c. 16/2006 - 1 e ss. della l.r.c. 15/2000) - eccesso di potere (difetto assoluto del presupposto - di istruttoria - sviamento); 3. III. Violazione di legge (artt. 2 bis d.p.r. 380/2001 - artt. 43 quater della l.r.c. 16/2006 – 1, 2, 3, 4 della L.R.C. 15/2000 - art. 1 L.R.C. 17/2001) - violazione della circolare applicativa n. ci/2025/3 del 28 marzo 2025 - eccesso di potere (difetto assoluto del presupposto - di istruttoria - sviamento); IV. Violazione di legge (artt. 3 del dpr 380/2001 e art. 43 quater della L.R.C. 16/2006 in relazione all’art. 8.4.3 del d.m. 17 gennaio 2018 – norme tecniche per le costruzioni) - Eccesso di potere (difetto assoluto del presupposto - di istruttoria - sviamento); V. Violazione di legge (art. 12 l.r.c. 26/2002 – art. 11 decreto presidente della Regione Campania n. 376 del 11 giugno 2003 regolamento di attuazione della legge regionale 18 ottobre 2002 n. 26 - art. 2 e ss. della l.r.c. 16/2004) - Eccesso di potere (difetto assoluto del presupposto - di istruttoria - sviamento)”.

In estrema sintesi, oltre a contestare la divergenza tra la motivazione del preavviso di diniego e quella contenuta nell’atto definitivo, parte ricorrente ha sostenuto di aver dimostrato lo “stato legittimo” dell’immobile e dunque la sufficienza degli elementi forniti, da valutare, stante la vetustà dell’immobile, sulla base della documentazione fornita. Inoltre ha rilevato che il richiamo svolto dal Comune al “Piano del Colore” per negare l’istanza rispetto alla realizzazione del cd. “ cordolo sismico ” fosse incongruente o, in subordine illegittimo per violazione del DM 14.1.1998.

4. Il Comune si è costituito in giudizio per difendere la legittimità del provvedimento soffermandosi analiticamente su tutte le contestazioni mosse dalla ricorrente.

5. Depositati tempestivamente memorie difensive e repliche la causa è stata chiamata all’odierna udienza pubblica all’esito della quale, sentite le parti come da verbale in atti, è stata posta in decisione.

6. Il ricorso è fondato e va accolto per le ragioni che seguono.

7. In via preliminare va osservato che l’atto impugnato è da qualificare quale provvedimento plurimotivato e ciò rende necessaria, visto l’accoglimento, la disamina di tutti le motivazioni del provvedimento impugnato e quindi tutti i correlati mezzi di censura.

Difatti, in linea di principio, a determinare il rigetto del ricorso sarebbe stato sufficiente anche un unico motivo legittimo del provvedimento impugnato e in tal caso del diniego formulato dal Comune in quanto “ Per sorreggere l'atto plurimotivato in sede giurisdizionale è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l'esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento; pertanto, il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall'ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze” (Consiglio di Stato sez. IV, 9/12/2025, n. 9668).

8. Per converso il ricorrente ha introdotto, al secondo capo del ricorso, un motivo di matrice procedimentale potenzialmente dirimente, ove accolto, in quanto diretto a contestare la violazione dell’art. 10 bis L. 241/1990. Segnatamente, a suo dire, il Comune non avrebbe adeguatamente riscontrato talune osservazioni presentate in sede procedimentale e, in particolare, quelle attinenti alla carenza del requisito della natura residenziale dell’edificio in cui intenderebbe allocare la struttura ricettiva.

Attesa la suindicata caratura potenzialmente dirimente della censura in caso di accoglimento il Collegio, in assenza di un espresso ordine di esame dei motivi richiesto dalla ricorrente, reputa di esaminarla prioritariamente.

8.1 La doglianza è infondata. In primo luogo, nel provvedimento impugnato il Comune si è sostanzialmente limitato a richiamare per relationem le argomentazioni contenute nei pareri precedenti e in particolare nella nota prot. n. 6272/2025 confermandone il merito anche alla luce delle osservazioni dell’allora istante. Ciò precisato, per addivenire alla conclusione reiettiva appena enunciata per lo specifico motivo è sufficiente il richiamo al costante orientamento invalso nella giurisprudenza secondo cui “ La disciplina del preavviso di rigetto non si spinge fino ad affermare la necessità che l'Amministrazione controdeduca analiticamente su ogni singola argomentazione, purché l'impostazione del provvedimento argomenti chiaramente in senso reiettivo delle osservazioni del privato e non si limiti a mere formule di stile nel senso dell'avvenuta analisi delle stesse” ( ex multiis Consiglio di Stato sez. II n. 7158/2023) .

Altro sarà invece valutare nei successivi motivi - sotto il più specifico profilo dell’eccesso di potere per erroneità e insufficienza dell’istruttoria - le considerazioni svolte proprio nel citato parere n. 6272/2025 nella parte in cui, a fronte delle osservazioni (nota prot. n. 14 all.to n. in prod.al ricorso) svolte a seguito della prima nota di preavviso (all.to n. 12 al ricorso), il Comune si era limitato a rilevare rispetto ad esse che “ non risultano idonee in quanto riportano una disamina che non trova condivisione dallo scrivente Ufficio” .

9. Si può così procedere con lo scrutinio del primo mezzo di censura, nel quale la Società ricorrente ha lamentato che il Comune avrebbe preteso illegittimamente la prova o comunque, la dichiarazione documentata dello “ stato legittimo dell’immobile ” ai sensi dell’art. 9 bis TUED.

9.1 Il motivo è fondato. Va innanzitutto richiamato il contenuto della prefata disposizione: nella sua attuale formulazione risultante dalle previsioni del D.L. n. 69/2024 (conv. in L. 105/2024) essa prevede che: “ 1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati. 1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso” .

9.1.1 Nell’interpretazione fornita anche a seguito delle recenti e appena indicate modifiche normative emerge che la certificazione di stato legittimo non sia un atto dell’Amministrazione; tuttavia, contrariamente a quanto rilevato dal Comune, se non è pretendibile che sia il Comune ad attestarlo e certificarlo, il privato deve fornire dimostrazione dello stato legittimo e, come effettivamente avvenuto nella vicenda odierna, se del caso, farlo attestare da un tecnico. Difatti lo stato legittimo altro non è che una condizione dell’immobile che va dichiarata, come avvenuto nell’istanza de qua e nelle relazioni tecniche che l’hanno accompagnata , atta a “ facilitare la circolazione dell'immobile cui si riferisce, ma certo non può avere alcun valore vincolante per l'autorità giudiziaria, né attestare erga omnes la regolarità del titolo edilizio in sanatoria: un immobile è legittimo, quindi trasformabile con ulteriori interventi, non tanto perché risponde al progetto di cui i competenti uffici pubblici ne hanno variamente autorizzata l'esecuzione, ma in quanto sia conforme alla disciplina urbanistico-edilizia, conformità ritenuta non sussistente nel caso in esame” (Cass. Pen Sez. III n. 12520/2025).

In sostanza sulla parte privata grava l'onere di dimostrare detto “stato legittimo” dell'immobile “ avvalendosi degli strumenti previsti dall'art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. n. 380 del 2001 ” (TAR Lazio, Roma, Sez. III n. 19535/2025). Ne consegue che se è corretto sostenere che incomba sulla parte privata la dimostrazione dello stato legittimo, il Collegio, convergendo sulle contestazioni della ricorrente, non intravede alcuna fonte normativa, né nazionale né regionale che abbia individuato una specifica forma di attestazione e segnatamente un’asseverazione da parte di un tecnico. Nemmeno il Comune ha spiegato in cosa consisterebbe la distinzione tra la dichiarazione di stato legittimo attestata nei documenti dell’istanza sottoscritta dal tecnico e la pretesa “asseverazione” pretesa negli atti impugnati.

9.2 In sostanza lo stato legittimo dell’immobile si deve ricavare dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la realizzazione (TAR Campania, Salerno, sez. II n. 1863/2025; T.A.R. Campania, Napoli, II, 29 dicembre 2020, n. 6451; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 21 luglio 2017, n. 434). Nel caso in esame risulta in particolare che : i) la liceità del fabbricato esistente sia stata attestata alle pagine 3 e 5 della relazione tecnica, nella quale è stata altresì inserita la mappa di impianto catastale datata 10.09.1916; ii) risulta prodotto il titolo di compravendita, al quale sono state allegate le planimetrie catastali di impianto del 1939, poi nuovamente prodotte in sede procedimentale; iii ) dalla relazione correlata al Piano del Colore l’epoca di realizzazione del cespite è stata fatta risalire, senza contestazioni, a una data antecedente al 1850.

9.2.1 Sulla base della documentazione depositata in atti e nemmeno contestata nello specifico dal Comune deve quindi concludersi che parte ricorrente avesse in corso di procedimento fornito ampia dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile così come previsto al già citato art. 9 bis TUED nella sua attuale formulazione. Difatti, trattandosi di immobile indiscutibilmente realizzato in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio , “lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali” (art. 9-bis, comma 1-bis)”.

9.3 Il motivo è dunque fondato, ma attesa la già indicata natura plurimotivata del provvedimento, non basta per addivenire all’accoglimento del ricorso.

10. Si deve allora procedere con la disamina degli ulteriori mezzi di censura e, seguendo l’ordine espositivo del già citato parere prot. n. 5272/2025 su cui si è fondato l’atto definitivo di diniego, viene in rilievo il terzo motivo di ricorso con il quale la ricorrente ha lamentato la violazione dell’art. 43 quater comma 5 in base la quale: “5. Il volume da recuperare di cui al comma 1 può avere una destinazione d'uso residenziale, terziaria e turistico-ricettiva, nonché commerciale se prevalente nell'edificio. Il recupero abitativo dei sottotetti di cui al comma 1 è possibile anche nei Comuni rientranti nell'ambito di applicazione della legge regionale 10 dicembre 2003, n. 21 (Norme urbanistiche per i comuni rientranti nelle zone a rischio vulcanico dell'area vesuviana), a condizione che sia in ampliamento a unità residenziali preesistenti e non autonomamente utilizzabili né frazionabili” .

Secondo l’Amministrazione sarebbe stata necessaria e decisiva per il diniego la lettura della disposizione in correlazione al successivo comma 10 il quale prevede che “10. Nelle more dell'approvazione del PSU, il solo recupero abitativo dei sottotetti, quali volumi sovrastanti all'ultimo piano dell'edificio, o di sue parti, compreso nella sagoma di copertura, è consentito solo ad eccezione di quelli ricadenti nei territori comunali esclusi ai sensi del comma 2 dell'articolo 1 della legge regionale 28 novembre 2000 n. 15 (Norme per il recupero abitativo di sottotetti esistenti) ”.

10.1 Reputa il Collegio che anche questo motivo sia fondato. Sul punto nel parere impugnato si legge come motivazione di diniego che “ … è consentito il solo recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 25/08/2022…”.

In primo luogo, una volta dedotta la sussistenza degli elementi per l’affermazione dello stato legittimo dell’immobile, erroneamente non valutata dal Comune in carenza di specifiche sue contestazioni, già risulterebbe sufficiente ad accogliere la doglianza rispetto alle motivazioni del diniego interposte, la circostanza che il sottotetto, nella sua attuale struttura - dunque in disparte quanto previsto nell’istanza respinta - preesistesse alla data del 25.8.2022.

10.2 Giova peraltro soggiungere ratione temporis che fin dal momento della presentazione dell’istanza fosse in vigore l’art. 2 bis comma 1 - quater del D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 1 del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 - cd. “ decreto Salva Casa ”) il quale prevede che “...gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione . Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli ”.

10.2.1 Rileva inoltre, seppur per completezza espositiva, rilevare che l’art. 23 ter comma 1 ter TUED, nella formulazione vigente ammette “ il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”.

Cosicchè, in assenza di un espresso divieto- non richiamato almeno in atti - riferibile agli strumenti urbanistici comunali, la regula iuris generale ben poteva essere mutuata da quella dettata dalla disciplina generale prevista dalla prefata disposizione normativa.

10.3 A fronte di questo quadro normativo il Comune si è limitato ad affermare che “ in assenza di PSU Comunale, in applicazione della disciplina transitoria contenuta nell’articolo 43 quater della l. r. n. 16/2004, co. 10 e ss., è consentito il solo recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 25/08/2022.

10.3.1 Sottolinea altresì il Collegio che, pur non pervenendo alla violazione dell’art. 10 bis L. 241/1990 per le ragioni anzidette, sul punto, a seguito delle argomentazioni poste dalla ricorrente in sede procedimentale, il Comune si era limitato a rispondere solo epidermicamente e con un riscontro sotto questo profilo, del tutto inadeguato, affermando che le osservazioni “ riportano una disamina che non trova condivisione dallo scrivente Ufficio non fossero condivise dall’Ufficio ”. Il che induce, a questo punto, a ritenere fondate anche le contestazioni di difetto di motivazione ed erroneità ed insufficienza dell’istruttoria veicolate dalla ricorrente in proposito.

10.3.2 In assenza di altre motivazioni correlate allo specifico profilo e tenuto conto della già dedotta erroneità dell’affermazione, confutata dalla documentazione dimostrativa dello stato legittimo di cui già si è scritto, tanto già basta a rilevare la fondatezza delle censure poste nel ricorso. Di conseguenza nemmeno è necessario, ai fini dell’accoglimento della stessa censura prendere posizione sulle ulteriori doglianze dedotte dalla ricorrente sul punto e riguardanti, in particolare, la possibile adibizione ad attività di affittacamere del piano sottotetto in base alla L.R. n. 17/2001. Del resto, come peraltro osservato correttamente nel ricorso, detta ultima motivazione ostativa risultava indicata soltanto nella prima nota di preavviso di diniego n.prot. 4432/2025, ma poi non è stata nemmeno riproposta nel suindicato parere n. prot. 6272/2025 che, invece, contiene la effettiva e definitiva motivazione richiamata, seppure per relationem , nel provvedimento di diniego definitivo impugnato.

10.3.3 Sul punto va solo precisato che il rinnovato richiamo a detta ultima motivazione, pur non essendo stato contenuto nel parere e nell’atto conclusivo, ha poi trovato spazio soltanto nelle memorie difensive depositate in giudizio, risolvendosi, a questo punto, in un’inammissibile motivazione postuma.

11.A questo punto il Collegio può muovere verso lo scrutinio del terzo e ultimo elemento di diniego. Il tema centrale della questione è in tal caso costituito dalla circostanza che nell’ambito del progetto respinto, dovendosi ripristinare l’attuale copertura in legno vetusta e ammalorata, era stato previsto l’innesto di un nuovo tetto su di un cordolo sommitale dello spessore di ca. 50 cm, al fine di contenerne la spinta e mitigare il rischio sismico.

11.1 Secondo le conclusioni del Comune contestate nel ricorso la realizzazione del cordolo sismico summitale si sarebbe innanzitutto posta in contrasto con il comma 7 dell’art. 43 quater della stessa L.R. 16/2004 in base al quale “ 7. Il recupero dei locali di cui al comma 1 non deve comportare la modifica dell'altezza di colmo e di gronda, né l'inclinazione delle eventuali falde. Nel caso di copertura piana non deve variare l'altezza esterna dell'edificio calcolata per ogni singolo lato dell'immobile. Non si considera aumento di altezza lo spessore dell'isolamento termico. L'isolamento termico deve garantire almeno un miglioramento di una classe energetica per i locali sottostanti il volume da recuperare ”.

Inoltre, nella impostazione del Comune, il sottotetto sarebbe stato realizzato “ in sopraelevazione alla linea di gronda esistente, su edificio ricadente nel Piano di Colore per l’edilizia storica ed individuato come “Cat. II Edificio (o parte di edificio) fino al XVII secolo” :

12. Quanto al primo profilo la ricorrente ha escluso il contrasto con il citato comma 7 dell’art. 43 quater. 16/2004, richiamando il punto 8.4.3 del D.M. 17 gennaio 2018 (norme tecniche per le costruzioni) a norma del quale “ una variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento” .

Del resto, in assenza di specifiche contestazioni svolte dal Comune al di là del generico richiamo alla norma, il Collegio non intravede ragioni per non richiamare l’orientamento già espresso nella sentenza (citata dalla ricorrente) nella quale, a fronte di ben più specifiche obiezioni tecniche sollevate dall’allora resistente era stato comunque osservato che “ … a norma dell’art. 14, comma 7, del d.lgs. n. 104/2012, «nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici» (cfr. art. 2, comma 10, della l. r. Campania n. 10/2022); -- a norma dell’art. 119, comma 3, del d.l. n. 34/2020, «gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico» beneficianti del Superbonus «non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile»; -- a norma dell’art. 27, comma 5, della l. r. Campania n. 31/2021, «negli interventi di miglioramento sismico la ricostruzione di elementi strutturali è possibile anche con materiali e spessori differenti da quelli originari al fine di garantire una sicurezza strutturale e sismica»; -- a norma del punto 8.4.1 del d.m. 14 gennaio 2008, «una variazione dell’altezza dell’edificio, per la realizzazione di cordoli sommitali, sempre che resti immutato il numero di piani, non è considerata sopraelevazione o ampliamento, ai sensi dei punti a e b …» (TAR Campania, Salerno, sez. II n. 1194/2023).

12.1 In definitiva, a fronte delle precisazioni di matrice tecnico strutturale fornite dalla ricorrente nel corso del procedimento, il Comune non ha fornito alcun elemento hic et nunc adeguato per affermare l’insussistenza dei presupposti per ottenere il permesso di costruire, già con riferimento al profilo evidenziato. Ciò esime in questa sede dall’occuparsi di dirimere il presunto contrasto rilevato, seppure in via dubitativa dalla ricorrente, tra la normativa di cui al DM 14.1.2017 e l’art. 43 quater comma 7 della L.R. 16/2004. Difatti nel provvedimento comunale è mancata qualsiasi e pur necessaria specificazione rispetto alla qualificazione del cordolo summitale, qualificato negli atti tecnici a fondamento dell’istanza, come elemento necessario a fini antisismici.

12.2 Ciò posto, tenuto conto dei limiti di cui all’art. 34 comma 2 del cod.proc.amm. non può certo essere il Collegio a spingersi fino a una qualificazione del predetto cordolo. Ai fini che qui rilevano, al contrario, giova soltanto osservare che a fronte della relazione tecnica e dell’istanza di permesso di costruire, il Comune si sia limitato a qualificare l’opera come attività di ristrutturazione o restauro conservativo, a suo dire non ammissibile nel contesto de quo , senza però valutare né la finalità antisismica dell’attività, né eventuali alternative rispetto a detta primaria esigenza manifestata nella progettazione presentata dalla ricorrente. Il che contrasta con il generale obbligo di motivazione che incombe sull’amministrazione a fronte dell’istanza di permesso di costruire. Difatti: “ È illegittimo il provvedimento di diniego di concessione edilizia non sufficientemente motivato o comunque dal quale non emerga in modo univoco l'iter logico che ha portato alla decisione, indipendentemente dai presupposti che avrebbero potuto comunque giustificarlo, né tale insufficienza può essere sanata dall'Amministrazione in sede processuale. In particolare, la motivazione deve essere circostanziata ed esplicativa delle reali ragioni impeditive, da individuarsi tramite la riconduzione del progetto presentato a precise norme urbanistiche e non enunciare un generico contrasto con le norme e con lo strumento urbanistico vigente. Ciò al fine di porre l'interessato in grado di conoscere in che cosa il progetto da lui presentato violi le disposizioni di legge, di piano o di regolamento ” (Consiglio di Stato, sez. VI n. 4106/2021).

13. Quanto infine al desunto contrasto affermato dal Comune tra il cordolo sommitale previsto e il Piano del Colore, il Collegio reputa condivisibile la contestazione della ricorrente che in proposito lo ha ritenuto inconferente. Difatti l’Amministrazione ha erroneamente richiamato il predetto Piano, il quale non si occupa in alcun modo, né della qualificazione delle attività (come manutenzione ordinaria o ristrutturazione edilizia), né entra in conflitto con la disciplina antisismica che, invero, ha riguardo a considerazioni del tutto diverse. Ciò posto il Comune si è limitato ad affermare il contrasto tra la realizzazione del cordolo e il Piano del Colore senza fornire ulteriori elementi; il che, ad avviso del Collegio, se non altro, risulta inconferente sotto il profilo istruttorio e motivazionale.

13.1 Di conseguenza nemmeno in tal caso - come rispetto alla censura di cui al precedente capo - v’è bisogno che il Collegio si occupi dell’eventuale prevalenza delle norme del citato DM 14.1.2017 rispetto a quelle del Piano del Colore. Per affermare l’illegittimità del provvedimento anche in parte qua basta invero richiamare la sussistenza del vizio di difetto d’istruttoria ed erroneità della motivazione, atteso che, come appena osservato, il richiamo al presunto contrasto del cordolo rispetto al Piano del Colore non contiene alcun riferimento specifico e congruente al perimetro delle valutazioni correlate allo stesso Piano.

13.1.1 Difatti gli artt. 10 e 11 del predetto Piano del Colore richiamati dal Comune si riferiscono a canoni di matrice estetica che, di per sé, non sono idonei ad incidere in assoluto su esigenze di carattere tecnico e soprattutto di natura antisismica.

Peraltro i summenzionati articoli non escludano (né ragionevolmente avrebbero potuto) la sostituzione delle coperture degli edifici per esigenze di natura diversa e segnatamente di sicurezza antisismica. Segnatamente l’art. 10 si limita a prevedere in via generale che “ Qualora necessiti procedere al rifacimento della copertura, questa dovrà essere ricostruita nella stessa conformazione e geometria, mantenendone il carattere originario ”; il successivo art. 11 precisa invece che “ Ove necessario, al fine della prevenzione del rischio sismico e previa dimostrazione dell’impossibilità a mantenere in essere la struttura originaria, sono consentiti interventi di sostituzione della struttura lignea con soletta continua in cemento armato, senza modificare le quote di colmo e di gronda ”.

14. Vista la matrice istruttoria e motivazionale dell’accoglimento la disamina, a questo punto, potrebbe concludersi avendo esaminato tutte le motivazioni del diniego.

Tuttavia, per completezza espositiva e con la finalità di orientare in via conformativa la futura azione amministrativa di riesame, il Collegio reputa altresì che giovi soffermarsi anche sulla discussa qualificazione delle opere in contestazione.

14.1 Ebbene, per le summenzionate considerazioni di natura tecnica e sostanzialmente, per le non contestate finalità di matrice antisismica e di efficientamento energetico, l’opera non si presenta qualificabile come attività di ristrutturazione edilizia bensì rispetto ad essa è più acconcio il riferimento alla qualificazione come attività di manutenzione straordinaria.

14.2 Va innanzitutto osservato sul punto che per quanto qui d’interesse, ai sensi dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, rientrano nella nozione di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti ” (lett. a); - “ ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico ” (lett. d)”.

Ciò posto, riprendendo considerazioni svolte dal Tribunale in vicende analoghe va dunque rilevato che “ il tratto differenziale dell’intervento di ristrutturazione edilizia, rispetto alla semplice manutenzione, riguarda essenzialmente la circostanza che, “mediante un insieme sistematico di opere”, un organismo edilizio venga a subire una trasformazione così radicale, da poter “portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Laddove, poi, la lett. d) ha inserito nel concetto di ristrutturazione edilizia anche gli “interventi di demolizione e ricostruzione” assistiti da “innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica… e per l’efficientamento energetico” che diano luogo alla realizzazione di nuovi edifici aventi “diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”, lo ha fatto con riferimento alla demolizione di interi “edifici esistenti” (TAR Campania, Salerno, sez. II, n. 2549/2021). Di conseguenza, condividendo le stesse conclusioni della decisione appena richiamata “la sostituzione di una copertura in legno con altra in legno lamellare, posta al di sopra di un cordolo in cemento armato di circa 37 cm. (NDR nel caso in esame ca. 50 cm.) – non integrino l’ipotesi della ristrutturazione edilizia, ma della manutenzione di opere esistenti…”.

Di qui l’accoglimento anche di quest’ulteriore motivo di censura.

15. Conclusivamente il ricorso è fondato per i suevidenziati profili e va pertanto accolto reputando il Collegio fondate le censure di difetto di motivazione e di istruttoria e fermi, di conseguenza, gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione.

16. Le spese di causa possono essere tuttavia compensate tenuto conto della novità di talune delle discipline normative richiamate ai fini della decisione.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto annulla il provvedimento impugnato per difetto d’istruttoria ed erroneità della motivazione nei sensi e nei limiti di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 8 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

RA Zoppo, Primo Referendario

OB RI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OB RI	Nicola Durante

IL SEGRETARIO