Pubblicato il 05/03/2026

N. 00463/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00824/2024 REG.RIC.

N. 01489/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 82-OMISSIS-del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da
-OMISSIS-., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Di IE, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Positano, non costituito in giudizio;
Ministero della Cultura, Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per Le Province di Salerno e Avellino, in persona del Ministro in carica e del legale rappresentante pro tempore , rappresentati e difesi dall'Avvocatura Distrettuale di Salerno, domiciliataria ex lege in Salerno, c.so Vittorio Emanuele, 58;

sul ricorso numero di registro generale 1489 del 2025, proposto da
-OMISSIS-., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Di IE, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Positano, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- quanto al ricorso n. 82-OMISSIS-del 202-OMISSIS--

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- del provvedimento che ha respinto le domande di condono edilizio presentate dalla soc. ricorrente

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da -OMISSIS-. il 16\4\2025:

- ordinanza di demolizione

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da -OMISSIS-. il 22\7\2025:

- provvedimento di dichiarazione di inammissibilità della C.I.L.A.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da -OMISSIS-. il 25\11\2025:

- provvedimento di diniego delle domande di condono edilizio.

- quanto al ricorso n. 1489 del 2025 -

- del provvedimento n. -OMISSIS-/2025 del 6 agosto 2025 del Comune di Positano, col quale è stata dichiarata irricevibile ed improcedibile la C.I.L.A. presentata dalla soc. ricorrente il 29.7.2025, prot. n. -OMISSIS-, per eseguire la demolizione delle opere di cui era stata ingiunta la demolizione con l’ordinanza n. -OMISSIS- ed inibito l’inizio dei lavori;

Visti i ricorsi, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Ministero della Cultura e della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per Le Province di Salerno e Avellino;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 gennaio 2026 la dott.ssa NA OR e uditi per le parti i difensori Di IE Andrea;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società ricorrente, proprietaria di un complesso immobiliare composto dall’albergo denominato “-OMISSIS-” e da alcune ville adibite ad attività turistico-ricettiva, ha presentato al Comune di Positano - per la realizzazione di talune parti del suddetto complesso immobiliare ed anche delle opere pertinenziali ed annesse costruite in difformità dalla licenza edilizia n. -OMISSIS-del 25 luglio 1967 - una domanda di condono edilizio ai sensi dell’art. 31 l. 47/85 (pratica n. -OMISSIS- del 24.6.1986, composta di sei modelli) e tre istanze di condono ai sensi dell’art. 39 l. 724/9-OMISSIS-(pratiche nn. -OMISSIS- dell’1.3.1995).

Con atto n. -OMISSIS--P del 9.2.202-OMISSIS-la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le province di Salerno ed Avellino ha espresso parere contrario al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica con riferimento a tutte le opere oggetto delle suddette istanze; a tale parere ha fatto seguito il provvedimento n. -OMISSIS-del 5 aprile 202-OMISSIS-del Comune di Positano, recante il diniego della autorizzazione paesaggistica.

2. Con ricorso notificato il 29 aprile 202-OMISSIS-e depositato il successivo 21 maggio, incardinato con il n. 824/202-OMISSIS-R.G., parte ricorrente ha impugnato il citato parere negativo della Soprintendenza nonché il conseguente diniego comunale, deducendo a sostegno del gravame, a mezzo di due motivi, censure di violazione di legge e di eccesso di potere (artt. 7 e 10 bis l. 241/90, artt. 31 e segg. l. 47/85, art. 39 l. 724/1994, art. 146 d.l.gs. 42/2004, L.R. Camp. 35/87, illegittimità derivata; carenza istruttoria, illogicità e perplessità evidenti, difetto ed erroneità dei presupposti e di motivazione).

3. Si sono costituiti il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e la Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province di Salerno e Avellino, chiedendo la reiezione dell’avverso gravame.

4. Con atto di motivi aggiunti notificati il 20 marzo 2025 e depositati il successivo 16 aprile la ricorrente ha impugnato l’ordinanza n. -OMISSIS-del 23 gennaio 2025, con la quale il Comune ha ingiunto la demolizione di una serie di “ opere edili abusive fuori condono ”.

Il gravame è stato affidato a tre motivi, a mezzo dei quali sono state formulate censure di violazione di legge e di eccesso di potere (artt. 3, 6, 6-bis, 10, 22, 23-ter, 31, 33, 34-bis, 36, 36-bis e 37 d.P.R. 380/01, artt. 146 e 167 d.lgs. 42/2004, d.P.R. 31/2017 e relativo Allegato A, artt. 31 e segg. l. 47/85, art. 7 l. 241/90, erroneità dei presupposti e di motivazione, illogicità, travisamento dei fatti, carenza istruttoria).

5. Con un secondo atto di motivi aggiunti notificati e depositati il 22 luglio 2025 la ricorrente ha impugnato il provvedimento n. -OMISSIS- del 16 maggio 2025, con cui il Comune di Positano ha respinto la C.I.L.A. presentata il 28 aprile 2025 per conseguire, ai sensi dell’art. 6 bis d.P.R. n. 380/2001, la sanatoria delle opere di cui era stata ingiunta la demolizione con l’ordinanza n. -OMISSIS-; il gravame è stato affidato a quattro motivi (artt. 1, 6 e 19 l. 241/1990; artt. 3, 6, 6-bis, 10, 22, 23-ter, 31, 33, 34-bis, 36, 36-bis e 37 d.P.R. 380/01, artt. 146 e 167 d.lgs. 42/2004, d.P.R. 31/2017 e relativo Allegato A, artt. 31 e segg. l. 47/85, erroneità dei presupposti e di motivazione, perplessità ed illogicità, carenza istruttoria e travisamento dei fatti, illegittimità derivata).

6. La ricorrente ha presentato, tra il -OMISSIS-e il 10 giugno 2024, due Comunicazioni di inizio lavori (C.I.L.) per ripristinare gli interventi eseguiti sine titulo di cui ai punti 19, 20, 22 e 40 della più volte richiamata ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-. Successivamente, il 28 luglio 2025, ha presentato altra C.I.L. (prot. n. -OMISSIS-) per il ripristino di tutte le opere contestate con l’ingiunzione demolitoria, al netto di quelle già rimosse (di cui ai punti 19, 20, 22 e 40), di quelle di tipo stagionale da rimuovere al termine della stagione estiva (di cui ai punti 2 e 6), e degli infissi (di cui ai punti 28 e 36) e lumi ingredienti (di cui ai punti 16 e 17) preesistenti e legittimi.

7. Il Comune di Positano, con provvedimento n. -OMISSIS- del 6 agosto 2025, ha dichiarato irricevibile ed improcedibile la suddetta C.I.L. ed ha inibito l’esecuzione dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi.

8. Con atto notificato e depositato il 2-OMISSIS-settembre 2025 la ricorrente ha proposto autonomo ricorso (incardinato con n. 1489/2025 R.G) avverso il citato provvedimento n. -OMISSIS-/2025, chiedendone l’annullamento previa sospensiva in ragione di due motivi (artt. 3, 6, 6 bis, 31-34, 36, 36 bis e 37 d.P.R. 380/01, erroneità e difetto dei presupposti e di motivazione, carenza istruttoria, illogicità, perplessità, contraddittorietà e travisamento dei fatti).

9. Con ordinanza n. 47-OMISSIS-del 7 novembre 2025 è stata accolta la domanda cautelare “ rilevata…la necessità che alla definizione del giudizio si pervenga re adhuc integra, per l'effetto contemporaneamente disponendosi che lo stato dei luoghi non subisca alterazioni nelle more ”,

10. Con un terzo atto di motivi aggiunti (proposti nell’ambito del gravame incardinato con il n. 824/2024) notificati e depositati il 25 novembre 2025 è stato impugnato il provvedimento del Comune di Positano n. 19005 del 20 novembre 2025, recante il diniego definitivo delle istanze di condono edilizio, con contestuale ordine di demolizione di una serie di opere, deducendone l’illegittimità derivata dai medesimi vizi denunciati con il ricorso introduttivo.

11. All’udienza pubblica del 28 gennaio 2026 parte ricorrente, previa richiesta di riunione dei ricorsi, ha dichiarato a verbale che “ nel caso di accoglimento del ricorso nrg 202501489, i primi ed i secondi motivi aggiunti del ricorso nrg 20240082-OMISSIS-diverrebbero improcedibili ”; indi, le cause sono state introitate in decisione.

12. Preliminarmente il Collegio, anche in accoglimento di apposita richiesta di parte ricorrente, dispone la riunione dei ricorsi in epigrafe, stanti le evidenti ragioni di connessione soggettiva e oggettiva.

13. Principiando dal gravame rubricato con n. 824/202-OMISSIS-R.G., deve essere scrutinato il ricorso introduttivo, a mezzo del quale parte ricorrente ha impugnato il parere della Soprintendenza, contrario al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica con riferimento a tutte le opere oggetto delle istanze di condono, nonché il conseguente diniego comunale (n. -OMISSIS-del 5 aprile 2024).

14. Con il primo motivo parte ricorrente lamenta l’illegittimità del parere soprintendentizio (e, conseguentemente, l’illegittimità derivata del provvedimento comunale) per violazione degli artt. 7 e 10 bis l. n. 241/1990, non avendo la Soprintendenza adeguatamente valutato le controdeduzioni, recanti anche cospicue integrazioni documentali, prodotte dalla parte istante in replica al preavviso di diniego.

14.1. La censura non si presta ad una favorevole delibazione, considerato che - fermo restando che, per consolidata giurisprudenza, il dovere di esame delle memorie prodotte dall'interessato non comporta la necessità della confutazione analitica delle allegazioni presentate, risultando sufficiente che dalla motivazione si evinca che l'Amministrazione abbia nella sostanza tenuto conto, nel loro complesso, di quelle osservazioni e controdeduzioni per la corretta formazione della propria volontà, e siano percepibili le ragioni del loro mancato recepimento ( ex plurimis , Consiglio di Stato, sez. II, 3 luglio 2023, n. 6420) – nel caso di specie, contrariamente a quanto affermato dalla ricorrente, il parere gravato, dopo aver richiamato sia i contenuti della relazione controdeduttiva sia gli elaborati integrativi trasmessi, ha fornito puntale riscontro alle osservazioni del privato.

15. Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta che il parere gravato (e conseguentemente il diniego comunale) sarebbe affetto da evidenti carenze istruttorie, considerato che:

a) contrariamente a quanto ipotizzato dalla Soprintendenza, il Comune di Positano non ha mutato orientamento sulle domande di condono poiché il giudizio reso, in parte favorevole, in parte contrario, è lo stesso di quello manifestato nel 2014, con l’unica differenza che – a fronte dell’atteggiamento della ricorrente, che ha aderito a tutte le richieste di demolizione desumibili dai suddetti pareri - il Comune è addivenuto all’opinione di esprimersi contestualmente sia sulla parte delle opere negativamente valutate e, quindi, da demolire, sia su quelle sulle quali invece è stato espresso parere favorevole attesa la loro compatibilità paesaggistica;

b) la Soprintendenza non si è avveduta che il Comune ha espresso parere favorevole per buona parte delle opere realizzate anteriormente all’entrata in vigore della L.R. Camp. 35/87, pronunciandosi in senso contrario per le successive (per alcune delle quali ha rilevato la natura di opere di mero completamento funzionale, soggette a sanzione pecuniaria);

c) le segnalate carenze documentali non sussistono, atteso che, come pure rappresentato in sede di controdeduzioni, buona parte della documentazione asseritamente mancante era già stata trasmessa in precedenza;

d) le valutazioni della Soprintendenza, generiche e illogiche, non sono in grado di scalfire le risultanze della congrua e completa istruttoria condotta dal Comune, non avendo l’Autorità di tutela considerato che:

- l’antropizzazione del promontorio non è stata frutto degli abusi edilizi oggetto delle domande di condono, bensì della lottizzazione assentita nell’anno 1967 col rilascio della licenza edilizia n. -OMISSIS-, con la quale è stata approvata, anche dal punto di vista paesaggistico, la realizzazione di ben 18 ville, di un albergo e di un ascensore (e, successivamente, nel 1993, anche delle opere a mare, anch’esse realizzate dopo l’acquisizione del parere paesaggistico);

- gli interventi in parola sono stati pressoché tutti realizzati prima dell’entrata in vigore della L.R. 35/87 e comunque sono ormai storicizzati e si inseriscono bene nell’ambiente circostante, dominato dal verde;

- il parere non ha tenuto conto del gran numero di manufatti da demolire, cui è stato condizionato il parere favorevole espresso dalla C.L.P. di Positano.

15.1. La doglianza, nelle sue diverse articolazioni, non può essere accolta.

15.2. Ad avviso del Collegio riveste un ruolo centrale, nella definizione della questione, l’ultima pagina del parere impugnato, ove si afferma che:

- quanto al contesto tutelato, l’ambito di riferimento ricade nella Zona 1a “tutela dell’ambiente naturale di primo grado” del Put “ di massima tutela dove, allo stato attuale, non è consentito alcun nuovo intervento, di nessun genere ” e, nello specifico, “ il promontorio su cui insiste il complesso alberghiero, caratterizzato da una forte acclività che degrada fino al mare, con componenti geolitologiche e naturalistiche tipiche del paesaggio costiero, dichiarato Patrimonio dell’Umanità, è parte integrante di un quadro panoramico di incomparabile bellezza ”;

- con riguardo alle opere nel loro complesso, che << trattasi di un complesso alberghiero molto esteso ubicato in un ambito di assoluta rilevanza paesaggistica come risultante da una molteplicità di interventi realizzati nel corso del tempo, in assenza di titolo autorizzativo, in modo estemporaneo e non sulla base di un condiviso disegno architettonico, tali da propendere principalmente ad occupare ogni possibile spazio residuale senza alcun riguardo per la rilevanza dei luoghi e trasformando in suoli impermeabilizzati interi terrazzamenti naturali >> e che << dal confronto tra i grafici allegati al progetto assentite da questa Soprintendenza con nota n. 1859 del 14.04.1967, reperito in archivio, e lo stato attuale vengono confermate tutte le considerazioni espresse con il preavviso di diniego in quanto risulta che le trasformazioni realizzate sono notevoli e con esse, in particolare tra il corpo Albergo e la villa B, sono stati sacrificati tutti i terrazzamenti a verde previsti di cui non resta alcuna traccia >>.

15.3. Orbene, premesso che, come noto, al fine di valutare l'incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere, va compiuto - specie in ambito soggetto a specifica tutela vincolistica - un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l'impatto effettivo complessivo, con la conseguenza che i molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera "frazionata" (Consiglio di Stato sez. V, 30 ottobre 2025, n. 8414), nel caso di specie la richiamata valutazione complessiva della Soprintendenza, connotata da un'ampia discrezionalità tecnico-valutativa e quindi sindacabile in sede giudiziale solo nei limiti della irragionevolezza o del travisamento dei fatti (nella specie insussistenti) si sottrae alle censure di parte ricorrente.

15.4. In dettaglio, non è condivisibile l’affermazione attorea secondo la quale l’antropizzazione del promontorio non risulterebbe frutto degli abusi edilizi oggetto delle domande di condono, bensì della lottizzazione assentita nell’anno 1967 col rilascio della licenza edilizia n. -OMISSIS-.

Come evidenziato dalla Soprintendenza, sia nel parere impugnato (ove si legge che “ dal confronto tra i grafici allegati al progetto assentito da questa Soprintendenza con nota n. 1859 del 14.04.1967, reperito in archivio, e lo stato attuale .. risulta che le trasformazioni realizzate sono notevoli e con esse, in particolare tra il corpo Albergo e la villa B, sono stati sacrificati tutti i terrazzamenti a verde previsti di cui non resta alcuna traccia ”) sia nelle memorie difensive, rispetto alle opere originariamente assentite (rappresentate da 18 case unifamiliari, un ostello ed un ascensore inclinato), si è attuata una trasformazione notevole, che ha condotto (oltre che a rilevanti incrementi volumetrici pari, secondo quanto emerge dall’istruttoria comunale, a mq 768 di superficie utile e 3.618 di superfici accessorie con riguardo al solo mod. 6 della pratica n. -OMISSIS-/86) alla completa eliminazione delle aree a verde (cfr. memoria della Soprintendenza, che evidenzia le differenze rispetto al progetto assentito nel 1967 “ dove i vari terrazzamenti lasciati a verde predominavano sulle previsioni edificatorie in gran parte ricavate nell’ambito del declivio esistente. Parte rilevante nel notevole impatto del complesso turistico nell’ambito tutelato è costituita anche dai percorsi, dalle rampe di accesso, dai piazzali, dai terrazzi realizzati in gran numero ad ogni minimo dislivello. Se fossero state rispettate le previsioni edificatorie del 1967, nel promontorio sarebbero ancora prevalenti le aree verdi, miste a roccia, e sarebbe stata preservata, come doveva essere, la sua naturalità ed identità ”) ed alla significativa cementificazione dell’area (cfr. parere, pag. 7, che evidenzia, con riguardo alle “opere a mare” che “ si rileva un’estesa ed invasiva cementificazione della zona immediatamente a monte dell’arenile e gli stessi manufatti realizzati nel loro insieme sono del tutto incongruenti con le finalità di tutela ” e, con riguardo a “-OMISSIS---OMISSIS-” che “ con la realizzazione abusiva del corpo albergo si è integralmente stravolto, incrementando a dismisura le superfici ed i volumi del corpo originariamente assentite. Costituito allo stato attuale da 10 livelli principali sottostrada e da tre livelli ammezzati, in sostanza costituisce una mastodontica cementificazione di quello che era il promontorio originario in cui sono state sfruttate le diverse quote per realizzare terrazze, camminamenti. opere edili, a scapito della naturalità dei luoghi. Con il corpo denominato “Villa B”, che costituisce a sua volta la totale trasformazione dell’originaria consistenza autorizzata, si legge un unico agglomerato edilizio in cui la memoria della peculiare morfologia dei luoghi, oggetto per questo di massima tutela, è cancellata dalla realizzata totale edificazione ”).

15.5. Non sussiste poi la dedotta mancata considerazione del cospicuo numero di manufatti da demolire, avendo viceversa la Soprintendenza espressamente evidenziato nel gravato parere che “ le opere che si propone di ripristinare sono residuali ed inconsistenti rispetto alla mole degli ampliamenti realizzati abusivamente e peraltro non contemplano tutte le opere escluse dal Condono dal responsabile comunale ”.

15.6. Non colgono poi nel segno le doglianze supra richiamate sub a, b che risultano incentrate su profili (l’asserito fraintendimento da parte della Soprintendenza delle motivazioni sottese al favorevole parere comunale) che non scalfiscono gli esiti cui l’Autorità di tutela è pervenuta in sede di valutazione paesaggistica, né la censura sub c, attinente all’asserita insussistenza della dedotta carenza documentale, la quale – in disparte ogni altra considerazione - rappresenta ulteriore ragione posta a base del parere, che si connota quale provvedimento plurimotivato, adeguatamente sostenuto anche dalla sola sfavorevole valutazione paesaggistica.

15.7. In conclusione, la valutazione (necessariamente) complessiva della Soprintendenza non risulta inficiata dai vizi ex adverso dedotti, risultando invece - specie a fronte dell’intensità del vincolo e dell’estensione degli abusi – adeguatamente istruita e congruamente motivata, vieppiù considerato che l’Autorità di tutela ha altresì manifestato la propria disponibilità a valutare le opere relative all’istanza della L. 47/85 “ previa presentazione di un progetto di “restauro del paesaggio” che tenga conto degli ulteriori manufatti esclusi dalle prescrizioni del responsabile Ufficio Condono, elimini quelli riferiti alle istanza ex L.724/9-OMISSIS-realizzati in epoca di vigenza del PUT, riduca notevolmente le aree terrazzate ed i volumi incongrui, i percorsi cementati a vantaggio del verde. in definitiva restituisca ad un ritaglio di paesaggio costiero, tra i più tutelati, l’originaria valenza paesaggistica, attualmente sacrificata all’eccessiva espansione del complesso turistico. Il progetto di restauro di paesaggio dovrà costituire un’espressa rinuncia al condono delle opere che con detto intervento si intendono ripristinare ”.

16. Prima di procedere all’esame dei primi e dei secondi motivi aggiunti nel ricorso n. 824/202-OMISSIS-R.G., deve essere esaminato, in omaggio all’esplicita richiesta formulata da parte ricorrente, il ricorso n. 1489/2025 R.G., diretto avverso il provvedimento del Comune n. -OMISSIS- del 6 agosto 2025, che ha dichiarato irricevibile ed improcedibile la C.I.L. presentata dalla ricorrente in data 28 luglio 2025 per il ripristino delle opere contestate con l’ingiunzione demolitoria n. -OMISSIS- (al netto di quelle già rimosse di cui ai punti 19, 20, 22 e 40, di quelle di tipo stagionale da rimuovere al termine della stagione estiva di cui ai punti 2 e 6, e degli infissi e lumi ingredienti di cui ai punti 28, 36, 16 e 17), inibendo l’esecuzione dei lavori.

17. Con il primo motivo parte ricorrente lamenta l’erroneità dell’affermazione del Comune secondo la quale il termine per la demolizione è scaduto, considerato che il rigetto della domanda di sanatoria del 16 maggio 2025 rende necessaria l’adozione di una nuova ingiunzione demolitoria o, comunque, fa rivivere il termine di novanta giorni per eseguire la demolizione, che non sarebbe pertanto ancora decorso al momento di presentazione della C.I.L..

17.1. La doglianza non può essere accolta.

17.2. La giurisprudenza ha chiarito che la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità non ha effetto caducante dell’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi, ma ne determina soltanto la temporanea inefficacia fino all’eventuale rigetto dell’istanza, a seguito del quale riprende a decorrere il termine per l’esecuzione e, in caso d’inottemperanza, l’acquisizione dell’opera abusiva può essere disposta senza necessità di adottare una nuova ingiunzione o di concedere un nuovo termine ( ex multis , Consiglio di Stato sez. II, 11 luglio 2025, n. 6074; 25 febbraio 2025, n. 1648; 18 dicembre 2024, n. 10180).

Pertanto, considerato che l’istanza di sanatoria ha un effetto sospensivo e che dal momento della sua reiezione il termine ricomincia a decorrere (e non decorre ex novo ), non ha errato il Comune nell’affermare che tale termine risultava ormai elasso alla data di presentazione della C.I.L. di ripristino. Ed infatti, sulla base della scansione diacronica della vicenda come emergente dagli atti di causa (l’ordinanza di demolizione n. 4, emessa il 23 gennaio 2025, è stata notificata il successivo 28 gennaio; la C.I.L.A. in sanatoria è stata presentata il 28 aprile 2025; il rigetto della domanda di sanatoria è avvenuto il 16 maggio 2025; la C.I.L. di ripristino di cui si discute è stata presentata il 28 luglio 2025) deve rilevarsi che la C.I.L.A. in sanatoria è stata presentata l’ultimo giorno utile ai fini della demolizione e che pertanto (pure a voler computare un termine residuo), questo sarebbe irrimediabilmente spirato alla data della presentazione della C.I.L. di ripristino.

Il computo effettuato da parte ricorrente, secondo cui la C.I.L. di ripristino è stata presentata “ abbondantemente prima del termine di 90 giorni dal provvedimento di rigetto della sanatoria ” (ricorso, pag. 10), non risulta infatti condivisibile poiché si traduce nell’ipotizzare, nella sostanza, una decorrenza ex novo del termine di novanta giorni all’indomani del rigetto dell’istanza di sanatoria che non trova conforto nella giurisprudenza sopra richiamata (cfr. TAR Basilicata, sez. I, 30 settembre 2024, n. 479, che dopo aver premesso che << in caso di reiezione esplicita o implicita dell’istanza di sanatoria, il soggetto istante deve poter usufruire dell’intero termine ex art. 31, comma 3, DPR n. 380/2001 di 90 giorni, per eseguire spontaneamente l’ordine di demolizione ed evitare il trasferimento del bene e dell’area di sedime al Comune, mediante la sospensione del suo decorso fino all’esito espresso o tacito dell’istanza di sanatoria >> ha precisato che << il predetto termine di 90 giorni va calcolato sommando il periodo decorrente dalla ricezione dell’ordinanza di demolizione fino alla proposizione dell’istanza di sanatoria ed il periodo decorrente dalla ricezione del provvedimento espresso di rigetto dell’istanza di sanatoria o dal compimento del 60° giorno nel caso di silenzio rigetto fino al compimento dei predetti 90 giorni >>).

18. Con il secondo motivo si deduce che, in ogni caso, l’acquisizione al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio può avvenire (ex art. 31 d.P.R. 380/2001) solo in presenza di interventi eseguiti in totale difformità dal titolo abilitativo o di immobile totalmente abusivo, ipotesi non riscontrabile nella fattispecie in esame, nella quale vengono in rilievo – oltre ad opere già rimosse per effetto delle precedenti C.I.L. di ripristino (cfr. opere di cui ai punti 19, 20, 22 e 40 dell’ordinanza di demolizione), circostanza di cui il Comune non si è avveduto - interventi meramente interni, manufatti totalmente aperti quali pergolati, tettoie e tende, piccoli manufatti precari o comunque pertinenziali, i quali, non avendo incrementato la volumetria, la superficie, la sagoma dell’edificio, né modificato la destinazione d’uso turistico-ricettiva, risultano ricompresi nell’edilizia libera o al più subordinati alla presentazione di S.C.I.A. o CILA, oltre che ricadenti nelle ipotesi di esonero dall’autorizzazione paesaggistica di cui all’allegato A al d.P.R. 31/2017 (rispettivamente, per le opere interne, ex punto A.1; per i pergolati, tende etc. ex punti A.2, A.17, A.19 e A.22; per la pavimentazione in battuto di cemento, le aiuole e la scala ex punti A.12 e A.17; per i manufatti precari/pertinenziali ex punto A.17), con conseguente inapplicabilità della sanzione demolitoria ma, al più, della sola sanzione pecuniaria.

18.1. La censura non ha pregio, risultando corretta la qualificazione fatta propria dall'amministrazione secondo la quale gli interventi in parola - peraltro eseguiti su immobili oggetto di domande di condono in relazione alle quali, come sopra segnalato, è intervenuto il diniego definitivo dell’autorizzazione paesaggistica - avendo comportato alterazione e modifica dell’originario stato dei luoghi, risultano realizzati in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica (oltre che di autorizzazione sismica), con conseguente legittimità della sanzione demolitoria.

18.2. Nel caso di specie deve innanzitutto rilevarsi come il tentativo di parte ricorrente di sminuire la portata degli interventi, sia pure isolatamente considerati, non coglie nel segno atteso che:

a) una serie di opere, dalla deducente qualificate come “meramente interne”, non risultano invece tali secondo quanto emerge dall’ordinanza (cfr. punto 1 del provvedimento, ove si contesta “ l’apertura di una finestra..sul prospetto visibile dall’esterno ”; punti 16, 17, 36 e 39 che fanno riferimento ad una “ finestra alta…che non è rappresentata sui grafici ad integrazione del condono ”; punto 13 relativo ad una “ finestra murata dall’interno…non rappresentata sui grafici ad integrazione del condono ”; punto 29 che fa riferimento a “ finestra luce …presa d’aria non presenti sui grafici ad integrazione del condono del 17/10/2023 ”; punto 33, riguardante “ una nuova porta…che apre verso il giardino esterno ”; punto 35, concernente “ un terrazzo posto a quota superiore, delle dimensioni di mt 4,60 x mt 5,60 circa, raggiungibile con una breve scala che non viene raffigurato nei grafici ad integrazione del condono ”);

b) fra i “manufatti aperti” annoverati da parte ricorrente fra le opere di arredo o/e di sistemazione degli esterni figurano taluni pergolati/tettorie le quali, per struttura e/o per rilevanti dimensioni (punto 5: “ pergolato …mt 15,00 per mt 33,00 e un’altezza di mt 4,20 circa formato da una struttura portante di pali di legno legati tra loro..e annegati nella pavimentazione (battuto di cemento) ”; punto 10: “ tettoia delle dimensioni massime di mt 4,00 per mt 11 circa..la struttura portante è costituita da elementi scatolari metallici…la copertura sembra in lamiere, il soffitto sembra in cartongesso tinteggiato di bianco con impianto di faretti incassati ”; punto 25: “ pergolato…delle dimensioni massime di mt 5,00 per mt 15,40 circa…struttura portante in tubolari di ferro saldati tra loro e ancorati nella muratura di contenimento ”; punto 27: “ pergolato…delle dimensioni massime di mt 7,00 per mt 13,50 circa…struttura portante di pali di legno…incastrati nella muratura del fabbricato ”) si presentano idonei a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 29/04/2019, n. 228-OMISSIS-secondo cui “ quando le tettoie incidono sull'assetto edilizio preesistente, non possono essere considerate quali interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto, perciò la relativa costruzione richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo assentibile con semplice DIA, anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi "; cfr. anche Consiglio di Stato, sez. VI, 1-OMISSIS-marzo 2023, n. 2629, secondo cui la realizzazione di una tettoia va configurata dal punto di vista urbanistico come intervento di nuova costruzione ogni qual volta integri un manufatto " non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione e collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera ").

18.3. Assume poi rilievo dirimente, al fine della reiezione della censura, la considerazione per cui gli abusi contestati non sono scomponibili tra di loro, ma debbono necessariamente essere valutati in modo unitario, trattandosi di interventi riferiti allo stesso complesso immobiliare e funzionali ad essere inquadrati in un unico intervento edilizio, con conseguente irrilevanza dell'eventuale natura pertinenziale e/o precaria di talune opere.

Deve infatti rammentarsi che, sulla base dei medesimi principi già richiamati al § 15.3, al fine di valutare l'incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere, l’autorità procedente è chiamata ad esprimere una valutazione complessiva e non atomistica dell'intervento, giacché il pregiudizio recato al regolare assetto del territorio deriva non dall’opera singolarmente considerata, ma dall'insieme delle opere realizzate nel loro contestuale impatto. Ne consegue che, nel rispetto del principio costituzionale di buon andamento, l'amministrazione deve esaminare contestualmente l'intervento, e ciò al fine precipuo di contrastare eventuali artificiose frammentazioni che (in luogo di una corretta qualificazione unitaria dell'abuso e di una conseguente identificazione unitaria del titolo che sarebbe stato necessario e che può, se del caso, essere rilasciato), prospettino una scomposizione virtuale dell'intervento finalizzata all'elusione dei presupposti di legge.

18.4. Orbene, il complesso degli interventi in questione – numerosi e variamente dislocati (atteso che si situano sia “a mare” sia presso il corpo albergo, la villa M, la villa L e la villa B) - ha indiscutibilmente determinato una trasformazione dell'assetto del territorio e deve, quindi, ritenersi soggetto al previo rilascio del permesso di costruire.

Sono conseguentemente prive di pregio le doglianze con cui parte ricorrente lamenta l'errata applicazione delle conseguenze sanzionatorie previste dall'art. 31 DPR 380/2001 a interventi qualificati come minori e di natura pertinenziale, perché la valutazione globale degli abusi rende irrilevante la natura della singola opera, non essendo predicabile una scomposizione degli interventi eseguiti nemmeno a tali fini.

18.5. Corrobora la conclusione sin qui raggiunta il consolidato principio secondo cui nelle ipotesi in cui gli interventi edilizi abusivi siano stati realizzati in area vincolata in assenza della necessaria autorizzazione paesaggistica, la sanzione demolitoria non ammette alcun tipo di deroga e opera d'ufficio ancorché si tratti di opere che non avrebbero richiesto il previo rilascio del permesso di costruire (cfr. Consiglio di Stato sez. VII, 21 luglio 2025, n. 6428).

Non è infatti condivisibile l’assunto attoreo secondo cui le opere realizzate ricadono fra quelle non soggette ad autorizzazione paesaggistica, in quanto sussumibili nelle previsioni di cui allegato A al d.P.R. n. 31/2017, considerato che la tesi di parte ricorrente muove (ancora una volta) dalla non condivisibile considerazione parcellizzata delle singole opere realizzate, laddove invece sulla base della valutazione unitaria sopra richiamata deve essere esclusa l'inquadrabilità dei manufatti per cui è causa tra gli interventi esonerati dall'obbligo di conseguire l'autorizzazione paesaggistica, tenuto conto che, come già rammentato, laddove le opere realizzate si integrano le une con le altre nel contesto di un progetto edilizio globale e unitario, tale progetto deve essere oggetto di una valutazione complessiva, irrilevante essendo la circostanza che in esso possano confluire (anche) alcune opere accessorie che risultano escluse dal regime autorizzatorio paesaggistico ex art. 146 del d.lgs. n. 42 del 2004.

Ad abundantiam , si osserva che, pur muovendosi nell’ottica di una (non consentita) frammentazione e parcellizzazione del realizzato, non può essere condivisa la prospettazione secondo la quali le opere, isolatamente considerate, sarebbero ricadenti nelle ipotesi di esonero di cui all’allegato A al d.P.R. 31/2017.

Quanto alla riconducibilità degli interventi sulle camere a mere “ opere interne che non alterano l'aspetto esteriore degli edifici ” (di cui alla lettera A.1 dell’allegato), risulta infatti sufficiente richiamare quanto illustrato al punto a) del precedente § 18.2; per ciò che attiene ai pergolati/tettoie, non ha pregio il riferimento contenuto in ricorso alle voci A.17 e A.19 della Tab. A del d.P.R. n. 31/2017, che annoverano tra gli interventi esonerati dall'obbligo di conseguire l'autorizzazione paesaggistica rispettivamente le “ installazioni esterne … costituite da elementi facilmente amovibili quali tende, pedane, paratie laterali frangivento, manufatti ornamentali, elementi ombreggianti o altre strutture leggere di copertura, e prive di parti in muratura o strutture stabilmente ancorate al suolo ” e i “ pergolati, singoli manufatti amovibili, realizzati in legno per ricovero di attrezzi agricoli, con superficie coperta non superiore a cinque metri quadrati e semplicemente ancorati al suolo senza opere di fondazione o opere murarie ”, attese le caratteristiche costruttive sopra riepilogate al punto b) del precedente § 18.2 e l’assenza di qualsivoglia funzionalità di ricovero di attrezzi agricoli; infine, con riguardo alla pavimentazione, la eventuale qualificazione come attività libera ai sensi dell'art. 6 d.P.R. n. 380 del 2001 non ne esclude la rilevanza sotto il profilo paesaggistico, considerato che lo stesso art. 6 fa comunque salve, al comma 1, le prescrizioni in materia di tutela del paesaggio; in tal senso, la giurisprudenza amministrativa ha avuto modo di affermare che le pavimentazioni, se eseguite in area vincolata, possono assumere rilevanza sul piano paesaggistico, costituendo trasformazione materiale e visiva del suolo: “ la realizzazione di una pavimentazione permanente in area sottoposta a vincolo paesaggistico comporta modifica stabile dello stato dei luoghi e necessita di preventiva autorizzazione paesaggistica ” (TAR Campania, 9 settembre 2025, n. 1442).

19. Stante la reiezione del ricorso n. 1489/2025 R.G., deve dunque procedersi all’esame dei primi, e successivamente dei secondi, motivi aggiunti nel ricorso n. 824/202-OMISSIS-R.G., rispettivamente rivolti a censurare l’ordinanza di demolizione e l’atto comunale prot. n. -OMISSIS- del 16 maggio 2025 con cui è stata dichiarata inammissibile la C.I.L.A. presentata dalla ricorrente per la sanatoria delle opere contestate con l’ordinanza di demolizione.

20. Con il primo e con il terzo motivo (del primo atto di motivi aggiunti), intrinsecamente connessi e pertanto suscettibili di esame congiunto, parte ricorrente sostiene l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione trattandosi di interventi che non richiedono il permesso di costruire né il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e che risultano tutti relativi ad un complesso immobiliare con destinazione unitaria, ricettivo-turistica, sicché per un verso non può ipotizzarsi l’incremento di superficie e/o di volumetria anche negli sporadici casi in cui sono state mutate le dimensioni di alcune camere perché l’incremento o/e l’unificazione di ambienti è avvenuto nell’ambito di volumi e superfici preesistenti, per l’altro non si è neppure verificato mutamento di destinazione d’uso rilevante, ex art. 23-ter d.P.R. 380/2001 in ragione della detta, univoca, destinazione; gli interventi, comunque qualificati, rientrano di gran lunga nei limiti dimensionali del 2% considerata l’estensione per migliaia di mq della struttura recettiva, per cui non necessitano né di permesso di costruire, ex artt. 3, comma 1, lett. e.6), e. 34-bis d.P.R. 380/2001, né di autorizzazione paesaggistica, ex punto A.31 dell’Allegato A al d.P.R. n. 31/2017; inoltre i manufatti ai quali le opere contestate accedono “ non solo non hanno subito l’ordine di demolizione, ma, col ricorso principale, cui si riferiscono i presenti motivi aggiunti, sono stati gravati gli atti coi quali è stata denegata la richiesta di condono sicché se essi sono illegittimi lo è anche, in via derivata, attesa la loro natura, l’ordinanza qui impugnata ” (primi motivi aggiunti, pag. 12).

20.1. Le censure devono essere respinte in quanto in parte riproduttive di quelle formulate con il secondo motivo dell’autonomo ricorso n. 1489/2025 (e dunque infondate per le medesime motivazioni ivi riportate), in parte volte a far valere l’illegittimità derivata dai vizi denunciati con il ricorso introduttivo e pertanto destituite di fondamento stante l’acclarata legittimità degli atti con esso gravati per le ragioni meglio illustrate supra al § 15. Inconferente è poi il richiamo alle tolleranze costruttive ex art. 3-OMISSIS-bis d.P.R. 380/2001, che attengono alle sole divergenze occorse in fase esecutiva per minime imperfezioni, di regola impercettibili, emergenti dalle lavorazioni di cantiere e non riguardano opere realizzate in assenza di titolo edilizio e paesaggistico nè possono estendersi ad intere opere non contemplate dal titolo (Consiglio di Stato sez. II, 3 giugno 2024, n. 4970; id.15 marzo 202-OMISSIS-n. 2510; id. 3 novembre 2023, n. 9520), come nel caso di specie.

21. Non coglie nel segno neppure il secondo motivo, relativo alla mancata comunicazione di avvio del procedimento, atteso che, secondo consolidata giurisprudenza, in presenza di abusi edilizi l'ordinanza di demolizione non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio, costituendo una misura sanzionatoria per l'accertamento dell'inosservanza di disposizioni urbanistiche secondo un procedimento di natura vincolata ( ex plurimis , T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 8 febbraio 2023, n. 920).

22. Venendo al secondo atto di motivi aggiunti, con il primo motivo parte ricorrente lamenta l’insussistenza della carenza documentale dedotta dal Comune, che in ogni caso non avrebbe potuto giustificare la dichiarazione di inammissibilità della IL stante l’obbligo del responsabile del procedimento di attivarsi per acquisire le necessarie integrazioni istruttorie.

22.1. La doglianza non ha pregio.

22.2. Come riconosciuto dalla stessa parte ricorrente, il gravato provvedimento si basa “ su due argomentazioni ”, rappresentate dalla carenza documentale e dalla inidoneità della IL ai fini della sanatoria delle opere; esso si configura quindi alla stregua di "provvedimento plurimotivato", in quanto sorretto da più ragioni giustificatrici tra loro autonome, logicamente indipendenti e non contraddittorie, di modo che la legittimità di una sola di esse è sufficiente a sorreggerlo e pertanto “ il giudice - ove ritenga infondate le censure indirizzate nei confronti di uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo di per sé a sostenerne e a comprovarne la legittimità, ha potestà di respingere il ricorso sulla sola scorta di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte nei confronti degli altri capi del provvedimento, indipendentemente dall'ordine con cui i motivi sono stati articolati, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze ” (T.A.R. Lazio, Roma, sez. III, 8 aprile 2022, n. 4155).

22.3. Orbene, ritiene il Collegio che la motivazione concernente l’inidoneità della IL ai fini della sanatoria delle opere rappresenti un profilo dirimente e autonomamente rilevante, idoneo a giustificare il gravato provvedimento e non adeguatamente contrastato dalle censure formulate da parte ricorrente con il secondo motivo di gravame, come appresso meglio si dirà.

23. Come anticipato, con il secondo motivo parte ricorrente deduce l’erroneità del rilievo, contenuto nel provvedimento gravato, secondo cui per sanare gli interventi de quibus occorrerebbe il permesso di costruire, venendo piuttosto in rilievo, ad avviso di parte ricorrente, interventi minori, ricompresi nell’edilizia libera o al più subordinati alla presentazione di S.C.I.A. o CILA, oltre che ricadenti nelle ipotesi di esonero dall’autorizzazione paesaggistica di cui all’allegato A al d.P.R. 31/2017.

23.1. La censura non è suscettibile di positiva delibazione, considerato che le affermazioni contenute nel provvedimento gravato risultano coerenti con la qualificazione complessiva dell’intervento contestato, per le motivazioni già più volte ribadite nei paragrafi che precedono. Secondo quanto affermato da recente giurisprudenza, condivisa dal Collegio, " la presentazione di una SCIA afferente a un intervento edilizio sottratto al suo ambito applicativo - perché subordinato al diverso strumento del permesso di costruire…ovvero perché precluso in astratto e a priori…è destinata a rimanere improduttiva di effetti, non essendo invocabile il relativo regime giuridico …. Non può, in altri termini, ritenersi prodotto alcun effetto legittimante delle intervenute modificazioni dell'area eccedenti gli strettissimi limiti consentiti non sussistendo, con riferimento al caso di specie, i presupposti perché potesse procedersi mediante SCIA (né, peraltro, mediante richiesta di permesso di costruire). Diversamente opinando, un intervento semplicemente non assentibile (perché relativo a un'area coperta dal vincolo d'inedificabilità) risulterebbe ammissibile mediante l'uso di uno strumento giuridico (la SCIA, appunto) inidoneo a legittimarlo e fornendo all'eventuale inerzia dell'Amministrazione al riguardo un significato provvedimentale non consentito dall'attuale normativa; in definitiva, "si perverrebbe a "costruire" una tipologia di provvedimento implicito sganciata dal rispetto del principio di legalità desumibile dall'art. 97 Cost. ” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, -OMISSIS-agosto 2025, n. 5840; in termini, da ultimo, cfr. anche Consiglio di Stato, sez. IV, 13 gennaio 2025, n. 181).

24. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione anche degli artt. 146 e 167 d.lgs. 42/202-OMISSIS-atteso che il diniego della IL non è stato preceduto dalla richiesta, e dalla relativa acquisizione, del parere vincolante della Soprintendenza per gli interventi che dovevano essere oggetto di valutazione paesaggistica.

24.1. La doglianza non può essere accolta, dovendosi ritenere che laddove, come nel caso di specie, lo strumento utilizzato per la sanatoria risulti manifestamente inadeguato al suo scopo, il procedimento possa arrestarsi ad una fase preliminare rispetto al vero e proprio giudizio di compatibilità paesaggistica, rispondendo a elementari ragioni di economia procedimentale il non onerare inutilmente la Soprintendenza di un’attività priva di qualsiasi utilità.

25. Il quarto motivo – a mezzo del quale parte ricorrente ripropone le censure di illegittimità derivata già proposte con il primo e con il terzo motivo del primo atto di motivi aggiunti – deve essere respinto per le medesime ragioni già illustrate sub § 20.1.

26. Infine, da respingere è anche il terzo atto di motivi aggiunti, volto a far valere l’illegittimità derivata del diniego definitivo delle domande di condono sulla base delle medesime censure denunciate con il ricorso introduttivo, già respinte al § 15.

27. In conclusione, i ricorsi e i relativi motivi aggiunti sono infondati e devono essere respinti.

28. La complessità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sui ricorsi e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 28 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AL ZA, Presidente

Antonio Andolfi, Consigliere

NA OR, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NA OR	AL ZA

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.