Pubblicato il 24/03/2026

N. 00569/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00251/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 251 del 2021, integrato da motivi aggiunti, proposto da Cooperativa "Le Rondini" a r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , VA BI, RO RP, AL IS, TE BI, ST XA D'AF, AO SI, RO ZZ, RI IA, NT AI, IC EN, IO HE, BR PA, AN ER, NT RO, AN AI, UR ES, IU ON e AT IA, rappresentati e difesi dagli avvocati Franco Bruno Campagni e NT AI, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Pietrasanta, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Marco Orzalesi, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

per l’annullamento:

- per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

1) della comunicazione del Comune di Pietrasanta del 30.11.2020 recante il rigetto delle istanze di condono edilizio presentate il 10.12.2004 da:

a) Cooperativa “Le Rondini” a r.l., per “ cambio di destinazione delle parti condominiali da R.T.A. a civile abitazione senza opere ” (pratica 666/2004 -prot. 40951);

b) gli altri ricorrenti diversi da Cooperativa “Le Rondini” a r.l., per “ cambio di destinazione da R.T.A. a civile abitazione senza opere ”: 1) (prot. n. 40965) (pratica 670); 2) prot. n. 40983 (pratica 675); 3) prot. n. 40984 (pratica 676); 4) prot. n. 40986 (pratica 677); 5) prot. n. 40987 (pratica 678); 6) prot. n. 40988 (pratica 679); 7) prot. n. 40989 (pratica 680); 8) prot. n. 40991 (pratica 681); 9) prot. n. 40992 (pratica 682); 10) prot. n. 40995 (pratica 683); 11) prot. n. 40996 (pratica 684); 12) prot. n. 41000 (pratica 685);13) prot. n. 41004 (pratica 686); 14) prot. n. 41005 (pratica 687); 15) prot. n. 41008 (pratica 688); 16) prot. n. 41012 (pratica 689);17) prot. n. 41013 (pratica 690), riferite alle unità abitative facenti parte dell’edificio condominiale sito in via Duca della Vittoria n. 29, a Marina di Pietrasanta, comunicate a mezzo raccomandate a.r. il 30.11.2020.

2) degli atti preliminari, presupposti e/o conseguenti ancorché incogniti.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati dai ricorrenti il 20.6.2025:

- della comunicazione di rigetto delle istanze di condono adottata in data 30.11.2020 dal Comune di Pietrasanta laddove colloca il fabbricato per cui è causa con destinazione d’uso “D6” in “ Zona per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti ”, come da certificazione a firma del responsabile del Servizio Urbanistica, depositata in giudizio il 30.04.2025;

unitamente, per quanto occorre possa,

- della variante al P.R.G.C. ex D.C.C. 19.04.2002, n. 23 in parte qua , limitatamente alla previsione “ Zone D6 per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti” impressa al fabbricato in esame, quale recata dalla “ Tavola 10/2 - Prescrizioni di dettaglio relative agli interventi ”.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Pietrasanta;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 17 dicembre 2025 la dott.ssa TE RA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La Cooperativa “Le Rondini” a r.l. e i singoli soci assegnatari delle unità abitative costituenti l’edificio sito in Marina di Pietrasanta, alla via Duca della Vittoria, n. 29, hanno impugnato il provvedimento adottato dal Comune resistente in data 30.11.2020 con il quale è stata rigettata la domanda di condono edilizio, prot. n. 40986, presentata dagli istanti in data 10.12.2004 per cambio di destinazione d’uso, senza opere, sia delle parti condominiali sia delle singole unità immobiliari da residenza turistica alberghiera a civile abitazione.

2. Il diniego è motivato dal contrasto dell’istanza con quanto stabilito dall’art. 2, comma 5, lett. c) della legge regionale Toscana n. 53/2004 (“ Norme in materia di sanatoria edilizia straordinaria” ) che stabilisce che “ Non sono inoltre in alcun caso ammessi a sanatoria: […] c) le opere e gli interventi in contrasto con le destinazioni d’uso ammesse, nella zona interessata, dagli strumenti urbanistici vigenti al momento dell’entrata in vigore della presente legge” . Si legge infatti nella motivazione del provvedimento che “ La destinazione proposta di cui alle domande sopra elencate, ovvero civile abitazione non era ammissibile sull’immobile in oggetto ai sensi dell’allora vigente P.R.G.C. Infatti la zonizzazione generale del territorio nonché le prescrizioni di dettaglio degli insediamenti classificavano l’immobile di categoria D6 per attrezzature ricettive e alberghiere esistenti ove non era ammessa la residenza. Ne consegue che le domande sono in contrasto con l’art. 2 c. 5 lettera c della L.R. 53/04 in quanto le opere e gli interventi risultano in contrasto con le destinazioni d’uso ammesse dagli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della L.R. 53/04 ”.

3. I ricorrenti contestano il provvedimento impugnato per i seguenti motivi.

“ Primo motivo: Violazione e/o falsa e/o omessa applicazione di legge (art. 2, comma 5^, lettera c, l.r.t. n. 53/2004, principi desumibili). Violazione di norme interne (circolare illustrativa della l. reg. n. 53/2004 ex D.G.R. Toscana 15/11/2004 n. 1158). Eccesso di potere per: difetto assoluto dei presupposti; illogicità ed inintelligibità; contraddittorietà interna - travisamento ”.

I ricorrenti contestano il rigetto della domanda di condono evidenziando la conformità del richiesto cambio di destinazione d’uso (funzionale e non strutturale) dell’immobile per cui è causa agli strumenti urbanistici allora vigenti. Gli istanti sottolineano, in particolare, che ai fini del condono assume rilevanza solo la destinazione urbanistica (e non quella edilizia) del bene, che, nel caso di specie, è residenziale, atteso che l’immobile de quo è collocato nella zona B.2. (completamento-residenziale), sottozona B.2.2. del P.R.G. ex D.C.C. n. 126/1995 e s.m.i. e ex art .34 N.T.A., che prevede “ le destinazioni d’uso sono le stesse definite per la sottozona B. 2.1. Oltre la civile abitazione sono consentite le destinazioni a studi professionali o a piccoli laboratori artigianali che non arrechino disturbo” . Concludono dunque i ricorrenti per l’illegittimità dell’impugnato diniego di condono per difetto dei presupposti, per illogicità e inintelligibilità dello stesso, nonché per travisamento con conseguente contraddittorietà interna del provvedimento.

“ Secondo motivo: Violazione e/o falsa e/o omessa applicazione di legge (art. 3 l. n. 241/90, in riferimento all’art. 2, comma quinto, lett. c l.r.t. n. 53/2004, principi emergenti). Eccesso di potere per carente e/o illogica e/o contraddittoria motivazione ”.

I ricorrenti contestano la genericità della motivazione adottata dal Comune di Pietrasanta che si limita a richiamare la norma regionale e le previsioni del P.R.G.C., senza alcun riferimento alla zona urbanistica di interesse e alle prescrizioni ostative al richiesto cambio di destinazione d’uso. Inoltre, gli istanti lamentano che il vizio di motivazione è tanto più evidente in considerazione dell’omesso puntuale riscontro alle osservazioni endoprocedimentali dagli stessi presentate.

“ Terzo motivo: Violazione e/o falsa e/o omessa applicazione di legge e del “giusto procedimento” (art. 5, comma 3°, 4° e 5°; Legge R. Toscana n. 53/2004, con riferimento art.li n. 2 e 6 legge 241/1990; principi desumibili) - Eccesso di potere per carente istruttoria e per omessa acquisizione di pareri obbligatori ”.

I ricorrenti contestano il provvedimento impugnato per difetto di istruttoria, nonché per violazione dell’art. 5 della L.R. Toscana n. 53/2004 e degli artt. 2 e 6 della L. n. 241/1990, atteso il lungo iter procedimentale che ha seguito la domanda di condono, senza che sia stata redatta, da parte del responsabile del procedimento, la relazione sulla pratica e la motivata proposta conclusiva prevista dalle norme procedimentali citate, nonché senza che sia stato acquisito il parere della commissione comunale urbanistica e/o della commissione edilizia.

“ Quarto motivo: Violazione e/o falsa e/o omessa applicazione di legge (art.li 23 ter; 32; comma 1 d.p.r. n. 380/2001, con riferimento all’ art. 2, comma 5^, lettera c, L.R. toscana n. 53/2004; art. 5 DM 2 aprile 1968; principi desumibili-ulteriori). Ulteriore eccesso di potere per carente istruttoria; difetto assoluto dei presupposti ”.

I ricorrenti contestano i dinieghi impugnati perché adottati in difetto dei relativi presupposti, in conseguenza a un’istruttoria carente, tenuto conto che l’immobile per cui è causa insiste nella zona B.2.2. - che già gode delle dotazioni infrastrutturali ex D.M. 4/02/1968 per le funzioni abitative - e, pertanto, il cambio d’uso residenziale doveva ritenersi senz’altro ammissibile senza limiti di sorta.

“ Quinto motivo: Sviamento di potere ”.

I ricorrenti contestano la decisione dell’amministrazione in quanto viziata da sviamento di potere perché non persegue l’interesse pubblico all’assetto e valorizzazione del territorio comunale, ferma l’illegittima compressione del diritto di proprietà degli istanti.

Concludono pertanto i ricorrenti per l’annullamento degli atti impugnati e avanzano, in via istruttoria, istanza affinché sia disposta una verificazione in ordine alla zona urbanistica B.2.2 secondo il PRG alle date del 01.01.2002 e del 10.12.2004, nonché disporsi l’acquisizione della relazione del responsabile del procedimento contenente la qualifica giuridica dell’intervento e la proposta motivata di provvedimento.

4. Resiste in giudizio il Comune di Pietrasanta, preliminarmente eccependo l’inammissibilità della produzione documentale di parte ricorrente relativa ai documenti da n. 3 a n. 31 perché effettuata tardivamente rispetto al termine decadenziale stabilito dall’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010. Ancora in via pregiudiziale, l’ente resistente eccepisce l’inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione attiva dei ricorrenti e l’inammissibilità del gravame per carenza di interesse; nel merito, il Comune ne chiede il rigetto perché infondato, oltre ad opporsi alle avverse richieste istruttorie.

5. In vista dell’udienza di merito le parti scambiano memorie difensive e di replica ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010.

6. All’udienza del 25.06.2025 la trattazione della causa è rinviata all’udienza del 17.12.2025, a tutela del diritto di difesa delle parti, stante l’avvenuta notifica (e successivo deposito) di un ricorso per motivi aggiunti.

7. Con ricorso per motivi aggiunti i ricorrenti impugnano la comunicazione di rigetto delle istanze di condono del 30.11.2020 nella parte in cui colloca il fabbricato con destinazione d’uso “ D6 ” in “ Zona per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti” , come da certificazione del Comune di Pietrasanta, nonché, ove occorrer possa, la variante al P.R.G.C. ex D.C.C. 19.04.2002, n. 23 in parte qua , limitatamente alla previsione “ Zone D6 per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti” impressa al fabbricato in esame, quale recata dalla “ Tavola 10/2 - Prescrizioni di dettaglio relative agli interventi” per i seguenti ulteriori motivi.

Primo motivo aggiunto: “Violazione e/o falsa e/o errata applicazione di legge (art. 2, comma 5, lett. c), Legge Reg. Toscana n. 53/2004; art. 3, legge n. 241 del 1990; principi emergenti). Eccesso di potere per: inammissibilità dell’integrazione postuma della motivazione; motivazione errata e/o illogica e/o inintelligibile e/o contraddittoria; omessa e/o errata istruttoria”.

I ricorrenti contestano l’ammissibilità della motivazione postuma del provvedimento di diniego addotta dal Comune resistente a mezzo della certificazione depositata in giudizio sub doc. 9, che peraltro costituisce errata attestazione della destinazione funzionale di zona, vigente all’epoca dell’istanza di condono, giusta variante al PRG ex D.C.C. n. 23/2002 che interessa l’edificio per cui è causa. Il provvedimento impugnato è dunque viziato per violazione di legge, eccesso di potere per illogicità e/o inintelligibilità e/o contraddittorietà della motivazione e per omessa e/o errata istruttoria.

Secondo motivo aggiunto: “ Ulteriore violazione e/o errata e/o falsa applicazione di legge (art. 2, comma 5, lett. c), Legge Reg. Toscana n. 53/2004; principi emergenti). Eccesso di potere per motivazione errata e/o inconferente. Sviamento ”.

I ricorrenti evidenziano che l’indicazione delle destinazioni urbanistiche dell’immobile alla data del diniego di condono (30.11.2020) ed all’attualità, di cui alla certificazione impugnata con ricorso per motivi aggiunti sono del tutto inconferenti ed ultronee, essendo rilevante solamente il momento di presentazione della domanda.

Terzo motivo aggiunto: “ Violazione e/o falsa applicazione dei precetti e delle norme di legge in materia di pianificazione e, specificamente, di “zonizzazione territoriale” (art. 7, legge n. 1150/1942; art. 17, legge n. 765/1967; d.m. n. 1444/1968; principi emergenti). Ulteriore violazione di legge (art. 23ter, d.p.r. n. 380/2001; principi emergenti). Eccesso di potere per: contraddittorietà con precedenti determinazioni della stessa p.a. (convenzione 18.02.1999) - illogicità e manifesta irragionevolezza. travisamento”.

I ricorrenti impugnano la Tavola 10/2 in parte qua limitatamente alla pretesa zona D6 “ zona per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti ” cui sarebbe inserito il fabbricato per cui è causa. La Tavola 10/2 si appalesa illegittima e contraddittoria ove identifica la destinazione funzionale di zona con l’uso (alberghiero) cui è adibito il singolo edificio, giusta convenzione 18.02.1999. Infatti, nel caso di specie, il vincolo alberghiero di durata ventennale - pattuito inter partes giusta convenzione 18.02.1999 - interessa(va) il solo fabbricato, quale destinazione edilizia, mentre la zona omogenea di inserimento è di tipo B.2.2, con prevalente destinazione d’uso residenziale, con conseguente illegittimità degli atti impugnati per violazione di legge, vizi di manifesta illogicità e contraddittorietà, nonché per travisamento.

Gli istanti hanno dunque concluso per l’accoglimento anche del ricorso per motivi aggiunti con conseguente annullamento degli atti impugnati, insistendo per le richieste già formulate con il ricorso principale, ivi comprese le istanze istruttorie.

8. Il Comune di Pietrasanta resiste anche nel giudizio introdotto con ricorso per motivi aggiunti chiedendo, in via preliminare, l’inammissibilità del gravame stante la natura non provvedimentale degli atti contestati e l’irricevibilità, per tardività, della proposta impugnazione, nonché chiedendo il rigetto nel merito per infondatezza delle censure prospettate e opponendosi altresì alle richieste istruttorie avanzate.

9. Dopo lo scambio di memorie difensive e di replica ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010, la causa è trattenuta in decisione all’udienza del 17.12.2025.

DIRITTO

1. Deve preliminarmente essere dichiarata l’ammissibilità della produzione documentale da 3 a 31, di cui al secondo elenco documenti depositato da parte ricorrente in data 16.05.2025, stante l’avvenuto rinvio della trattazione del merito della causa all’udienza del 17.12.2025.

2. In via ulteriormente preliminare deve essere ritenuta la causa matura per la decisione, con conseguente rigetto delle istanze istruttorie formulate in atti, sia con il ricorso principale sia con il ricorso per motivi aggiunti.

3. In limine litis reputa ancora il Collegio che sia il ricorso principale sia il ricorso per motivi aggiunti siano infondati nel merito, e, per l’effetto, si può prescindere dall’esame delle eccezioni in rito formulate dal Comune resistente in applicazione del principio di economia dei mezzi processuali (cfr., ex multis, Cons. Stato, Ad. Pl., 27 aprile 2015, n. 5; Cons. Stato, sez. VII, 30 maggio 2024, n. 4860; Corte Cass., Sez. Un., 12.12.2014, n. 26242) che “ consente di derogare all’ordine delle questioni da esaminare previsto dall’art. 276 c.p.c. privilegiando lo scrutinio della ragione ‘più liquida’ sulla scorta, peraltro, del paradigma sancito dagli artt. 49, comma 2, e 74 del c.p.a.” (così TAR Campania, sez. V, 21.10.2025, n. 6873) “ purché non si pregiudichi il diritto di difesa delle parti in giudizio” (Cons. Stato, sez. IV, 30.06.2017, n. 3225).

4. Passando alla trattazione del ricorso nel merito, il Collegio rileva che la questione dedotta in giudizio concerne la legittimità del diniego di condono edilizio opposto dal Comune di Pietrasanta sulle istanze presentate dai ricorrenti in data 10 dicembre 2004 ai sensi della legge regionale Toscana n. 53/2004 per legittimare il cambio di destinazione d’uso da “residenza turistico alberghiera” a “civile abitazione” di un immobile sito nel Comune di Pietrasanta, in Via Duca della Vittoria, n. 29. L’ente si è espresso negativamente, richiamando le disposizioni dell’allora vigente Piano Regolatore Generale, secondo cui nella zona (a vocazione turistica) in cui è ubicato l’immobile non è consentito il richiesto cambio di destinazione d’uso (da turistico-alberghiero a residenziale). Nella motivazione dell’impugnato diniego si dà infatti conto che “ la zonizzazione generale del territorio nonché le prescrizioni di dettaglio degli insediamenti classificavano l’immobile di categoria D6 per attrezzature ricettive e alberghiere esistenti ove non era ammessa la residenza. Ne consegue che le domande sono in contrasto con l’art. 2 c. 5 lettera c della L.R. 53/04 in quanto le opere e gli interventi risultano in contrasto con le destinazioni d’uso ammesse dagli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della L.R. 53/04 ”.

4.1. Risulta dagli atti di causa che l’immobile di proprietà dei ricorrenti costituisce una residenza turistico-alberghiera, ossia una struttura ricettiva a gestione unitaria (Cons. Stato, sez. VI, 18.08.2020, n. 5068), aperta al pubblico, che offre alloggio in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali e dotate di servizio autonomo di cucina e locale bagno riservato, nonché altri servizi accessori. La conformazione di residenza turistico-alberghiera del bene per cui è causa deriva dall’attività di ristrutturazione e ampliamento di un complesso immobiliare già adibito ad albergo e denominato “Le Rondini”, che è stata realizzata in forza della concessione edilizia per l’esecuzione di opere n. 36/1999 e della conseguente convenzione n. 160689 del 18.02.1999 stipulata tra l’amministrazione comunale e l’allora proprietaria dell’immobile. La convenzione (stipulata a tempo indeterminato ex art. 6) prevedeva, per quanto di interesse, l’obbligo di mantenere la destinazione d’uso ricettivo-alberghiera per almeno vent’anni e, in seguito, la possibilità di modificarla soltanto con il consenso del Comune di Pietrasanta (artt. 1, 2 e 6).

4.2. Secondo i ricorrenti tale vincolo di destinazione, di natura convenzionale - ormai scaduto alla data del provvedimento impugnato (30.11.2020) essendo decorsi più di venti anni dalla stipula della convenzione (18.02.1999) - deve comunque essere correttamente inquadrato tra i vincoli di destinazione d’uso gravanti su singoli immobili, da tenere distinti dai vincoli di zona. Di conseguenza, nessuna preclusione all’accoglimento dell’istanza poteva validamente essere opposta dal Comune di Pietrasanta stante l’intervenuta scadenza del vincolo convenzionale alberghiero in data 18.02.2019 (e, in ogni caso, in virtù di quanto statuito dalla Corte Cost. con sentenza n. 4/1981) e considerato che l’immobile de quo ricade in zona B.2.2 ove è ammessa la destinazione d’uso residenziale.

5. La doglianza è infondata.

5.1. Al fine di chiarire l’oggetto del giudizio, stante le innumerevoli contestazioni addotte nei propri scritti difensivi dall’amministrazione, deve preliminarmente evidenziarsi che l’impugnato diniego è stato adottato all’esito di un lungo iter procedimentale e che nel (ultimo) preavviso di rigetto, così come nel provvedimento finale non sono state riproposte le questioni concernenti la lottizzazione abusiva e l’esatta data di ultimazione dei lavori, che invece erano state indicate nei precedenti preavvisi di rigetto, poi ritirati in autotutela. Pertanto, atteso che il provvedimento impugnato non è neppure caratterizzato dai contenuti normativi propri di un provvedimento di contestazione della lottizzazione abusiva, non vi è luogo a discutere in questa sede sulla sussistenza dei requisiti per la configurabilità di tale fattispecie, né sull’ an e sul quando dell’esecuzione delle opere. Parimenti deve ritenersi con riferimento al vincolo paesaggistico “ Fascia Costiera ” insistente sull’area de qua , poiché il diniego impugnato non è motivato in tal senso. Il Comune di Pietrasanta ha infatti respinto la domanda dei ricorrenti unicamente perché l’immobile è classificato in zona D6 “ attrezzature ricettive alberghiere esistenti ” e, pertanto, si tratta di valutare la legittimità dell’atto solo con riferimento alla compatibilità dell’istanza con i vincoli imposti dalla strumentazione urbanistica.

5.2. Occorre premettere che la destinazione di zona (che si ricollega al potere pianificatorio del Comune) è una nozione “ strettamente connessa all’attività di pianificazione, e costituisce, in modo preponderante da un punto di vista qualitativo oltre che quantitativo, il contenuto essenziale dell’attività di pianificazione urbanistica. L’art. 7 della c.d. legge urbanistica enuncia, infatti, che “Il piano regolatore generale … deve indicare essenzialmente … la divisione in zone del territorio comunale …”. La divisione in zone […] concorre a ‘progettare’ l’assetto di regole attuali e gli sviluppi futuri del territorio attraverso la c.d. conformazione del diritto di proprietà, mediante l’individuazione del regime giuridico applicabile per singola zona del territorio comunale” . Tale nozione si distingue da quella di destinazione d’uso del singolo immobile, che “ in base all’art. 23 ter, si riferisce invece a ‘ogni forma di utilizzo dell’immobile’ rientrante in una delle categorie funzionali individuate dal legislatore. La destinazione d’uso non riguarda il territorio, ma i beni che su quel territorio si collocano, e non descrive uno stato ontologico o deontologico di un’area del territorio comunale, cui si riconnette una certa disciplina conformativa del diritto dominicale per orientare le eventuali future modifiche dell’assetto urbanistico di quel luogo nell’ambito di una visione globale e funzionale del territorio comunale, ma l’uso che di quel determinato bene si sta attuando e, dunque, per dirla altrimenti, la funzione a cui esso è concretamente adibito. Le molteplici destinazioni d’uso che dei beni sono possibili, si iscrivono nelle varie categorie funzionali che il legislatore statale ha individuato nell’art. 23 ter oppure in quelle che il legislatore regionale - esercitando la potestà normativa che la medesima disposizione gli riconosce (“Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali…”) - ha rimodulato e che compendiano in nozioni di carattere più generale e sintetico i possibili impieghi dei beni.

In una determinata zona omogenea sono dunque possibili una o più destinazioni d’uso, a seconda di ciò che è previsto dalla strumentazione urbanistica di un determinato Comune, in coerenza con la finalità cui una determinata zona è destinata (Cons. Stato, sez. IV, n. 4810 del 2020, § 13.4.)

Ambedue questi aspetti dell’attività pianificatoria riguardano, almeno in astratto, un insieme di beni omogenei e assumono una valenza di carattere generale, sicché, sia la zonizzazione del territorio comunale sia l’individuazione delle destinazioni d’uso coerenti e consentanee alle zone individuate, costituiscono esplicazione del potere conformativo della proprietà, attribuito dal legislatore all’amministrazione comunale” (così Cons. Stato, sez. IV, 24.01.2023, n. 765).

5.3. Deve dunque ritenersi che l’ente comunale, nell’ambito del proprio potere di pianificazione, possa correttamente operare una determinata zonizzazione nel proprio territorio e nell’ambito di tale area circoscrivere le destinazioni d’uso che sono astrattamente compatibili per i fabbricati già realizzati e quelli ancora da realizzare. In questo senso deve leggersi il certificato di destinazione urbanistica del fabbricato in questione depositato dal Comune di Pietrasanta, dal quale risulta la vocazione turistica dell’area in cui è inserita la residenza turistico-alberghiera de qua , essendo specificato che: “ al momento della richiesta di istanza di condono, nel dicembre 2004, in vigenza della variante generale “Piano Regolatore Generale Di Pietro”, definitivamente approvata con delibera di C.R. n. 304 del 13/10/1998, era inserito in “zona D6 per attrezzature ricettive e alberghiere esistenti” e che “ al momento dell’emanazione del diniego di rilascio di condono, nel novembre 2020, in vigenza del Regolamento Urbanistico approvato con delibera di C.C. N 31 del 14/07/2014 e pubblicato sul B.U.R.T. n. 33 20/08/2014, era inserito in “area turistico ricettiva - residenze turistico alberghiere / residence ” (cfr. doc. 9 depositato dal Comune resistente).

5.4. I ricorrenti contestano il valore probatorio del predetto certificato perché compilato in funzione della presente controversia e comunque contestano la rilevanza del riferimento alla categoria D6 ivi indicata, ribadendo che la stessa si riferisce alla destinazione edilizia del fabbricato e non alla destinazione urbanistica di zona, con conseguente sua inidoneità a giustificare il gravato diniego. Inoltre, gli istanti evidenziano che la tavola di P.R.G. 10/2 allegata alla delibera consiliare 23/2002 afferente al “ Piano delle Strutture Ricettive ” identifica con il “reticolo a stella” il singolo edificio e non la zona ove lo stesso insiste, che è invece contrassegnata da una campitura “a pallini”, che ne connota proprio il carattere residenziale.

5.5. Osserva il Collegio che il certificato depositato in atti ha valore meramente ricognitivo della strumentazione urbanistica rilevante ai fini delle domande di condono edilizio in questione e mostra la vocazione turistica dell’area.

5.6. Inoltre, con riferimento all’indicazione dell’edificio come D6 e la sua rappresentazione con “reticolo a stella”, reputa il Collegio che tali elementi sono idonei a supportare il provvedimento oggetto di gravame posto che al fine di indagare la sussistenza del divieto di sanatoria stabilito dalla legge regionale Toscana n. 53/2004 occorre aver riguardo proprio alla destinazione urbanistica specifica del fabbricato, come precisato dalla giurisprudenza amministrativa, anche di questa sezione, che ha affermato “C ome la stessa parte ricorrente ammette, se ha destinazione B2.2. l’area in cui l’edificio sorge, lo specifico fabbricato di Villa Orchidea ha invece destinazione D.6, “attrezzature ricettive”, e non vi è dubbio che a tale specifica destinazione debba guardarsi per rilevare la sussistenza del divieto di sanatoria posto dalla legge regionale, giacché le domande di sanatoria hanno ad oggetto due unità immobiliari del fabbricato di Villa Orchidea; è dunque vincolante la destinazione urbanistica specifica del fabbricato, non quella dell’area in cui lo stesso fabbricato è sito, non avendo peraltro tale specifica destinazione costituito oggetto di impugnazione giurisdizionale. Si aggiunga che il contrasto con la destinazione imposta dalla normativa di piano vigente è sufficiente a giustificare il diniego di condono, ai sensi dell’art. 2 della legge regionale n. 53 del 2004, a prescindere anche dall’approvazione di piano di localizzazione e distribuzione delle funzioni di cui all’art. 5 della legge regionale n. 39 del 1994, stante la specialità e posteriorità della richiamata legge n. 53 del 2004 ” (così TAR Firenze, sez. III, 28.01.2014, n. 178; id. 28.01.2014, n. 179 , confermate in appello con le sentenze del Cons. Stato, sez. II, 10.11.2021, n. 7466 e 7467, con cui il Collegio ha dichiarato improcedibile il ricorso in appello per sopravvenuta carenza di interesse).

5.7. Alla luce delle superiori considerazioni deve dunque reputarsi legittimo il diniego di condono, motivato sulla base della specifica destinazione d’uso (ricettivo-alberghiera) impressa sul fabbricato in esame dagli strumenti urbanistici vigenti sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria sia al momento di adozione del provvedimento impugnato, rientrando nei poteri dell’ente la possibilità di prevedere all’interno di una determinata zona le destinazioni d’uso che sono astrattamente compatibili per i fabbricati ivi presenti (così si è espresso il Cons. Stato, sez. IV, 24.01.2023, n. 765: “ 20.1. Il Collegio ritiene che, in base ai principi di diritto di carattere generale e più specificamente attinenti al vincolo di cui all’art. 8 legge n. 217/1983, si debbano reputare legittime quelle previsioni della pianificazione che individuano una determinata zonizzazione del territorio comunale e nell’ambito di questa circoscrivono le destinazioni d’uso che sono astrattamente compatibili (e conseguentemente assentibili) per i fabbricati già realizzati e per quelli realizzandi).

5.8. A conferma delle considerazioni svolte, osserva il Collegio che risulta dagli atti che il vincolo di destinazione d’uso impresso con la convenzione del 1999 - seppur immodificabile per la durata di vent’anni - successivamente al 18.02.2019 avrebbe potuto essere modificato con il consenso del Comune, ma non vi è prova in atti che i ricorrenti abbiano mai presentato istanza per ottenerne la rimozione. Peraltro, il necessario coinvolgimento dell’ente locale è coerente con quanto affermato dalla condivisibile giurisprudenza proprio in tema di rimozione del vincolo alberghiero, secondo cui “ Sul punto rileva l’art. 8 della legge 17 maggio 1983, n. 217 (legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell'offerta turistica") ai sensi del quale (comma 5) “il vincolo di destinazione” - da intendersi relativo alle strutture ricettive […] “può essere rimosso su richiesta del proprietario solo se viene comprovata la non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva e previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti e opportunamente rivalutati ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato11.3. La norma in esame non solo condiziona la richiesta del proprietario ad una rigorosa prova da fornire circa la non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva - nella specie rimasta indimostrata e solo apoditticamente affermata - bensì rimette alla facoltà dell’amministrazione civica (“può”) ogni valutazione circa l’opportunità della rimozione del vincolo di destinazione; valutazione che, come sopra illustrato, l’amministrazione ha compiuto, in continuità con le precedenti scelte pianificatorie, laddove ha confermato di voler perseguire l’obiettivo di incentivare e consolidare il patrimonio immobiliare destinato ad uso turistico ricettivo, contenendo la possibilità di mutamento della destinazione d’uso ” (così Cons. Stato, sez. IV, 07.02.2023, n. 1317).

5.9. Né è rilevante, ai fini in esame, la circostanza che le singole unità abitative siano state assegnate ai soci della cooperativa in quanto la giurisprudenza ha chiarito che nemmeno l’alienazione implica necessariamente mutamento della destinazione d’uso (“ l’alienazione delle singole unità immobiliari non implica un necessario mutamento in residenziale della destinazione d’uso turistico-alberghiera, perché il trasferimento della proprietà di singole unità non è oggettivamente incompatibile con il mantenimento della TA (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 26 agosto 2019 n. 5860) ” (così Cons. Stato, sez. VI, 18.08.2020, n. 5068) .

6. In secondo luogo i ricorrenti contestano l’impugnato diniego perché non adeguatamente motivato, essendo generico il richiamo al contrasto con il PRG e non risultando puntualmente confutate le osservazioni endoprocedimentali presentate a fronte del preavviso di rigetto.

6.1. La censura è infondata.

6.2. Dalla piana lettura del provvedimento si evince che la specifica destinazione d’uso impressa sul fabbricato non è compatibile con il piano regolatore generale, di talché la richiesta di sanatoria straordinaria contrasta con quanto disposto dalla legge regionale Toscana n. 53/2004. Peraltro, il provvedimento finale è stato preceduto da un lungo iter procedimentale, con la notifica di tre preavvisi di diniego (due dei quali poi ritirati in autotutela) che hanno consentito un’articolata interlocuzione tra gli interessati e l’amministrazione e, pertanto, si ritiene che all’esito dell’istruttoria, il diniego impugnato risulti adeguatamente giustificato.

6.3. Parimenti infondata è la censura sull’omessa valutazione delle osservazioni endoprocedimentali formulate dagli istanti. Dagli atti emerge infatti che il procedimento è stato caratterizzato da ripetute interlocuzioni istruttorie e da plurime richieste di integrazione documentale, formulate in momenti diversi e per ragioni non meramente formali, ma funzionali a svolgere una corretta istruttoria della domanda. Peraltro, l’amministrazione ha ben esplicitato le ragioni alla base della decisione di diniego, dando espressamente conto di aver preso in considerazione i vari apporti procedimentali, senza che risulti necessaria una puntuale disamina degli stessi. Sul punto, si richiama il condivisibile orientamento giurisprudenziale secondo cui: “ le garanzie partecipative e gli obblighi motivazionali, ex artt. 3 e 10 bis, l. n. 241/1990 non possono tradursi - a discapito dei principi procedimentali di efficacia e celerità - in un interminabile confronto dialettico con l’interessato e in un’analitica replica agli argomenti da quest’ultimo propugnati, essendo sufficienti, per la loro osservanza, il compiuto apprezzamento e la perspicua esplicazione dei presupposti fattuali e delle ragioni giuridiche che, in positivo, ossia in logica ed insuperata antitesi alle anzidette deduzioni, hanno giustificato la preannunciata determinazione sfavorevole ” (così cfr. Cons. Stato, sez. IV, 24.03.2023, n. 3006). Infatti, per consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 17/04/2023, n. 3864) l’art. 10 bis : “ non impone, di per sé, all’amministrazione di introdurre nel provvedimento conclusivo del procedimento, la puntale e analitica confutazione delle argomentazioni svolte dalla parte privata, essendo sufficiente, ai fini della sua legittimità, una motivazione complessivamente e logicamente idonea a sorreggere la determinazione assunta (Cons. Stato, Sez. IV, 4/10/2022, n. 8488; 1/7/2021, n. 5018; 18/4/2018, n. 2330; Sez. V, 6/9/2022, n. 7763; Cons. Giust. Amm., 24/4/2018, n. 231).

D’altra parte, stante il divieto di inutili formalismi, non può imporsi all’amministrazione di prendere in considerazione le osservazioni procedimentali dell’interessato, quando queste, comunque, non avrebbero potuto influenzare la concreta portata del provvedimento finale (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 22/2/2019, n. 1225) ”.

7. Con il terzo motivo di ricorso gli istanti lamentano la carenza di istruttoria, non essendo stato acquisito il parere della commissione edilizia e/o urbanistica per individuare la zona di inserimento del fabbricato e difettando in atti sia la relazione, sia la motivata proposta di provvedimento finale redatte dal responsabile del procedimento, a fronte di un iter istruttorio durato innumerevoli anni.

7.1. La doglianza non è merita accoglimento.

7.2. Deve anzitutto essere evidenziato che l’assenza del parere della commissione edilizia e/o urbanistica non inficia la legittimità del diniego che è stato adottato per contrasto della domanda di sanatoria con la specifica destinazione urbanistica d’uso (peraltro non contestata) impressa al bene, essendo dunque ultroneo procedere ad accertamenti ulteriori sull’area in questione, stante la sufficienza di tale incompatibilità per ritenere violato l’art. 2, comma 5, lett. c) della L. R. Toscana n. 53/2004. Infatti, in tesi, l’acquisizione al procedimento di un’ulteriore competenza, potrebbe rendersi utile o finanche necessaria, allorquando l’autorità competente si orienti nel senso di ritenere concedibile la sanatoria postuma e non, come in questo caso, quando ritenga di denegarla per l’incompatibilità coi vincoli insistenti sul bene. A ciò si aggiunga che secondo condivisibile giurisprudenza il parere della Commissione edilizia nel procedimento di condono edilizio è solo facoltativo (“ la specialità del procedimento di condono edilizio rispetto all’ordinario procedimento di rilascio della concessione ad edificare e l’assenza di una specifica previsione in ordine alla sua necessità rendono, per il rilascio della concessione in sanatoria, il parere della Commissione edilizia non obbligatorio, ma al più facoltativo (Cons. Stato, sez. IV, sentenza 12 febbraio 2010, n. 772)”) (così Consiglio di Stato sez. VI, 21/2/2023, n. 1787).

7.3. Inoltre, premessa la natura ordinatoria del termine di conclusione del procedimento sulla istanza di condono, il cui decorso non ha valore significativo, l’ente può provvedere sulla domanda anche successivamente allo scadere del termine biennale previsto dall’art. 5, comma 5, della Legge Regionale Toscana n. 53/2004, fatte salve le eventuali responsabilità di altra natura. Sul punto si richiama la pacifica giurisprudenza che ha affermato “ Ne discende che, quanto agli effetti del tempo trascorso dalla presentazione dell’istanza di condono, deve guardarsi all’art. 5 co. 5 della l.r. n. 53/2004, in forza del quale il provvedimento finale è adottato dall’autorità comunale competente “entro il termine di due anni dalla data di presentazione della domanda”. A differenza dell’art. 32 d.l. n. 269/2003, la norma regionale non contempla alcun meccanismo di silenzio assenso, ma si limita a esigere che i Comuni investiti delle istanze di condono adottino in ogni caso provvedimenti espressi, sottintendendo la qualificazione dell’eventuale inerzia come mero inadempimento (cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, 12 marzo 2020, n. 322; id., 11 dicembre 2018, n. 1619): una scelta, la cui tenuta sul piano costituzionale era già stata avallata dal Giudice delle leggi (cfr. Corte Cost. n. 196/2004, cit., la quale aveva dichiarato l’illegittimità dell’art. 32, fra l’altro, anche nella parte in cui non prevedeva che la legge regionale potesse disciplinare diversamente gli effetti del silenzio protrattosi oltre il termine biennale) ” (così TAR Toscana, sez. III, 31.03.2023, n. 331).

7.4. Ciò premesso, quanto alle altre censure procedurali (omissione della relazione e della proposta motivata del responsabile del procedimento) indicate dai ricorrenti e integranti la violazione dell’art. 6 della legge n. 241 del 1990, reputa altresì il Collegio che tali elementi non possano comportare l’annullamento del provvedimento gravato, attesa la completezza dell’istruttoria condotta dall’amministrazione comunale e il difetto di prova circa le dedotte carenze, che, tra l’altro, riguardano atti interni al procedimento. Inoltre, si ribadisce che poiché risulta dimostrato il contrasto della richiesta modifica della destinazione dell’immobile con la disciplina pianificatoria all’epoca vigente, resterebbe in ogni caso impedito l’assentimento della sanatoria ai sensi dell’art. 2 della legge regionale n. 53 del 2004.

8. E’ infondato anche il quarto motivo di gravame con il quale i ricorrenti contestano il diniego opposto dal Comune, che richiama l’art. 2, comma 5 lett. c) della L.R. 53/2004, nonostante sia in questione il mutamento di destinazione d’uso solo funzionale, senza opere, dell’immobile, con la conseguenza che, per la sua realizzazione, non sono necessarie modifiche degli standard urbanistici ex DM 2/4/1968 e stante anche la collocazione della struttura in zona residenziale (sottozona B.2.2.).

8.1. Il Collegio reputa la censura infondata, atteso che il richiesto mutamento di destinazione d’uso arreca aggravio urbanistico poiché pretende di trasformare la residenza turistico-alberghiera in diciassette unità abitative, oltre delle parti comuni. Sul punto, si richiama il noto principio, più volte ribadito dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui “ l’uso diverso, anche senza opere ” comporta “ un maggior peso urbanistico ”. Infatti, premesso che l’art. 23 ter , comma 1, del d.P.R. 380 del 2001 stabilisce che: “ Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico - ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale ”, “ il mutamento di destinazione d’uso di un fabbricato che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, anche se nell’ambito di zone territoriali omogenee, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti ” (così Cons. Stato, sez. VI, 20.11.2018, n. 6562) e, nel caso di specie, la circostanza che vi siano già gli standard necessari per le nuove diciassette unità abitative è soltanto dedotta, ma sfornita di prova.

8.2. Deve dunque affermarsi che anche quando il passaggio sia relativo a categorie funzionali tra di loro assimilabili, lo stesso determina sempre e comunque - anche in assenza di opere - il passaggio da una categoria “ funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra ” sul presupposto che “ l’uso diverso, anche senza opere a ciò preordinate, comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano. L’aggravio di servizi - quali, ad esempio, il pregiudizio alla viabilità ed al traffico ordinario nella zona, il maggior numero di parcheggi nelle aree antistanti o prossime l’immobile - è l’ubi consistam del mutamento di destinazione che giustifica la repressione dell’alterazione del territorio in conseguenza dell’incremento del carico urbanistico come originariamente divisato, nella pianificazione del tessuto urbano, dall’amministrazione locale e su queste basi, il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è soltanto quello intervenuto tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico (cfr. ad es. Consiglio di Stato sez. VI , 25/09/2017 , n. 4469) ” (così Consiglio di Stato, sez. VI, 18.01.2021, n. 534).

9. Parimenti infondato è il quinto motivo di ricorso con cui gli istanti contestano il diniego del Comune per sviamento del potere, non essendo correttamente perseguito l’interesse pubblico all’assetto e valorizzazione del territorio.

9.1. La censura non merita accoglimento tenuto conto che la scelta dell’amministrazione rappresenta la legittima espressione della volontà dell’ente di imprimere sul territorio gli indirizzi urbanistici ritenuti più meritevoli e di garantire un’adeguata offerta al pubblico di strutture turistico-ricettive (così Cons. Stato, sez. VI, 18.08.2020, n. 5068) in una località notoriamente a vocazione turistica e in un contesto gravato da vincolo paesaggistico per la vicinanza al litorale marino, con l’obiettivo di contenere un indiscriminato mutamento della destinazione d’uso delle strutture esistenti. Pertanto, tale scelta di porre limitazioni ai mutamenti di destinazione d’uso non appare né illogica, né irragionevole e ogni altra valutazione finisce per impingere nel merito dell’azione amministrativa e, pertanto, resta sottratta al sindacato giurisdizionale.

10. Si può quindi passare ad esaminare il ricorso per motivi aggiunti, depositato il 20.06.2025, avverso la comunicazione di diniego laddove colloca il fabbricato con destinazione d’uso “D6” in “ Zona per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti ”, come da certificazione a firma del responsabile del Servizio Urbanistica, unitamente alla variante al P.R.G.C. ex D.C.C. 19.04.2002 n. 23 in parte qua , limitatamente alla previsione “ Zone D6 per attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti ” impressa al fabbricato in esame, dalla “ Tavola 10/2 - Prescrizioni di dettaglio relative agli interventi ” per i seguenti motivi.

11. Il Collegio, come già precisato, prescinde dall’esame delle seppur non palesemente infondate eccezioni in rito sollevate dall’ente resistente, attesa l’infondatezza delle censure proposte dai ricorrenti, in omaggio al principio della ragione più liquida.

12. Con un primo motivo aggiunto i ricorrenti contestano la “ Violazione e/o falsa e/o errata applicazione di legge (art. 2, comma 5, lett. c), Legge Reg. Toscana n. 53/2004; art. 3, Legge n. 241 del 1990; principi emergenti). Eccesso di potere per: inammissibilità dell’integrazione postuma della motivazione; motivazione errata e/o illogica e/o inintelligibile e/o contraddittoria; omessa e/o errata istruttoria”. In particolare, gli istanti contestano la certificazione urbanistica del fabbricato del 22.04.2025 con la quale l’amministrazione avrebbe inammissibilmente integrato la motivazione (c.d. motivazione postuma) dell’impugnato diniego.

12.1. La doglianza non è meritevole di accoglimento, atteso che l’amministrazione si è limitata a certificare la destinazione urbanistica funzionale dell’immobile al momento dell’istanza di condono e al momento del suo diniego, nonché all’attualità, al fine di rafforzare e supportare la propria tesi difensiva circa l’incompatibilità della destinazione residenziale con gli strumenti urbanistici ratione temporis applicabili. Ritiene il Collegio che, al di là della dubbia valenza provvedimentale della nota in questione, che ha piuttosto valore ricognitivo di precedenti atti già adottati, in ogni caso la motivazione del provvedimento di diniego impugnato con il ricorso principale risulta di per sé già idonea a supportare la decisione assunta dall’amministrazione, sulla scorta del contrasto della domanda di condono con la legge regionale Toscana n. 53/2004, con conseguente irrilevanza anche di eventuali erronei riferimenti nella indicazione degli strumenti urbanistici contenuti nell’ultimo certificato prodotto. E’ infatti indubbio che alla residenza in questione è stata riconosciuta la destinazione turistico-alberghiera, non soltanto in via convenzionale, ma anche dagli strumenti urbanistici.

12.2. Ciò vale anche con riferimento alla tavola allegata alla delibera consiliare n. 23/2002, per la quale si richiamano, in questa sede, le considerazioni già esposte in ordine alla distinzione tra destinazione urbanistica di zona e destinazione urbanistica d’uso del singolo fabbricato, evidenziando - come peraltro riconosciuto anche dai ricorrenti - che l’immobile de quo è segnato con una stella, che individua le strutture ricettivo-alberghiere.

13. Con un secondo motivo aggiunto, i ricorrenti contestano “ Ulteriore violazione e/o errata e/o falsa applicazione di legge (art. 2, comma 5, lett. c), Legge Reg. Toscana n. 53/2004; principi emergenti). Eccesso di potere per motivazione errata e/o inconferente. sviamento ”.

I ricorrenti contestano la rilevanza delle indicazioni delle “ destinazioni alla data del diniego di condono (30.11.2020) ed alla attualità, di cui alla certificazione in atti, quale illegittima integrazione dei dinieghi impugnati” . Per le ragioni esposte, si evidenzia che la doglianza è inammissibile e infondata, atteso che la certificazione in questione non integra la motivazione del provvedimento, ma ha un mero valore ricognitivo.

14. Con il terzo motivo aggiunto i ricorrenti contestano la “ Violazione e/o falsa applicazione dei precetti e delle norme di legge in materia di pianificazione e, specificamente, di “zonizzazione territoriale” (art. 7, legge n. 1150/1942; art. 17, legge n. 765/1967; D.M. n. 1444/1968; principi emergenti). Ulteriore violazione di legge (art. 23ter, d.p.r. n. 380/2001; principi emergenti). Eccesso di potere per: contraddittorietà con precedenti determinazioni della stessa p.a. (convenzione 18.02.1999) - illogicità e manifesta irragionevolezza. travisamento ”.

I ricorrenti contestano la tavola 10/2 limitatamente alla pretesa zona D6 per “ attrezzature ricettive ed alberghiere esisten ti”, atteso che ciò rileva - ai fini in esame - non è la destinazione edilizia del fabbricato, ma la zona omogenea di inserimento, che è di tipo B.2.2 con prevalente destinazione d’uso residenziale, con conseguente illegittimità dell’impugnato diniego.

14.1. Al riguardo, in disparte ogni considerazione sull’ammissibilità di tale impugnazione stante l’infondatezza della censura, il Collegio ribadisce le considerazioni già svolte con riferimento al primo motivo di ricorso principale, evidenziando la correttezza della motivazione del provvedimento impugnato che si riferisce alla destinazione urbanistica del singolo fabbricato, evidenziando l’incompatibilità del mutamento di destinazione verso un uso residenziale rispetto agli strumenti urbanistici ratione temporis applicabili.

15. In definitiva, il ricorso principale e il ricorso per motivi aggiunti devono essere rigettati perché infondati.

16. La regolamentazione delle spese di lite segue la soccombenza ed è indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso principale e sul ricorso per motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li respinge.

Condanna, in solido, i ricorrenti al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Pietrasanta, che liquida in complessivi euro 3.000,00 (tremila/00), oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 17 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

RO MA BU, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere

TE RA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
TE RA	RO MA BU

IL SEGRETARIO