Pubblicato il 11/05/2026

N. 02963/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03014/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3014 del 2025, proposto da
IN CI, rappresentata e difesa dall'avvocato Ippolito Matrone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Castellammare di Stabia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppina Moccia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione dell’efficacia

della comunicazione di irricevibilità prot.n. 24302 del 07-04-2025 della SCIA prot. 17855 del 12.03.2025 5 resa ai sensi dell'art. 22 del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii. avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria pesante ex art. 3, c. 1, let. b) del d.P.R 380/2001 e ss.mm.ii. riguardanti parti strutturali dell'edificio, e di ogni atto, anche endoprocedimentale, comunque non conosciuto, consequenziale, connesso, preordinato e presupposto;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Castellammare di Stabia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 marzo 2026 la dott.ssa NA ZI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e DI

1 - In data 12/3/2025 la ricorrente ha protocollato al Comune di Castellammare di Stabia una s.c.i.a. avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria pesante ex art. 3, c. 1, lett. d) d.P.R. n. 380/01.

In riscontro a tale segnalazione, il Comune ha emesso il provvedimento qui gravato con il quale ha ritenuto irricevibile la segnalazione – in primis - perché la ricorrente non avrebbe più titolo ad eseguire interventi sull'edificio avendone perso la proprietà per effetto della inottemperanza all'ordinanza di demolizione n. 867/2019 e, comunque, sussistendo le seguenti criticità relative all'intervento:

“ Nel modello di S.C.I.A. viene dichiarato che l’intervento da eseguire si annovera nella manutenzione straordinaria “pesante”, ma nella relazione tecnica vengono descritti interventi che si pongono in contrasto con tale dichiarazione;

Lo stato attuale non risulta legittimato da alcun titolo e risulta in contrasto con le planimetrie catastali di primo impianto;

Non è chiarito se la realizzazione delle aperture nel sottotetto configuri “manutenzione straordinaria” o “ristrutturazione edilizia”, non ammessa in zona ”.

1.1 - Avverso tale provvedimento è insorta la ricorrente deducendo:

- Eccesso di potere per difetto assoluto di istruttoria. Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 comma 4 bis del DPR 380/01. Illogicità manifesta;

- Ancora sulla violazione e falsa applicazione dell’art. 31 TUED. Avvenuta demolizione opere abusive. Illogicità manifesta;

- violazione e falsa applicazione art. 31 III co. D.P.R. 380/2001. Perplessità;

- Eccesso di potere per difetto assoluto di istruttoria. Difetto del presupposto. Perplessità;

- Violazione e falsa applicazione dell’art. 10 bis della legge 241/90. Violazione e falsa applicazione dell’art. 23 del TUED. Violazione e falsa applicazione legge 120/2020.

2 - Il Comune di Castellammare di Stabia si è costituito in resistenza, deducendo in via preliminare in merito alla natura non provvedimentale dell'atto impugnato, nonché rimarcando la definitività della avvenuta acquisizione del bene abusivo al patrimonio comunale (come conseguenza dell’accertamento della inottemperanza all’ordinanza prot. 867/2019 contenuto nella nota della Polizia Edilizia prot. 31557 del 16.05.2019, cui ha fatto seguito anche l’irrogazione della sanzione pecuniaria ex art. 31 co 4 bis del d.P.R. n. 380/01).

3 - Accolta l'istanza cautelare, alla pubblica udienza del 12 marzo 2026 il ricorso è transitato in decisione.

4 - In limine litis , va disattesa l’eccezione di inammissibilità dell’impugnativa sollevata dal Comune intimato: con l’atto impugnato l’Amministrazione ha chiaramente manifestato la volontà di inibire l’intervento richiesto, con effetto immediatamente lesivo dell’interesse pretensivo della ricorrente.

5 – Venendo al merito dell’impugnativa e, segnatamente, al motivo posto dal Comune a sostegno della “ improcedibilità della s.c.i.a. ” incentrato sulla perdita della proprietà dell’immobile per intervenuta acquisizione al patrimonio comunale, necessita rilevare che al fine di ottemperare all’ingiunzione di demolizione emessa dal Comune con ord. n. 867/2019 (relativa ad opere realizzate senza titolo sul fabbricato in pendenza di una pratica di condono edilizio - prot. n. 3295/1986) la ricorrente richiese al giudice penale il dissequestro dell’immobile, ottenuto il quale effettuò il ripristino dello stato dei luoghi: il Comune resistente ha confermato la circostanza nella memoria difensiva, salvo poi argomentare circa l’irrilevanza dell’ottemperanza siccome tardiva rispetto al termine di gg. 90 assegnato nell’ingiunzione.

5.1 - Orbene, al riguardo giova dare atto dei recenti approdi fatti propri dalla Sezione con riferimento all’istituto giuridico dell’acquisizione come conseguenza dell’inottemperanza ad un ordine di ripristino.

“ 5.1 Giova premettere che l’art. 31 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, prevede, quale conseguenza della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, un’automatica fattispecie acquisitiva al patrimonio del comune dell’opera abusiva e della relativa area di sedime, subordinatamente all’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire previa notifica all’interessato. Infatti i suoi commi 3 e 4 così dispongono: «3. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. 4. L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.».

5.2 Secondo quanto di recente chiarito in argomento da A.P. n. 16/2023, l'accertamento dell'inottemperanza all'ordine di demolizione, lungi dal produrre l'effetto acquisitivo che la ricorrente gli attribuisce, si limita a prendere atto di un effetto che si è già prodotto alla scadenza del termine indicato nell'ordinanza di demolizione, essendo funzionale agli adempimenti successivi al già avvenuto trasferimento (immissione dell'amministrazione nel possesso del bene e trascrizione dell'acquisto nei registri immobiliari).

Come chiarito dalla richiamata sentenza dell'Adunanza Plenaria, infatti, alla scadenza del termine di novanta giorni previsto dall'ordinanza di demolizione l'amministrazione diviene ipso iure proprietaria del bene abusivo.

Con la notifica dell'accertamento «il bene si intende acquisito a titolo originario al patrimonio pubblico - con decorrenza dalla scadenza del termine fissato dall'art. 31, salva la proroga eventualmente disposta - e di conseguenza eventuali ipoteche, pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione (cfr. Cons. St., Sez. VII, 8 marzo 2023, n. 2459). L'accertamento della inottemperanza certifica il passaggio di proprietà del bene al patrimonio pubblico e costituisce il titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente».

5.3 A tanto va tuttavia anche soggiunto che secondo un recente orientamento giurisprudenziale (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, n. 806/2024), che il Collegio intende condividere, il principio di diritto enunciato dalla Plenaria, ove rigidamente applicato, finirebbe per generare implicazioni debordanti dalla ratio al medesimo sottesa, in termini di pregiudizio sia per le esigenze di certezza permeanti il regime di circolazione dei beni (immobili) sia per le elettive finalità ripristinatorie del sistema sanzionatorio edilizio.

Dunque, secondo la richiamata pronuncia, esso deve, pertanto, ammettere temperamenti, precipuamente allorquando, dopo l’infruttuoso decorso termine di 90 giorni ex art. 31, comma 3, del d.p.r. n. 380/2001, si sia, da un lato, verificato l’adempimento spontaneo da parte del soggetto sanzionato, così da ricondurre, sia pure in ritardo, lo stato dei luoghi alla condizione di legittimità edilizia primariamente salvaguardata dall’ordinamento e non sia stata, d’altro lato, ancora formalmente acclarata, mediante apposito atto di acquisizione ricognitivo, l’inottemperanza all’ingiunzione demolitoria, ai fini della trascrizione dell’effetto acquisitivo e, quindi, dell’opponibilità di quest’ultimo nei confronti degli eventuali terzi aventi causa dell’immobile ormai depurato della res abusiva (sul punto, in particolare la citata sentenza della Sez. II, sottolinea: «in linea generale … il proprietario non ha più alcun diritto a porre in essere la demolizione dopo la scadenza del termine dei 90 giorni, spettando alla discrezionalità dell’amministrazione di valutare se coinvolgerlo ulteriormente nella stessa … Le possibili variabili a tale – condiviso – schema ricostruttivo generale conseguono alle difficoltà dei Comuni di dare seguito alle sanzioni ripristinatorie, come dimostrato dalla sempre denunciata scarsa incidenza casistica degli abusi concretamente demoliti rispetto a quelli effettivamente accertati. Nella prassi, cioè, accade sovente che i provvedimenti ripristinatori rimangano lettera morta per incapacità, semplice inerzia, ovvero addirittura scelta consapevole dell’amministrazione procedente. La meccanicistica applicazione dei principi di diritto poc’anzi enunciati finirebbe dunque per determinare un incredibile quantitativo di situazioni nelle quali, a prescindere da qualsivoglia analisi del caso concreto, lo stato di diritto non corrisponde allo stato di fatto, a discapito delle più elementari esigenze di certezza delle situazioni giuridiche.

Vero è che la formulazione della norma non sembra lasciare spazio a momenti interruttivi della sequenza procedimentale che consegue all’avvenuta adozione dell’ingiunzione a demolire. Il Collegio ritiene tuttavia che l’effetto acquisitivo, seppure immediato, sia da considerare sottoposto ad una sorta di ineludibile condizione sospensiva, da ravvisare nel formale accertamento dell’inottemperanza, notificato “all’interessato” (art. 31, comma 4).

L’applicazione della sanzione ablatoria, peraltro, in ragione della sua massima afflittività, presuppone necessariamente l’apertura di una parentesi accertativa/informativa che da un lato consente all’amministrazione di verificare l’elemento materiale dell’illecito, dall’altro mette il suo autore in condizione di difendersi, potendo trattarsi del nudo proprietario, estraneo e finanche inconsapevole della prima fase del procedimento. Essa risponde dunque ad esigenze di garanzia di difesa, ma anche a logiche di risparmio, stante che l’avvenuta demolizione spontanea, seppure tardiva, soddisfa pienamente e a costo zero le esigenze di buon governo del territorio dell’amministrazione vigilante.

Il rispetto di tali scansioni procedurali, dunque, lungi dal costituire baluardo meramente formale strumentalmente invocato per procrastinare, ovvero scongiurare, la demolizione dell’abuso, costituisce il giusto punto di incontro fra i contrapposti interessi tutelati dal legislatore, ovvero la salvaguardia dell’ordinato sviluppo del territorio, di cui il previo titolo edilizio costituisce garanzia primaria, e la tutela della proprietà, destinata comunque a recedere laddove il titolare non sacrifichi al suo mantenimento il doveroso ripristino spontaneo dello stato dei luoghi. Il che poi, sotto altro concorrente profilo, conduce a non svalutare il valore del verbale del sopralluogo, in genere demandato alla Polizia municipale, che constata l’omessa demolizione del manufatto abusivo. Per pacifica giurisprudenza esso costituisce un mero atto istruttorio endoprocedimentale che precede il provvedimento vero e proprio costituente titolo «per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente»; ma a detto verbale di sopralluogo deve essere attribuito anche il valore corrispondente, mutatis mutandis, al verbale di contestazione dell’illecito ex art. 14 della l. n. 689 del 1981, stante che è solo a far data dallo stesso che il proprietario viene messo in condizione di chiarire la propria posizione, scongiurando l’effetto acquisitivo (ma non, ovviamente, quello demolitorio). Solo così è possibile recuperare quel necessario elemento di raccordo tra i due snodi che tipicamente connotano ogni procedimento sanzionatorio, ovvero la fase affidata agli organi di vigilanza, deputata all’acquisizione di elementi istruttori, e la successiva, avente natura lato sensu contenziosa e decisoria, preordinata all’adozione, da parte dell’autorità titolare della potestà sanzionatoria, del provvedimento di irrogazione della stessa. Nel contempo, le ricordate esigenze di certezza del diritto non possono tradursi in un effetto traslativo destinato a rimanere meramente virtuale ove non seguito, cioè, dai necessari e doverosi adempimenti formali. Ritiene dunque il Collegio che l’operatività “di diritto” dell’effetto acquisitivo allo scadere dei 90 giorni dall’ingiunzione demolitoria vada intesa esclusivamente a favore del Comune, ponendo il proprietario in una situazione di mera soggezione rispetto alle scelte del primo, che non gli consente più di demolire spontaneamente, salvo il primo non glielo consenta, espressamente o tacitamente, non addivenendo alla formazione del titolo sempre necessario per dare luogo ad un cambio di proprietà»).

Si è dunque rimarcato che, in tale prospettiva, fintantoché non sia stata formalmente acclarata l’inottemperanza all’ingiunzione demolitoria e adottato l'atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell'art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001, che deve essere trascritto nei registri immobiliari, in modo da eliminare ogni incertezza circa l’effettivo stato dei luoghi posteriore allo spirare del termine ex art. 31, comma 3, del d.p.r. n. 380/2001, l’amministrazione non può, sul piano istruttorio, non tener conto del ‘fatto’, riguardato nella sua oggettiva ineludibilità, costituito dall’adempimento spontaneo posto in essere dal privato e, quindi, per suo tramite, dall’avvenuta realizzazione della primaria finalità perseguita dalla sanzione edilizia, che è quella di eliminare l’abuso contestato (cfr. Tar Salerno, Sez. II, n. 2025/770).

Dunque, se il privato ottempera anche tardivamente ma comunque prima che il Comune abbia adottato il provvedimento di acquisizione, non si procede all'acquisizione poiché lo scopo principale cui l'acquisizione è finalizzata, cioè la demolizione delle opere abusive, è stato comunque raggiunto (cfr. Consiglio di Stato, sez. III, 24/09/2025, n. 7516; sez. II, 24/01/2025, n. 558) ” – così, da ultimo, la Sezione con sent. n. 1511/2026.

5.2 - Tanto osservato in punto di diritto, assume rilievo nel caso in esame il fatto che non solo nessun provvedimento di acquisizione, ma neppure alcun accertamento della inottemperanza è intervenuto prima che la ricorrente demolisse le superfetazioni indicate nell’ordinanza n. 867/2019.

Non può a tal fine essere utilmente invocato dall’Amministrazione l’accertamento effettuato dalla polizia edilizia nel maggio 2019 alla presenza della ricorrente, tenuto conto che “ il verbale della polizia municipale che accerta l’inottemperanza alla demolizione, è atto endoprocedimentale di mero accertamento, privo del carattere provvedimentale e come tale inidoneo a ledere la sfera giuridica del destinatario, stante la sua natura meramente accertativa e non provvedimentale e costitutiva o innovativa del mondo giuridico ”, ex multis, Tar Campania, Napoli, sez. VI, sent. n. 8543/2025.

Quanto, invece, al provvedimento dirigenziale di irrogazione della sanzione pecuniaria emesso il 31/5/2019 sulla scorta del menzionato verbale, esso reca - sì - l’accertamento dell’inottemperanza, ma non risulta in atti il perfezionamento della notifica alla ricorrente indicata dall’U.G. come eseguita ai sensi dell’art. 140 c.p.c.: come noto, “ L’attività notificatoria prevista dall’art. 140 c.p.c. a carico dell’ufficiale giudiziario si concretizza in tre consecutive fasi: il deposito di una copia dell’atto presso la sede del comune mediante consegna al segretario comunale o ad un impiegato, l’affissione dell’avviso di deposito (contenente i dati indicati dall’art. 48 disp. att. c.p.c.) alla porta dell’abitazione o dell’ufficio o dell’azienda del destinatario, e la spedizione di una lettera raccomandata con cui si comunica al destinatario il predetto deposito. La notificazione si perfeziona soltanto al compimento di tali tre adempimenti ” – ex aliis, Consiglio di Stato, sez. II, sent. n. 999/2026.

Alla luce dei più recenti approdi giurisprudenziali di cui si è innanzi dato conto, quindi, non a ragione il Comune afferma che la ricorrente non è titolata ad eseguire interventi sull’edificio in questione per essersi la proprietà del cespite trasferita al Comune.

5.3 - Quanto ai motivi di diniego indicati “ in subordine ” dall’Amministrazione, resiste alle censure ricorsuali quello incentrato sulla carenza di prova della conformità urbanistica dell’edificio nel suo attuale stato.

Il comma 1-bis dell’articolo 9 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (comma 1-bis aggiunto dall'art. 10 del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120), che ha positivizzato sostanzialmente le conclusioni a cui era giunta la giurisprudenza amministrativa, per quello che in questa sede interessa, così prevede: “….Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Come chiarito di recente da questo Tribunale, “ Lo stato legittimo, quindi, non è un titolo, ma una condizione permanente dell’immobile (Cons. St. n. 8339/2023), in quanto ciascun immobile e ciascuna unità immobiliare hanno un proprio stato di fatto, corrispondente al fabbricato come esso è in natura, ed un proprio stato legittimo (o stato di diritto), corrispondente a come il fabbricato deve essere in base ai titoli presupposti.

Le discrasie tra stato di fatto e stato legittimo configurano altrettanti “abusi” e sono sanzionati dall’ordinamento in forma demolitoria o pecuniaria.

…

In prima battuta, lo stato legittimo dell’immobile e dell’unità immobiliare si determina sulla base del titolo abilitativo che ne ha previsto, o ne ha legittimato (es. silenzio-assenso), la costruzione, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In alternativa ai titoli “iniziali”, lo stato legittimo può essere ricavato dal titolo “finale”, ossia quello “rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi ” – sez. II, sent. 1329/2026.

Incontestato che l’immobile risalga ad epoca antecedente al 1967, si rileva per un verso che la ricorrente non ha prodotto in giudizio la documentazione catastale di primo impianto e, per altro verso, che risulta dall’ordinanza n. 867 cit. la pendenza di un procedimento di condono che – di per sé - denota la sussistenza di abusi edilizi (a tacere di un’ulteriore pratica di condono menzionata nel titolo di acquisito dell’immobile versato in atti).

Sotto tale profilo, la declaratoria di improcedibilità della s.c.i.a. si appalesa giustificata, non potendosi evidentemente condividere la tesi ricorsuale secondo cui “l o stato legittimo coincide con l’avvenuto ripristino dello stato dei luoghi ”.

5.4 - Per completezza va soggiunto – invece - che i rilievi relativi alle ulteriori carenze documentali rimarcate nel provvedimento impugnato non sono idonei a sorreggere il provvedimento in quanto formulati in termini perplessi e generici; nello specifico:

- quanto all’incongruenza tra lavori descritti e tipologia di intervento indicata nel modello della s.c.i.a., non si comprende a quale parte dei lavori si riferisca il rilievo, né se l’Amministrazione paventi un intervento di consistenza tale da richiedere diverso titolo edilizio;

- quanto alle aperture nel sottotetto, rispetto alle quali il Comune non è ventilata alcuna falsa dichiarazione/rappresentazione, compete al Comune la riconduzione dell’intervento oggetto di segnalazione in una delle categorie previste dal d.P.R. n. 380/01 al fine della verifica della compatibilità con la strumentazione urbanistica vigente.

Al riguardo, si osserva che “- rientr[a] nelle specifiche competenze dell’amministrazione comunale esaminare il progetto relativo ad un proposito edificatorio, valutandone le caratteristiche sostanziali, sulla base di quanto rappresentato dal proponente dal punto di vista sia descrittivo che planimetrico e, quindi, a prescindere dalla qualificazione giuridica da quest’ultimo prospettata, con riferimento alla riconducibilità del progetto ad una disciplina edilizia (L.R. n. 21/2009) piuttosto che ad un’altra (N.T.A. al P.R.G.).

- l’eventuale mancata coincidenza in diritto - ed in assenza di erronee rappresentazioni in fatto, nella specie non contestate dalla p.a. - tra la disciplina urbanistica indicata dal proponente, quale abilitante l’intervento proposto, e quella in concreto applicabile, non equivale, ad avviso del Collegio, ad una “falsità”. Si tratta, piuttosto, di un’errata prospettazione delle disposizioni normative di riferimento .. ” – così, Tar Lazio, Roma, sez. II quater, sent n. 6290/2021.

6 - Per le suesposte ragioni, il gravame va respinto: ed invero, il provvedimento impugnato si configura come atto plurimotivato, con la conseguenza che, secondo giurisprudenza consolidata, è sufficiente il riscontro della legittimità anche di una sola delle autonome rationes decidendi poste a fondamento della decisione amministrativa (quella delibata supra sub 5.3) per condurre al rigetto dell’intero ricorso.

7 - La complessità in fatto della vicenda scrutinata induce a compensare le spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 12 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

IA RA EN, Presidente

IA Grazia D'Alterio, Consigliere

NA ZI, Consigliere, Estensore

L'OR	IL PRESIDENTE
NA ZI	IA RA EN

IL SEGRETARIO