Pubblicato il 03/03/2026

N. 01511/2026 REG.PROV.COLL.

N. 06210/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6210 del 2024, proposto da
IM ER, rappresentata e difesa dall'avvocato Ippolito Matrone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Castellammare di Stabia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato MA Antonella Verde, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- della comunicazione di irricevibilità prot.n. 55838 del 19-09-202 della SCIA prot. n°27102 del 30/04/2024 resa ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. 380/01 e ss.mm.ii. pratica SUED_SCIA-00044-2024 per l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella ricostruzione della parte demolita del fabbricato sito alla via Schito, e di ogni atto, anche endoprocedimentale, comunque non conosciuto, consequenziale, connesso, preordinato e presupposto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Castellammare di Stabia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore la dott.ssa MA AZ D'AL e uditi nell'udienza pubblica del giorno 27 novembre 2025 per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La ricorrente espone di essere comproprietaria di un immobile sito nel Comune di Castellammare di Stabia, via Schito (censito al foglio 3, particella 2352), acquistato con atto di compravendita del 6 marzo 2024 dai germani TT LU, NA, TO e MA (pervenuto in virtù di atto di donazione del 2007 dalla sig.ra EL AU Emilia, e, limitatamente alla quota della sorella OS TT, come si evince in atti).

Precisa che detto immobile, di epoca anteriore al 1967, era originariamente di proprietà della sig.ra EL AU Emilia, la quale otteneva dal Comune, in data 4 marzo 1994, autorizzazione edilizia per interventi di manutenzione straordinaria. Senonché, in seguito a sopralluogo, essendo state riscontrate talune difformità, veniva emanata ordinanza sindacale prot. n. 391/1994 di sospensione delle opere, alla quale seguiva la condanna della sig.ra EL AU dalla A.G. al ripristino dello stato dei luoghi. Nel 2013 veniva poi adottata una nuova ordinanza comunale relativa a ulteriori opere ritenute abusive, alla quale non seguiva alcun accertamento di inottemperanza né l’attivazione del procedimento di acquisizione ex art. 31 D.P.R. 380/2001.

Infine, nel 2022, pur non risultando più proprietaria dell’immobile, la sig.ra EL AU, madre dei precitati danti causa, presentava due CILA, con le quali provvedeva alla demolizione integrale delle opere contestate, come attestato dalla comunicazione di fine lavori del 31 marzo 2022.

2. Con il ricorso all’esame, la ricorrente impugna la comunicazione di irricevibilità della scia, da essa presentata per l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia di detto fabbricato, consistenti nella ricostruzione della parte demolita nel 2022, sul presupposto che l’intera area risultava oramai acquisita di diritto al patrimonio comunale, stante la mancata ottemperanza all’ordinanza di demolizione entro il termine fissato di 90 giorni.

Avverso tale atto la ricorrente lamenta che, in assenza di un formale accertamento dell’inottemperanza all’emessa ingiunzione oltre che di formale trascrizione, non avrebbe potuto legittimamente precludersi al privato la possibilità di rimuovere spontaneamente le opere abusive contestategli, in nome di un rigido automatismo acquisitivo, confliggente sia con le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche sia con le elettive finalità ripristinatorie del sistema sanzionatorio edilizio. Nella specie, in particolare, il Comune non avrebbe tenuto conto dell’avvenuta demolizione delle opere abusive e della posizione soggettiva dell’odierna ricorrente, del tutto estranea alle pregresse vicende sanzionatorie.

La ricorrente ha dedotto sei articolati motivi, così rubricati:

I) Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, illogicità manifesta: in tesi di parte mancherebbero i presupposti per l’acquisizione ope legis dell’immobile al patrimonio comunale ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 su cui si basa l’irricevibilità della SCIA; ciò in quanto dagli atti non emergerebbe alcun formale accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, atto in tesi indispensabile per la produzione degli effetti acquisitivi previsti dalla norma per cui l’Amministrazione non potrebbe invocare l’intervenuto trasferimento della proprietà del bene. Inoltre, i sigg.ri TT, nella qualità di parti alienanti, essendo subentrati mortis causa nella predetta unità immobiliare, sarebbero stati assolutamente all’oscuro delle ordinanze di demolizione né l’attuale proprietaria era a conoscenza dei precedenti provvedimenti ingiuntivi;

II) Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001. Contraddittorietà intrinseca ed estrinseca. Eccesso di potere per irragionevolezza manifesta. Nella prospettiva della ricorrente, difetterebbe in radice il presupposto normativo posto a fondamento del provvedimento impugnato in quanto:

- da un lato, l’ordinanza adottata nel 1994 riguardava esclusivamente parziali difformità rispetto a un titolo edilizio già rilasciato e non già a interventi in assenza di titolo, per cui tale tipologia di illecito edilizio non poteva produrre gli effetti acquisitivi di cui all’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001;

- dall’altro, quanto all’ordinanza del 2013, l’Amministrazione non avrebbe mai proceduto all’accertamento dell’inottemperanza né all’adozione di atti consequenziali idonei a determinare l’acquisizione del bene;

III) Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001. Avvenuta demolizione delle opere abusive. Dagli atti risulta che le opere ritenute abusive sono state integralmente demolite nel 2022, come attestato dalle CILA presentate e dalla comunicazione di fine lavori, per cui in assenza di un previo e formale accertamento dell’inottemperanza, l’avvenuta demolizione delle opere impedirebbe il prodursi dell’effetto acquisitivo, essendo stata realizzata la finalità primaria della sanzione edilizia, consistente nel ripristino dello stato dei luoghi. L’Amministrazione, pertanto, non poteva prescindere dalla considerazione dell’intervenuta demolizione né fondare l’irricevibilità della SCIA su un effetto acquisitivo meramente presunto;

IV) Violazione dell’art. 31, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001. Indeterminatezza dell’oggetto dell’acquisizione. Anche a voler ritenere astrattamente configurabile l’acquisizione gratuita, la stessa avrebbe potuto riguardare esclusivamente il bene abusivo e la relativa area di sedime, nei limiti previsti dalla norma; nel caso di specie, l’Amministrazione ha invece affermato l’acquisizione dell’intera particella catastale, senza procedere alla delimitazione dell’area asseritamente acquisita né alla motivazione in ordine ai criteri seguiti per la sua individuazione.

V) Carenza di interesse da parte della P.A. ai fini dell’acquisizione. Illogicità manifesta. Sviamento di potere: l’acquisizione è funzionale alla demolizione delle opere abusive, finalità che – nella fattispecie – l’autodemolizione ha reso inattuabile; ciò denoterebbe un uso distorto del potere, volto non alla repressione dell’abuso edilizio, ormai rimosso, bensì all’arresto dell’iniziativa edilizia legittimamente intrapresa dalla nuova proprietà.

VI) Violazione degli artt. 7 e 3 della legge n. 241/1990. Difetto di partecipazione procedimentale e di motivazione: è stata omessa la comunicazione di avvio del procedimento, vieppiù utile in una fattispecie peculiare come quella in esame.

3. Si è costituita in resistenza l’amministrazione comunale che ha difeso la legittimità dei propri atti, chiedendo respingersi il ricorso.

4. Accolta l’istanza cautelare, all’udienza del 27 novembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

5. Il ricorso è fondato, alla stregua delle motivazioni che seguono.

5.1 Giova premettere che l’art. 31 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, prevede, quale conseguenza della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, un’automatica fattispecie acquisitiva al patrimonio del comune dell’opera abusiva e della relativa area di sedime, subordinatamente all’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire previa notifica all’interessato. Infatti i suoi commi 3 e 4 così dispongono: «3. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. 4. L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.».

5.2 Secondo quanto di recente chiarito in argomento da A.P. n. 16/2023, l'accertamento dell'inottemperanza all'ordine di demolizione, lungi dal produrre l'effetto acquisitivo che la ricorrente gli attribuisce, si limita a prendere atto di un effetto che si è già prodotto alla scadenza del termine indicato nell'ordinanza di demolizione, essendo funzionale agli adempimenti successivi al già avvenuto trasferimento (immissione dell'amministrazione nel possesso del bene e trascrizione dell'acquisto nei registri immobiliari).

Come chiarito dalla richiamata sentenza dell'Adunanza Plenaria, infatti, alla scadenza del termine di novanta giorni previsto dall'ordinanza di demolizione l'amministrazione diviene ipso iure proprietaria del bene abusivo.

Con la notifica dell'accertamento «il bene si intende acquisito a titolo originario al patrimonio pubblico - con decorrenza dalla scadenza del termine fissato dall'art. 31, salva la proroga eventualmente disposta - e di conseguenza eventuali ipoteche, pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione (cfr. Cons. St., Sez. VII, 8 marzo 2023, n. 2459). L'accertamento della inottemperanza certifica il passaggio di proprietà del bene al patrimonio pubblico e costituisce il titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente».

5.3 A tanto va tuttavia anche soggiunto che secondo un recente orientamento giurisprudenziale (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, n. 806/2024), che il Collegio intende condividere, il principio di diritto enunciato dalla Plenaria, ove rigidamente applicato, finirebbe per generare implicazioni debordanti dalla ratio al medesimo sottesa, in termini di pregiudizio sia per le esigenze di certezza permeanti il regime di circolazione dei beni (immobili) sia per le elettive finalità ripristinatorie del sistema sanzionatorio edilizio.

Dunque, secondo la richiamata pronuncia, esso deve, pertanto, ammettere temperamenti, precipuamente allorquando, dopo l’infruttuoso decorso termine di 90 giorni ex art. 31, comma 3, del d.p.r. n. 380/2001, si sia, da un lato, verificato l’adempimento spontaneo da parte del soggetto sanzionato, così da ricondurre, sia pure in ritardo, lo stato dei luoghi alla condizione di legittimità edilizia primariamente salvaguardata dall’ordinamento e non sia stata, d’altro lato, ancora formalmente acclarata, mediante apposito atto di acquisizione ricognitivo, l’inottemperanza all’ingiunzione demolitoria, ai fini della trascrizione dell’effetto acquisitivo e, quindi, dell’opponibilità di quest’ultimo nei confronti degli eventuali terzi aventi causa dell’immobile ormai depurato della res abusiva (sul punto, in particolare la citata sentenza della Sez. II, sottolinea: «in linea generale … il proprietario non ha più alcun diritto a porre in essere la demolizione dopo la scadenza del termine dei 90 giorni, spettando alla discrezionalità dell’amministrazione di valutare se coinvolgerlo ulteriormente nella stessa … Le possibili variabili a tale – condiviso – schema ricostruttivo generale conseguono alle difficoltà dei Comuni di dare seguito alle sanzioni ripristinatorie, come dimostrato dalla sempre denunciata scarsa incidenza casistica degli abusi concretamente demoliti rispetto a quelli effettivamente accertati. Nella prassi, cioè, accade sovente che i provvedimenti ripristinatori rimangano lettera morta per incapacità, semplice inerzia, ovvero addirittura scelta consapevole dell’amministrazione procedente. La meccanicistica applicazione dei principi di diritto poc’anzi enunciati finirebbe dunque per determinare un incredibile quantitativo di situazioni nelle quali, a prescindere da qualsivoglia analisi del caso concreto, lo stato di diritto non corrisponde allo stato di fatto, a discapito delle più elementari esigenze di certezza delle situazioni giuridiche.

Vero è che la formulazione della norma non sembra lasciare spazio a momenti interruttivi della sequenza procedimentale che consegue all’avvenuta adozione dell’ingiunzione a demolire. Il Collegio ritiene tuttavia che l’effetto acquisitivo, seppure immediato, sia da considerare sottoposto ad una sorta di ineludibile condizione sospensiva, da ravvisare nel formale accertamento dell’inottemperanza, notificato “all’interessato” (art. 31, comma 4).

L’applicazione della sanzione ablatoria, peraltro, in ragione della sua massima afflittività, presuppone necessariamente l’apertura di una parentesi accertativa/informativa che da un lato consente all’amministrazione di verificare l’elemento materiale dell’illecito, dall’altro mette il suo autore in condizione di difendersi, potendo trattarsi del nudo proprietario, estraneo e finanche inconsapevole della prima fase del procedimento. Essa risponde dunque ad esigenze di garanzia di difesa, ma anche a logiche di risparmio, stante che l’avvenuta demolizione spontanea, seppure tardiva, soddisfa pienamente e a costo zero le esigenze di buon governo del territorio dell’amministrazione vigilante.

Il rispetto di tali scansioni procedurali, dunque, lungi dal costituire baluardo meramente formale strumentalmente invocato per procrastinare, ovvero scongiurare, la demolizione dell’abuso, costituisce il giusto punto di incontro fra i contrapposti interessi tutelati dal legislatore, ovvero la salvaguardia dell’ordinato sviluppo del territorio, di cui il previo titolo edilizio costituisce garanzia primaria, e la tutela della proprietà, destinata comunque a recedere laddove il titolare non sacrifichi al suo mantenimento il doveroso ripristino spontaneo dello stato dei luoghi. Il che poi, sotto altro concorrente profilo, conduce a non svalutare il valore del verbale del sopralluogo, in genere demandato alla Polizia municipale, che constata l’omessa demolizione del manufatto abusivo. Per pacifica giurisprudenza esso costituisce un mero atto istruttorio endoprocedimentale che precede il provvedimento vero e proprio costituente titolo «per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente»; ma a detto verbale di sopralluogo deve essere attribuito anche il valore corrispondente, mutatis mutandis, al verbale di contestazione dell’illecito ex art. 14 della l. n. 689 del 1981, stante che è solo a far data dallo stesso che il proprietario viene messo in condizione di chiarire la propria posizione, scongiurando l’effetto acquisitivo (ma non, ovviamente, quello demolitorio). Solo così è possibile recuperare quel necessario elemento di raccordo tra i due snodi che tipicamente connotano ogni procedimento sanzionatorio, ovvero la fase affidata agli organi di vigilanza, deputata all’acquisizione di elementi istruttori, e la successiva, avente natura lato sensu contenziosa e decisoria, preordinata all’adozione, da parte dell’autorità titolare della potestà sanzionatoria, del provvedimento di irrogazione della stessa. Nel contempo, le ricordate esigenze di certezza del diritto non possono tradursi in un effetto traslativo destinato a rimanere meramente virtuale ove non seguito, cioè, dai necessari e doverosi adempimenti formali. Ritiene dunque il Collegio che l’operatività “di diritto” dell’effetto acquisitivo allo scadere dei 90 giorni dall’ingiunzione demolitoria vada intesa esclusivamente a favore del Comune, ponendo il proprietario in una situazione di mera soggezione rispetto alle scelte del primo, che non gli consente più di demolire spontaneamente, salvo il primo non glielo consenta, espressamente o tacitamente, non addivenendo alla formazione del titolo sempre necessario per dare luogo ad un cambio di proprietà» ).

Si è dunque rimarcato che, in tale prospettiva, fintantoché non sia stata formalmente acclarata l’inottemperanza all’ingiunzione demolitoria e adottato l'atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell'art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001, che deve essere trascritto nei registri immobiliari, in modo da eliminare ogni incertezza circa l’effettivo stato dei luoghi posteriore allo spirare del termine ex art. 31, comma 3, del d.p.r. n. 380/2001, l’amministrazione non può, sul piano istruttorio, non tener conto del ‘fatto’, riguardato nella sua oggettiva ineludibilità, costituito dall’adempimento spontaneo posto in essere dal privato e, quindi, per suo tramite, dall’avvenuta realizzazione della primaria finalità perseguita dalla sanzione edilizia, che è quella di eliminare l’abuso contestato (cfr. Tar Salerno, Sez. II, n. 2025/770).

Dunque, se il privato ottempera anche tardivamente ma comunque prima che il Comune abbia adottato il provvedimento di acquisizione, non si procede all'acquisizione poiché lo scopo principale cui l'acquisizione è finalizzata, cioè la demolizione delle opere abusive, è stato comunque raggiunto (cfr. Consiglio di Stato, sez. III, 24/09/2025, n. 7516; sez. II, 24/01/2025, n. 558).

Ritiene il Collegio che il ricorso sia dunque fondato sulla base della ragione più liquida, ossia sulla dedotta illegittimità del provvedimento impugnato per difetto di istruttoria e violazione e falsa applicazione dell'art. 31 del D.P.R in quanto l’archiviazione della SCIA è stata disposta senza tener conto del fatto che l'immobile abusivo era già stato incontestatamente demolito e che nessun atto formale di acquisizione era stato nelle more adottato né tantomeno trascritto.

Dall’accoglimento del ricorso consegue l’annullamento della comunicazione di irricevibilità della SCIA, oggetto d’impugnativa.

6. La complessità della questione e la peculiarità in fatto della vicenda giustificano la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania – Napoli (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla l’atto impugnato.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 27 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

MA AU DD, Presidente

MA AZ D'AL, Consigliere, Estensore

NA AT, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA AZ D'AL	MA AU DD

IL SEGRETARIO