Pubblicato il 30/12/2025

N. 24023/2025 REG.PROV.COLL.

N. 09144/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9144 del 2022, proposto dal sig. -OMISSIS-, rappresentato e difeso dagli avvocati Francesco Lanatà e Paola Granella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso lo studio dell’avv. Francesco Lanatà in Roma, via Primo Acciaresi n. 15;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco in carica pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

della determinazione di Roma Capitale - Municipio VI prot. n. -OMISSIS- del 5.4.2022, notificata in data 25.5.2022, recante “ ingiunzione a demolire l'opera abusiva realizzata in -OMISSIS- ”, nonché di ogni altro provvedimento connesso, collegato e presupposto, ivi compresa la comunicazione di avvio del procedimento prot. n. -OMISSIS- del 3.9.2020.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 ottobre 2025, svoltasi in modalità da remoto sulla piattaforma Teams , il dott. SC NG e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente, proprietario di un complesso immobiliare sito in Roma alla -OMISSIS-, censito catastalmente al Foglio -OMISSIS-, ha impugnato la determinazione dirigenziale indicata in epigrafe, con cui Roma Capitale ha ingiunto la rimozione delle seguenti opere abusive realizzate nell’immobile:

“ 1. Ampliamento in muratura di mq 32,00 circa di una preesistente unità abitativa (oggetto di domanda di condono n. -OMISSIS- del 13/12/2004), portando il manufatto a complessivi mq 55,00 circa con altezza variabile da m 2,10 a m 2,50 circa. In adiacenza allo stesso è stata realizzata una tettoia in legno di m 12,00 x m 3,00 circa;

2. Presenza di una seconda unità abitativa adiacente alla prima, di mq 30,00 circa con altezza di m 2,50 circa (anch’essa oggetto di domanda di condono n. -OMISSIS- del 13/12/2004), ampliata di mq 10,00 circa, mediante la realizzazione di una veranda costruita con materiali vari;

3. sulla stessa area è presente una terza unità abitativa di mq 25,00 circa con altezza di m 2,30 circa, allo stato attuale disabitata e completamente abusiva. In adiacenza alla stessa sono state realizzate tettoie per complessivi 20,00 mq e parzialmente chiuse e completamente abusive, utilizzate come deposito ”.

1.1. Il ricorso è stato affidato ai seguenti motivi.

I) “ Illegittimità per violazione degli artt. 38 e 44 L. n. 47/85, richiamati dall’art. 32 L. 326/2003.

Sulla illegittimità in parte qua dell’ordinanza di demolizione, per essere stata adottata in pendenza di condono edilizio ”.

Deduce il ricorrente che:

- l’ordinanza di demolizione impugnata sarebbe illegittima in relazione agli abusi contestati sub nn. 1 e 2, poiché le due unità abitative sono oggetto di un procedimento di condono ancora pendente, avviato dal sig. -OMISSIS-, dante causa del ricorrente, con domanda ex L. n. 326/2003 presentata il 13.12.2004 per la quale sono state versate le dovute oblazioni;

- ai sensi del combinato disposto degli artt. 38 e 44 della l. n. 47/1985 - applicabili anche in relazione al c.d. “terzo condono” in virtù dell’esplicito richiamo contenuto nell’art. 32 della l. n. 326/2003 - dal momento della presentazione dell’istanza di condono (corredata dalla prova dell’effettivo pagamento dell’oblazione) sono sospesi sia il procedimento penale che quello amministrativo relativo alle opere oggetto di sanatoria, fintantoché il procedimento amministrativo non sia completato con un provvedimento esplicito (favorevole o sfavorevole);

- sarebbe dunque necessario attendere la definizione del procedimento di condono prima di procedere alla contestazione delle opere realizzate successivamente allo stesso;

- le opere sanzionate non potrebbero essere considerate neanche quali “opere nuove o ulteriori” rispetto a quelle oggetto di domanda di condono, in quanto sarebbero “ talmente minime da “confondersi” con quelle per cui pende ancora il condono ”.

II) “ Illegittimità per violazione dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 15 L.R. Lazio n. 15/2008. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e per manifesta sproporzione. Violazione del principio di proporzionalità.

Circa la natura di pertinenza dell’unità sub n. 3 ”.

L’ordinanza impugnata sarebbe illegittima anche in relazione all’abuso individuato al n. 3, in quanto “ Roma Capitale ha erroneamente considerato tale vano - di modeste dimensioni – quale “unità abitativa”, essendo, per converso, una mera pertinenza delle unità per cui pende condono, utilizzata quale deposito, se non proprio un vano meramente accessorio del tutto privo di una propria autonomia strutturale e funzionale ”.

1.2. Si è costituita per resistere Roma Capitale.

1.3. In vista dell’udienza di discussione Roma Capitale ha depositato una memoria e il ricorrente una memoria di replica.

1.4. All’udienza straordinaria di smaltimento del 3 ottobre 2025, svoltasi in modalità da remoto sulla piattaforma Teams , la causa è passata in decisione.

2. Il ricorso è infondato, per le ragioni di seguito esposte.

2.1. Anzitutto, con riguardo alle opere abusive di cui ai nn. 1 e 2 dell’ordinanza gravata, osserva il Collegio che la difesa del ricorrente muove da un assunto erroneo.

Le opere in questione non possono ritenersi “coperte” dalla invocata sospensione ex artt. 38 e 44 della l. n. 47/1985 perché costituiscono interventi ulteriori e distinti rispetto a quelli oggetto della domanda di condono.

Per consolidata giurisprudenza non è consentito, in pendenza del procedimento di condono, alcun intervento se non quelli atti a garantire la conservazione del manufatto (Cons. Stato, 7 febbraio 2023, n. 1246).

La presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi al pari degli ulteriori interventi realizzati sugli stessi (Cons. Stato, 10 marzo 2023, n. 2568; Cons. Stato, sez. VI, 24 aprile 2022, n. 2645).

Nella fattispecie, gli interventi in questione non possono ritenersi in alcun modo mere opere di completamento (unica tipologia di interventi consentiti dall’art. 35 della l. n. 47/1985, in quanto volti ad assicurare la funzionalità del manufatto senza tuttavia modificare la conformazione strutturale dell’edificio così come oggettivamente identificabile al momento della presentazione dell’istanza).

Si tratta infatti, per contro, di opere che hanno apportato ai due manufatti modifiche di natura sostanziale, con la creazione di volumi totalmente nuovi e conseguente aggravio del carico urbanistico complessivo, come risulta evidente dalla semplice descrizione delle stesse:

- sulla prima unità abitativa è stato realizzato un ampliamento di 32 mq dell’immobile originario, con annessa realizzazione, in adiacenza allo stesso, di una tettoia in legno di 12,00 mt x 3,00 mt circa;

- sul secondo immobile è stato realizzato un ampliamento di 10 mq, finalizzato alla costruzione di una veranda.

A fronte di ciò, il Comune altro non poteva fare se non disporre la rimozione delle predette opere abusive, in linea peraltro con il pacifico orientamento giurisprudenziale secondo cui le ulteriori opere eseguite dopo la presentazione dell’istanza di condono, ancorché riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione edilizia o della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche, devono dirsi abusive e in prosecuzione dell’indebita attività edilizia pregressa, ripetendo le caratteristiche di illiceità dell’opera principale cui ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo dell’amministrazione comunale di ordinarne la demolizione ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Cons. Stato, 19 aprile 2021, n. 3171).

2.2. Quanto alle opere abusive di cui al n. 3 dell’ordinanza gravata (costruzione ex novo , in modo completamente abusivo, di una terza unità abitativa di mq 25,00 e delle adiacenti tettoie aventi una superficie complessiva di ulteriori 20 mq), è evidente – come efficacemente dedotto dalla difesa comunale - che si tratta di opere strutturalmente indipendenti rispetto alle due unità abitative oggetto dell’originaria istanza di condono, in relazione alle quali non sono legate da alcun nesso di natura strutturale e funzionale, che pertanto non possono in alcun modo essere assimilate a mere pertinenze.

Viene in rilievo, invero, una nuova costruzione, con cui sono state realizzate – come visto - nuove volumetrie per complessivi 25 mq in muratura e 20 mq di tettoie perimetrali, per le quali deve essere dunque esclusa la sussistenza dell’invocato rapporto di pertinenzialità.

Come chiarito dalla giurisprudenza, per “nuova costruzione” si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo.

Ai fini della configurabilità di una pertinenza urbanistico-edilizia è necessaria, invece, non solo la sussistenza di un rapporto funzionale costituito dal nesso strumentale dell’opera accessoria a quella principale, ma anche un elemento strutturale ovvero una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa cui la stessa inerisce. Infatti, il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato. La pertinenza urbanistica è stata, quindi, intesa in un’accezione restrittiva, in quanto riferita solo ad opere di modeste dimensioni, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia (C.d.S., Sez. VII, n. 4175 del 15.5.2025), ben differenti dalle opere per cui è causa.

Sia la terza unità di mq 25,00, sia le adiacenti tettoie, dunque, sono state correttamente ritenute abusive in quanto realizzate in assenza del prescritto titolo abilitativo.

2.3. Per tutto quanto appena esposto, il ricorso va respinto siccome infondato.

2.4. Le spese del giudizio, nondimeno, possono essere compensate tra le parti, tenuto conto del complesso della vicenda.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all’articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento UE 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda la Segreteria di procedere all’oscuramento delle generalità del ricorrente e delle altre persone fisiche menzionate in sentenza.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 ottobre 2025, svoltasi in modalità da remoto sulla piattaforma Teams , con l'intervento dei magistrati:

MI LL, Presidente

SC NG, Consigliere, Estensore

Gabriele La Malfa Ribolla, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
SC NG	MI LL

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.