Pubblicato il 30/12/2025

N. 10450/2025REG.PROV.COLL.

N. 03631/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3631 del 2024, proposto da AR AL s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Bruno Barel, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio IC SC in Roma, via G. Borsi N 4;

contro

Condominio Commenda, in persona del legale rappresentante pro tempore , IA LO, US De PI, OL De NT, AL TU, tutti rappresentati e difesi dall'avvocato Gabriele Maso, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Comune di Treviso, non costituito in giudizio;

per la riforma della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda) n. 01947/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Condominio Commenda, di IA LO e di US De PI e di OL De NT e di AL TU;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 settembre 2025 il Cons. LU FU e uditi per le parti gli avvocati presenti come da verbale;

FATTO

1.La AR AL s.r.l. intenderebbe realizzare sul compendio immobiliare dell’ex Questura di Treviso, sito nel centro storico cittadino e compreso dal Piano degli Interventi in zona territoriale omogenea A - sottozona A1, che, ai sensi dell’art. 45 delle Norme Tecniche Operative (N.T.O.) del P.I., include “le parti della città murata di più antica formazione e che hanno mantenuto la più elevata continuità di tessuto”.

1.1. Il compendio, attualmente in stato di abbandono, si compone di una pluralità di edifici: una porzione principale, che si sviluppa lungo via AR AL, costituita dai corpi “A”, “B” e “C” (aventi grado di protezione 2), due edifici ubicati internamente ai primi rispetto alla via pubblica, individuati quali corpi “D” ed “E” ed aventi grado di protezione 3, ed infine i corpi “F” e “G”, più isolati e privi di grado di protezione.

1.2. La società ha ottenuto nel 2012 il permesso di costruire per un intervento di recupero dell’ex Questura e cambio di destinazione d’uso a residenziale e in parte commerciale, con adeguamento statico e funzionale delle parti più antiche, oggetto di vincolo monumentale, e ristrutturazione degli edifici più recenti.

1.3. In particolare, per il corpo “D” è stato autorizzato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante accorpamento al volume esistente delle superfetazioni realizzate nel dopoguerra, oltre alla realizzazione di una rimessa interrata a un piano.

1.4. I ricorrenti in primo grado sono il Condominio Commenda e alcuni proprietari di unità immobiliari nell’ambito del medesimo condominio, che confina con i fabbricati dell’ex Questura, e specificamente è ubicato a distanza variabile tra m. 5,70 e m. 6,10 dal fabbricato “D”, oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione in deroga al Piano degli Interventi e ad una distanza variabile tra m. 4,90 e m. 5,20 dal fabbricato “G”, di cui pure è prevista la demolizione e ricostruzione.

1.5. Con nota datata 8 novembre 2013 AR AL s.r.l. ha comunicato al Comune l’inizio dei lavori dal successivo 11 novembre; con nota del 7 novembre 2016 la società ha poi dichiarato di volersi avvalere della proroga di due anni del termine di conclusione dei lavori ex art. 30 comma 3 del D.L. 69/2013 e con successiva istanza del 10 ottobre 2018 ha chiesto un’ulteriore proroga del medesimo termine, che è stata accordata dal Comune con provvedimento del 13 novembre 2018 e con scadenza l’11 novembre 2020.

1.6. Nell’agosto del 2020 AR AL s.r.l. ha chiesto al Comune il rilascio di una variante al permesso di costruire del 2012 al fine della totale demolizione del corpo D, ricostruzione con differente sagoma e sedime e modifiche ai prospetti, nonché della realizzazione di un ulteriore piano interrato dell’autorimessa, in deroga alle previsioni dello strumento urbanistico comunale (art. 22.3 NTO del P.I.), che escludono per il grado di protezione 3 gli interventi di demolizione e ricostruzione.

1.7. Il Consiglio comunale di Treviso, previo parere favorevole della Soprintendenza, con deliberazione n. 21 del 31 maggio 2021 ha accordato la deroga ai sensi dell’articolo 22, comma 4, delle N.T.O. del P.I., che consente, ove ricorrano i presupposti ivi stabiliti, il superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione degli edifici.

2.1. Tale disposizione, nel testo vigente alla data di approvazione della deliberazione consiliare, prevedeva infatti che: “Per gli interventi che riguardano opere pubbliche o procedimenti di cui all’art. 14 del d.P.R. 380/2001 il Consiglio Comunale può, con apposita deliberazione, previo parere favorevole da parte della Soprintendenza, consentire il superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione assegnato dal P.I.”.

2. Con l’atto introduttivo del giudizio il Condominio Commenda e alcuni condomini hanno impugnato la delibera del Consiglio Comunale che, previo parere favorevole della Soprintendenza, ha accordato la deroga alle previsioni dello strumento urbanistico ai sensi dell’articolo 22, comma 4, delle N.T.O. del P.I., che consente, ove ricorrano i presupposti ivi stabiliti, il superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione degli edifici.

2.1. Tale disposizione, nel testo vigente alla data di approvazione della impugnata deliberazione consiliare, prevedeva infatti che: “Per gli interventi che riguardano opere pubbliche o procedimenti di cui all’art. 14 del D.P.R. 380/2001 il Consiglio Comunale può, con apposita deliberazione, previo parere favorevole da parte della Soprintendenza, consentire il superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione assegnato dal P.I.”. Essi impugnano altresì il provvedimento del 13 novembre 2018, che ha prorogato il termine di ultimazione dei lavori assentito con il permesso di costruire del 2012.

2.2. I ricorrenti in primo grado hanno, in particolare, evidenziato che la demolizione e ricostruzione fosse funzionale alla realizzazione di una vasta autorimessa con due piani interrati pressoché a ridosso del loro immobile e hanno lamentato il pregiudizio al quale lo stesso fosse esposto in relazione al profondo e vasto scavo previsto.

2.3. I deducenti hanno, in particolare, dedotto l’illegittimità degli atti impugnati per i seguenti motivi:

I. Violazione dell’art. 3 L. 241/1990, degli artt. 2 bis, 14 D.P.R. 380/2001. Violazione degli artt. 6, 44, 54 delle NTO del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto e di motivazione;

II. Violazione dell’art. 3 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di presupposto;

III. Violazione degli artt. 3 e 14 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di presupposto;

IV. Violazione dell’art. 14 D.P.R. 380/2001. Violazione dell’art. 22 delle NTO del PI. Eccesso di potere per carenza di presupposto;

V. Violazione dell’art. 3 L. 241/1990, dell’art. 14 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di istruttoria e di motivazione;

VI. Violazione dell’art. 3 L. 241/1990, degli artt. 3 e 14 D.P.R. 380/2001, dell’art. 44 delle NTO del P.I., dell’art. 67 del Regolamento Edilizio, degli artt. 889 e 891 c.c. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di istruttoria e di motivazione;

VII. Violazione degli art. 7, 9, 10 L. 241/1990, dell’art. 14 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di istruttoria e di presupposto;

VIII. Violazione dell’art. 15 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di presupposto e di motivazione.

3. Con successivi motivi aggiunti depositati in data 16 dicembre 2021 i ricorrenti in primo grado hanno impugnato il provvedimento del dirigente del settore urbanistica, sportello unico e verde urbano del Comune di Treviso che ha negato la declaratoria di decadenza del permesso di costruire del 2012 richiesta dal Condominio Commenda.

3.1. Avverso tale atto i deducenti hanno dedotto i seguenti motivi di ricorso:

I. Violazione dell’art. 15 D.P.R. 380/2001. Violazione dell’art. 10 del Regolamento Edilizio. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di istruttoria e di motivazione;

II. Ulteriore violazione dell’art. 15 D.P.R. 380/2001. Violazione dell’art. 10 del Regolamento Edilizio. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di istruttoria, di motivazione, per contraddittorietà ed illogicità manifesta;

III. Ulteriore violazione dell’art. 15 D.P.R. 380/2001. Violazione dell’art. 10 del Regolamento Edilizio. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di istruttoria, di motivazione.

4. Nelle more del giudizio la AR AL s.r.l., acquisito un parere legale, ha riqualificato la precedente istanza di variante al titolo edilizio del 2012 come richiesta di un autonomo permesso di costruire, che è stato rilasciato dal Comune con provvedimento di data 30 dicembre 2022 prot. n. 191205.

4.1. Con i secondi motivi aggiunti depositati il 21 marzo 2023 i ricorrenti in primo grado hanno impugnato tale nuovo titolo edilizio, deducendone i seguenti profili di illegittimità:

I. Violazione dell’art. 3 D.P.R. 380/2001. Violazione dell’art. 44 delle NTO del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto;

II. Violazione dell’art. 2 bis D.P.R. 380/2001, dell’art. 9 D.M. 1444/1968. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di motivazione e di istruttoria;

III. Violazione dell’art. 2 bis D.P.R. 380/2001 e dell’artt. 44 delle NTO del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto.;

IV. Violazione dell’art. 14 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di presupposto;

V. Violazione dell’art. 14 D.P.R. 380/2001, degli artt. 22, 44 delle N.T.O. del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto e di motivazione;

VI. Violazione dell’art. 3 L. 241/1990, dell’art. 14 D.P.R. 380/2001, degli artt. 22, 44 delle N.T.O. del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di motivazione, di istruttoria e travisamento dei fatti;

VII. Violazione dell’art. 14 d.P.R. 380/2001, degli artt. 22, 44 delle N.T.O. del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto e di motivazione;

VIII. Violazione dell’art. 44 delle NTO del P.I. Eccesso di potere per carenza di presupposto e di istruttoria;

IX. Violazione dell’art. 3 L. 241/1990. Violazione delle NTC 17.1.2018, punto 6.5.1. Violazione degli artt. 44 delle NTO del PI e 67 del Regolamento Edilizio. Eccesso di potere per carenza di presupposto, di istruttoria, di motivazione, contraddittorietà con precedenti provvedimenti, contraddittorietà ed illogicità grave e manifesta;

X. Violazione degli artt. 889 e 891 c.c. Eccesso di potere per carenza di presupposto;

XI. Violazione degli art. 7, 9, 10 L. 241/1990, dell’art. 14 D.P.R. 380/2001. Eccesso di potere per carenza di istruttoria e di presupposto.

5. Il T.a.r, con la decisione 21 dicembre 2023, n. 1947 ha respinto il ricorso.

6. La AR AL s.r.l. ha proposto appello per i motivi riportati nella parte in diritto.

7. Si sono costituiti nel giudizio di appello il Condominio Commenda e i signori di IA LO e di US De PI e di OL De NT e di AL TU; chiedendo di dichiarare l’appello infondato

8. All’udienza di merito del 18 settembre 2025 la causa è passata in decisione.

DIRITTO

1.Con un primo mezzo di gravame la parte appellante deduce “ erroneità per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 9, D.M. 1444/1968, e dell’art. 2bis, co. 1 ter, illogicità, travisamento dei fatti, carenza di motivazione ed error in iudicando del capo della sentenza impugnata che ha accolto parzialmente i secondi motivi aggiunti perché l’intervento è stato assentito “in violazione delle distanze di legge e per l’effetto ha disposto l’annullamento della deliberazione del Consiglio comunale di Treviso n. 21/2021 e del permesso di costruire del 30 dicembre 2022, prot. N. 191205 ”.

In particolare, con esso si contesta la parte della decisione impugnata in cui si afferma che: (i) che sotto il profilo definitorio, l’intervento della controinteressata andava qualificato come “nuova costruzione”; (ii) che tale conclusione deriverebbe dal testo dell’ultimo periodo dell’art. 3, comma 1, lett. d), D.P.R. 380/2001; (iii) che, per l’effetto, “trovano pertanto applicazione le previsioni in materia di distanze dell’art. 9 del DM 1444/1968”.

Ciò sul rilievo che l’assunto in esame, formulato genericamente dai controinteressati, sarebbe privo di qualsivoglia supporto probatorio.

1.1. Il motivo non è fondato.

Come peraltro riconosciuto dalla stessa società appellante nel motivo in esame, dichiaratamente proposto solo in via cautelativa, la decisione impugnata, in relazione al profilo in esame, ha formulato una valutazione incidentale, come testimonia il fatto che il giudice di primo grado “indipendentemente dalla qualificazione dell’intervento”, è giunto ad accogliere il ricorso di primo grado sulla base del decisivo e assorbente argomento facente leva sulla mancanza del Piano urbanistico attuativo.

Si tratta, dunque, di un obiter dictum privo di relazione causale con il decisum (Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 5264/2015; Cass. civ., Sez. 3, n. 9775/1997; Cass. n. 7140/2002; Cass. n. 11672/2007; Cass. civ., Sez. 3, n. 23871/2006).

2. Con un secondo mezzo di gravame la parte appellante deduce “ Erroneità per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2bis, comma 1ter, terzo capoverso del D.P.R. 380/2001 nonché degli artt. 44, punto 3.4 e 22, co. 4, NT.O. del P.R.G. di Treviso, illogicità e carenza di motivazione ed error in iudicando del capo della sentenza impugnata che ha accolto parzialmente il ricorso introduttivo “perché l’intervento è stato assentito in via diretta, in assenza di piano attuativo” e per l’effetto ha disposto l’annullamento della deliberazione del Consiglio comunale di Treviso n. 21/2021 e del permesso di costruire del 30 dicembre 2022, prot. N. 19205 ”.

2.1. Ad avviso della società appellante, diversamente d quanto ritenuto dal T.a.r. nella decisione impugnata, la previsione di cui all’art. 2-bis, co. 1ter, d.P.R. 380/2001– vista la sua collocazione – riguarderebbe soltanto il tema delle deroghe al regime delle distanze tra edifici, sicché si riferirebbe solo al caso in cui, per effetto di demolizioni e ricostruzioni (non necessariamente fedeli), si intenda giovarsi di deroghe alle distanze, circostanze che nella fattispecie in esame non ricorrerebbe, poiché l’edificio come ricostruito rispetta le distanze e la deroga riguarda solo la demolizione e ricostruzione.

2.2. In ogni caso, argomenta l’appellante– anche a volerla leggere come una norma che impedisce tout court demolizioni e ricostruzioni in assenza di PUA – essa fa “salve le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti” ossia le diverse disposizioni di Piano Regolatore, che nella specie esisterebbero e sarebbero state applicate.

A supporto di tale conclusione, assume la società appellante che esisterebbero nel corpo normativo del PI di Treviso norme dettagliate dello strumento urbanistico che consentirebbero la demolizione e ricostruzione in assenza di PUA.

Si tratterebbe, nella prospettiva in esame, delle norme sui gradi di protezione, che analizzano ogni singolo edificio, ne impongono e disciplinano “su misura” le tipologie di intervento, approntando le necessarie procedure per adeguare ulteriormente gli interventi specifici sul singolo edificio, consentendo di decidere “caso per caso” cosa autorizzare e come autorizzare.

Queste ultime norme, in particolare, non impongono l’adozione del PUA, ma consentono, laddove sia utilizzato lo speciale procedimento aggravato ex art. 22, N.T.O., di operare una demolizione e una successiva ricostruzione, mediante permesso in deroga, ovvero in deroga al grado di tutela, che nella specie vietava proprio demolizione e ricostruzione.

Ed, infatti, osserva l’appellante, il P.I. di Treviso, quanto ai gradi di protezione, prevede all’art. 22, N.T.O. due possibilità specifiche di deroga: a) una prima procedura (cfr. art. 22, co. 4) che, sulla base della presentazione di analisi e documentazione storica, mediante mero passaggio in Consiglio comunale, è limitata ad una deroga che non può estendersi oltre il grado superiore o inferiore a quello assegnato all’immobile oggetto di intervento; b) un secondo procedimento (cfr. art. 22, co. 4) che, con iter ulteriormente aggravato, consente senza particolari vincoli – sulla base (b1) di deliberazione consiliare e (b2) di apposito parere della 15 Soprintendenza (ossia anche in assenza di vincolo monumentale o paesaggistico) – il superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione assegnato dal P.I. e ciò con riferimento a (b3) interventi che riguardano opere pubbliche o (b4) procedimenti di cui all’art. 14 del D.P.R. 380/2001.

Nel caso in esame, il ricorso al procedimento “aggravato” si è reso necessario per la semplice ragione che tanto il grado di protezione 3 (assegnato al fabbricato D per un errore, in realtà, trattandosi di anonimo edificio in cemento armato realizzato negli anni ’50) quanto il successivo grado 4 non consentivano la demolizione e ricostruzione del fabbricato.

In altri termini, l’intervento è stato autorizzato superando le disposizioni di cui all’art. 2-bis, comma 1ter, del d.P.R. 380/2001, oltre che le limitazioni del grado di protezione specifico, proprio in ragione ed in funzione di quelle “previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti” fatte espressamente salve dal divieto indicato dall’art. 2-bis, comma 1ter, in merito alla demolizione e ricostruzione in z.t.o. A in assenza di PUA.

2.3. Né, per altro verso, coglierebbe nel segno la decisione impugnata laddove – nel tentativo di reperire nelle norme di P.R.G. un divieto di demolizione e ricostruzione di qualsiasi edificio in zona A – richiama l’art. 44, N.T.O., il quale, ad avviso della parte appellante, non prevedrebbe un simile divieto.

In particolare, il giudice di primo grado avrebbe trascurato di considerare che letteralmente i commi 3.4 e 3.6. dell’art. 44, N.T.O. (doc. 12, fasc. di I° grado) – e dunque il divieto da essi recato – si riferirebbero ai soli edifici privi di grado di protezione, e dunque non si applicherebbero affatto all’edificio D oggetto del presente contenzioso, che presenta un grado di protezione 3.

Ciò del resto, nella prospettiva in esame, risponderebbe ad una precisa ratio: il divieto vale per i manufatti privi di tutela perché per essi non vi è stata una valutazione specifica di ammissibilità degli interventi. Gli edifici con grado di protezione, per converso, sarebbero per l’appunto tutelati in modo specifico dal grado di tutela, che ne determinerebbe caso per caso gli interventi ammissibili, consentendone le deroghe solo a fronte di particolari procedure e controlli aggravati (come quelli che hanno dato adito all’intervento autorizzato).

2.4. Il motivo è infondato.

In via generale, occorre ricordare che, secondo una definizione largamente condivisa anche in dottrina, gli interventi di ristrutturazione edilizia sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Questa definizione è stata originariamente recepita dall’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001.

Tale disposizione è stata, nondimeno, oggetto, nel corso degli anni, di progressivi interventi legislativi, che ne hanno significativamente ampliato la portata e la conseguente sfera applicativa.

Accanto alla originaria matrice comunque conservativa (la ristrutturazione come insieme sistematico di opere sull'esistente volta alla formazione di un corpo edilizio strutturalmente e funzionalmente innovativo) nel tempo sono stati, infatti, ricondotti al perimetro della ristrutturazione anche il ripristino di edifici demoliti o crollati e la demolizione-ricostruzione.

In particolare, con l’entrata in vigore del d.P.R. 380/2001, la versione originaria dell’art. 3, comma 1, lett. d) riconduceva nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia “anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volume, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Successivamente, il d.lgs. n. 301/2001 modificava il citato art. 3, comma 1, lett. d), riconducendo nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione dell’immobile con la stessa volumetria e sagoma di quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Con l’entrata in vigore dell’art. 30, comma 1, lett. c), della legge n. 98/2013, il legislatore modificava ulteriormente la nozione di interventi di ristrutturazione edilizia definita dall’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, per ricomprendere in tale ambito anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del manufatto preesistente, senza la necessità di mantenere identica la sagoma.

Con l'art. 10, decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito con modificazioni dalla legge 11 settembre 2020 n. 120, la disposizione in esame è stata ulteriormente novellata, prevedendosi la sostituzione del terzo e del quarto periodo della lettera d) nei seguenti termini: “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Alla luce del disposto di cui all’art. 2 bis, comma 1 ter, del d.P.R. 380/2001, ricostruzioni con modifica della volumetria effettuate in pieno centro storico sono possibili solo in quanto siano ammissibili in base ai piani attuativi di recupero di riqualificazione, non potendo avvenire per il tramite di edificazione diretta.

E ciò anche in base alla dirimente considerazione secondo la quale tali piani attuativi devono a loro volta conformarsi alle previsioni degli strumenti di pianificazione, territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti.

La ratio della riportata previsione risiede, infatti, nella esigenza di evitare che mediante interventi edilizi scollegati da qualunque disegno pianificatorio si possano di fatto snaturare aree delle città aventi caratteri storico-identitari.

2.5. Nel caso in esame, per contro, l’art. 44 punto 3.4 delle N.T.O. vieta gli interventi diretti di demolizione e ricostruzione per tutti gli edifici ubicati in zona A1, anche ove privi di protezione, ammettendoli solo nelle sottozone AR o negli Ambiti urbani di riqualificazione.

2.7. Contrariamente a quanto ritenuto nell’atto di appello, non vale in senso contrario richiamare la normativa sui gradi di protezione, la cui ratio, come correttamente rilevato nella decisione impugnata, non è quella di tutelare interessi edilizi, ma quella di ammettere deroghe solo al grado di tutela di tipo architettonico e non anche, come pretenderebbe la società appellante, alle norme del TU in materia di edilizia.

La previsione di cui all’art. 22.4 delle N.T.O. del P.I., nella versione in vigore alla data di approvazione della deliberazione consiliare 21/2021 disponeva, infatti: “Per gli interventi che riguardano opere pubbliche o procedimenti di cui all’art. 14 del d.P.R. 380/2001 il Consiglio comunale può, con apposita deliberazione, previo parere favorevole da parte della Soprintendenza, consentire il superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione assegnato dal P.I.”.

L’inequivoco tenore letterale di tale previsione consente di ritenere che la deroga da essa prevista concerne il superamento delle sole limitazioni imposte dal grado di protezione e non anche di tutte le residue previsioni dello strumento urbanistico.

Le disposizioni del piano regolatore sugli interventi ammissibili per i fabbricati soggetti a grado di protezione tutelano il pregio storico e architettonico dei fabbricati, escludendo interventi radicali, quali la demolizione e ricostruzione, che comporterebbero pregiudizio al valore architettonico del fabbricato.

Di contro, la previsione di cui all’art. 2- bis, TUE, è diretta a tutelare l’omogeneo assetto dell’edificato e quindi hanno valenza urbanistica (Cons. Stato, sez. IV, 15 dicembre 2025, n. 9887).

2.8. Destituito di fondamento è, inoltre, l’assunto della AR AL s.r.l., secondo il quale la disposizione dell’art. 2 bis, comma 1 ter, del d.P.R. 380/2001, si occuperebbe solo del tema della deroga alle distanze e non gli interventi di ricostruzione e demolizione in genere.

Diversamente da quanto ritenuto nel presente motivo di appello, il divieto posto dalla disposizione in esame è duplice, concernendo, per un verso, gli interventi di demolizione in deroga alle distanze preesistenti e, per altro verso, quello degli interventi nelle zone omogenee A di cui al Decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444.

Da quanto osservato discende che rispetto agli edifici protetti in centro storico devono trovare applicazione sia la disciplina relativa ai gradi di protezione, sia quella di cui all’art. 2 bis, comma 1 ter, del d.P.R. 380 del 2001 relativa, appunto, alle edificazioni in centro storico.

2.9. Neppure può essere condivisa la prospettazione della parte appellante secondo la quale la necessità di considerare come alternativa e non cumulativa l’applicazione delle disposizioni sui gradi di protezione e la norma di cui all’art. 2 bis, comma 1 ter, del d.P.R 380/2001 si ricaverebbe dall’inciso riportato nell’ultima parte di quest’ultima disposizione, secondo cui sono fatte “salve le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica ed urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela”.

In senso contrario, è agevole osservare che l’eventuale deroga alla necessità (posta dal più volte citato. 2 bis comma 1 ter) di procedere alla previa adozione di piano urbanistico deve essere oggetto di una espressa previsione in tal senso, non potendosi ritenere sufficienti a tal fine disposizioni che genericamente riguardino l’edificio, come quelle attinenti ai gradi di protezione.

Ciò al fine di rispettare la ratio del menzionato art. 2, sopra riportata.

3. Con un terzo mezzo di gravame la società appellante deduce “Erroneità per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 26, c.p.a. nonché per illogicità, travisamento dei presupposti e contraddittorietà della motivazione del capo della sentenza impugnata che ha disposto la condanna alle spese della controinteressata di prime cure”

Ad avviso della società appellante, nonostante la reciproca soccombenza tra le parti che emergerebbe chiaramente dalla parte motiva e dal dispositivo della sentenza appellata, il T.a.r. ha deciso di condannare alle spese la AR AL s.r.l. senza addurre alcuna motivazione salvo il riferimento a una generica “soccombenza”.

Tale conclusione contrasterebbe, nella prospettiva in esame, con la circostanza per cui il T.a.r. abbia accolto alcune eccezioni preliminari sollevate dalla odierna appellante, riconoscendo l’irricevibilità per tardività di gran parte dei motivi di ricorso formulati dai controinteressati.

3.1. Il motivo è infondato.

Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, (cfr., da ultimo, C.d.S., Sez. VII, 1° agosto 2024, n. 6889; Sez. IV, 12 luglio 2024, n. 6262; Sez. II, 9 maggio 2024, n. 4201; Sez. V, 22 aprile 2024, n. 3589) il giudice di primo grado ha ampi poteri discrezionali in ordine alla statuizione sulle spese e, se del caso, al riconoscimento, sul piano equitativo, dei giusti motivi per far luogo alla compensazione delle spese giudiziali, ovvero per escluderla, con il solo limite che il giudice non può condannare alle spese la parte risultata vittoriosa in giudizio o disporre statuizioni abnormi, anche sulla compensazione delle spese, ponendo in essere statuizioni manifestamente irrazionali.

Nello specifico si è affermato, con indirizzo consolidato, che "nel processo amministrativo se la regolazione delle spese giudiziali non richiede una ampia motivazione, posto che esse, per principio generale, seguono la soccombenza, si pone invece un onere di più specifica motivazione laddove la regolazione delle spese prescinda da una vittoria in giudizio e risponda ad esigenze differenti. In particolare, quando si procede alla compensazione delle spese, l'onere della motivazione è rinforzato, al fine di mantenere inalterato il rapporto di regola ad eccezione esistente tra i principi di condanna del soccombente e di compensazione delle spese" (cfr., tra le tante, C.d.S., Sez. VII, 18 maggio 2023, n. 4953; Sez. V, 28 febbraio 2023, n. 2093; Sez. VI, 16 marzo 2020, n. 1850).

Tanto premesso, la nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione delle spese processuali, si verifica solo nelle ipotesi di pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate, che siano state cumulate nel medesimo processo fra le stesse parti, o nel caso di accoglimento parziale della domanda proposta. La mera soccombenza su una o più questioni preliminari non è di per sé ragione sufficiente a giustificare la compensazione delle spese, a fronte della ben più radicale soccombenza sostanziale della riportata dalla odierna società appellante (Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 11 agosto 2025, n. 23080).

4. Alla luce delle osservazioni che precedono, pertanto, l’appello deve essere dichiarato infondato.

5. Le spese del presente grado seguono, come da regola generale, la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata.

Condanna la parte appellante alla rifusione delle spese di lite che liquida in complessivi € 5.000,00 (cinquemila), oltre accessori di legge, da corrispondere, pro quota, in favore del di Condominio Commenda e di IA LO e di US De PI e di OL De NT e di AL TU.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 18 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

ZO IL, Presidente

Michele Conforti, Consigliere

Luca NTferrante, Consigliere

LU FU, Consigliere, Estensore

Rosario Carrano, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LU FU	ZO IL

IL SEGRETARIO