Pubblicato il 03/02/2025

N. 00811/2025REG.PROV.COLL.

N. 09495/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9495 del 2021, proposto dal Comune di Villastellone, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giovanni Martino, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Maurizio Torchia, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte, Sezione Seconda, n. 447/2021, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 15 gennaio 2025 il Cons. Ugo De Carlo e uditi per le parti gli avvocati Giovanni Martino e Maurizio Torchia;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il Comune di Villastellone ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha accolto il ricorso presentato dal signor -OMISSIS- per ottenere l’accertamento dell’esonero dal contributo di costruzione dell'intervento di manutenzione straordinaria avente ad oggetto la sostituzione del tetto di copertura della porzione a destinazione residenziale del fabbricato di proprietà del ricorrente, ubicato in Villastellone, Via Borgo Cornalese n. 11 richiesto con S.C.I.A. del 5 agosto 2019; e per l’annullamento del provvedimento in data 11 febbraio 2020 del Comune di Villastellone, che ha determinato il contributo dovuto per l’intervento ex art. 16 D.P.R. 380/01 in complessivi € 39.493,74, di cui € 37.323,47 per la quota afferente gli oneri di urbanizzazione ed € 2.170,27 per la quota afferente il costo di costruzione.

2. L’appellato ha presentato la S.C.I.A. del 5 agosto 2019 quale proprietario di una porzione immobiliare compresa in un complesso edilizio attualmente denominato “Cascina Nuova”, edificato in origine attorno all’anno mille sulle rovine di un antico insediamento romano risalente presumibilmente al II sec. D.C., che costituiva una delle Case-Forti poste a difesa del territorio

appartenente al Feudo di Borgo Cornalese.

L’immobile è parte di un fabbricato di più ampie dimensioni sito in aree per uso agricolo comprese nella fascia fluviale del Po, individuate nella tavola D2 di PRGC con la sigla APC2 “aree di prevalente interesse agricolo condizionato con parziali limitazioni.

L’intervento edilizio prevede la sostituzione del tetto costituente la copertura della porzione del fabbricato di proprietà dell’appellato previa completa rimozione del tetto esistente (tegole e orditura principale e secondaria) e successiva posa di nuovi elementi strutturali in legno e del manto di copertura, salvaguardando i comignoli e l’abbaino esistente e riutilizzando i coppi rimossi, come da prescrizioni sia della commissione locale del paesaggio che della Soprintendenza archeologia belle arti e paesaggio per la Città metropolitana di Torino.

Il Comune ha richiesto il pagamento del costo di costruzione perché l’appellato non riveste la qualità di imprenditore agricolo, e quindi l’utilizzo residenziale di tale unità immobiliare, attualmente con destinazione “agricola”, costituisce un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante; ovvero una forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria.

3. La sentenza impugnata ha accolto il ricorso perché per le residenze rurali edificate prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977 il passaggio dall’uno all’altro utilizzo non configura alcuna modifica della destinazione d’uso giuridicamente rilevante, dal momento che in tal caso il titolo abilitativo autorizzava entrambi gli utilizzi, e ad entrambi concedeva il beneficio della gratuità previsto, in modo generalizzato, per il rilascio di qualsivoglia titolo edilizio.

Il fabbricato oggetto della controversia è stato edificato in area agricola nel 1800, prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977.

4. L’appello non è suddiviso in singoli motivi ma espone una serie di censure che sono di seguito riassunte.

4.1. Innanzitutto viene fatto presente che la sentenza 687/2019 del T.a.r. per il Piemonte, posta a fondamento della sentenza impugnata, non è ancora passata in giudicato.

Poi si premette che la funzione abitativa in un fabbricato ad uso rurale o agricolo è riservata solo a determinate categorie di soggetti, per i quali vi è un’effettiva e concreta necessità di abitare presso l’azienda agricola ove svolgono la loro attività entro un limite di densità fondiaria. Quindi il passaggio dall’utilizzo “rurale” all’utilizzo “civile” da parte di soggetti privi della qualifica di imprenditore agricolo e per esigenze abitative svincolate dalla conduzione del fondo, costituisce mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. La circostanza che per gli immobili costruiti prima del 1977 non fosse previsto il pagamento di oneri edilizi non significa – secondo l’amministrazione comunale - che il mutamento di destinazione d’uso avvenuto successivamente comporti esenzione dal pagamento del contributo di costruzione; l’esenzione esistente prima dell’entrata in vigore dall’art. 9, lett. a), l. 10/1977 non viene revocata se avviene una modifica della destinazione d’uso; viene semplicemente meno perché non sussiste più la ragione dell’esenzione.

4.2. La conferma della legittimità della richiesta del contributo di costruzione risiede quindi nel principio di onerosità degli interventi edilizi già in forza della L. 10/1977, e nella circostanza che la disciplina delle aree agricole introdotta con l’art. 25 della l.r. 56/1977 non afferma mai la gratuità degli interventi edilizi in tali aree. Per contro, la gratuità prevista dall’art. 9 l. 10/1977 riguarda solamente le opere da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale. Non è corretto pertanto sostenere che l’onerosità del mutamento di destinazione d’uso degli immobili ubicati in aree agricole previsto dall’art. 25, comma 10, l.r. 56/1977 presuppone necessariamente che l’originaria edificazione dell’abitazione avesse beneficiato del regime di gratuità di cui all’art. 9 l. 10/77.

4.3. Va infine sottolineato come la porzione immobiliare oggi di proprietà dell’appellato aveva ed ha un’utilizzazione a fini agricolo e mai prima della S.C.I.A. del 5 agosto 2019 è stato formalmente comunicato al Comune l’utilizzo residenziale di essa.

4.4. L’epoca di costruzione dell’immobile anteriore all’entrata in vigore della l. 10/1977 non esclude l’assoggettamento al contributo per gli oneri di urbanizzazione, che è un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione dell’insieme dei benefici che la nuova costruzione acquista.

5. L’appellato si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto dell’appello.

6. L’appello non è fondato.

6.1. E’ opportuno iniziare la disamina delle questioni giuridiche poste dalla vicenda in esame dall’analisi di un recente precedente giurisprudenziale di questa sezione nel quale l’appellante era lo stesso Comune di Villastellone; si tratta della sentenza 3558/2024 del Consiglio di Stato con la quale è stato ribadito l’esonero dal contributo di costruzione dell’intervento di restauro e risanamento conservativo di un fabbricato residenziale che era stato costruito in epoca anteriore al 1977 con regolare licenza edilizia per uso residenziale, ai sensi della l. 1150/1942, la quale non distingueva tra residenze rurali e residenze civili edificate in area agricola e non prevedeva che fosse necessaria la destinazione dell’immobile a servizio dell’attività agricola per poter beneficiare nel territorio piemontese del regime di gratuità previsto per gli imprenditori agricoli a titolo principale.

Non si sarebbe verificato, pertanto, alcun mutamento della destinazione d’uso rendendo indebita la richiesta degli oneri concessori da parte del Comune.

6.2 Nel primo motivo il Comune sottolinea come il passaggio da un’utilizzazione residenziale dell’immobile da parte dell’imprenditore agricolo per la conduzione del fondo ad una funzione meramente residenziale da parte dell’acquirente non imprenditore determina una modificazione della destinazione d’uso rilevante anche se l’immobile è stato edificato prima del 1977.

La situazione in fatto non è diversa da quella descritta dalla sentenza 3358/2024 in precedenza richiamata.

L’immobile per cui è causa è stato edificato nella seconda metà del 1800, quindi ben prima dell’entrata in vigore della l. 1150/1942 e risulta essere stato acquisito a seguito di successione mortis causa dall’appellato; il de cuius a sua volta aveva acquistato l’immobile con rogito del 23 febbraio 1978 da una persona qualificata in atto come industriale che aveva ricevuto il bene a seguito di una donazione degli anni trenta del secolo scorso.

Ci troviamo, pertanto, in una situazione sovrapponibile a quella esaminata nella sentenza in precedenza richiamata.

Dal momento che nel regime precedente alla l. 10/1977 la funzione residenziale in zona agricola non era vincolata all’uso strumentale alla conduzione del fondo, come previsto dall’attuale normativa, in molti casi prima dell’entrata in vigore di tale legge si era già consolidata una funzione meramente residenziale da parte di persone priva della qualifica di imprenditore agricolo che acquistavano una casa in campagna.

Pertanto non si può affrontare la questione dell’eventuale pagamento degli oneri legati alla ristrutturazione con un’applicazione retroattiva di una disciplina edilizia.

Il pagamento degli oneri si giustifica nel caso di mutamente d’uso da residenziale per l’imprenditore agricolo a residenziale tout court perché ciò determina un aumento del carico urbanistico, ma se la funzione meramente residenziale esisteva già prima del 1977 viene meno tale incremento e non è giustificato il pagamento degli oneri.

Nel terzo motivo il Comune sottolinea come prima della S.C.I.A. del 5 agosto 2019 al Comune non era mai stata comunicata un’utilizzazione di tipo residenziale dell’immobile, ma la circostanza non è significativa poiché l’utilizzazione residenziale da parte di soggetto non imprenditore agricolo esisteva ormai da moltissimi anni e non vi era mai stata necessità di ricorrere al Comune per interventi edilizi; pertanto il Comune avrebbe dovuto ricostruire la storia dell’immobile prima di giungere alla conclusione che si era verificato un mutamento della destinazione d’uso.

L’intervento in questione è il rifacimento del tetto a copertura della parte abitativa che poteva determinare il pagamento degli oneri solamente laddove in occasione dell’intervento edilizio fosse emerso un cambiamento della destinazione d’uso che, per quanto finora illustrato, non si è verificata.

7. La novità della vicenda che al momento della presentazione del ricorso non presentava precedenti specifici consente la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Seconda, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 15 gennaio 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Fabio Franconiero, Presidente FF

Giordano Lamberti, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Roberto Michele Palmieri, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Fabio Franconiero

IL SEGRETARIO