Pubblicato il 23/07/2025

N. 06547/2025REG.PROV.COLL.

N. 04424/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4424 del 2022, proposto da IM NI e Soc. Business S.r.l. Unipersonale, rappresentati e difesi dagli avvocati Silvio Campana e Massimo Campana, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Silvio Campana in Riccione, via dei Mille, 3;

contro

Comune di San Mauro Pascoli, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Gaetano Domenico Rossi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Seconda) n. 387/2022;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di San Mauro Pascoli;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 4 giugno 2025 il Cons. Davide Ponte e udito l’avvocato Nicola Campana su delega dell’avvocato Silvio Campana;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con verbale di accertamento prot. n. 4658 del 21.03.2016 il Comune di San Mauro Pascoli ha accertato che nell’immobile ad uso artigianale ubicato in Via Fiumicino n. 620 distinto al catasto fabbricati al foglio 12, mappale 849, sub 5, 6, 7, classificato dal PRG vigente in Zona Urbanistica E6 "Aree di pertinenza di insediamenti con presenza di funzioni produttive artigianali e commerciali” sono state realizzate, in assenza del titolo abilitativo le seguenti opere: - al piano terra, messa in comunicazione delle tre unità preesistenti per la creazione di un unico laboratorio artigianale; sul retro, tamponamento di 2 aperture; - al suo interno, creazione di un vano ad uso ripostiglio con realizzazione di 2 pareti interne; - al piano primo del laboratorio artigianale, cambio di destinazione d’uso in residenza per 96,11 mq. di superficie utile (3 uffici sono stati trasformati in cucina, soggiorno e due camere da letto, e 1 sala riunioni in disimpegno); - sempre al primo piano, ristrutturazione della zona dichiarata inaccessibile negli elaborati allegati alla SCIA 75/2015 del 7/10/2015 per formare vani abitabili (con nuove pareti interne in cartongesso); risultano quindi posti in essere 7 nuovi vani, di cui 6 camere da letto e 1 disimpegno.

L’attività insediata è un laboratorio di calzature, mentre al primo piano risulta un utilizzo abitativo per almeno 15 persone. Al piano terra la ristrutturazione investirebbe la SU esistente di 579,29 mq., mentre al primo piano coinvolgerebbe l’esistente (per 96,11 mq.) e la porzione oggetto di ampliamento di 70,82 mq., con mutamento di destinazione d’uso e aumento del carico urbanistico.

2. All’esito del giudizio di primo grado, proposto avverso gli atti comunali predetti, con la sentenza qui appellata il Tar ha respinto il gravame con le seguenti motivazioni.

2.1 Sul primo motivo: l’estraneità del proprietario agli abusi edilizi commessi sul bene da un soggetto terzo, anche se adeguatamente comprovata, non implica ex sé l'illegittimità dell’ordinanza di demolizione, che ha natura di sanzione “reale” dell'illecito edilizio e, quindi, valenza erga omnes .

2.2 Sul secondo motivo: la legislazione e la giurisprudenza formatasi in materia di condono edilizio escludono la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate: pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI - 2/7/2018 n. 4033, che richiama Corte di Cassazione, sez. III civile - 30/1/2018 n. 4752). Si vedano in questo senso anche Consiglio di Stato, sez. VI - 23/11/2021 n. 7840, T.A.R. Marche - 29/1/2019 n. 57 e la sentenza di questa Sezione 30/3/2021 n. 322.

3. Avverso la predetta sentenza ha proposto appello NI IM e Soc. Business s.r.l unipersonale articolando due motivi di gravame.

3.1 Con il primo motivo ha dedotto “violazione ed errata applicazione dell’art. 3 della legge 24.11.1981 n. 689 sulla personalità della responsabilità per le sanzioni amministrative edilizie.”; lamenta che la responsabilità del proprietario dell’immobile, non formalmente committente dell’opera abusiva può essere affermata, in relazione e al disposto dell’art. 44 del T.U. n. 380/2001, soltanto nel caso in cui si possa escludere il suo interesse alla realizzazione dell’abuso edilizio e comunque egli non sia stato in grado di impedire l’esecuzione delle opere.

3.2 Con il secondo motivo ha dedotto “violazione ed errata applicazione dell’art. 14 della l.r. Emilia Romagna n. 23/2004 in relazione all’art. 7 della l.r. n. 15 del 30.7.2013.”; lamenta che non poteva essere applicata la sanzione demolitoria o ripristinatoria a fronte di un intervento non classificabile come “ristrutturazione edilizia eseguito in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali” perché l’intervento stesso va qualificato, a norma dell’art. 7 della Legge 30.7.2013 n. 15 come manutenzione straordinaria.

4. Il Comune appellato si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

5. All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 4 giugno 2025 la causa è passata in decisione.

6. Preliminarmente, va dato atto che le parti destinatarie dell’originario provvedimento repressivo vi si sono adeguate ed hanno proceduto alla demolizione delle opere a suo tempo individuate siccome abusivamente realizzate, come è risultato accertato a seguito di sopralluogo eseguito dall’UTC del Comune, depositato in atti in data 19 marzo 2025. In termini di accertamenti, come emergono dagli atti di causa, nel caso in esame si trattava di un complesso di interventi abusivamente realizzati in un vasto fabbricato ad uso artigianale di proprietà del NI, accertati come da verbale prot. 4658/2016 (cfr. doc. 3 del fascicolo di primo grado), corredato di 20 fotografie che lo completavano anche sotto l’aspetto della percezione visiva.

6.1 In particolare, gli abusi accertati si identificavano nel cambio di destinazione d’uso (da produttivo a residenziale) e nella diversa distribuzione, apertura e chiusura di plurime strutture interne ed esterne di consistenza diffusa. Realizzato in epoca risalente (1963) il fabbricato, nato come capannone ad uso avicolo, era stato negli anni trasformato in fabbricato artigianale e come tale locato dal NI (legale rappresentante della Soc. Business s.r.l. che dal 2014 ne era a sua volta locataria) - a Xiaoyng Hu, di nazionalità cinese che in quel fabbricato aveva iniziato ad esercitare la propria attività commerciale ed artigianale a far data dal 14 gennaio 2016.

7. A fronte della pacifica sussistenza degli abusi, così accertati, i motivi di appello sono infondati.

8. In relazione al primo motivo, va ribadito il principio per cui l’ordine di demolizione dell'opera abusiva, avendo carattere reale, può essere rivolto anche nei confronti del proprietario che non sia responsabile dall'abuso (cfr. ad es. Consiglio di Stato, sez. II, 27/09/2024, n. 7828). A conferma di ciò, come noto, anche il proprietario attuale di un immobile abusivo è responsabile per gli abusi edilizi commessi anche dal precedente proprietario, e pertanto è soggetto all'ordinanza di demolizione e al ripristino della legalità violata. Il nuovo acquirente subentra in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi relativi al bene ceduto, compresi gli abusi edilizi, e deve affrontare le conseguenze delle decisioni di diniego di sanatoria e di demolizione.

8.1 Ulteriore corollario è quello per cui in materia di abusi edilizi commessi da persona diversa dal proprietario, perché quest'ultimo possa andare esente dalla misura consistente nell'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'area di sedime sulla quale insiste il bene (ai sensi dell'art. 31, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380), occorre che risulti, in modo inequivocabile, la sua completa estraneità al compimento dell'opera abusiva o che, essendone lo stesso venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedirlo con gli strumenti offertigli dall'ordinamento (cfr. ad es. Consiglio di Stato, sez. VI, 26/02/2021, n. 1648).

8.2 Nel caso di specie, se da un canto è pacifica la proprietà e la conseguente riferibilità della sanzione impugnata, da un altro canto nessun elemento concreto in tale ottica risulta essere stato fornito dall’odierna parte appellante in termini prova positiva circa la totale estraneità e l’attivazione per elidere gli effetti delle abusive trasformazioni.

9. In relazione al secondo motivo, la pacifica consistenza delle opere abusive accertate evidenzia una consistente trasformazione dell’immobile, attraverso la modifica del piano produttivo e la completa trasformazione ed ampliamento del piano superiore, con la realizzazione di una destinazione abitativa ben distinta dalla precedente; una notevole trasformazione, sia edilizia ce urbanistica, tale da incidere in termini rilevanti sia sui parametri che sugli standards urbanistici, rispetto alla quale la qualificazione posta a base degli atti comunali e condivisa dal Tar è l’unica possibile.

10. L’appello va pertanto respinto.

11. Le spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore di parte appellata, liquidate in complessivi euro 3.500,00 (tremilacinquecento/00), oltre accessori dovuti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025 con l'intervento dei magistrati:

Daniela Di Carlo, Presidente FF

Davide Ponte, Consigliere, Estensore

Giovanni Tulumello, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere

Massimo Santini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Davide Ponte	Daniela Di Carlo

IL SEGRETARIO