Pubblicato il 30/06/2025

N. 05654/2025REG.PROV.COLL.

N. 02282/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2282 del 2022, proposto da
PP IC, rappresentato e difeso dagli avvocati Marcello Magnano Di San Lio e Isabella Maria Stoppani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Marcello Magnano in Roma, via dei Gracchi n. 187;

contro

EL Di RO e TE OM, rappresentati e difesi dagli avvocati Alberto Zito e Jacopo Vavalli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Alberto Zito, in Roma, via di Porta Pinciana, n. 6;
BE FE e FE OM, quale erede di OL OM, non costituiti in giudizio;
Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove, n. 21;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 9135/2021, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di EL Di RO, di TE OM e di Roma Capitale;

Viste le memorie delle parti;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 2 aprile 2025 il Consigliere Annamaria Fasano e uditi, in collegamento da remoto, per le parti gli avvocati Magnano e Vavalli.

Ai sensi dell’art. 87, comma 4-bis c.p.a. e dell’art. 13-quater disp. att. c.p.a. (articolo aggiunto dall’art. 17, comma 7, d.l. 9 giugno 2021, n. 80, convertito, con modificazioni, dalla l. 6 agosto 2021, n. 113), preso atto del deposito delle note di passaggio in decisione, è data la presenza dell'avvocato Garofoli;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. PP IC in data 13.4.1995 presentava domanda di condono edilizio ex art. 39 della legge n. 724 del 1994, per un fabbricato ad uso commerciale, tipologia di abuso 4, sito in Roma alla via Crescenzio 46/a, in catasto al foglio 406, particella 88, sub 503.

Con sentenza del Tribunale civile di Roma, Sez. V, n. 33425 del 2001, passata in giudicato, era stata disposta l’immediata cessazione della destinazione del suddetto locale ad uso commerciale, stante la violazione dell’art. 8 del Regolamento condominiale, che vietava tale destinazione per i locali dell’edificio.

I condomini EL Di RO, BE FE e OL OM, in data 03.8.2009, presentavano un’istanza di accesso alla documentazione inerente alla pratica di condono, venendo a successivamente a conoscenza del fatto che Roma Capitale, con determina dell’11.8.2008, aveva rilasciato a PP IC la concessione in sanatoria a destinazione d’uso commerciale n. 338062.

2. I condomini, con il ricorso proposto dinanzi al T.A.R. per il Lazio, impugnavano il suddetto provvedimento, deducendone la nullità per contrasto con il giudicato rappresentato dalla sentenza del Tribunale ordinario di Roma, oltre l’illegittimità per violazione degli artt. 3 e 10 della legge n. 241 del 1990, nonché eccesso di potere, difetto di istruttoria e carenza di motivazione.

Nelle more del giudizio, con sentenza della Corte d’Appello civile di Roma n. 7702 del 2016, veniva respinto il gravame avverso la pronuncia del Tribunale di Roma n. 15914 del 23 luglio 2008, con la quale era stata rigettata la domanda volta alla prescrizione del diritto dei condomini a precludere lo svolgimento dell’attività commerciale nel locale di proprietà di PP IC.

3. Il Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, con la sentenza n. 9135 del 2021, dichiarava il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse con riferimento alla sig.ra FE OM, non più proprietaria della quota dell’immobile all’interno del condominio, accogliendolo per il resto sulla base del rilievo che l’atto impugnato era viziato da carente motivazione.

Il Collegio di prima istanza rilevava che il provvedimento di condono edilizio non dava alcun conto della previsione contrastante con il Regolamento del condominio di via Crescenzo n. 46/a, e non dava rilievo alle deduzioni illustrate dai ricorrenti che avevano tempestivamente informato l’Amministrazione, con nota del 2 maggio 2006, circa il motivo ostativo al rilascio del condono, derivante dal giudicato formatosi a seguito della sentenza del Tribunale civile di Roma, n. 33425 del 2001, con la quale era stata disposta l’immediata cessazione della destinazione ad uso commerciale del locale del sig. IC, per violazione dell’art. 8 del Regolamento condominiale. Il Giudice di prime cure, inoltre, rilevava che l’Amministrazione non poteva avvalersi della formula ‘ fatti salvi i diritti dei terzi ’, apposta usualmente per sollevare il Soggetto pubblico dall’onere di effettuare tutti i controlli su eventuali diritti di terzi eventualmente contrastanti con il titolo edilizio di condono, tanto più che la stessa Amministrazione capitolina, con successivo foglio del 3 luglio 2006, dava conto di avere recepito il documentato rilievo dei condomini, manifestando la volontà di procedere agli opportuni accertamenti di merito.

4. PP IC, con ricorso notificato nei termini e nelle forme di rito, ha appellato la suddetta pronuncia, chiedendone la riforma, sulla base delle seguenti censure: “ 1. Erroneità del capo della sentenza impugnata che ha rigettato l’eccezione di irricevibilità del ricorso per tardività – contrasto con le emergenze documentali; 2. Violazione e falsa applicazione di legge (artt. 3 e 10 L. 241/1990 – L. 724/1994 e art. 2, co. 37, L. 662/1996) – erroneità, illogicità, insufficienza della motivazione – difetto di motivazione”.

5. EL Di RO e TE OM si sono costituiti in resistenza, concludendo per il rigetto del gravame.

6. Roma Capitale si è costituita con riserva di formulare memorie e producendo documentazione.

7. Le parti, con rispettive memorie, hanno precisato le proprie difese.

8. All’udienza straordinaria del 2 aprile 2025, la causa è stata assunta in decisione.

DIRITTO

9. Con il primo mezzo, l’appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui è stata respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività. In particolare, deduce che il T.A.R., nel ritenere determinante l’indicazione del differente indirizzo (via Aristofane anziché via Crescenzio), non avrebbe percepito che la nota del 15.12.2009 con la quale l’Amministrazione ha comunicato il rilascio della sanatoria, contiene elementi testuali che, in concorso con altri documenti provenienti dagli stessi ricorrenti, dimostrerebbe che la conoscenza dell’atto impugnato risale al momento della notifica del predetto documento, pertanto il ricorso introduttivo è stato tardivamente notificato in data 29.3.2010. In particolare, la pronuncia impugnata sarebbe errata nella parte in cui il Collegio di primo grado ha statuito: “la nota del 15 dicembre 2009 faceva riferimento a un condono relativo ad abuso compiuto in via Aristofane, 41 e non in via Crescenzio, 46/a” , ciò in quanto, pur riportando la nota un indirizzo diverso, si sarebbe trattato di un mero errore materiale che non avrebbe impedito agli appellati di avere piena contezza del condono quanto al suo contenuto essenziale ed al presunto effetto lesivo, con conseguente irricevibilità del ricorso di primo grado proposto tardivamente. Gli stessi appellati avrebbero espressamente confermato di conoscere tale nota, in quanto, nella memoria conclusiva depositata nel ricorso per accesso agli atti, hanno ammesso che ‘ all’udienza del 17 dicembre 2009 con la quale lo stesso informava che era stata rilasciata al sig. IC PP la concessione in sanatoria n. 338062 in data 11.8.2009 ’.

9.1. La critica è infondata.

Il Collegio osserva che dalla piana lettura della nota dell’Avvocatura del 15 dicembre 2009 emergono all’evidenza: l’errore di indirizzo dell’immobile oggetto dell’abuso e l’errore di indicazione del numero di subalterno catastale. Ne consegue che, come rilevato dal Tribunale amministrativo di primo grado, non sarebbe stato possibile che la nota in questione determinasse la conoscenza in capo gli appellati del provvedimento di concessione in sanatoria in favore di PP IC, proprio con riferimento all’immobile sito in via Crescenzio n. 46/a, già alla data del 16 dicembre 2009 (data in cui la nota è stata depositata nel giudizio di accesso agli atti).

Né si può presumere la conoscenza dell’atto impugnato dal fatto che nella nota dell’Avvocatura del 15 dicembre 2009 è stata indicata l’istanza di condono con il corretto protocollo n. 72214/95, di cui gli appellati hanno dimostrato di averlo appreso avendolo indicato nell’iniziale raccomandata inviata all’Ufficio Condono Edilizio per l’accesso ai documenti in data 3.8.2009.

Ciò in quanto, l’erroneità della individuazione, non solo dell’indirizzo dell’immobile, ma anche dei dati relativi alla sua identificazione catastale, possono avere confuso gli appellati in ordine al fatto che un provvedimento di condono relativo all’immobile in contestazione era stato effettivamente emesso.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, mentre la consapevolezza dell’esistenza del provvedimento e la sua lesività integra la sussistenza di una condizione dell’azione, rimuovendo in tal modo ogni ostacolo all’impugnazione dell’atto (così determinando la piena conoscenza di cui all’art. 41, comma 2, c.p.a.), la conoscenza ‘integrale’ del provvedimento (o di altri atti endoprocedimentali) influisce sul contenuto del ricorso e sulla concreta definizione delle ragioni di impugnazione (dunque, sulla causa petendi ) e giustifica la previsione dell’istituto dei motivi aggiunti (cfr. Cons. Stato, n. 962 del 2020; id. n. 603 del 2020). Ai fini dell’impugnazione, la piena conoscenza di un provvedimento amministrativo, individuata dall’art. 41, comma 2, c.p.a., è integrata laddove vi sia ‘ la percezione dell’esistenza di un provvedimento amministrativo e degli aspetti che ne rendono evidente la lesività della sfera giuridica del potenziale ricorrente, in modo da rendere percepibile l’attualità dell’interesse ad agire contro di esso’ (Cons. Stato, n. 3147 del 2024).

Presupposti, nella specie, non ravvisabili.

Gli errori contenuti nella nota della 2009 non hanno consentito ai condomini di percepire la evidente lesività dell’atto, in modo da rendere evidente l’attualità e la concretezza dell’interesse ad agire contro di esso ( ex multis Cons. Stato n. 3147 del 2024; n. 6269 del 2023).

Ininfluente, ai fini della prova incontestabile della conoscenza dell’atto nel dicembre 2009, anche l’argomentazione difensiva sostenuta dall’appellante, secondo cui la dichiarazione effettuata dal difensore dei ricorrenti in primo grado nella memoria del 19 febbraio 2010, depositata nel corso del giudizio sull’accesso, avrebbe avuto natura confessoria.

Come deducono gli appellati, l’aver rappresentato che il Comune di Roma aveva dichiarato, all’udienza del 17 dicembre 2009 del giudizio di accesso agli atti, di avere rilasciato la concessione in sanatoria in favore di PP IC è una dichiarazione de relato riferita ad asserzioni di un altro procuratore, e rimanda comunque alla nota dell’Avvocatura capitolina prot. 201778 del 15 dicembre 2009, che reca evidenti errori descrittivi dell’immobile oggetto di condono. Oltre al fatto che ‘ le dichiarazioni rese dal difensore, anche in giudizio, contenenti affermazioni relative a fatti sfavorevoli al proprio rappresentato e favorevoli all’altra parte non hanno efficacia di confessione ma costituiscono elementi di libero apprezzamento da parte del giudice di merito’ (Cass. n. 9864 del 2014).

10. Con il secondo motivo di appello, l’appellante denuncia l’erroneità della pronuncia di primo grado nella parte in cui statuisce che il provvedimento “risulta del tutto carente di motivazione” , per non avere dato conto della violazione dell’art. 8 del Regolamento condominiale che vietava la destinazione ad uso commerciale dei locali del condominio.

Secondo l’appellante, ai sensi della l. 724 del 1994 e del d.P.R. 380 del 2001, il procedimento di formazione del titolo concessorio in sanatoria si svolge e si esaurisce nel rapporto pubblicistico tra l’Amministrazione ed il richiedente, senza la partecipazione di terzi, i quali, ancorché abbiano presentato rilievi ostativi al rilascio della concessione, non vantano alcun titolo partecipativo al procedimento. Ne consegue che, nel caso di specie, non sussisterebbe e non sarebbe configurabile, ad avviso dell’appellante, alcun obbligo in capo all’Amministrazione di motivare, ex art. 3 legge n. 241 del 1990, in ordine alle ragioni per le quali non siano stati accolti i rilievi ostativi al rilascio del condono presentati dagli appellati, tenuto conto che la concessione in sanatoria è stata rilasciata con salvezza ed integrità dei diritti dei terzi.

Inoltre, ad avviso dell’appellante, il Regolamento condominiale non sarebbe un vincolo di natura pubblicistica, ma un mero negozio giuridico del quale non sussisterebbe l’obbligo di dare conto.

Ciò posto, il provvedimento impugnato sarebbe legittimo, avendo l’Amministrazione verificato, con esito positivo, il titolo di piena proprietà dell’immobile in capo al richiedente, la piena disponibilità dell’area da parte sua, il rispetto delle norme urbanistico-edilizie vigenti e un uso commerciale in essere dell’immobile fin dal 1929. Nella fattispecie, è stata chiesta una sanatoria per mutamento di destinazione d’uso senza opere, quindi una mera regolarizzazione, appartenendo l’immobile già alla categoria commerciale sul piano funzionale; con la conseguenza che vi sarebbe stato solamente l’aggiornamento catastale dalla categoria C2 alla C1, cui l’odierno appellante ha provveduto nel 1999, come risulta dal provvedimento di sanatoria. Infine, secondo il ricorrente, parimenti errato sarebbe l’ultimo capo della sentenza secondo il quale “L’avvenuto pagamento dell’oblazione appare in ogni caso aver prodotto l’estinzione del reato” ex art. 38, co. 2 l. 47/1985, poiché il presunto abuso era stato compiuto da altri in epoca assai risalente, ragion per cui nessun reato poteva né può ascriversi all’appellante.

10.1. Le denunce sono infondate.

Il Collegio rileva che con sentenza del Tribunale di Roma n. 33425 del 2001, ha disposto l’immediata cessazione della destinazione d’uso commerciale dell’immobile di via Crescenzio n. 46/a, in ragione della violazione dell’art. 8 del Regolamento condominiale, pertanto, sulla legittimità del provvedimento di condono con riferimento alle statuizioni contenute nel suddetto giudicato non è consentito ulteriormente delibare. Nel caso di specie, come precisato dal T.A.R., l’Amministrazione non poteva avvalersi della formula ‘ fatti salvi i diritti dei terzi ’, apposta usualmente per esimere da responsabilità il Soggetto pubblico dall’effettuare controlli su eventuali diritti di terzi contrastanti con il titolo edilizio di condono. Il rilascio di un titolo abilitativo, secondo la giurisprudenza prevalente, dalla quale non vi sono ragioni per discostarsi, fa comunque salvi i diritti dei terzi e non interferisce nell’assetto dei rapporti tra privati, anche se l’Amministrazione, venendo a conoscenza del fatto che il diritto di chi richiede il titolo abilitativo è contestato, è tenuta a compiere le indagini necessarie per verificare se tali contestazioni siano fondate e, quindi, negare il rilascio del titolo.

Nella specie, inoltre, la tesi difensiva sostenuta dal ricorrente secondo cui il Regolamento di condominio costituisce un negozio giuridico privato inopponibile al vincolo di natura pubblicistica non coglie nel segno, tenuto conto che il contrasto tra la concessione in sanatoria richiesta da PP IC e il Regolamento del condominio di via Crescenzio 46/a è stata accertata con sentenza passata in giudicato.

I condomini di via Crescenzio n. 48, con atto di significazione del 2 maggio 2006, hanno trasmesso all’Ufficio Condono Edilizio del Comune di Roma, la sentenza del Tribunale di Roma sopra citata che ha statuito l’immediata cessazione della destinazione ad uso commerciale del locale di via Crescenzio n. 46/a, e hanno comunicato l’esistenza di diritti incompatibili con l’accoglimento della richiesta del sig. IC di rilascio della concessione in sanatoria a destinazione d’uso commerciale, pertanto, l’Amministrazione non poteva avvalersi della formula ‘ salvi i diritti dei terzi ’.

11. In definitiva, l’appello va respinto ed ogni altra questione proposta dalle parti deve ritenersi assorbita, tenuto conto che l’eventuale esame della stessa non determinerebbe una soluzione di segno contrario.

12. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna PP IC alla rifusione delle spese di lite a favore delle parti appellate che liquida in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del giorno 2 aprile 2025 tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, d.l. 9.6.2021, n. 80 convertito con modificazioni dalla legge 6.8.2021, n. 113, con l'intervento dei magistrati:

Davide Ponte, Presidente FF

Sergio Zeuli, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere, Estensore

Massimo Santini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Annamaria Fasano	Davide Ponte

IL SEGRETARIO