Pubblicato il 10/12/2025

N. 09752/2025REG.PROV.COLL.

N. 02364/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2364 del 2023, proposto da Point Holding s.r.l., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’avvocato Massimiliano Brugnoletti, con domicilio digitale come da p.e.c. da registri di giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Antonio Bertoloni, n. 26/B;

contro

NO De IP, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Bifolco e Alfredo Cincotti, con domicilio digitale come da p.e.c. da registri di giustizia;

nei confronti

Comune di Olbia, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Sardegna, sezione II, 19 dicembre 2022, n. 850/2022, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di NO De IP;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 21 ottobre 2025 il consigliere ES EN IL e viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’appellante impugna la sentenza che, in accoglimento del ricorso del vicino, ha annullato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato per la realizzazione di una tettoia nell’immobile di sua proprietà.

2. I fatti di causa rilevanti, quali emergono dalle affermazioni delle parti non specificamente contestate e comunque dagli atti e documenti del giudizio, possono essere sinteticamente ricostruiti nei termini seguenti.

2.1. L’appellante è proprietaria di un immobile su cui è collocata una tettoia realizzata in assenza di titolo abilitativo.

2.2. Con dichiarazione autocertificativa unica del 27 luglio 2017 la società ha chiesto l’accertamento di conformità della tettoia, dichiarandone l’uso come parcheggio coperto.

2.3. Con permesso di costruire per accertamento di conformità n. 63 del 16 aprile 2018 il Comune ha rilasciato il titolo in sanatoria.

2.4. Il vicino ha prima chiesto al Comune di adottare provvedimenti ripristinatori, poi ha agito dinanzi al T.a.r. per la Sardegna contro l’inerzia dell’Ente.

2.5. Nel corso del giudizio il ricorrente ha avuto conoscenza del permesso di costruire in sanatoria e lo ha impugnato con motivi aggiunti.

In particolare, ha sostenuto che la tettoia debba considerarsi una “nuova costruzione”, perché, invece di svolgere la funzione di ricovero per veicoli, comporta un sostanziale ampliamento dell’abitazione, anche perché contiene una zona cucina a suo servizio.

3. Il Tribunale ha disposto una verificazione con ordinanza 6 maggio 2022, n. 304, e, alla luce del suo esito, con sentenza 19 dicembre 2022, n. 850 ha dichiarato improcedibile il ricorso introduttivo contro il silenzio e accolto i motivi aggiunti, annullando il provvedimento censurato, nonché condannato la società al pagamento delle spese di lite.

In particolare, è risultato dirimente il fatto che il verificatore abbia accertato che, come in effetti contestato dal ricorrente, il volume non è adibito a parcheggio, bensì consiste in un aumento dell’abitazione principale, perché « risulta inaccessibile alle auto in quanto raggiungibile esclusivamente attraverso uno stretto vialetto in basolato di pietra della larghezza di circa un metro con presenza anche di alcuni gradini » e contiene un « piano cottura in muratura e dei lavelli », circostanze che inducono a considerarlo un « veranda coperta annessa all’immobile » e realizzata in violazione della distanza di 5 metri dal confine della proprietà richiesta dal regolamento comunale.

4. La società ha proposto appello contro la decisione.

Nel giudizio di secondo grado si è costituito il vicino, l’originario ricorrente, chiedendo il rigetto del gravame.

Nel corso del processo le parti hanno presentato scritti difensivi, approfondendo le rispettive tesi.

All’udienza pubblica del 21 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

5. Con il primo motivo si deduce: « Errores in procedendo e iudicando. Violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex artt. 112 c.p.c. e 39 c.p.a., nonché per violazione del diritto di difesa ex art. 24 Cost. Violazione e falsa applicazione dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001. Violazione e falsa applicazione dell’art. 16 della L.R. 23/1985 ».

5.1. Secondo l’appellante, la sentenza violerebbe il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché il ricorrente di primo grado non avrebbe censurato l’assenza della “doppia conformità”, sul presupposto della quale è stato emesso il titolo in sanatoria.

5.2. Il motivo è infondato.

Con il ricorso di primo grado il vicino ha contestato l’illegittimità del titolo per difformità tra quanto dichiarato nell’istanza e lo stato di fatto, dunque in quanto emesso sulla base di un travisamento dei fatti, vizio radicale che inficia la tesi della presunta sussistenza della “doppia conformità”: infatti, da un punto di vista logico, prima ancora che giuridico, non si può ritenere corretta una valutazione – nella specie, sulla “doppia conformità” – che sia fondata su una rappresentazione dei fatti errata e fuorviante.

Proprio la difformità tra quanto esposto nell’istanza, poi accolta dal Comune, e l’effettivo stato dei luoghi è stata accertata dal T.a.r. e ha condotto all’annullamento del titolo, senza che dunque possa dirsi che il primo giudice abbia esercitati i propri poteri oltre i limiti derivanti dalla domanda.

6. Con il secondo motivo di appello si deduce: « Errores in procedendo e iudicando. Sotto ulteriore profilo: violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex artt. 112 c.p.c. e 39 c.p.a., nonché per violazione del diritto di difesa ex art. 24 Cost. Violazione e falsa applicazione dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001. Violazione e falsa applicazione dell’art. 16 della L.R. 23/1985. Violazione dell’art. 35, comma 1, lett. c) del c.p.a. ».

6.1. Secondo la società, non sarebbe stata dimostrata l’assenza di conformità al momento della presentazione della domanda, nel 2017, ma al momento del giudizio, nel 2022.

Sotto altro profilo, si riferisce che già nel corso del giudizio di primo grado il lavello e il manufatto in muratura erano stati rimossi, così ripristinando la destinazione assentita con il titolo, pertanto l’impugnativa del vicino avrebbe dovuto essere dichiarata improcedibile per sopravvenuta carenza d’interesse.

6.2. Il motivo è infondato.

La permanenza dell’interesse dell’originario ricorrente si correla al fatto che questi ha domandato l’annullamento del titolo in sanatoria relativo alla tettoia: è dunque la rimozione del manufatto l’obiettivo finale dell’azione, e questo non può certo dirsi né raggiunto, né precluso dalla rimozione del lavello e del manufatto in muratura, con la conseguenza che la decisione giudiziale conserva la sua utilità.

Sotto altro profilo, l’eliminazione del piano cottura non elide il fatto che la tettoia non è né può essere adibita a “parcheggio”, come indicato nell’istanza di sanatoria, perché non vi è una via carrabile che possa essere percorsa per raggiungerlo, come accertato dal verificatore (secondo cui alla tettoia si perviene « attraverso un lastricato di larghezza di circa 1 metro, intervallato da dei gradini per poter meglio superare il dislivello presente tra la strada principale e il manufatto oggetto di verifica »).

Risulta infine generica e indimostrata la tesi per cui il manufatto sarebbe stato conforme a quanto dichiarato al momento del rilascio del provvedimento (argomento che, peraltro, implicherebbe che lo stato dei luoghi sia stato illegittimamente mutato dopo l’acquisizione del titolo).

7. Il terzo e il quarto motivo possono essere esaminati insieme, perché trattano questioni connesse.

Con l’uno si deduce: « Errores in iudicando. Violazione e falsa applicazione degli artt. 3, 10 e 31 del d.P.R. 380 del 2001. Travisamento della fattispecie oggetto di giudizio. Difetto di motivazione della sentenza impugnata ».

Con l’altro si denuncia: « Errores in iudicando. Violazione e falsa applicazione dell’art. 35 e 40 del regolamento edilizio Comune di Olbia. Travisamento della fattispecie oggetto di giudizio ».

7.1. In particolare, la tettoia non potrebbe essere considerata una “nuova costruzione”, per la cui realizzazione è necessario il permesso di costruire, essendo aperta su tutti i lati, non fissata al terreno e destinata a fungere da riparo all’accesso all’abitazione e per i motocicli, così risultando una mera pertinenza, rientrante nell’edilizia libera.

Di conseguenza, l’opera non sarebbe assoggettata al rispetto della distanza dai confini altrui.

7.2. I motivi sono infondati.

Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, che il Collegio condivide e ribadisce, la tettoia va configurata come “nuova costruzione” ogni qual volta integri un manufatto « non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato », mentre rientrano nell’edilizia libera solo le « tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità che rende più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno, senza peraltro creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione » (Cons. Stato, sez. VI, 3 aprile 2024, n. 3031 e precedenti ivi citati).

Nella specie, come accertato dal verificatore e come emerge dalle fotografie allegate alla sua relazione, si tratta di una tettoia “pesante”, con struttura portante in legno a una sola falda e copertura in legno, chiusa su due lati, che costituisce dunque una “nuova costruzione”.

Di conseguenza, l’opera è soggetta al rispetto delle distanze dai confini.

8. Con il quinto motivo di appello si deduce: «Errores in procedendo. Violazione e falsa applicazione dell’art. 66 c.p.a.».

8.1. In particolare, il verificatore non si sarebbe limitato ad accertare i fatti, ma avrebbe espresso delle valutazioni, che il T.a.r. avrebbe fatto acriticamente proprie.

8.2. Il motivo è infondato.

Come chiarito dalla giurisprudenza, la caratteristica della verificazione, specie rispetto alla c.t.u., consiste nel fatto che questa è diretta a far emergere « la realtà oggettiva delle cose e si risolve essenzialmente in un accertamento diretto ad individuare, nella realtà delle cose, la sussistenza di determinati elementi, ovvero a conseguire la conoscenza dei fatti, la cui esistenza non sia accertabile o desumibile con certezza dalle risultanze documentali » (Cons. Stato, sez. III, 14 gennaio 2020, n. 330; più di recente, Cass. civ., sez. un., 19 febbraio 2024, n. 4331): si tratta quindi di uno strumento istruttorio che mira all’effettuazione di un mero accertamento tecnico di natura non valutativa, che però può avere a oggetto fatti complessi, la cui ricognizione richiede comunque uno specifico sapere scientifico, al quale il giudice fa ricorso in funzione consultiva.

Nel caso di specie, la verificazione è stata utilizzata per le funzioni sue proprie, senza che il verificatore esorbitasse dai limiti dei suoi compiti.

Con ordinanza 6 maggio 2022, n. 304, infatti, il T.a.r. aveva chiesto di acquisire « la reale consistenza, la funzione e la destinazione dell’opera. Con analisi comparata con il titolo in sanatoria rilasciato »: lo strumento istruttorio è stato dunque utilizzato per il suo scopo tipico, ovvero accertare fatti contestati dal ricorrente e rilevanti ai fini della decisione sulla legittimità del permesso di costruire impugnato.

Il verificatore ha appunto dato conto delle caratteristiche dei luoghi e su questa base – e non su eventuali considerazioni ulteriori – si è formato il convincimento del T.a.r., il quale, come già argomentato, merita condivisione.

9. Per tali ragioni, l’appello deve essere respinto.

10. Secondo la regola generale della soccombenza, dalla quale non vi è motivo di discostarsi nel caso di specie, l’appellante deve essere condannato a rifondere all’appellato che si è costituito le spese processuali del grado, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, sezione II, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge; condanna l’appellante al pagamento delle spese processuali del grado in favore di NO De IP, nella misura di euro 3.000 (tremila/00), oltre oneri e accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 ottobre 2025 con l’intervento dei magistrati:

DA OR, Presidente

Cecilia Altavista, Consigliere

Francesco Guarracino, Consigliere

ES EN IL, Consigliere, Estensore

Ugo De Carlo, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ES EN IL	DA OR

IL SEGRETARIO