Pubblicato il 27/04/2026

N. 00769/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00785/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 785 del 2025, proposto da
Edilcostruzioni di GN ZO & C. Snc, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Luigino Biagini, Marco Biagini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Rimini, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Simona Gessaroli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Provincia di Rimini, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Giancarlo Migani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Commissione Provinciale per la Determinazione del Valore Agricolo Medio di cui alla Legge Regionale n. 37 del 2002, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

previa sospensiva

- dell'ordinanza del Comune di Rimini prot. 3911822/2024 del 6.11.2024, comunicata a mezzo PEC in pari data, di irrogazione alla società Edilcostruzioni di GN ZO e C. snc della sanzione pecuniaria prevista dagli artt. 14 della L.R. n. 23/2004 e 33 del d.P.R. n. 380/2001 nella misura di € 1.040.000,00;

- della perizia tecnico-estimativa prot. 18172/2021 del 20.01.2021, a firma del responsabile dell'U.O. Gestione Edifici e Sicurezza del Comune di Rimini;

- della determinazione della Commissione provinciale per la determinazione del Valore Agricolo Medio n. 27/2024 resa all'esito della seduta del 24.09.2024;

- di ogni altro atto presupposto, conseguente e/o comunque connesso alla predetta ordinanza sanzionatoria.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Rimini e della Provincia di Rimini;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 aprile 2026 il dott. OL AM e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT

1.-L’impugnativa proposta ha ad oggetto la legittimità della sanzione pecuniaria irrogata d’ufficio dal Comune di Rimini in sostituzione della demolizione/ripristino di cui all’ordinanza del 31/01/2019 avente ad oggetto il mutamento di destinazione d’uso con opere interne ed esterne “da funzione turistico – ricettiva a funzione residenziale”, comportante la realizzazione di n. 4 autorimesse al piano terra e n. 8 unità abitative ai piani primo, secondo e terzo, oltre l’ampliamento della terrazza esistente al piano terzo e altre difformità (minori dimensioni del vano ascensore; eliminazione della parte di ingresso al piano terra).

Come accertato a seguito di sopralluogo compiuto dalla Polizia Municipale, la proprietà aveva provveduto alla spontanea demolizione delle anzidette opere di ampliamento, a cui faceva seguito da parte dell’Ufficio controlli edilizi la trasmissione all’Ufficio del medesimo Ente, deputato alla esecuzione coattiva, l’ordinanza (quella del 31/01/2019) intesa al ripristino della destinazione d’uso.

L’adito Tribunale Amministrativo con sentenza n. 324/2021 ha dichiarato l’improcedibilità del ricorso proposto dall’odierna ricorrente avverso i provvedimenti comunali di rigetto dell’istanza di sanatoria e di ingiunzione alla demolizione, essendo dunque definitivamente accertata l’abusività delle opere in questione.

A sostegno del ricorso in esame la ricorrente deduce motivi così riassumibili:

I) Violazione e falsa applicazione degli artt. 33, c. 2 del D.P.R. n. 380/2001 e 14, c.2 L.R. n. 23/2004. Sviamento di potere. Eccesso di potere per difetto di motivazione; illogicità e contraddittorietà: la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione non potrebbe mai essere applicata d’ufficio essendo necessaria l’istanza di parte sia ai sensi del testo unico edilizia che della legge regionale n. 23/2004 potendo il privato sempre optare per il ripristino a proprie spese.

II) Violazione e falsa applicazione degli art. 33, c.2 del D.P.R. 380/2001 e 14 c.2 della L.R. 23/2004. Violazione degli artt. 21 e 39 della L.R. n. 23/2004 e degli artt. 48,57 e 61 della L.R. 30 Luglio 2013, n. 15, anche in relazione alla disciplina rationes temporis. Incompetenza della Commissione Provinciale VAM; difetto di motivazione: l’Amministrazione intimata non avrebbe potuto demandare la valutazione alla Commissione VAM la quale poi avrebbe applicato criteri per la stima immobiliare non corretti.

III) Difetto di motivazione e di istruttoria: la Commissione non avrebbe considerato le caratteristiche specifiche dell’immobile.

IV) Violazione e falsa applicazione dell’art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 14 e 21 della L.R. n. 23/2004. Eccesso di potere per travisamento in fatto ed in diritto: il valore unitario di 2.300/mq. indicato nella determinazione impugnata non corrisponde ai valori minimi previsti dalle quotazioni OMI nella zona di riferimento con conseguente violazione del criterio di stima previsto dall’art.21 co.2 LR 23/2004.

La ricorrente ha altresì depositato (doc.15) perizia estimativa redatta da tecnico di fiducia al fine di confutare il valore stimato dalla Commissione, con un aumento di valore di 165.250,00 euro e dunque una sanzione pecuniaria pari al doppio ovvero 332.500,00 euro.

Si è costituito in giudizio il Comune di Rimini evidenziando in sintesi: - la c.d. fiscalizzazione dell’abuso sarebbe applicabile anche d’ufficio laddove come nel caso di specie gli uffici comunali con perizia del 20 gennaio 2021 hanno accertato la non fattibilità tecnica della demolizione in quanto arreca pregiudizio alla parte conforme; - quanto al secondo motivo la competenza della Commissione VAM sarebbe già stata accertata in caso analogo con recente sentenza dell’adito Tribunale (n. 713/2023)

Si è costituita anche la Provincia di Rimini rilevando l’infondatezza di tutti i motivi “ex adverso” dedotti con argomentazioni analoghe a quelle della difesa comunale.

Alla camera di consiglio del 10 luglio 2025 con ordinanza n. 185/2025 è stata respinta la domanda incidentale cautelare “Considerato in particolare che - diversamente da quanto argomentato dalla ricorrente - la sanzione pecuniaria alternativa al ripristino di cui all’art. 33 co 2 T.U. Edilizia risulta applicabile (come avvenuto) d’ufficio allorquando come nella fattispecie il Comune abbia accertato l’impossibilità materiale della demolizione (vedi perizia doc. n. 24 Comune del 20.1.2021) per il rappresentato pregiudizio alla parte dell’edificio conforme; Rilevata inoltre l’infondatezza “prima facie” anche delle doglianze riguardanti il procedimento valutativo fermo restando la necessità nella sede di merito di ogni più approfondita valutazione in merito alla determinazione del “quantum” della sanzione”.

Con ordinanza n. 3559/2025 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l’appello cautelare “Considerate la necessità di approfondimento, nella sede propria del giudizio di merito, della questione concernente la quantificazione della sanzione, già evidenziata nell’ordinanza appellata, e l’esigenza di preservare, nelle more, l’integrità delle rispettive ragioni, circoscrivendo interinalmente il quantum debeatur nei limiti del doppio dell’incremento di valore dell’immobile riconosciuto nella relazione tecnica di parte prodotta in primo grado dall’odierna appellante (i.e. € 166.250,00 x 2)”.

In prossimità della trattazione della causa nel merito le parti hanno depositato memorie e documentazione.

Parte ricorrente ha insistito per l’accoglimento del ricorso ribadendo tra l’altro le proprie doglianze mosse nei confronti del metodo di calcolo e dei parametri OMI utilizzati.

La difesa comunale, di contro, ha chiesto il rigetto del gravame evidenziando in particolare come diversamente da quanto affermato dalla ricorrente la Commissione avrebbe tenuto conto dell’avvenuta parziale demolizione richiamando il verbale della Polizia municipale del 8 febbraio 2020.

Alla pubblica udienza del 15 aprile 2026, uditi i difensori delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

DI

1.-E’ materia del contendere la legittimità della sanzione alternativa alla demolizione comminata ai sensi dell’art.33 co.2 D.p.r. 380/2001 dal Comune di Rimini nei confronti della ricorrente.

Lamenta la ricorrente in primo luogo l’illegittimità della disposta fiscalizzazione dell’abuso in assenza di istanza di parte oltre vizi inerenti il procedimento valutativo e la stima effettuata dalla Commissione VAM a suo dire immotivata e frutto di una istruttoria incompleta.

2.-Il ricorso è fondato e va accolto nei limiti di seguito indicati.

3.- Il primo motivo è privo di pregio.

Va rilevato che il Comune con la perizia del 20 gennaio 2021 ha accertato la non fattibilità della demolizione delle opere abusive stante il pregiudizio per la parte conforme.

Diversamente da quanto argomentato dalla ricorrente né la norma statale (art 33 D.p.r.380/2001) né quella regionale (art.14 L.R. 23/2004) prescrivono come obbligatoria o necessaria l’iniziativa del privato per poter procedere in sede esecutiva all’applicazione della sanzione pecuniaria alternativa ex art.33 D.p.r. 380/2001, rilevando invece unicamente l’oggettiva impossibilità tecnica di eseguire il ripristino senza pregiudizio delle parti legittime.

Nel caso di specie la ricorrente a distanza di diversi anni dall’ordinanza di demolizione ha provveduto soltanto in parte alla demolizione delle opere abusive, come accertato dalla P.M. in data 8 febbraio 2020.

Diversamente opinando, una volta accertata dal Comune tale impossibilità, l’abuso edilizio non sarebbe passibile di alcuna sanzione, non potendosi applicare né la misura ripristinatoria né quella sanzionatoria pecuniaria per mancanza dell’iniziativa del privato, con esiti oltre che del tutto illogici in contrasto con il fondamentale principio desumibile dall’ordinamento del carattere doveroso e vincolato del potere repressivo in materia edilizia ( ex multis Consiglio di Stato sez. I, 23/06/2025, n. 599).

4.- Anche il secondo motivo di gravame quanto al difetto di competenza nella stima del valore venale non merita adesione.

Con sentenza n. 713/2023 confermata dal Consiglio di Stato (sent. n. 9447/2024) l’adito Tribunale Amministrativo ha già rilevato il corretto iter procedimentale seguito dal Comune di Rimini demandando alla Commissione VAM (ex art.25 co.2 lett. e) L.R. 37/2022) la quantificazione dell’aumento del valore dell’immobile in conseguenza alla realizzazione degli abusi realizzati, secondo quanto previsto dall’art.21 co.2 L.R. 23/2004.

Va poi evidenziato che la norma di riferimento (art. 33 D.p.r. 380/2001) prevede due modalità per sanzionare la Ristrutturazione Edilizia, individuando valori più calmierati (ex L. 392/78) per gli immobili a uso residenziale, e valori “ordinari di mercato” (c.d. valore venale) per quelli ad uso diverso dalla residenza, precisando infine la scelta tra queste due opzioni dipende unicamente dall’uso legittimo del bene indicato nei titoli abilitativi; pertanto, nella fattispecie, contrariamente a quanto dedotto dalla ricorrente, per la determinazione della sanzione applicata è stato correttamente considerato, quale uso legittimo dell’immobile, quello diverso dall’abitazione, ovvero quello ricettivo-turistico, e non quello abitativo-residenziale.

A mente dell’art.33 D.p.r. 380/01, quindi, la sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria per immobili aventi uso diverso dalla residenza (come nella fattispecie) va determinata sulla base della differenza del valore di mercato assegnato al bene tra uso ricettivo ed uso residenziale, compiendo una comune stima e non facendo ricorso al costo di produzione previsto dalla L. 392/78.

5.- Sono invece fondate le censure di difetto di motivazione ed istruttoria di cui al terzo e quarto motivo di gravame.

I generici richiami al “mercato delle strutture (valore medio per camera, valori complessivi di mercato, prezzo base di aste di esecuzioni immobiliari)” ed ai “valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate” non consentono di verificare a quali parametri di stima la Commissione VAM si sia effettivamente attenuta, neppure in relazione alle quotazioni OMI, non essendo state indicate né la zona, né la tipologia edilizia considerate nel valutare in “2.300/mq il valore unitario dell’immobile a destinazione residenziale”.

Non è infatti possibile ricostruire l’iter logico seguito dalla Commissione, in violazione del generale disposto di cui all’art.3 L.241/90, quanto al valore unitario di 2.300/mq. indicato nel provvedimento impugnato, al fine di consentire la corrispondenza o meno ai valori minimi previsti dalle quotazioni OMI nella zona di riferimento, secondo quanto previsto dall’art.21 co.2 L.R. 23/2004.

Inoltre il difetto di istruttoria emerge anche dal calcolo della superfice commerciale stimato “in circa 470 mq.” occorrendo all’evidenza una stima precisa.

6.- Alla luce delle suesposte considerazioni il ricorso va accolto con l’effetto dell’annullamento del provvedimento impugnato al fine del necessario riesame.

Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite attesa la particolarità della materia trattata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia – Romagna Bologna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto annulla il provvedimento impugnato al fine del riesame.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 15 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

GO Di TO, Presidente

OL AM, Consigliere, Estensore

Jessica Bonetto, Consigliere

L'ST	IL PRESIDENTE
OL AM	GO Di TO

IL SEGRETARIO