Pubblicato il 03/10/2025

N. 07735/2025REG.PROV.COLL.

N. 05123/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5123 del 2023, proposto da BR LM, rappresentato e difeso dall'avvocato Salvatore Di Pardo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Umberto Garofoli, Umberto e Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 16956/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 settembre 2025 il Cons. Marco Morgantini e udito l’Avv. Umberto Garofoli;

Viste le conclusioni della parte appellante, come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO e DIRITTO

1. Con la sentenza appellata è stato respinto il ricorso proposto per l’annullamento dell’ordinanza n° 778 del 9.5.2013, notificata il 12.06.2013, recante ingiunzione a rimuovere o demolire gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivamente realizzati in via Cornelia n.7, pal. B, Scala A, int. 18.

Parte ricorrente esponeva di avere acquistato il 25.06.2010 un appartamento in Roma, via Cornelia, facente parte di un edificio che si assume costruito mediante concessione edilizia nel 1969.

L’unità abitativa si articola su due livelli al settimo e dall’ottavo piano. Parte ricorrente assumeva che sia sulla terrazza del settimo piano che sul balcone dell’ottavo piano vi è una struttura (quella al settimo piano è in cemento armato) , di fatto, chiusa su tutti i lati (uno dei quali è il muro perimetrale dell’edificio) che, secondo le informazioni che il ricorrente dichiara assunte, costituiscono volumi aggiuntivi che erano stati assentiti con l’originaria concessione edilizia rilasciata per l’intero fabbricato.

Acquistato l’immobile nel 2010, parte ricorrente assumeva di avere presentato, nel 2011, una DIA alternativa al permesso di costruire per interventi di ristrutturazione edilizia (anche avvalendosi dei benefici di cui alla l. r. Piano casa) che (come da relazione tecnica allegata alla dia in questione) consistevano in:

- completamento dei volumi esterni con il posizionamento delle tettoie, evidenziando chiaramente la modifica della sagoma;

- realizzazione di tettoia e pensilina su terrazzi di pertinenza dell’unità immobiliare (<15% SUL u.i.);

- diversa distribuzione interna mediante demolizione e ricostruzione di tramezzature interne;

- rifacimento pavimentazione interna ed esterna;

- rifacimento rivestimenti;

-rifacimento e creazione nuovi servizi igienici;

-opere varie da pittore.

I lavori venivano eseguiti non essendo intervenuta alcuna inibitoria nei 30 giorni successivi dalla produzione della DIA.

Nel corso di sopralluogo realizzato il 26.02.2013 con successiva comunicazione integrativa del 25.03.2013, venivano accertati tutt’altri lavori “privi del titolo abilitativo”; e precisamente, al piano settimo, sul terrazzo, si riscontrava un ampliamento di metri quadri 24, tamponato su tre lati (il quarto era costituito dalla parete perimetrale dell’edificio) accorpato all’appartamento mediante la demolizione della preesistente tamponatura e finestratura, venendo così a realizzare un vano più cucina con impianti tecnologici, pavimenti e completamente rifinito in ogni sua parte; e lo stesso terrazzo veniva coperto con una tettoia in legno lunga circa 15 m. Al piano ottavo invece veniva realizzato un ampliamento di metri quadri 22 circa anche questo tamponato su tutti i lati ed in una parte chiuso dal muro perimetrale, il quale è stato parzialmente demolito per accorpare la struttura all’ampliamento: anche tale struttura è dotata di impianti tecnologici, di pavimento completamente rifinito e arredato con mobili e suppellettili.

Seguiva la determina impugnata con il corrente gravame con cui si ingiungeva al ricorrente la demolizione rimozione di tutte le opere abusivamente realizzate.

Parte ricorrente affermava che l’amministrazione, una volta ricevuto il verbale del sopralluogo effettuato dai vigili, avrebbe direttamente agito omettendo di tener conto della DIA presentata nel 2011 e dunque ritenendo le opere sfornita di qualunque titolo edilizio; sussisterebbe difetto di motivazione sotto diversi profili, con particolare riguardo alla mancata individuazione delle opere legittimamente edificate in base alla DIA ed agli altri aspetti della partecipazione del procedimento.

Il Tar ha ritenuto che l’argomento, secondo cui sarebbe stata disattesa la DIA ed il relativo effetto abilitante, è sfornito di fondamento: l’Amministrazione ha depositato in atti la DIA dell’interessato e la relativa relazione tecnica, che descrive interventi in nulla riconducibili a quelli riscontrati in esito al sopralluogo dei vigili urbani.

Correttamente, dunque, l’Ufficio ha ritenuto le opere realizzate come interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità di esso, ex art. 16 l..r. 15/2008.

Invero, ha osservato il Tar, l’intervento va apprezzato e valutato nel suo complesso, non potendosi scomporre nelle singole operazioni che danno luogo ad una modifica ordinata e complessiva, funzionalmente unitaria, dell’unità abitativa.

Ha osservato ancora che in alcun documento allegato alla denuncia si fa riferimento ad interventi di tamponatura esterna comportanti ampliamenti volumetrici e/o di S.U.L., quali quelli accertati e contestati con l’ordinanza impugnata, così come non è dato evincere alcun riferimento ai benefici di cui alla l..r. 21/09 (C.d. Piano Casa), come (solo) affermato nel ricorso.

Conseguentemente non è risultata fondata la doglianza riguardante la carenza dell’apparato motivazionale dell’atto, in quanto sono descritti puntualmente analiticamente gli abusi consumati e la fattispecie normativa all’interno della quale sono sussumibili.

Quanto alle deduzioni inerenti l’asserita impossibilità di demolire le opere senza pregiudizio delle parti conformi, il Tar ha osservato che la possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria - disciplinata con riferimento alle opere eseguite in parziale difformità dal titolo edificatorio dall’art. 34, comma 2, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 - viene valutata in un secondo momento, successivo ed autonomo rispetto alla diffida a demolire ossia quando il soggetto privato non ha ottemperato spontaneamente alla demolizione in danno delle opere edili costruite; conseguentemente, l'esito negativo di tale valutazione non può costituire un vizio dell'ordine di demolizione, ma al più della fase di esecuzione in danno.

2. Parte appellante espone di avere presentato al Comune di Roma, nelle more del giudizio, istanza di permesso di costruire in sanatoria.

Tale istanza di sanatoria è tuttora in corso d’istruttoria.

Parte ricorrente esponeva che la presentazione della sopraccitata istanza di sanatoria rendeva improcedibile il gravame in quanto la stessa privava di efficacia l’ordine di demolizione impugnato.

Secondo parte appellante il TAR Lazio avrebbe dovuto dichiarare il ricorso improcedibile stante l’intervenuta inefficacia dell’Ordine di demolizione impugnato per effetto della presentazione dell’istanza di sanatoria. Nel merito parte appellante ritiene che gli incrementi volumetrici erano stati già realizzati legittimamente al momento della costruzione del fabbricato e completati dagli originari venditori.

Nella Dia presentata il ricorrente non avrebbe compiuto alcun incremento di volumetria.

Gli interventi eseguiti dal ricorrente si sarebbero limitati al posizionamento di due tettoie, alla demolizione e spostamento di tramezzature, al rifacimento della pavimentazione interna ed esterna dell’appartamento nonché al rinnovamento degli impianti e dei servizi igienici.

Parte appellante propone istanza istruttoria al fine di acquisire dall’ Amministrazione comunale la licenza di costruzione n. 1364 del 12/08/1969 in virtù della quale è stato realizzato l’edificio in cui è ubicato l’appartamento del ricorrente e tutti gli atti ed elaborati progettuali approvati con detto titolo edilizio.

3 L’appello è infondato.

Preliminarmente il collegio ritiene che non possa essere accolta l’istanza istruttoria di parte appellante per acquisire dall’ Amministrazione comunale la licenza di costruzione n. 1364 del 12/08/1969 in virtù della quale è stato realizzato l’edificio in cui è ubicato l’appartamento del ricorrente e tutti gli atti ed elaborati progettuali approvati con detto titolo edilizio.

La controversia ha ad oggetto non i lavori eseguiti sulla base della licenza di costruzione n. 1364 del 12/08/1969 in virtù della quale è stato realizzato l’edificio, ma i lavori eseguiti in seguito alla presentazione della Dia nell’anno 2011.

La presentazione della Dia fa riferimento a lavori che, prima della sua presentazione, non erano stati eseguiti.

La stessa parte appellante ha fatto presente nel ricorso proposto in primo grado (pagina 5) che l’impresa esecutrice non aveva completato i lavori e l’appellante “decideva di completare la chiusura di detti volumi ed a copertura di essi di sostituire le tettoie”. All’uopo presentava Dia nell’anno 2011.

D’altro canto, anche ammettendo, in astratta ipotesi, che tali lavori, e quelli contestati fossero stati autorizzati con l’originaria licenza di costruzione n. 1364 del 12/08/1969, questi non sono stati comunque eseguiti e dunque parte appellante era decaduta dalla possibilità di eseguirli, essendo decorsi i termini di validità della sopra richiamata licenza di costruzione.

Ne consegue che tali lavori richiedevano in ogni caso un nuovo titolo edilizio e dunque l’inutilità della sopra richiamata istanza istruttoria.

In relazione a quanto sopra deve essere parimenti dichiarata l’infondatezza della censura di parte appellante secondo non poteva essere ingiunto l’ordine di demolizione in quanto gli incrementi volumetrici sarebbero stati già realizzati legittimamente al momento della costruzione del fabbricato e completati dagli originari venditori.

4. Non coglie nel segno la prospettazione di parte appellante secondo cui il TAR Lazio avrebbe dovuto dichiarare il ricorso improcedibile stante l’intervenuta inefficacia dell’ordine di demolizione impugnato per effetto della presentazione dell’istanza di sanatoria. Il collegio (a prescindere dall’inammissibilità della censura perché non è stata proposta in primo grado) ribadisce l'indirizzo giurisprudenziale (tra le tante Consiglio di Stato VII n° 5146 del 12 giugno 2025) in forza del quale la presentazione di un’istanza di sanatoria ex art. 36 D.P.R. n. 380 del 2011 non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso, ma determina una mera sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione con la conseguenza che, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia. Infatti, per i principi di legalità e di tipicità del provvedimento amministrativo e dei suoi effetti, soltanto nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario dell'atto può essere idonea a determinare ipso iure la cessazione della sua efficacia. Diversamente da quanto previsto in materia di condono, nel caso di istanza di accertamento di conformità non vi è alcuna regola che determini la cessazione dell'efficacia dell'ordine di demolizione i cui effetti sono, quindi, meramente sospesi fino alla definizione del procedimento ex art. 36 D.P.R. n. 380 del 2001.

5. E’ parimenti infondata la censura di parte appellante secondo cui i lavori eseguiti sarebbero conformi alla Dia presentata e che non vi sarebbe stato incremento di volumetria.

L’ordine di demolizione ha infatti ad oggetto abusi edilizi realizzati in un momento successivo alla realizzazione dei lavori denunciati con la Dia.

La Dia fa esclusivo riferimento alle opere riguardanti la “realizzazione di tettoie su terrazzi di pertinenza ed opere di manutenzione straordinaria”.

La Dia non fa invece riferimento ad interventi di tamponatura esterna comportanti ampliamenti volumetrici e/o di S.U.L., quali quelli accertati e contestati con l’ordine di ripristino.

Con l’ordine di ripristino Roma Capitale ha descritto i lavori abusivi nella loro consistenza, con ciò dando motivazione congrua.

Il collegio osserva che nel procedimento amministrativo la stessa parte appellante ha espressamente riconosciuto di avere eseguito i lavori abusivi contestati da Roma Capitale.

Infatti la relazione tecnica illustrativa allegata all’istanza di permesso di costruire in sanatoria (depositata nel giudizio di primo grado in data 1 dicembre 2022) fa presente quanto segue:

“A seguito della D.I.A. presentata in data 24/03/2011 con prot. 23874, sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione che prevedevano una parziale modifica dei divisori interni e la realizzazione di una tettoia al piano ottavo e una pensilina al piano settimo sui terrazzi di pertinenza dell’unità immobiliare. La tettoia e la pensilina non prevedevano la chiusura laterale e pertanto l’intervento non comportava aumento di superfici utili. In realtà, è stata realizzata successivamente la chiusura delle pareti laterali sia della pensilina che della tettoia e per tali lavori si chiede la regolarizzazione con il presente PDC a sanatoria. Si precisa che l’aumento di cubatura derivante dalla chiusura degli spazi in questione, è giustificata dalla cubatura residua in possesso dell’immobile.”

“Gli interventi realizzati in difformità rispetto alla D.I.A. presentata in data 24/03/2011 con prot. 23874:

- non modificano la destinazione d’uso generale dell’immobile: il terrazzo passa da pertinenza dell’abitazione a parte integrante della stessa;

- non modificano il numero delle unità immobiliari;

- rispettano le norme di sicurezza vigenti;

- l’aumento di cubatura derivante dalla chiusura della tettoia e della pensilina rientra nel totale della cubatura residua a disposizione del fabbricato;

pertanto, con la presente richiesta di PdC a sanatoria si chiede di regolarizzare la chiusura della tettoia e della pensilina”.

L’appello deve pertanto essere respinto.

La condanna alle spese dell’appello segue la soccombenza con liquidazione nella misura di Euro 4.000.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese dell’appello nella misura di Euro 4.000/00 (Quattromila/00) oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Roberto Chieppa, Presidente

Fabio Franconiero, Consigliere

Massimiliano Noccelli, Consigliere

Angela Rotondano, Consigliere

Marco Morgantini, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco Morgantini	Roberto Chieppa

IL SEGRETARIO