REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
2) dott. Giorgio Sensale Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 3398/ 2020, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( , Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) e ( ), C.F._2 Parte_3 C.F._3
tutte rapp.te e difese giusta procura rilasciata su foglio separato, dall'avv.
Antonio Vallario ( ), con il quale elett.te dom.no in Napoli CodiceFiscale_4
alla Via G. Bruno n. 156.
APPELLANTI
E
( ) in persona del Controparte_1 P.IVA_1
suo Amm.re p.t., rappr.to e difeso dagli avv.ti Marco Visconti
( ) e Antonio Volto ( ), come da C.F._5 C.F._6
procura in calce alla comparsa di costituzione in appello, con i quali elett.te domicilia in Napoli alla via Scarlatti n°105
APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE
E
Pag. 1 a 16 ( , rapp.to e difeso dall'avv. Gianluigi Controparte_2 C.F._7
Piscitelli ( ), come da procura in calce alla comparsa di C.F._8
costituzione in appelo, con il quale elettivamente domicilia in Napoli alla via
Riviera di Chiaia 242.
APPELLATO
Conclusioni
Per l'appellante: Accertare e dichiarare che le sigg.re , Parte_1 Pt_2
e , hanno legittimamente rifiutato di riceversi la
[...] Parte_3
riconsegna dell'immobile come avanzata dal CO con l'offerta di restituzione del 29/09/2015 e conseguentemente accertare e dichiarare che il
in persona del suo Amm.re legale rapp.te Controparte_3
pro-tempore, è tenuto, dalla scadenza contrattuale al pagamento del corrispettivo e della penale contrattuale anche per il periodo successivo al
Settembre 2015 (indicato in sentenza) e fino al momento in cui avrà provveduto alla rimessione in pristino dell'immobile, o al risarcimento integrale del danno ed al rilascio dell'immobile.
Accertare e dichiarare che la penale contrattuale va riconosciuta nella misura di
Euro 93,00, mensili, così come tra le parti pattiziamente convenuto e respinta la eccezione di intervenuta prescrizione, condannare il Controparte_3
in persona del suo Amm.re legale rapp.te pro-tempore, anche al
[...]
pagamento della penale nella suddetta misura e quindi considerato che
l'indennità di occupazione ammonta ad Euro 71,40 mensili e che la penale ammonta ad Euro 93,00 mensili condannare il Controparte_3
in persona del suo Amm.re legale rapp.te pro-tempore, al pagamento in
[...]
favore delle sigg.re e della somma complessiva di Euro Pt_1 Parte_3
22.673,30, calcolata fino al mese di Maggio 2016 e precisamente:
- quanto ad Euro 21.203,60, per indennità di occupazione e penale contrattuale per il periodo da Febbraio 1994 a tutto Agosto 2015.
Pag. 2 a 16 - quanto ad Euro 1.469,70, per i nove mesi da Settembre 2015 a Maggio 2016, oltre interessi e fermo restando la condanna del condominio al pagamento della somma di € 164,70, mensili da Giugno 2016 e fino alla rimessione in pristino dell'immobile o al pagamento della somma occorrente per il ripristino dell'immobile ed al rilascio dell'immobile.
Accertare e dichiarare che il in persona Controparte_3
del suo Amm.re legale rapp.te pro-tempore, è tenuto al risarcimento dei danni causati nell'immobile e conseguentemente accertare e dichiarare che per il ripristino dell'immobile occorre la somma di Euro 14.700,00, quanto ad Euro
7.400,00, quali danni causati direttamente dal conduttore, e quanto ad Euro
7.300,00, causati dalle infiltrazioni dal piano soprastante, e quindi è tenuto a rispondere comunque il conduttore per violazione degli obblighi di custodia e vigilanza, condannando quindi il in Controparte_3
persona del suo Amm.re legale rapp.te pro-tempore, al pagamento in favore delle appellanti della somma complessiva di Euro 14.700,00, oltre IVA ed oltre interessi
e rivalutazione dalla data della CTU, Ottobre 2019 al saldo.
In via più gradata alla luce anche della chiamata in causa operata dal
, e per effetto estensivo automatico al terzo, condannarsi il CP_3
responsabile materiale delle infiltrazioni, ing. al pagamento in favore CP_2
delle appellanti della somma di Euro 7.300,00, quali danni causati dalle infiltrazioni, oltre gli interessi dalla data di CTU al saldo.
Condannare il in persona del suo Amm.re Controparte_3
legale rapp.te pro-tempore al pagamento dell'intero importo della CTU e dell'ausiliario e riformare dunque la sentenza nella parte in cui ha posto detti costi per il 50% a carico delle ricorrenti, sigg.re e condannando Pt_1 Pt_3
il al pagamento in favore delle appellanti della somma di Euro CP_3
1.178,37, comprensive di quelle anticipate all'ing. e acconto CTU, già CP_4
pagate al CTU nel giudizio di primo grado e quelle altre somme cui saranno tenute in virtù della statuizione di primo grado.. Pag. 3 a 16 Vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio;
con attribuzione al difensore antistatario.
Per il condominio appellato/appellante incidentale: Rigettare l'appello perché assolutamente infondato in fatto ed in diritto, per tutte le ragioni precedentemente esposte e, per l'effetto, confermare i capi della sentenza di primo grado impugnati dalle appellanti.
In riforma dell'impugnata sentenza, e per tutte le ragioni suesposte:
Accertare e dichiarare la prescrizione del diritto delle ricorrenti locatrici al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c.; In subordine accertare e dichiarare la nullità della clausola penale contenuta nel contratto di locazione oggetto di causa;
In via ancora più gradata, determinare l'importo ancora dovuto a titolo di penale nella misura pari ad euro 25,72 mensili e per l'effetto ridurre la somma complessiva dovuta a titolo di penale alla somma di euro 2.700,60 (cioè € 25,72 mensili per il periodo che va dal mese di aprile 2006 al mese di settembre 2016, quindi 105 mesi).
Compensare integralmente, o nella misura che l'Ecc.ma Corte riterrà opportuno
o di Giustizia, tra tutte le parti le spese ed i compensi del giudizio di primo grado, attesa la parziale soccombenza di ognuna di esse;
In subordine determinare i compensi nel rispetto delle tariffe di cui al D.M. 55/2014.
Con vittoria di spese e compensi del giudizio, con attribuzione ai difensori antistatari..
Per l'appellato rigettare il ricorso in appello e rigettare le domande CP_2
proposte in danno dell'ing. CP_2
Conseguenze di legge in ordine alle spese del doppio grado di giudizio
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.1. , e convennero in Parte_1 Parte_2 Parte_3
giudizio con Ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il Controparte_3
di seguito il ) deducendo:
[...] CP_3
Pag. 4 a 16 di avere concesso in locazione al CO, in data 04/02/1977, l'immobile di loro proprietà sito , in perfetto stato locativo;
Controparte_3
che con sentenza n. 3756 del 23/10/2009 la Corte di Appello di Napoli aveva dichiarato la locazione cessata al 04/02/1994, fissando per l'esecuzione la data del 01/04/2010; di avere con racc. del 19/04/2011, del 16/07/2012 e del 27/02/2015 chiesto il risarcimento dei danni conseguenti al mancato rilascio del bene;
che il CO aveva reso l'immobile inagibile ed inabitabile, sicchè esse avevano rifiutato la riconsegna dell'immobile fatta dal conduttore il
29.09.2019, fintanto che non avesse eliminato le cause della inagibilità ed inabitabilità e/o risarcito i danni.
Chiesero, pertanto che il fosse condannato: al pagamento della CP_3
penale contrattuale di € 93,00 mensili, con decorrenza dalla scadenza contrattuale dal Febbraio 94 al Settembre 2015, oltre al corrispettivo della locazione di € 71,40 mensili, complessivamente € 164,40 (€ 93,00 + € 71,40) mensili;
al pagamento della medesima somma di € 164,40 per il periodo successivo al Settembre 2015 e fino alla riconsegna, dovendo essere considerato in mora ai sensi dell'art. 1590 c.c., stante il legittimo rifiuto delle locatrici a ricevere la consegna dell'immobile, ritenendo quindi, in virtù del legittimo rifiuto, di avere diritto al corrispettivo convenuto per la locazione
(rectius occupazione) ed al maggior danno, fino alla restituzione nel pristino stato, precisando che per il ripristino dell'immobile occorreva la somma di €
25.000,00.

1.2. Si costituì il contestando la Controparte_3
domanda attrice e deducendo che: il rifiuto a ricevere la restituzione dell'immobile era illegittimo;
la clausola penale contrattuale era da considerarsi vessatoria e come tale necessitava di specifica approvazione;
i danni all'immobile erano stati causati dal condomino,
Ing. di cui chiese la chiamata in causa;
che il credito era prescritto;
CP_2
Pag. 5 a 16 l'immobile era, ab origine, privo di abitabilità e che non era da tempo utilizzato più dal CO come casa portiere.
Spiegò domanda riconvenzionale chiedendo che le locatrici fossero condannate al pagamento della somma di € 553,69, per quote millesimali “casa portiere”.
Si costituì anche il chiamato in causa dal CO, escludendo CP_2
qualsiasi sua responsabilità.

1.3. Il tribunale, ammessa ed espletata la CTU, dopo l'esperimento del procedimento di mediazione, che ebbe esito negativo, ritenne, ai fini che ancora rilevano:
- illegittimo il rifiuto delle locatrici di ricevere l'immobile in quanto per i danni riscontrati non ne era stata provata “la riconducibilità all'uso difforme o cattivo fattone dal conduttore”. Secondo il tribunale, infatti, il locatore non risponde del cattivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del contratto e il
CTU aveva accertato che i danni dovuti ad un uso non conforme al contratto, rappresentavano una percentuale minima la cui spesa ben avrebbe potuto essere anticipata dalle proprietarie-locatrici, considerato che andavano espunti i danni dovuti a deterioramento per uso normale, come ad esempio le opere di tinteggiatura e di pulizia riconducibili a vetustà e non ad un abuso del conduttore, giungendo alla liquidazione equitativa del danno nella misura di e
3000,00.
- non dovuta il corrispettivo per l'occupazione dell'immobile dopo il Settembre
2015, stante l'illegittimità del rifiuto delle locatrici a ricevere l'immobile.
- eccessiva la pattuita penale di € 3,10 giornaliere a fronte di canone di € 71,40 mensili e dei danni patiti.
- che il danno risarcibile andasse quantificato equitativamente in € 3.000,00
così decise:
“a) dichiara il convenuto in mora nella restituzione dell'immobile a CP_3
partire dal Febbraio 1994 sino al Settembre 2015;
Pag. 6 a 16 b) dichiara illegittimo il rifiuto da parte delle locatrici di ricevere la riconsegna dell'immobile giusta offerta informale di restituzione avanzata dal CO in data 29 Settembre 2015;
c) condanna il al pagamento della somma di Euro 71,40 a titolo di CP_3
indennità di occupazione per il mese di Settembre 2015 oltre interessi legali dalla scadenza al soddisfo;

d) dichiara la penale convenuta eccessivamente onerosa e previa riduzione ad
Euro 40,00 mensili condanna il al pagamento, a tale titolo, della CP_3
somma di Euro 4.200,00, dal Luglio 2006 al Settembre 2015, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo;

e) dichiara prescritte le somme dovute a titolo di penale per il periodo ante Luglio
2006;
f) in parziale accoglimento della domanda di risarcimento danni, condanna il
, per quanto in motivazione, al pagamento della somma di Euro CP_3
3.000,00 all'attualità oltre interessi dalla presente decisione al soddisfo;

g) rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento danni avanzata dal
nei confronti della ricorrente;
CP_3
h) rigetta la domanda di esecuzione specifica proposta dal CO nei confronti del CP_2
i) dichiara inammissibile la domanda di risarcimento danni estesa dalle ricorrenti al terzo chiamato;

j) condanna il al pagamento delle spese processuali che liquida in CP_3
favore delle ricorrenti in Euro 650,00 per spese ed Euro 5.320,00 per onorario oltre IVA e CPA come per legge e, in favore del terzo chiamato, in Euro 80,00 per spese ed Euro 3.860,00 per compenso oltre IVA e CPA e rimborso forfettario come per legge;

k) pone le spese di CTU liquidate come da separato decreto di liquidazione in uno ai successivi decreti rispettivamente di correzione e integrazione, a carico delle ricorrenti e del CO in parti uguali”. Pag. 7 a 16 §.

2. La sentenza n. 5225/2020, emessa dal Tribunale di Napoli in data
20/07/2020 è stata impugnata con appello principale dalle locatrici e con appello incidentale dal . CP_3

2.1. Le locatrici lamentano:
a) con riferimento al loro rifiuto di ricevere l'immobile, che erroneamente il tribunale lo abbia ritenuto illegittimo. Sostengono che, benchè il CTU avesse accertato che circa vent'anni prima fossero state apposte delle “travi di acciaio” ordite trasversalmente al solaio -al cui piano superiore, nella proprietà del condomino risulta apposto un forno di grosse dimensioni (circa mt CP_2
1,90 x mt 2,95) e di rilevantissimo peso, con conseguente riduzione dell'altezza interna dell'immobile-, non abbia considerato che le dette travi furono apposte dal per favorire il condomino e che dovessero essere CP_3 CP_2
rimosse con conseguente incertezza sulla capacità del solaio di sorreggere il peso del forno ed inevitabile danno del proprio immobile.
Inoltre, lamentano che il tribunale non abbia considerato che lo stato generale in cui si trovava l'immobile dimostrava la necessità di lavori di ripristino consistenti, gravosi e costosi. Evidenziano, infine, che le infiltrazioni si erano protratte nel tempo e che delle stesse dovesse rispondere il , CP_3
conduttore dell'immobile. Pertanto, poiché i lavori di ripristino comprensivi della rimozione delle travi, rendevano necessarie opere di straordinaria manutenzione, connaturate dalla gravosità, il loro rifiuto era stato legittimo.
b) Riguardo all'obbligo di pagamento dell'indennità di occupazione e delle penali, anche per il periodo successivo a Settembre 2015 e fino alla riconsegna, previa rimessione in pristino, sostengono che, stante la legittimità del loro rifiuto a ricevere l'immobile, il CO era tenuto al pagamento delle stesse.
c) Con riferimento alla riduzione della penale ad € 40,00 mensili lamentano che la detta misura era stata liberamente convenuta e la sua riduzione di oltre la metà era altamente penalizzante, anche in considerazione del comportamento Pag. 8 a 16 del che, in dispregio dell'ordine del Giudice, aveva continuato ad CP_3
occupare l'immobile.
Peraltro, evidenziano che il non aveva fornito elementi a sostegno CP_3
dell'eccessiva onerosità della penale che, dovendo essere divisa tra tutti i condomini, costituiva una spesa irrisoria.
d) Con riferimento alla prescrizione delle somme dovute a titolo di penale per il periodo ante Luglio 2006 (data del ricorso), sostengono che la prescrizione aveva cominciato a decorrere solo dalla sentenza della Corte di Appello di
Napoli del 2009 la quale, riformando totalmente la sentenza di primo grado, aveva accertato la scadenza contrattuale. Per cui, poiché la prescrizione decorre dal momento in cui il relativo diritto può essere fatto valere, tale momento andava individuato alla data in cui era stata riconosciuta la scadenza contrattuale e, quindi, era da quel momento il locatore aveva potuto esercitare il diritto di richiedere la penale. In ogni caso, evidenziano che la richiesta del risarcimento era già stata avanzata con raccomandata del 19/04/2011 e quindi, al più, la stessa doveva decorrere per il periodo ante Aprile 2001.

2.2. Il , costituitosi, ha chiesto il rigetto dell'appello principale e, in CP_3
via incidentale:
a) ha lamentato l'omessa pronuncia del tribunale sulla eccezione prescrizione del diritto al risarcimento del danno, atteso che il CTU, pur non avendo potuto risalire con precisione alla data dell'evento lesivo, aveva affermato che “le infiltrazioni sono avvenute indicativamente in un periodo successivo al 1977” e ciò, a suo avviso, confermava che per il diritto al risarcimento del danno era intervenuta la prescrizione ultradecennale, poiché l'omessa manutenzione dell'immobile locato si configura come inadempimento contrattuale.
b) in via subordinata ha chiesto la declaratoria di nullità della clausola penale, per insussistenza del maggior danno ex art. 1591 c.c..
Afferma che la condanna del conduttore, in mora nella restituzione dell'immobile locato, al risarcimento del danno presuppone che venga data la Pag. 9 a 16 prova specifica dell'esistenza e dell'ammontare del danno, prova che le conduttrici non avevano mai dato. Aggiunge che non poteva ritenersi sussistente il danno in re ipsa della mancata stipula di un nuovo contratto di locazione, in considerazione del fatto che l'immobile era gravato da un vincolo di destinazione d'uso come casa del portiere, costituente un'obbligazione propter rem e comportante una limitazione del diritto di proprietà delle ricorrenti, obbligandole a stipulare un contratto di locazione solo ed esclusivamente con il resistente, affinchè l'immobile sia destinato CP_3
ad abitazione del portiere.
Pertanto, il ritiene priva di causa la penale pattuita, senza che CP_3
assumano rilievo gli ulteriori scopi cui l'oggetto della prestazione avrebbe dovuto esser destinato, secondo gli intendimenti e gli interessi del creditore, non essendo stati, tali interessi specificati nel contratto di locazione, sì da valutarne la meritevolezza di tutela mediante la previsione di una penale.
Infine, evidenzia di avere spontaneamente corrisposto alle ricorrenti l'indennità di locazione, pari al canone pattuito aumentato del 20% (aumento avente natura risarcitoria), per cui la condanna al pagamento della penale costituirebbe un inammissibile cumulo di due risarcimenti per lo stesso inadempimento.
c) in via ulteriormente subordinata, qualora fosse ritenuta valida la penale, sostiene che questa debba essere ulteriormente ridotta. Evidenzia che la riduzione da € 93,00 mensili ad € 40,00 mensili, costituiva comunque il 56% circa del corrispettivo canone di locazione di € 71,20 mensili. Per cui considerato che a tale importo andava aggiunta la maggiorazione del 20%, già corrisposta dal conduttore, la maggiorazione complessiva effettiva era di circa il 77% del canone di locazione, sicchè la penale risultava ancora
“manifestamente eccessiva in considerazione del canone convenuto”.
Per altro evidenzia che le stesse locatrici, nel calcolare la penale nel ricorso introduttivo, avevano affermato che “il CO è tenuto al pagamento, a Pag. 10 a 16 titolo di risarcimento danni ex art. 1591 c.c., della differenza tra quanto dovuto per effetto della penale contrattuale e quanto corrisposto (20% del corrispettivo) ”, per cui in base a tale calcolo dall'importo di € 40,00 mensili stabiliti dal tribunale quale penale, va decurtata la somma di euro 14,28 (pari al 20% del canone, sicchè la penale deve essere pari ad € 25,72 mensili per complessivi € 2.700,60 (per il periodo aprile 2006- settembre 2016).
e) Infine, lamenta l'erronea liquidazione e regolamentazione delle spese di lite.
Con riguardo alla condanna in favore delle locatrici evidenzia che la loro domanda era stata accolta solo in minima parte, sicchè ritiene ingiusta ed errata la condanna alle spese di lite, sussistendo i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite.
Con riguardo alla propria condanna alle spese in favore del terzo chiamato, evidenzia che la chiamata si era mostrata utile e necessaria e che la CTU aveva accertato che il terzo chiamato era il maggiore responsabile dei danni lamentati dalle locatrici, per cui era quest'ultimo il sostanziale soccombente sulla domanda di risarcimento, tanto che le appellanti hanno lamentato proprio la mancata condanna al risarcimento dei danni accertati e ad esso imputati dal
CTU. Sicchè, anche in tal caso vi erano i presupposti per la compensazione delle spese.

2.3. Si è costituito chiedendo il rigetto dell'appello incidentale Controparte_2
nei suoi confronti.
§.

3. La Corte all'esito dell'udienza dell'11.09.2025 ha dato lettura del dispositivo in udienza, riservandosi il deposito della sentenza.
L'appello principale e l'appello incidentale sono infondati e vanno rigettati.

3.1. La prima doglianza, relativa alla legittimità del rifiuto delle locatrici di ricevere in restituzione l'immobile, è in parte infondata ed in parte inammissibile.
Invero in relazione alla legittimità del rifiuto a ricevere l'immobile giustamente il tribunale effettuato una valutazione prescindente dalla presenza delle travi Pag. 11 a 16 nell'immobile, atteso che la circostanza della presenza delle stesse è stata dedotta tardivamente dalle locatrici, le quali nell'atto introduttivo del giudizio in primo grado non hanno mai fatto menzione della presenza delle travi nel loro immobile, lamentando genericamente l'inabitabilità ed inagibilità dell'immobile, per omessa manutenzione da parte del conduttore.
Invero, la realizzazione delle travi non costituisce di per sé un danneggiamento dell'immobile quanto piuttosto una modifica apportata dal , CP_3
dunque un fatto diverso da quello allegato nell'atto introduttivo del giudizio ed introdotto dalle locatrici tardivamente, quando ormai erano maturate le preclusioni assertive e probatorie, solo con la memoria del 20.05.2020.
Tale ritardo non può giustificarsi con la circostanza che l'immobile fu loro restituito nel 2019, atteso che esse ebbero a rifiutarne la consegna da parte del conduttore nel 2015, sicchè deve presumersi che a quella data esse ebbero a visionare l'immobile, riscontrandone la lamentata inabitabilità/inagibilità che le indusse a rifiutarne la consegna appunto. Sicchè l'omessa valutazione da parte del tribunale di tale fatto, tardivamente allegato, è del tutto condivisibile.
Quanto agli ulteriori danni, dovuti all'omessa manutenzione ordinaria la censura l'appellante non ha censurato il passaggio della motivazione della sentenza impugnata in cui il tribunale aveva escluso che l'omessa esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria, benchè ciò potesse avere causato un grave deterioramento dell'immobile, non costituisse legittimo motivo di rifiuto da parte delle locatrici, in quanto queste ultime non avevano provato che detto deterioramento era stato causa da un abuso del conduttore nell'utilizzo della cosa locata.

3.2. Dalla conferma della declaratoria di illegittimità del rifiuto delle locatrici a ricevere l'immobile consegue l'assorbimento dell'esame del secondo motivo di gravame, relativo alla domanda di pagamento dell'indennità di occupazione e delle penali, anche per il periodo successivo a Settembre 2015.

3.3. E' infondata anche la doglianza sulla riduzione della penale. Pag. 12 a 16 Va premesso che l'art. 1384 c.c. attribuisce al giudice il potere di ridurre la penale ad equità è posto a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento e può essere esercitato d'ufficio, purchè le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale risultino "ex actis" (cfr. Cass. 34021/2019). Nel caso in esame la eccessività della penale, che ha legittimato l'esercizio officioso del potere di riduzione ex art. 1348 c.c., emerge con evidenza dalla sproporzione tra il valore del canone mensile, fissato dalle parti in € 71,40 mensili e la penale pattuita di € 3,10 giornalieri, pari a circa € 93,00 mensili, importo addirittura superiore al canone di locazione del 30%. Sicchè tale penale, in relazione al valore del canone di locazione è stata giustamente ritenuta eccessiva dal tribunale e ricondotta ad equità nella misura del 56% del canone, ovvero di circa la metà del canone pattuito. Prive di fondamento sono le valutazioni espresse dalle appellanti sul fatto che tale riduzione fosse penalizzante, in considerazione del comportamento del che aveva CP_3
continuato ad occupare l'immobile, atteso che il criterio da utilizzare, come ha indicato la Suprema Corte, è costituito dall'interesse del creditore all'adempimento e, cioè, dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso di rapporto, sicché non può prescindersi da una comparazione con il danno che sarebbe stato ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, la quale è una predeterminazione forfettaria di tale pregiudizio (Cfr. Cass. 14706/2024).
Danno che, nel caso in esame, il tribunale aveva valutato nella misura di €
3.000,00, sicchè rispetto ad esso la penale pattuita era effettivamente eccessiva.
d) Anche la censura sul dies a quo della prescrizione delle dovute a titolo di penale, per il periodo ante Luglio 2006 (data del ricorso), è infondata. La prescrizione, infatti, inizia a decorrere da quando il diritto può essere esercitato, sicchè è dal dì dell'inadempimento, cioè dalla scadenza del contratto, fissata dalle parti, in cui il CO ha iniziato ad essere in mora, che la penale poteva essere richiesta e quindi la prescrizione ha iniziato a decorrere. Pag. 13 a 16 A nulla rileva la circostanza che l'accertamento della data di scadenza del contratto fosse sub iudice e fosse stata accertata definitivamente solo con sentenza della Corte di Appello di Napoli del 2009, poiché la pendenza del giudizio non impediva alle locatrici di mettere comunque in mora il condomino, chiedendo il pagamento della penale che esse ritenevano fosse loro dovuta.
Difatti, come ha chiarito la Corte di Cassazione La disposizione dell'art. 2935 cod. civ., secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, si riferisce soltanto alla possibilità legale di far valere il diritto, e quindi agli impedimenti di ordine giuridico e non già a quelli di mero fatto. Pertanto, la pendenza di una controversia avente ad oggetto
l'accertamento del diritto la cui lesione venga dedotta come titolo di una pretesa di risarcimento di danni, non vale a precludere alla vittima un immediato esercizio dell'azione risarcitoria e, quindi, non è suscettibile di configurarsi come causa impeditiva del decorso della relativa prescrizione (cfr. Cass. 8720/2004).
§.

4. Anche l'appello incidentale proposto dal è infondato. CP_3

4.1. La prima doglianza circa la prescrizione del diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni è inammissibile, in quanto tale domanda non è stata accolta dal tribunale, avendo il primo giudice inteso accogliere la domanda limitatamente ai danni discendenti dal normale deterioramento dell'immobile in seguito all'utilizzo, valutandoli equitativamente in e 3.000,00.

4.2. Quanto alla doglianza di nullità della clausola penale, per mancanza di causa per insussistenza del maggior danno ex art. 1591 c.c., la Suprema Corte ha chiarito che Nelle obbligazioni di durata assistite da una clausola penale, il divieto di cumulo ex art. 1383 c.c. fra la prestazione principale e la penale concerne le sole prestazioni già maturate ed inadempiute ma non anche quelle non ancora maturate, non coperte dalla penale, giacché, in caso contrario, il debitore potrebbe sottrarsi all'obbligazione attraverso il proprio inadempimento.(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, in ipotesi di risoluzione di diritto del contratto di locazione, aveva negato il diritto Pag. 14 a 16 del locatore a conseguire la clausola penale prevista in caso di inadempimento unitamente al risarcimento dovuto per la tardiva riconsegna dell'immobile ex art.
1591 c.c.). (cfr. Cass. 6015/2018).
Ne discende che legittimamente il tribunale aveva condannato il al CP_3
pagamento ex art. 1591 c.c. dell'indennità di occupazione, oltre alla penale convenuta, riducendone, tuttavia, l'entità perché ritenuta eccessiva.

4.3. Il CO lamenta, con l'ulteriore motivo di appello incidentale,
l'eccessività della penale anche nella misura ridotta dal tribunale, chiedendo che venga ulteriormente ridotta, affermando di aver già effettuato il pagamento dell'indennità ex art. 1591 c.c. con una maggiorazione del 20%. Premesso che non è chiaro a che titolo il ha pagato l'indennità maggiorata del CP_3
20%, va considerato che di ciò non vi è prova in atti, sicchè la domanda di ulteriore riduzione non può essere accolta, in quanto l'appellante non ha fornito elementi per ritenere eccessiva la penale, stabilita dal primo giudice nella misura di € 40 mensili.

4.4. Infine è parimenti infondata è la doglianza sul governo delle spese di lite.
Le attrici, benchè la loro domanda sia stata accolta solo in parte, sono risultate vincitrici in misura maggiore, anche in considerazione del rigetto della domanda riconvenzionale proposta dal ON, sicchè la decisione del primo giudice di porre le spese di lite interamente a carico del CP_3
liquidandole in base allo scaglione del decisum è pienamente condivisibile.
Anche nei confronti del la domanda di riforma della CP_3 CP_2
statuizione sulle spese è infondata, atteso che il tribunale ha accertato l'infondatezza della sua chiamata in garanzia da parte del e ha CP_3
accertato l'inammissibilità della domanda, formulata dal di CP_3
condanna di alla eliminazione delle infiltrazioni, in quanto domanda CP_2
nuova, perchè mai formulata dalle locatrici.
Sicchè nei confronti di il è interamente soccombente. CP_2 CP_3
Pag. 15 a 16 §.

5. In definitiva sia l'appello principale che l'appello incidentale vanno rigettati e le spese di lite, attesa la soccombenza reciproca tra locatrici e conduttore vanno interamente compensate;
tra e seguono CP_3 Controparte_2
invece la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori minimi, attesa la semplicità delle questioni trattate, seguono la soccombenza, dandosi atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr
115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente decidendo sull'appello principale proposto da , e Parte_1 Parte_2 [...]
e sull'appello incidentale proposto dal Parte_3 Controparte_3
avverso la sentenza n. 5225/2020, emessa dal Tribunale di Napoli in data
[...]
20/07/2020, così provvede:

1. Rigetta sia l'appello principale che l'appello incidentale.

2. Compensa interamente le spese del grado tra , , Parte_1 Parte_2
e ia De Deo 10 Parte_3 CP_3

3. Condanna il al pagamento delle spese di lite in Controparte_3
favore di che liquida in complessivi € 1.458,00 per compensi, Controparte_2
oltre iva, cpa e spese generali al 15%.

3. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 25.09.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott.ssa Assunta d'Amore
Pag. 16 a 16