REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere avv. Michele TROISI Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. 1679/2024 promossa da:
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Salvatore NISI e dall'avv. ST DE NO, unita- mente ai quali è elettivamente domiciliato in Maglie, alla via A. De Ferraris, n°100 e, quindi, presso i rispettivi indirizzi telematici appellante contro
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato CP_1 P.IVA_2
e difeso dall'avv. Giampietro RISIMINI, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Monopoli, al corso Umberto I, n°18 appellata avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°4685/2024 del Tribunale di Bari, II sezione civile, pub- blicata in data 15.11.2024 (altri rapporti condominiali), sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 2.7.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto preliminare di compravendita, redatto in data 4.3.2010, la società si impegnava ad acquistare, dalla società una palazzina com- Parte_1 CP_1 posta da piano terra, piano primo, lastrico solare e spazio esterno pertinenziale, ubicata
Pag. 1 a 10 in Monopoli, al viale A. Moro, all'interno di un'area destinata a centro commerciale.
Sempre con il contratto preliminare, la società si impegnava, altresì, Parte_1
a corrispondere “(…) alla promittente venditrice, a titolo di contributo per tutti gli oneri di utilizzo (energia elettrica e approvvigionamento idrico), di manutenzione ordinaria, straordinaria ovvero di eventuale sostituzione, nessuno escluso od eccettuato, l'importo annuo fisso ed immodificabile di €.500,00 oltre imposte se dovute” (cfr. doc. 1, punto
G), pag. 7).
Con contratto definitivo, in data 3.1.2011, l'acquisto veniva concluso.
Perfezionatosi l'acquisto, tra le parti è sorto un contenzioso avente ad oggetto il pagamento degli oneri concernenti la manutenzione delle aree comuni.
Nello specifico è accaduto quanto segue.
La nel periodo tra il 3.12.2012 ed il 29.3.2017, emetteva fatture ri- CP_1 chiedendo il pagamento di oneri condominiali per consumi di energia elettrica, consumi e canone per acqua e fogna, per la pulizia ordinaria, per la manutenzione verde e per manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto antincendio.
La contestava suddetti addebiti sostenendo che non erano affatto Parte_1 dovuti in quanto non era mai stato costituito un condominio tra le parti, né vi erano parti comuni da gestire.
Deduceva l'attuale appellante che non era proprietaria delle aree esterne di par- cheggio, né dell'impianto di illuminazione, che erano di proprietà esclusiva del
[...]
ragione per la quale essa non aveva alcun onere di contribuzione per la CP_2 loro manutenzione.
Perpetrandosi tale situazione di dissidio, la si risolveva ad agire in Parte_1 giudizio e, con citazione in data 18.4.2017, conveniva la dinanzi al Tribunale CP_1 di Bari, proponendo azione di accertamento negativo della pretesa di pagamento degli oneri condominiali, esponendo tutte le anzidette ragioni.
In via subordinata, in caso di rigetto della domanda di accertamento negativo,
l'attrice chiedeva che fosse tenuta a pagare unicamente gli oneri per la manutenzione dell'impianto di pompe antincendio e riserva idrica, per l'importo € 500,00 (oltre I.V.A.), così come stabilito dal punto G) del contratto preliminare, la cui clausola doveva rite- nersi ultrattiva alla stipula del definitivo.
Si costituiva in giudizio la che contestava i fatti allegati dell'attrice. CP_1
La convenuta sosteneva che la clausola G) del contratto preliminare, relativa al pagamento dell'importo forfettario di € 500,00, non era stata riprodotta nel contratto definitivo per espresso accordo tra le parti, in quanto suddette spese erano parte di un
Pag. 2 a 10 complesso di oneri condominiali che non potevano essere preventivamente quantificati.
La clausola in questione, in ogni caso, non poteva avere alcuna ultrattività es- sendo stata assorbita ed annullata dalla mancata riproposizione nel contratto definitivo, ragione per la quale l'attrice non poteva vantare alcun diritto ad usufruire, al costo di €
500,00 annui, dell'impianto antincendio e della relativa riserva idrica.
Sempre secondo la prospettazione dei fatti di parte convenuta, tra tutte le ditte che avevano acquisito esercizi all'interno del polo commerciale di via Aldo Moro era intervenuto un accordo con il quale esse avevano stabilito di pagare pro quota i costi di manutenzione delle aree comuni o che, comunque, erano utilizzate dagli avventori degli esercizi esistenti, e di affidare il compito della gestione alla la quale, dunque, CP_1 avrebbe dovuto curare il verde, manutenere le vie di accesso, gli impianti di illumina- zione e manutenere l'impianto antincendio e relativa riserva idrica.
Di particolare importanza era, sempre secondo la prospettazione di parte conve- nuta, l'utilizzo dell'impianto antincendio, necessario allo svolgimento stesso dell'attività commerciale, che era gestito dalla in quanto espressamente autorizzata dai CP_1
Vigili del Fuoco alla sua manutenzione.
Ad ulteriore suggello delle proprie ragioni, la evidenziava che la CP_1 [...]
fino a tutto il 28.7.2014, aveva pagato la propria quota parte di oneri condo- Parte_1 miniali, nel rispetto dell'accordo intercorso con gli altri esercenti commerciali, e solo in data 31.7.2014 aveva sollevato, per la prima volta, contestazioni relative al pagamento degli oneri condominiali.
La quindi, spiegava domanda riconvenzionale con la quale chiedeva CP_1 la condanna dell'attrice al pagamento delle somme maturate fino al dì della citazione, oltre quelle che sarebbero maturate in corso di causa.
Nella fase delle precisazioni deduttive, la negava di aver mai con- Parte_1 cordato il pagamento degli oneri condominiali, come dedotto dalla convenuta, e conte- stava, altresì, di aver effettuato i pagamenti indicati dalla controparte in adempimento di siffatto (a suo dire inesistente) accordo, deducendo che i pagamenti erano avvenuti per consumi straordinari d'acqua (fatture 33/2001 e 37/2001) o pro bono pacis, al fine cioè di evitare l'insorgere di contenzioso (fattura 79/2012).
Precisati i fatti, ed articolate le richieste probatorie, il processo di primo grado veniva istruito sulla base della documentazione e delle deduzioni dele parti, nonché mediante espletamento di prova orale.
Veniva, altresì, disposta una C.T.U. contabile volta a ricostruire, sulla scorta della documentazione in atti, l'importo delle spese attinenti agli oneri di utilizzo dell'energia
Pag. 3 a 10 elettrica e dell'approvvigionamento idrico, della manutenzione ordinaria e straordinaria delle pompe antincendio e della relativa riserva idrica.
Con la sentenza appellata, il Tribunale di Bari rigettava sia la domanda principale, sia quella riconvenzionale, compensando le spese del grado.
Più specificamente il primo giudice, dopo avere premesso che l'immobile di pro- prietà dell'attrice fa parte di un più ampio complesso edilizio, con annessi uffici e servizi, ha inquadrato il rapporto giuridico in essere tra le parti come mandato.
Quindi, ha ritenuto, facendo leva sulla situazione di fatto, che “(…) l'avvenuta costituzione di un condominio è irrilevante, così come la formale nomina di un gestore comune: il requisito necessario, infatti, è che vi siano dei servizi comuni e che questi vengano gestiti, non che sia stata adottata una decisione formale sul punto, da un pe- raltro inesistente organismo collettivo” (cfr. sentenza, pag. 4) dando rilievo probatorio, ai fini della prova dell'esistenza del mandato, al pagamento, da parte dell'attrice, delle fatture relative ai servizi resi dalla convenuta nell'arco temporale che va dal 29.6.2011 fino al 28.7.2014.
Il Tribunale ha negato efficacia ultrattiva alla clausola G) del contratto prelimi- nare, che prevedeva il pagamento forfettario dell'importo annuo di € 500,00 oltre IVA, ed ha rigettato la domanda riconvenzionale della in quanto la richiesta di CP_1 pagamento “(…) per la somma di €.15.046,57, essa risulta fondata nell'an, per le con- siderazioni sopra svolte, ma tuttavia sfornita di prova certa nel quantum” (cfr. pag. 7).
Avverso la decisione di primo grado propone appello la quale si Parte_1 affida a più motivi di gravame con i quali contesta la ricostruzione dei fatti contenuta in sentenza e l'accertamento del rapporto di mandato.
Si è costituita in giudizio la che, nel prestare acquiescenza al capo della CP_1 sentenza di primo grado che ha rigettato la sua domanda riconvenzionale, resiste all'ap- pello e chiede la conferma della decisione impugnata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello, ad avviso della Corte, è fondato e va accolto.
Con il primo motivo di appello, la ha contestato, tra diversi capi della Parte_1 sentenza, l'affermazione con la quale il Tribunale ha ritenuto che l'acquisto della palaz- zina commerciale comprendesse anche spazi comuni e che, pertanto, l'obbligo di con- tribuzione alla loro manutenzione sussistesse a prescindere dalla formale costituzione di un . CP_3
Più specificamente, l'appellante sostiene che “L'obbligo di contribuire ex Lege alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento di una cosa comune sancito
Pag. 4 a 10 dall'art.1104 cod. civ. trova ingresso esclusivamente per ciascun “partecipante” alla cosa oggetto di proprietà o di altro diritto reale comune (art.1100 cod. civ.), e non trova ingresso allorquando, come ritenuto erroneamente dal Tribunale, tout court “”vi siano dei servizi comuni e (…) questi vengano gestiti”” e quindi a prescindere dalla proprietà
o altro diritto reale sul bene sul quale viene effettuato un servizio” (cfr. appello, pag.
7).
Orbene, sempre secondo la prospettazione di parte appellante, poiché le aree in questione non sono di proprietà privata, ma comunali, e poiché non vi è mai stato un formale accordo che prevedesse la manutenzione e la gestione di tali cose comuni, “(…) deve escludersi qualsiasi obbligo ex Lege di rimborso di spese per la gestione di un bene di proprietà di terzi solo perché tale gestione sia stata effettuata, in mancanza di qual- siasi decisione formale sul punto” (cfr. pag. 8).
L'appellante ha, altresì, impugnato l'altro capo della sentenza con la quale il Tri- bunale ha affermato che “(…) la non sfugge al proprio obbligo di parte- Parte_1 cipare pro quota alle relative spese per la manutenzione e la gestione dei servizi e delle aree comuni, laddove per aree comuni non deve intendersi in comproprietà, ma desti- nate all'uso della collettività dei frequentatori del centro commerciale, e non comprese nelle aree dei singoli esercizi commerciali, ognuno dei quali, indistintamente, è, allora, cointeressato” (cfr. pag. 6).
Gli assunti dell'appellante sono pienamente condivisibili.
Orbene, con l'atto notarile del 3.1.2011, la ha acquistato la “Palaz- Parte_1 zina sita nel Comune di Monopoli al viale Aldo Moro (facente parte di un complesso edilizio per attività commerciali con annessi uffici e servizi direzionali costituito da tre corpi di fabbrica, adiacenti tra loro ed un altro di dimensioni inferiori leggermente stac- cato dai precedenti ed oggetto del presente contratto) composta da piano interrato, piano terra, piano primo e lastrico solare di secondo piano serviti da due scale, scala
e scala , con pertinenziale spazio esterno (…) Confini: strade comunali da tre lati, salvo altri e diversi” (cfr. contratto definitivo, art. 1, pagg. 4 e 5).
E, dunque, l'appellante ha acquistato un corpo di fabbrica che è del tutto auto- nomo dagli altri tre i quali, al contrario, sono tra loro adiacenti.
L'immobile compravenduto risulta catastalmente individuato al foglio 5 del Co- mune di Monopoli, particella n°706, subalterni dal n°1 al n°10.
Dalla planimetria catastale dei luoghi di causa, versata in atti e non contestata, risulta che le strade con le quali il fabbricato di proprietà confina su tre lati Parte_1
(in catasto al foglio 5, p.lla 709, 711 e 715), sono di proprietà del Comune di Monopoli.
Pag. 5 a 10 Da quanto sopra, ne consegue che l'affermazione della secondo la CP_1 quale vi sarebbero strade di accesso comuni (nel senso di proprietà comune), non cor- risponde alla realtà dei luoghi o, per lo meno, tale prova non risulta fornita.
A ben vedere, l'appellata riconosce che gli spazi comuni sono di proprietà del poiché sostiene che “È anche pacifico che gli edifici facenti parte Parte_2 del complesso commerciale (4, come più volte precisato negli atti di causa e non con- testato) utilizzino aree e spazi, per quanto di proprietà comunale, adibiti alla sosta e al transito degli avventori delle varie attività commerciali e, allo stesso tempo, sono cir- condate da aree verdi a corredo urbano di tutta l'area” (cfr. comparsa di costituzione in appello, pag. 9).
Da tale constatazione, tuttavia, ne fa discendere il principio secondo il quale “(…) nel caso di edifici che costituiscono dei centri commerciali, fintanto che non trovino applicazione clausole contrattuali che disciplinano diversamente la gestione degli spazi comuni alle singole unità, si applicano le norme sul Condominio negli edifici”, richia- mando la Cass. n°7736/2014 (cfr. ibidem, pag.10).
L'assunto non è affatto condivisibile.
La nozione di “spazi comuni”, per la manutenzione dei quali sorge l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali, anche nell'ambito di centri commerciali, è quella desumibile dell'art. 1117 c.c. e, dunque, riguarda beni di proprietà comune.
Ne consegue che da tale novero esulano i beni pacificamente di proprietà pub- blica, ancorché siano utilizzati dagli avventori dei magazzini allocati nel centro commer- ciale.
Deve, dunque, ritenersi fondato l'assunto della secondo la quale le Parte_1 aree antistati i due corpi di fabbrica, costituenti le vie di accesso e parcheggio del centro commerciale, unitamente all'impianto di illuminazione, non sono di proprietà dei titolari degli esercizi ivi allocati e non comportano, pertanto, obblighi di manutenzione di tipo condominiale a loro carico.
Sempre con il primo motivo di gravame, la ha impugnato il capo Parte_1 della sentenza con la quale il Tribunale di Bari ha ritenuto sussistente, tra le parti, un contratto di mandato avente ad oggetto la manutenzione delle aree comuni.
Anche tale motivo di impugnazione è fondato.
La ha dedotto, sin dall'atto di costituzione in primo grado, che, dopo CP_1 la sottoscrizione del contratto preliminare (della cui incidenza giuridica si dirà infra), tra tutti i titolari degli esercizi dell'edificando centro commerciale intervenne un accordo con il quale le venne stabilito “(…) all'unanimità di eseguire ogni attività di manutenzione
Pag. 6 a 10 necessaria al normale decoro ed operatività del cento commerciale, da eseguire tramite la (che già eseguiva ed era già destinataria del compito di mantenere sotto la CP_1 propria responsabilità dell'impianto antincendio) (…)” (cfr. comparsa di risposta con do- manda riconvenzionale di primo grado, pag. 9).
Sta di fatto che di tale accordo unanime la non ha fornito la prova. CP_1
Oltre a mancare dati documentali che attestino quanto dedotto dall'attuale ap- pellata, anche la prova orale non ha fornito elementi utili a suffragare siffatta tesi.
I due testi escussi, infatti, non hanno affatto riferito dell'esistenza di accordi che, secondo la avrebbero dovuto essere “sanciti fra tutti” (cfr. comparsa di primo CP_1 grado, pag. 4).
Ed invero, il teste ha riferito che i “fratelli avevano no- Tes_1 Per_1 zione, prima della stipula del contratto definitivo, che all'interno del complesso si fosse costituito un condominio con relative spese”.
La deposizione, lungi dal confermare il conferimento del mandato, contiene un'af- fermazione che contraddice l'assunto di partenza della secondo la quale CP_1
l'accordo avente ad oggetto il mandato conferito per la gestione delle aree comuni, sarebbe intercorso dopo la stipula del definitivo (non prima).
Il teste, per di più, non ha riferito di un accordo che sarebbe stato concluso da tutti gli esercenti commerciali, ma riferisce di un colloquio svoltosi unicamente tra i sig.ri ed i legali rappresentanti della Per_1 CP_1
Il teste ha, invece, riferito di un incontro nel quale i fratelli Gian- Testimone_2 nuzzi “confermavano di essere a conoscenza che l'area commerciale di viale Aldo Moro necessitava di pulizia e manutenzione ordinaria delle aree e servizi comuni, che il Co- mune non vi provvedeva”.
Orbene, anche suddetta deposizione è del tutto irrilevante ai fini della prova del millantato accordo.
Il teste, invero, riferisce di un mero colloquio (che anche in tale caso non avvenne alla presenza di tutti gli esercenti commerciali), nel corso del quale i legali rappresen- tanti delle società, parti del presente giudizio, lamentavano lo stato di trascuratezza, da parte del delle aree esterne alle palazzine commerciali. Controparte_2
Neanche suddetta deposizione fornisce la prova del mandato.
Manca, in definitiva, la prova dell'esistenza di un accordo con il quale tutti i titolari degli esercizi commerciali di via Aldo Moro si erano accordati per garantire la manuten- zione delle aree aperte antistanti le palazzine, per ovviare all'inadempiente comporta- mento del Controparte_2
Pag. 7 a 10 Prova che la avrebbe dovuto fornire e che, invece, non ha fornito. CP_1
Il primo motivo di appello è, dunque, fondato.
L'accoglimento del primo motivo comporta l'accoglimento, per assorbimento, an- che del secondo motivo di gravame, con il quale la contesta la parte della Parte_1 decisione di primo grado che ha ritenuto fondata, ancorché solo nell'an, la domanda riconvenzionale spiegata dalla nonché del quarto motivo di gravame, con il CP_1 quale l'appellante si duole che il Tribunale non abbia rigettato l'intera domanda ricon- venzionale dell'appellata, che aveva inizialmente chiesto il pagamento della maggiore somma di € 32.237,51.
La fondatezza della domanda riconvenzionale, infatti, presuppone la prova della esistenza del contratto di mandato che, si è visto, non è stata fornita.
Con il terzo motivo di appello, la impugna la statuizione del Tribunale Parte_1 secondo cui essa appellante dovrebbe rimborsare i costi del servizio antincendio, di volta in volta determinati e quantificati, sostenendo che, in realtà, tali oneri sono esclusiva- mente quelli scaturenti dalla clausola di cui alla mentovata lettera G) del preliminare.
Il Tribunale di Bari ha ritenuto che il codicillo in questione “(…) non risulta tuttavia trasfuso nel contratto definitivo di compravendita del 3.01.2011, che non ne fa men- zione alcuna, sicché esso deve intendersi definitivamente superato e caducato” (cfr. sentenza, pag. 6).
L'assunto del primo giudice non è condivisibile.
L'omessa riproduzione nel contratto definitivo di una clausola già inserita nel pre- liminare non comporta, automaticamente, la rinunzia alla pattuizione ivi contenuta, che non resta assorbita ove sussistano elementi in senso contrario ricavabili dagli atti ovvero offerti dalle parti.
Al fine di accertare la rinunzia, o meno, alla pattuizione, è necessario indagare sulla concreta intenzione delle parti e, quindi, verificare se con il contratto definitivo le parti si siano limitate, o meno, a formalizzare la sola pattuizione preliminare principale
(nella fattispecie, la vendita della palazzina commerciale), senza riprodurre tutti gli im- pegni negoziali in precedenza assunti, la cui validità, pertanto, non resta obliterata.
Orbene, la clausola G) del preliminare stabilisce che “La promittente acquirente verserà alla promittente venditrice, a titolo di contributo per tutti gli oneri di utilizzo
(energia elettrica ed approvvigionamento idrico), di manutenzione ordinaria, straordi- naria ovvero di eventuale sostituzione, nessuno escluso od eccettuato, l'importo annuo fisso ed immodificabile di €.500,00 oltre imposte se dovute;
tale importo sarà versato ad annualità anticipata, e sarà annualmente aggiornato (a richiesta della promittente
Pag. 8 a 10 venditrice) in misura pari alla svalutazione monetaria accertata dall'ISTAT e maturata nell'anno precedente”.
La pattuizione concerne un'obbligazione accessoria che, ad avviso della Corte, non può ritenersi assorbita nel contratto definitivo.
Occorre premettere che il contratto preliminare ha posto, quale condizione so- spensiva dell'efficacia della clausola, la realizzazione della vendita.
Solo il verificarsi della condizione sospensiva comporta l'insorgere dell'obbliga- zione accessoria di pagamento degli oneri di che trattasi.
È fuor di dubbio che la clausola ha una propria autonomia funzionale che è quella di stabilire l'insorgere dell'obbligo di contribuzione forfettario alle spese dell'impianto antincendio a seguito della conclusione del contratto definitivo.
Stante la sua autonomia funzionale, collegata al verificarsi della condizione so- spensiva della vendita, il codicillo non doveva essere necessariamente riproposto né ribadito nel contratto definitivo.
Anche il terzo motivo di appello, quindi, è fondato e va accolto.
In conseguenza, va dichiarato che la mantiene, nei confronti Parte_1 della società appellata, unicamente l'onere economico di contribuire alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto antincendio, e relativa riserva d'acqua, nella mi- sura fissa annua di €.500,00 oltre iva, come inizialmente pattuito nel punto G) del con- tratto preliminare.
L'accoglimento dell'appello comporta, infine, la condanna della società appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori medi della tariffa ex D.M.
n°55/2014, nello scaglione di valore dichiarato dall'appellante nell'atto di gravame (€
14.813,52) eccezion fatta per la fase di trattazione, che viene liquidata al minimo di tariffa per il solo grado di appello, tenendo conto della presenza di particolari questioni di fatto e di diritto, della media complessità delle questioni trattate e del tenore delle difese espletate dalle parti.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla so- cietà nei confronti della società ogni diversa istanza ed Parte_1 CP_1 eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie l'appello e, in totale riforma della sentenza impugnata, dichiara che la
[...]
è tenuta a corrispondere alla unicamente il contributo Parte_1 CP_1 forfettario indicizzabile fisso annuo di €.500,00 oltre iva, come stabilito nel punto G)
Pag. 9 a 10 del contratto preliminare stipulato in data 4.3.2010;

2. condanna la parte appellata al pagamento, in favore della parte appellante, delle spese del doppio grado del giudizio, che liquida, per il primo grado, in € 270,00 per spese ed € 5.077,00 per compensi e, per il presente grado, in € 370,00 per spese ed
€ 4.888,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge, con attribuzione in favore degli avvocati Salvatore NISI e
ST DE NO, dichiaratosi antistatari.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 8.10.2025.
Il Presidente dott. Salvatore GRILLO
Il Consigliere Relatore avv. Michele TROISI
Pag. 10 a 10