N. 3230/2022 r.g.a.c.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – settima sezione civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa Aurelia D'AMBROSIO Presidente dr. Michele MAGLIULO Consigliere rel. dr. Paolo MARIANI Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli affari contenziosi sopra indicato, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 1318/2022 del Tribunale di Nola, pubblicata in data 14.6.2022, vertente
TRA
, C.F. , Parte_1 C.F._1
Rappresentato e difeso dall'avv. Giorgio Fontana
APPELLANTE
E
C.F. , rappresentato Controparte_1 C.F._2
e difeso dall'avv. Arturo Rianna
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Pagina 1 I procuratori delle parti hanno concluso come da rispettivi atti e verbali di causa da intendersi integralmente trascritti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva, Controparte_1
dinanzi il Tribunale di Nola, per sentir Parte_1
dichiarare le seguenti conclusioni: in via principale:


1. previo accertamento del credito vantato dal sig. nei Controparte_1
confronti del convenuto, ritenere e dichiarare che il sig. Parte_1
non ha adempiuto all'obbligazione di trasferire al sig.
[...] CP_1
o a persona da nominare, l'immobile sopra descritto,
[...]
conseguentemente emettere contro il sig. e in Parte_1
favore del sig. sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 Controparte_1
c.c. produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferire in favore del sig. C.F. , la Controparte_1 C.F._2
proprietà dell'immobile sito nel Comune di Marigliano alla via Vittorio
Veneto snc, riportate in Catasto Fabbricato al foglio 25, p.lla
915,subalterni 2,3,e 4, condizionando il detto trasferimento al pagamento della somma di €.50.000,00 o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a condizione, a sua volta, della previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni, cose, persone vincoli pregiudizievoli;



2. Condannare al risarcimento, in favore del Parte_1
sig. dei danni per ritardata consegna del bene oggetto Controparte_1
del contratto preliminare, da quantificarsi in misura non inferiore ad
€.1.000,00 (mille/00) per ogni mese di ritardi, o nella diversa somma che sarà determinata dal Tribunale, a decorrere della notifica dell'atto di citazione e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo
Pagina 2 gli indici ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto;



3. Procedere altresì alle necessarie compensazioni tra il debito del sig. nei confronti del per il Controparte_1 Parte_1
saldo prezzo ed i controcrediti per riduzione del prezzo, per tutte le causali esposte.


4. Ordinare al Conservatore del Registri Immobiliari di Santa Maria
Capua Vetere di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
In via subordinata:
e nell'ipotesi di violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell'immobile per cui è causa, dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il 27.01.2012 tra le parti in causa, condannando il convenuto, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente atto e che qui si ribadisce, il sig.
[...]
alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria Parte_1
versata dal sig. oltre il risarcimento di tutti i danni Controparte_1
subiti e subendi che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;



5. in ogni caso condannare il convenuto alla restituzione in favore dell'attore di tutte le somme dovute e ritenute di giustizia anche in relazione alla compensazione di cui al punto 1. 6. Con vittoria di spese diritti ed onorari>.
A sostegno delle proprie ragioni l'attore deduceva che con il convenuto in data 27.01.2012 aveva stipulato un contratto Parte_1
preliminare di compravendita per l'acquisto di unità immobiliari ad uso di civili abitazioni in corso di costruzione, site in Marigliano alla via Vittorio
Pagina 3 Veneto snc, riportate in C.F. al.25 p.lla 915, sub. 2,3,4, nel quale si conveniva, tra l'altro, che il termine per il trasferimento sarebbe stato compreso in una data dal 02.05.2012 ed il 30.09.2012 e che tale termine non rivestiva il carattere dell'essenzialità, soprattutto perché la trattativa ed il preliminare furono oggetto di diverse date;
che le parti avevano pattuito il prezzo della vendita in complessivi €.270.000,00 dei quali: €.94.500,00 già corrisposti a titolo di caparra confirmatoria in data anteriore al 04.07.2006,
€.10.000,00 corrisposti a titolo di ulteriore caparra confirmatoria;
ancora
€.56.500,00 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria ed €.109.000,00 da versarsi contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento.
Successivamente, l'attore in diverse occasioni sollecitava il convenuto alla stipula del contratto definitivo, anche con raccomandata r/r, ma vanamente perchè il giorno della stipula del contratto definitivo dinanzi al Notar
il predetto non compariva. Per_1
Veniva evidenziato altresì che il a seguito di accertamenti CP_1
effettuati dal geometra , verificava la presenza di un volume CP_2
abusivo in difformità al permesso di costruire, di guisa che era impossibile produrre valide certificazioni urbanistiche ai sensi di legge, e di conseguenza il certificato di agibilità dell'immobile concernente l'obbligazione assunta in sede di preliminare dal promittente venditore.
Si costituiva il convenuto chiedendo di Parte_1
dichiarare la nullità dell'atto introduttivo e nel merito il rigetto della domanda introduttiva infondata in fatto e in diritto, con vittoria di spese.
Veniva espletata una CTU affinché venisse descritto l'immobile oggetto del contratto preliminare del 27.10.2012 e venisse verificato se l'abuso esistente nell'immobile per cui è causa costituiva una difformità totale (art. 7 comma 1 l.47/85) o una difformità parziale (art. 12 l.47/85), nominando
Pagina 4 l'ing. e rigettando per il resto le ulteriori istanze Persona_2
probatorie delle parti.
All'esito dell'istruttoria, in data 14.06.2022 veniva depositata la sentenza n.3128/2017 con cui il Tribunale di Nola così disponeva:
a) rigetta la domanda proposta in via principale dall'attore, volta al trasferimento ex art. 2932 c.c. all'attore medesimo del fabbricato sito nel
Comune di Marigliano (Na) alla via Vittorio Veneto s.n.c. […]
b) in accoglimento, per quanto di ragione, della corrispondente domanda attorea, proposta in via subordinata, dichiara il recesso di dal contratto preliminare di compravendita, meglio Controparte_1
indicato al capo a) del presente dispositivo, dallo stesso concluso con
per grave inadempimento di quest'ultimo e Parte_1
condanna a corrispondere a Parte_1 CP_1
la somma di €.322.000,00 oltre gli interessi al tasso legale su tale
[...]
importo con decorrenza dal 03.05.2017 e sino al soddisfo;

c) rigetta la domanda attorea volta al riconoscimento della rivalutazione monetaria ed ogni altra domanda risarcitoria proposta da

Controparte_1
d) compensa integralmente le spese del presente giudizio tra le parti;

e) pone definitivamente a carico di entrambe le parti in solido tra loro le spese dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio;
f) letto l'art.2655 c.c., dispone l'annotazione della presente sentenza in margine alla trascrizione del contratto preliminare, puntualmente indicato nel capo a) del presente dispositivo presso l'Agenzia del
Territorio – Ufficio Provinciale di Caserta – Servizio di Pubblicità
Immobiliare”.
Pagina 5 Con atto notificato il 14.7.2022, proponeva Parte_1
appello avverso la predetta sentenza deducendo i motivi di seguito illustrati, così rubricati:
1) Nullità della sentenza – carenza ed illogicità della motivazione;

2) Vizio della motivazione per violazione di legge.
Chiedeva, quindi, previa sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, “di riformare parzialmente, per entrambi i motivi sopra esposti, la sentenza n. 1318/2022, pronunciata dal Tribunale di
Nola, I sez. Civile, dott. Alfonso Annunziata, in data 11/06/2022, depositata
e notificata allo scrivente difensore il 14/06/2022, resa nella causa iscritta al n. R.G. 3128/2017, con cui sono state respinte le domande dell'appellante.
Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
Si costituiva il quale, nell'impugnare e contestare tutto Controparte_1
quanto dedotto dall'appellante, concludeva per la declaratoria di inammissibilità, in subordine per il rigetto dell'appello, con ogni consequenziale statuizione di legge anche in ordine al governo delle spese e compensi di lite del doppio grado.
All'esito dell'udienza del 9.2.2023, il Collegio sospendeva ex art. 283 c.p.c l'efficacia esecutiva della impugnata sentenza e rinviava l'udienza per la precisazione delle conclusioni al 6.3.2025, dopodiché la causa veniva introitata in decisione con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito della memoria conclusionale e della replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. In via preliminare, va disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 342
c.p.c. dell'atto di appello sollevata da Controparte_1
Pagina 6 Come è noto, sin dalla sentenza n. 27199/17 depositata il 16 novembre
2017, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione hanno chiarito che la riforma del 2012 non ha modificato la natura dell'appello, precisando che le declaratorie di inammissibilità devono rimanere ipotesi residuali e che l'ampiezza delle doglianze, così come la specificità, risultano legate da un rapporto di proporzionalità con l'ampiezza della motivazione assunta nella decisione del giudice di primo grado.
Inoltre, nel caso in cui la pronuncia impugnata non abbia valutato tutte le tesi prospettate dalla parte appellante, le stesse potranno essere riproposte.
Se dunque il giudice d'appello deve essere posto nella condizione di comprendere con chiarezza il contenuto delle censure mosse al provvedimento impugnato, attraverso la precipua indicazione delle ragioni per le quali la prima pronuncia non si consideri condivisibile, tale ultimo onere si considera validamente adempiuto, da parte dell'appellante, con l'individuazione, nell'atto di impugnazione, delle questioni e dei punti contestati della pronuncia di primo grado e delle relative doglianze, “senza inutili formalismi” (cfr. Cass. n.24262/2020).
Nella specie, dall'atto di appello è possibile individuare la parte del provvedimento specificamente gravata, le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto che è stata compiuta dal giudice di primo grado, le circostanze da cui deriverebbero le lamentate violazioni della legge, nonché le parti della sentenza oggetto di censura e le ragioni di critica che dovrebbero indurre la Corte a rivederle per ottenere il rigetto della domanda che il giudice di primo grado ha accolto.
Deve, pertanto, ritenersi che l'atto di appello superi il vaglio di ammissibilità ex art. 342 c.p.c.
Pagina 7 2. Nel merito, tuttavia, l'appello risulta infondato e deve, pertanto, essere respinto.
Il giudice di prime cure ha rigettato la domanda dell'attore volta al trasferimento ex art. 2932 c.c. del fabbricato sito nel Comune di Marigliano alla Via Vittorio Veneto S.N.C. – censito nel Catasto dei Fabbricati del suindicato al Foglio 25, Particella 915, sub 2, piano S1 in corso di costruzione, sub 3 piano terra in corso di costruzione e sub 4 piano primo in corso di costruzione, oggetto del contratto preliminare di compravendita concluso tra le parti del giudizio in data 27.1.2012 a rogito Notaio Per_3
, Repertorio n. 245131, Raccolta n. 24440, per l'assorbente ragione
[...]
che la difformità urbanistica riscontrata dal c.t.u., seppur parziale, va ricondotta nell'ambito di applicazione dell'art. 34 DPR n. 380/2001 ed osta al trasferimento dell'immobile per gravità della sanzione prevista
(demolizione dell'opera parzialmente difforme).
Il Tribunale ha, però, accolto la domanda subordinata e ha dichiarato il recesso del dal contratto suddetto per grave inadempimento del CP_1
, condannando quest'ultimo a corrispondere la somma di € Parte_1
322.000,00, oltre interessi e spese processuali. Ciò sia per l'assenza del dinanzi al Notaio per la stipula del definitivo in data 16.12.2013 Parte_1
dopo la convocazione da parte del sia soprattutto per la CP_1
violazione urbanistica evidenziata dal consulente che era tale da precludere la commerciabilità dell'immobile.
Il Tribunale, infine, ha escluso qualsiasi rilievo alla precedente missiva del
16.10.2013 inviata dal al con la quale si manifestava la Parte_1 CP_1
sua volontà di recedere dal contratto preliminare per mancato rispetto del termine fissato per la stipula del contratto definitivo, ritenendo che il termine in questione non è essenziale sia perché manca qualsiasi
Pagina 8 riferimento all'essenzialità dello stesso (non vi sono neanche formule del tipo “entro e non oltre”), sia perché ciò non potrebbe ricavarsi implicitamente dalla natura e dall'oggetto del contratto.
3. L'appellante censura la decisione del primo giudice che ha ritenuto incommerciabile l'immobile oggetto del preliminare a causa degli abusi accertati dal c.t.u. in quanto, erroneamente, il Tribunale ha ritenuto che tali abusi, sebbene abbiano comportato una difformità solo parziale, da un lato ostavano al trasferimento dell'immobile medesimo ex art. 2932 c.c. in considerazione della gravità della sanzione prevista dall'art. 34 DPR n.
380/2011 (demolizione dell'opera parzialmente difforme), dall'altro costituivano un grave inadempimento dell'obbligo assunto da parte del con la stipula del preliminare medesimo, tenuto conto Parte_1
dell'interesse di controparte.
Al riguardo, l'appellante si duole del fatto che l'asserita incommerciabilità del bene non può inficiare la validità del contratto preliminare ma solo di quello traslativo, e non può nemmeno costituire grave inadempimento vuoi perché “circostanza del tutto estranea alla controversia” vuoi perché si tratterebbero di difformità parziali sanabili ai sensi del comma 2 dell'art. 34
DPR n. 380/2011 secondo cui “Qualora la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978 n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire”.
4. Orbene, dopo alcune incertezze giurisprudenziali, è ormai pacifico che la sanzione della nullità, prevista dalla Legge n. 47 del 1985 art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti
Pagina 9 traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ciò si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (pt. Cassazione 07/03/2019, n.6685).
Tanto premesso, non può però dubitarsi del fatto che il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico, pur non rilevando di per sé ai fini della validità del contratto preliminare, trovi rimedio nella disciplina dell'inadempimento contrattuale. Difatti, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile in mancanza o in difformità del titolo edilizio può costituire inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata (Cass. civ., 19/12/2006, n.
27129; 24/03/2004, n. 5898).
Occorre, allora, valutare se, nel caso di specie, la difformità dell'immobile rispetto al titolo edilizio, come riscontrata dal c.t.u., sia effettivamente così grave da giustificare la pronuncia risolutoria a carico del . Parte_1
Ha chiarito il consulente che il manufatto era stato realizzato senza alcun titolo edilizio e che in data 10.1.1995 il aveva presentato istanza Parte_1
di sanatoria che gli veniva rilasciata dal Comune di Marigliano in data
23.10.2003.
Gli abusi pacificamente accertati dal consulente nell'immobile in questione, ancora in fase di costruzione, sono i seguenti:
Pagina 10 - il piano rialzato presenta un volume non assentito di 100 m3 circa, realizzando così una stanza in più rispetto alla cubatura autorizzata;

- il primo piano presenta una superficie di 43 m2 non dotata di titolo edilizio;

- la parete perimetrale al lato Nord presenta finestre non previste dal titolo edilizio.
Ad avviso del consulente, il volume e le superfici di solaio realizzati in più rispetto al progetto allegato all'istanza di sanatoria sono in contrasto con il regolamento edilizio del Comune di Marigliano approvato con D.P.A.P. n.
71 del 14.5.1990, ancora vigente, che prevede la Zona dove ricade il fabbricato in questione “senza indice di edificabilità”, quindi con possibilità solo di ristrutturare o realizzare opere di manutenzione.
Ha altresì rilevato il c.t.u. che le difformità dei prospetti sono facilmente eliminabili essendo il fabbricato ancora in costruzione, mentre per i volumi e le superfici, trattandosi di difformità parziali, risulta applicabile l'art. 34
D.P.R. del 6.6.2001 secondo cui “Testo unico delle disposizioni legislative
e regolamentari in materia edilizia”.
Ora, il primo giudice ha ritenuto, condividendo l'assunto del c.t.u., che le difformità realizzate, pur essendo solo parziali, rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 34 D.P.R. n. 380/2001 ed ostano al trasferimento dell'immobile “in considerazione della gravità della sanzione prevista dalla norma citata (demolizione dell'opera parzialmente difforme)” (pag. 3 della sentenza). Il Tribunale, quindi, ha considerato applicabile nella fattispecie il primo comma dell'art. 34, che prevede la demolizione o rimozione della parziale difformità, e non anche il secondo comma che prevede invece, nel caso in cui la demolizione non può avvenire senza
Pagina 11 pregiudizio della parte conforme, la sola applicazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione delle parte abusiva.
L'appellante si è limitato ad affermare genericamente che queste difformità parziali sarebbero “completamente sanabili ai sensi dell'art. 34 del D.P.R.
380/2001” senza chiarire a quale delle due ipotesi di sanatoria si riferisca e senza comunque specificamente confutare la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la sanzione fosse quella della demolizione. Non sono stati forniti, cioè, elementi sufficienti a smentire l'assunto del c.t.u. ed a ritenere sanabili dette opere mediante il solo pagamento di una sanzione pecuniaria.
Ed appare evidente che la demolizione delle opere accertate pacificamente come abusive, anche se le stesse non integrano un organismo completamente diverso da quello assentito, incide comunque sull'assetto negoziale in maniera rilevante perché comporta l'eliminazione di volumi e superficie di non trascurabile entità, come sopra descritti.
In ogni caso, nessun elemento è stato allegato neppure in ordine ai presupposti ed alla presumibile entità dell'eventuale sanzione pecuniaria, il che rende del tutto incerta l'individuazione delle concrete modalità di possibile regolarizzazione dell'immobile e degli effetti della stessa sul programma negoziale.
Né può, infine, trascurarsi di evidenziare che il non ha mai Parte_1
manifestato la volontà di procedere alla regolarizzazione dei prospetti ed alla sanatoria degli abusi commessi, così palesando ulteriormente la violazione del summenzionato obbligo di garanzia contrattualmente assunto.
5. Sotto altro aspetto, deve poi osservarsi che a nulla rileva che nel contratto preliminare, secondo l'assunto dell'appellante, il promissario
Pagina 12 acquirente abbia manifestato la volontà di acquistare il fabbricato “nello stato di fatto e di diritto al momento del preliminare stipulato”, sicché non vi sarebbe stato alcun occultamento da parte del venditore degli abusi predetti, anche perché il bene era stato precisamente descritto nel preliminare e nei grafici del permesso a costruire.
Al riguardo, osserva la Corte che:
A) l'immobile individuato nei grafici del permesso a costruire non era quello effettivamente costruito perché non presentava quelle difformità poi riscontrate dal consulente;

B) il promittente venditore dichiarava, nell'art. 7 del contratto preliminare del 2011 (“Legittimità Urbanistica”), che l'immobile era stato legittimato urbanisticamente dal Permesso di costruire in sanatoria n. 17/2023 del Comune di Marigliano e che, dopo di esso, non aveva effettuato lavori “commettendo abusi edilizi né in termini di aumento di volumetria né in termini di aumento di superficie”, al contrario invece di quello poi rilevato;

C) la parte promittente venditrice, inoltre, all'art. 8, “si impegna e si obbliga a consegnare l'unità immobiliare promessa in vendita…in regola con le leggi vigenti, urbanisticamente e catastalmente…il tutto come ad essa pervenuto”.
Da tali pattuizioni contrattuali appare evidente che, da un lato, la parte promissaria acquirente non era stata resa edotta della difformità urbanistica, anzi le era stata rappresentata una condizione di conformità tra titolo edilizio e costruzione poi realizzata;
dall'altro che, in ogni caso, era stata garantita la consegna di un immobile conforme alla normativa urbanistica, il che esclude ulteriormente la possibilità di ritenere che vi sia stata da parte del l'accettazione degli abusi poi riscontrati. CP_1
Pagina 13 Anzi, proprio la specifica previsione dell'obbligo di trasferire un immobile urbanisticamente legittimo è un chiaro indice dell'importanza che il promittente acquirente aveva attribuito alla regolarità urbanistica del bene da acquistare e del suo interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico -sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la piena commerciabilità del bene.
6. Restano sostanzialmente superate le valutazioni in ordine alla natura del termine del 30.9.2012 per la stipula del contratto definitivo (se essenziale o meno), alla precedente volontà del di vendere l'immobile ed al Parte_1
recesso da lui operato in data 16.10.2013, posto che tali rilievi sono stati prospettati essenzialmente come idonei a giustificare l'assenza del alla stipula del definitivo in data 16.12.2013 dinanzi al Notaio, Parte_1
che costituisce l'altra e concorrente causa di grave inadempimento individuata dal primo giudice, tuttavia non considerata rilevante ai fini della presente decisione.
Non vi è stata, del resto, alcuna specifica richiesta dell'appellante diretta ad accertare la caducazione degli effetti del contratto prima dell'instaurazione del giudizio da parte del Né, comunque, in linea generale, è stata CP_1
sviluppata una distinta difesa idonea a neutralizzare il rilievo che l'abusività del bene in questione impediva oggettivamente la possibilità di dare attuazione al preliminare stesso e rendeva, pertanto, ininfluenti i rispettivi comportamenti delle parti: da un lato quello inizialmente propositivo del alla vendita, dall'altro il silenzio serbato Parte_1
dall'acquirente tra la scadenza del termine per la stipula del definitivo
(30.9.2012) e la lettera di convocazione della controparte dinanzi al Notaio per il 16.12.2013.
Pagina 14 Per completezza, deve anche escludersi, come affermato dal primo giudice, la natura essenziale del termine in questione che non può certo desumersi dalla sola espressione “entro e non oltre”, non risultando dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste abbiano inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (in tal senso v. Cassazione 11/04/2025,
n.9529). Non emergono, cioè, specifiche esigenze al cui soddisfacimento tale termine fosse preordinato e che, in caso di mancato rispetto di tale scadenza, risulterebbero per la loro stessa natura e tipologia irrimediabilmente frustrate e non soddisfatte, facendo perdere all'una o all'altra parte (o ad entrambe) interesse alla prosecuzione del rapporto ed all'adempimento del contratto.
Per converso, indici contrari alla volontà di attribuire carattere essenziale al suddetto termine si desumono dai numerosi rinvii acconsentiti dallo stesso per la stipula del contratto definitivo, oltre che dal silenzio da lui Parte_1
serbato per oltre un anno prima della lettera di recesso del 16.12.2013.
7. In definitiva, la rilevanza degli abusi riscontrati è stata correttamente risolta dal giudice di primo grado sul piano dell'inadempimento, nel senso che le concordanti considerazioni fin qui esposte sono state ritenute correttamente indicative del grave inadempimento del promittente venditore, rendendo a lui imputabile la mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita.
Conclusivamente, deve, quindi, ritenersi che l'appello non risulti meritevole di accoglimento e deve, perciò, confermarsi integralmente la sentenza appellata.
Vi è, infine, sicuramente una piena soccombenza dell'appellante che giustifica la condanna di quest'ultimo al pagamento delle spese del
Pagina 15 presente grado di giudizio che si liquidano in dispositivo, applicando i valori intermedi tra i minimi ed i medi dello scaglione di riferimento (da €
260.001,00 a € 520.000) dei parametri del D.M. n. 55 del 2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, tenuto conto della natura delle questioni dibattute e dell'attività difensiva svolta.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1318/2022 del
Tribunale di Nola, pubblicata in data 14.6.2022, così provvede:
1) rigetta l'appello, e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellato, delle spese del presente grado di giudizio che si liquidano in € 14.800,00 per compensi professionali, oltre il rimborso per spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 12/06/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr. Michele Magliulo dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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