REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile – riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente est. dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1440 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 3989/2023 del
Tribunale di Napoli Nord, pubblicata in data 9 ottobre 2023, vertente
TRA
), rappresentato e difeso, Parte_1 C.F._1 congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura agli atti, dagli Avv.ti Fabiana
TE di CU e IL TI IA, presso il cui studio in Napoli alla
Via Cammarano n. 13 elettivamente domicilia appellante
E
( , rappresentata e difesa, CP_1 C.F._2
congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura agli atti, dagli Avv.ti
ET DO e AS PI, presso il cui studio in Napoli alla Via
Generale D'Ambrosio n. 17 elettivamente domicilia appellata
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso notificato in data 6 dicembre 2021, proponeva Parte_1
opposizione ex art. 615, comma 1, c.p.c. avverso l'atto di precetto notificatogli da , avente ad oggetto il rilascio dell'immobile sito in Melito di CP_1 Napoli, Corso Europa n. 396, scala E, interno 3, sulla base del decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Napoli Nord in data 25 maggio 2021 nell'ambito della procedura fallimentare n. 852/2000, con il quale si ingiungeva a chiunque detenesse o possedesse l'immobile di rilasciarlo nella piena disponibilità dell'aggiudicataria.
L'opponente deduceva di avere stipulato in data 18 giugno 1993 un contratto preliminare di vendita con la società Edilizia società Controparte_2
costruttrice dell'edificio, per un corrispettivo di £ 145.000.000, di cui £
130.000.000 già corrisposti entro il 1995. Esponeva che, a seguito dell'impossibilità della società di completare i lavori, aveva accettato la consegna anticipata dell'immobile nel novembre 1996, ultimandone a proprie spese le opere di finitura e trasferendovi la residenza, ove aveva continuato ad abitare ininterrottamente con la propria famiglia. Lamentava che solo a seguito della notifica del precetto di rilascio del 19 novembre 2021 era venuto a conoscenza della vendita all'asta dell'immobile, già disposta nell'ambito della procedura fallimentare della società promittente venditrice, senza che egli ne fosse mai stato avvisato o coinvolto. Chiedeva, pertanto, che fosse accertato e dichiarato in suo favore l'acquisto per usucapione del diritto di abitazione sull'immobile e, per l'effetto, l'improcedibilità e l'illegittimità dell'azione esecutiva intrapresa dall'aggiudicataria.
Si costituiva , eccependo l'infondatezza della domanda e CP_1 domandando in via riconvenzionale il risarcimento dei danni, quantificati in €
10.000,00.
Il Tribunale di Napoli nord, acquisita documentazione varia e disattese le istanze istruttorie, definiva il giudizio pronunciando, in data 9 ottobre 2023, la sentenza n. 3989/2023, con cui rigettava l'opposizione, ritenendo non provata l'interversione del possesso e, quindi, insussistente il presupposto per l'usucapione del diritto di abitazione e rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale dell'opposta, compensando integralmente le spese di lite. Avverso tale decisione proponeva appello, con atto di citazione notificato in data 26 marzo 2024, deducendo la violazione e falsa Parte_1 applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 1140 e 1141 c.c., per avere il
Tribunale erroneamente qualificato la sua disponibilità dell'immobile come mera detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem.
L'appellante ribadiva di aver avuto il possesso dell'immobile in modo pubblico, pacifico e ininterrotto fin dal 2000, quando vi aveva trasferito la residenza e si era comportato uti dominus, indipendentemente dal contratto preliminare ormai inefficace. In via preliminare, reiterava la richiesta, rimasta disattesa, di integrazione del contraddittorio nei confronti del fallimento della società
“ , quale litisconsorte necessario, nonché la richiesta Controparte_3
di ammissione della prova testimoniale, già rigettata in primo grado, e nel merito chiedeva la riforma integrale della sentenza impugnata.
Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto dell'appello. CP_1
L'appellata sosteneva la correttezza della decisione di primo grado, ribadendo che la relazione tra il e il bene era riconducibile a un rapporto di Pt_1 detenzione qualificata derivante dal preliminare di vendita, non idoneo a fondare l'usucapione in assenza di una formale interversione del possesso.
Acquisito il fascicolo telematico del primo grado di giudizio e rinviata la causa per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. con la concessione dei termini per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, all'esito dell'udienza del 9 ottobre 2025, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il C.I. riservava la decisione della causa al Collegio.
L'appello appare infondato e non meritevole di accoglimento.
In via preliminare, deve essere disattesa la reiterata richiesta di ammissione della prova testimoniale perché irrilevante ai fini della decisione della domanda di usucapione per le ragioni di seguito illustrate.
Allo stesso modo deve, altresì, essere disattesa la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti del Fallimento della società “ Controparte_3
in persona del suo Curatore, dott.ssa non
[...] Controparte_4 ravvisandosi un rapporto di litisconsorzio necessario. L'accertamento richiesto dall'appellante, avente ad oggetto il preteso acquisto per usucapione del diritto di abitazione, si svolge unicamente tra l'attuale proprietaria del bene, CP_1
, e senza che la decisione possa incidere sul
[...] Parte_1
patrimonio fallimentare o sugli atti della procedura ormai definita. Si richiama sul punto l'orientamento pacifico della giurisprudenza di legittimità secondo cui “L'azione con cui, a qualsiasi titolo, si rivendica una proprietà (nella specie, a titolo di usucapione), deve essere proposta unicamente nei confronti di chi possiede il bene o ne è proprietario all'atto della domanda, e non anche dei precedenti danti causa, che non hanno veste di litisconsorti necessari” (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 24260 del
04/10/2018). Il deve pertanto considerarsi terzo rispetto al presente Parte_2 giudizio e l'eventuale accoglimento o rigetto della domanda non richiede la sua partecipazione necessaria.
Inoltre, anche in relazione all'asserita applicabilità dell'art. 72, co. 4 della Legge
Fallimentare, la Corte osserva che tale richiesta deve essere disattesa. La pretesa subordinata dell'appellante, secondo cui il curatore avrebbe dovuto optare per l'esecuzione o lo scioglimento del contratto preliminare e, in caso di scioglimento, egli avrebbe diritto a partecipare alla distribuzione del ricavato, non integra una domanda volta ad accertare un credito nei confronti della massa, né è idonea a incidere direttamente sullo stato passivo o sul patrimonio fallimentare. La questione è stata prospettata in via meramente argomentativa e non costituisce l'oggetto del presente giudizio, che resta circoscritto alla verifica della sussistenza o meno di un diritto reale di godimento (per usucapione) in capo all'appellante e alla conseguente opponibilità del titolo esecutivo posto a base del precetto. Pertanto, non ricorre alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario ai sensi dell'art. 102 c.p.c.; infatti, eventuali diritti restitutori o crediti risarcitori dell'appellante potranno essere fatti valere nelle sedi proprie della procedura concorsuale, mediante insinuazione tardiva o autonomo giudizio di accertamento del passivo, ma non costituiscono oggetto del presente gravame. Passando all'analisi dell'unico articolato motivo di appello, Parte_1
deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 1140-1141
c.c., lamentando che il Tribunale abbia erroneamente qualificato il suo rapporto con l'immobile come detenzione qualificata derivante dal contratto preliminare di vendita del 18 giugno 1993, anziché come possesso utile ad usucapionem.
Sostiene che “dalla ricostruzione dei fatti emerge che, la presa di possesso, non è avvenuta in virtù del contratto preliminare, ma è stata una chiara manifestazione dell'istante di voler iniziare a possedere uti domino l'immobile per cui è causa nei confronti della società che non è ha mai rivendicato la proprietà.”
La doglianza non è fondata. Il Tribunale ha correttamente applicato il consolidato principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, secondo cui: “Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ..” (Cass., Sez. U, Sentenza n. 7930 del
27/03/2008).
Nel caso in esame, si può ritenere fondata la prospettazione secondo cui l'appellante ha ottenuto la disponibilità dell'immobile a seguito del contratto preliminare di vendita del 18 giugno 1993, stipulato con la società
[...]
e che la consegna è avvenuta in virtù di tale rapporto Controparte_3
contrattuale. Invero, lo stesso appellante nell'atto introduttivo del primo grado del giudizio, premesso che “In data 18 giugno 1993 l'istante stipulava con la società una promessa bilaterale di vendita avente ad oggetto “l'unità Controparte_3
immobiliare sita in Melito di Napoli”, ha dedotto che “Ottenuta la consegna delle chiavi, nel mese di novembre del 1996, l'istante si adoperava dunque a ultimare l'immobile oggetto del contratto e a renderlo vivibile” e che “Nell'anno 1997, ultimati i lavori, l'istante provvedeva anche alla intestazione delle utenze, come da documentazione che si deposita. A far data dunque dal mese di novembre 1997, l'istante abitava con la propria famiglia nella casa oggetto del contratto di promessa bilaterale di vendita.”.
Da ciò discende che la relazione del con il bene è nata in [...] Pt_1
promissario acquirente e, quindi, come detentore qualificato. A questa conclusione si può pervenire semplicemente analizzando le suindicate difese spiegate dal in primo grado nell'atto di citazione e nelle note ex art. Pt_1
183, co. 6, c.p.c., secondo termine, ove è il medesimo attore ad esporre che “Si rileva inoltre che dalla stessa CTU depositata dalla convenuta si evince che il
Consulente nominato dal Tribunale ha acquisito e dato atto che l'immobile era occupato, in virtù di un preliminare di vendita. E' agevole supporre dunque che l'istante, avendo in buona fede esibito l'atto e avendolo il consulente acquisito e, non avendo ricevuto alcun atto informativo in merito alla procedura, ha fatto legittimo affidamento sulla validità di tale atto, continuando ad abitare l'immobile in modo pacifico e con l'animus possidendi nonchè a provvedere alla manutenzione dello stesso, a pagare le relative utenze e condominio, così come si evince dalla documentazione depositata.”
Orbene, può agevolmente notarsi che è lo stesso appellante ad assumere di aver fatto legittimo affidamento sulla validità del contratto preliminare per continuare ad abitare l'immobile, salvo poi modificare la prospettazione dei fatti in sede di gravame, assumendo che, in realtà, la presa di possesso “non è avvenuta in virtù del contratto preliminare”.
Per completezza, occorre chiarire che perché tale detenzione possa mutarsi in possesso utile ai fini dell'usucapione è necessario che l'interversione avvenga mediante un atto univoco e incompatibile con il riconoscimento del diritto altrui, diretto contro il titolare del diritto. Nel caso concreto, l'appellante non ha allegato, né provato, alcun atto di interversione opponibile alla società venditrice o, dopo il suo fallimento, al curatore. La circostanza che egli abbia ultimato i lavori di rifinitura, trasferito la residenza e continuato ad abitare l'immobile, costituisce esercizio di fatto della detenzione, coerente con l'aspettativa di divenire proprietario in virtù del preliminare, ma non idoneo a manifestare la volontà di possedere uti dominus in opposizione al proprietario.
Inoltre, come pacificamente sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità, “In un contratto ad effetti obbligatori, la "traditio" del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l'insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una "interversio possessionis", mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso "uti dominus", atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non opera la presunzione del possesso utile "ad usucapionem", previsto dall'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, ravvisando l'esistenza di un contratto di comodato, aveva escluso che l'utilizzo esclusivo del bene ed il compimento di atti di amministrazione, per la conservazione ed il miglioramento delle sue condizioni, integrasse un atto di interversione del possesso nei confronti del proprietario, e successivamente dei suoi eredi, idoneo al mutamento del titolo) (Cass., Sez. 2 -,
Ordinanza n. 29594 del 22/10/2021).
Non vi sono, quindi, elementi per ritenere che l'appellante abbia acquistato per usucapione nemmeno il preteso diritto di abitazione dell'immobile in virtù del fatto che lo abbia abitato non essendo stata fornita prova di un eventuale mutamente del titolo del possesso.
Parimenti, non è stato dedotto alcun atto formale di opposizione al curatore fallimentare dopo la dichiarazione di fallimento della società nel 2001, né risulta provato che egli abbia mai reso noto alla procedura la propria pretesa di usucapione o la volontà di escludere il diritto dalla massa. Come correttamente osservato dal giudice di prime cure, dalla perizia di stima redatta nel corso della procedura fallimentare risulta che, già nel 2003, l'immobile era descritto come “occupato dal sig. … in virtù di compromesso di vendita del 18.6.1993”, confermando che il rapporto di fatto era ricondotto al preliminare e che nessuna interversione risultava percepibile neppure agli occhi dell'organo fallimentare.
In conseguenza, il decreto di trasferimento del 25 maggio 2021 ha legittimamente attribuito la proprietà all'aggiudicataria , libera CP_1
da vincoli di sorta.
L'appello deve pertanto essere rigettato con conferma integrale della sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata.
Infine, ritiene la Corte che ricorrono i presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, co. 1 quater, T.U. n. 115/02, come modificato dall'art. 1, co. 17, l. n. 228/12.


PQM


La Corte di Appello di Napoli – Sesta sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
3989/2023 del Tribunale di Napoli Nord, pubblicata in data 9 ottobre 2023, così provvede:
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

b) condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del grado in favore dell'appellata che si liquidano in complessivi € 2.906,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore del procuratore antistatario;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Napoli nella Camera di Consiglio del 30 ottobre 2025.
La Presidente est. dr.ssa Assunta d'Amore