N. R.G. 1349/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr.ssa Irene Lupo Presidente
- dr.ssa Francesca Vullo Consigliere
- dr. Marco Del Vecchio Consigliere relatore-estensore ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 1349/2025 r.g., pendente in grado di appello e promossa
DA
- APPALTI (p. iva ) con sede in Milano in Via Monviso, n. 28 in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv.
ZZ PA (c.f. presso il cui studio in Milano, Via C. Freguglia n. 2, è C.F._1 elettivamente domiciliata, pec:

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APPELLANTE
CONTRO
- (c.f. residente in [...], CP_1 C.F._2
(c.f. ) residente in [...] C.F._3
TO SC n. 13/A, (c.f. ), residente in Controparte_3 C.F._4
Lentate Sul Seveso in via Como n. 26/A e (c.f. Controparte_4
), residente in [...], tutti rappresentati e C.F._5 pagina 1 di 16 difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. BUCCELLATO Thomas (c.f. ) e C.F._6 dall'Avv. SORDO Gabriella Maria (c.f. ), tutti elettivamente domiciliati C.F._7 presso lo studio dell'Avv. BUCCELLATO in Milano, Via Lupetta n. 2, pec:
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APPELLATI-APPELLANTI INCIDENTALI

Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili

Sulle seguenti conclusioni:

- per APPALTI appellante Parte_1
Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello di Milano, così decidere nel merito, in via principale
-accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o l'erroneità della sentenza n. 2331/2025 emessa il 20.03.2025 dal Tribunale Ordinario Civile di Milano, sezione IV civile, nel giudizio R.G. n.
21642/2022, depositata in data 20.03.2025, notificata in data 28 marzo 2025, per non aver accertato e dichiarato, il Giudice di prime cure, l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 2 aprile
2019 per grave inadempimento di Parte Promissaria Acquirente;

-accertare e dichiarare la nullità e/o l'erroneità della sentenza n. 2331/2025 emessa il 20.03.2025 dal
Tribunale Ordinario Civile di Milano, sezione IV civile nel giudizio R.G. n. 21642/2022, depositata in data 20.03.2025, notificata in data 28 marzo 2025, per violazione dell'art. 112 c.p.c., per non aver accertato e dichiarato, il Giudice di prime cure, la tardività della domanda di estromissione formalizzata dai sig.ri e e, di CP_1 Controparte_3 Controparte_4 conseguenza, per aver dichiarato la carenza di legittimazione attiva dei medesimi, emettendo pronuncia ex art. 2932 c.c. in favore del solo Controparte_2
- accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o l'erroneità della sentenza n. 2331/2025 emessa il 20.03.2025 dal Tribunale Ordinario Civile di Milano, sezione IV civile, nel giudizio R.G. n.
21642/2022, depositata in data 20.03.2025, notificata in data 28 marzo 2025, per non avere, il Giudice
pagina 2 di 16 di primo grado, accertato e dichiarato l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali di € 26.605,12 in capo ai Promissari Acquirenti;

- accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o l'erroneità della sentenza n. 2331/2025 emessa il 20.03.2025 dal Tribunale Ordinario Civile di Milano, sezione IV civile, nel giudizio R.G. n.
21642/2022, depositata in data 20.03.2025, notificata in data 28 marzo 2025, per violazione degli artt.
115, 116 e 244 c.p.c., per non aver ammesso, il Giudice di prime cure, le prove testimoniali dedotte da
; Parte_2
-accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o l'erroneità della sentenza n. 2331/2025 emessa il 20.03.2025 dal Tribunale Ordinario Civile di Milano, sezione IV civile, nel giudizio R.G. n.
21642/2022, depositata in data 20.03.2025, notificata in data 28 marzo 2025, per aver, il Giudice di primo grado, condannato alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_2 Controparte_2

[...]
- respingere l'appello incidentale promosso da controparte in quanto inammissibile e/o infondato.
In via subordinata e preliminare
- sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione ex art. 1457 c.c. del contratto preliminare del 2 aprile 2019 per infruttuoso decorso del termine perentorio del
31.12.2019 convenuto dalle parti, con l'adozione di ogni più opportuno provvedimento conseguente;

- sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo
Giudice dovesse ritenere non essenziale ex art. 1457 c.c. il termine perentorio del 31.12.2019 convenuto dalle parti, accertare e dichiarare che il contratto preliminare de quo deve considerarsi risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento di Parte Promissaria Acquirente, essendo decorso, dallo spirare del termine per il definitivo (31.12.2019) all'intimazione di (19 aprile Parte_2
2021), un anno e mezzo infruttuosamente;
con l'adozione di ogni più opportuno provvedimento conseguente.
Ancora in via subordinata
- sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, respingere le domande attoree svolte in primo grado, in quanto infondate, erronee, immotivate e prive di ogni supporto probatorio;

pagina 3 di 16 - sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, accertare e dichiarare la tardività della domanda, spiegata con memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c., di estromissione dei sig.ri CP_1 CP_3
e e della conseguente affermata carenza di legittimazione attiva dei
[...] Controparte_4 medesimi;

- sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, accertare e dichiarare l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali di € 26.605,12 in capo ai promissari acquirenti.
Ancora in via subordinata e istruttoria
- sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, la difesa di parte appellante, pur ritenendo ampiamente dimostrate le proprie deduzioni nella vicenda per cui è causa, qualora Codesto Ecc.mo Collegio ritenesse opportuno acquisire ulteriori elementi probatori in aggiunta all'adeguata produzione documentale offerta, chiede di essere ammessa a prova per testi.
Ancora in via istruttoriacon riserva di depositare ulteriore documentazione, nonché di svolgere integrazioni difensive anche all'esito delle controdeduzioni avversarie.
In ogni caso spese, competenze e oneri di entrambi i gradi del presente giudizio integralmente rifusi.

- per e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
appellati e appellanti incidentale, CP_4 piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis rejectis, così provvedere assunta ogni opportuna declaratoria e ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così giudicare:
- dichiarare l'inammissibilità ai sensi dell'art. 342 c.p.c. dell'appello interposto da per Parte_2 difetto di specificità per i motivi tutti di cui in narrativa;

- dichiarare l'inammissibilità ai sensi dell'art. 345, 1° comma, c.p.c. della domanda di APPALTI IN
(atto di appello, pag. 38, secondo capoverso, in correlazione con pag. 36, terzo capoverso) di accertamento e dichiarazione dell'obbligo di pagamento degli oneri condominiali di € 26.605,12 in capo ai Promissari Acquirenti, in quanto domanda nuova non formulata nel primo grado di giudizio, per le ragioni in fatto e in diritto di cui in narrativa;

pagina 4 di 16 - dichiarare l'inammissibilità ai sensi dell'art. dell'art. 345, 3° comma, c.p.c. della produzione dei docc. 3 e 4 dell'atto di appello di APPALTI IN in quanto documenti nuovi, per le ragioni in fatto e in diritto di cui in narrativa;

- nel merito, respingere integralmente l'appello di APPALTI IN, per l'effetto confermare la sentenza del Tribunale di Milano n. 2331/2025 – R.G. n. 21642/2022, emessa il 20/03/2025 e pubblicata in pari data, per le ragioni tutte in fatto e in diritto di cui in narrativa;
in via incidentale condizionata:
- in parziale riforma dei capi 1, 2 e 4 della sentenza trasferire ai sensi dell'art. 2932 c.c. da
[...]
a , Parte_3 Controparte_2 CP_1 Controparte_3 Controparte_4 la proprietà dell'immobile sito in Comune di Milano, via Monviso, n. 28, piano seminterrato, scala B
(lato destro), composto da 5 vani censito al N.C.E.U. alla partita foglio 262, particella 14, sub 701 piano S1 zona 2 categoria A/10 classe 6, libera da persone e cose e nelle medesime condizioni di cui al contratto preliminare di vendita del 4 aprile 2019;
- nel solo caso in cui la Corte d' Appello, in accoglimento dell'appello di APPALTI IN, rigettasse la domanda ex art. 2932 c.c. degli appellati, voglia così provvedere: condannare in Controparte_5 persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore del Signor Controparte_2
o in subordine dei Signori e
[...] CP_1 Controparte_3 Controparte_2
in qualità di eredi del defunto Signor dell'importo di Controparte_4 Persona_1
€ 165.000 versato a titolo di acconto prezzo, gravato da interessi dalle scadenze all'effettivo saldo.
Con vittoria di spese e compensi del giudizio, comprensivi di spese generali del 15%, oneri ed accessori di legge.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'impugnata sentenza n. 2331/2025, pubblicata in data 20.03.2025, il Tribunale Ordinario di
Milano, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 21642/2022, ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decideva:
- accoglie le domande di;
Controparte_2
- dichiara improcedibili – per sopravvenuta carenza di interesse ad agire – le domande di e CP_1 Controparte_3 Controparte_4
pagina 5 di 16 - accerta e dichiara l'inadempimento di al contratto preliminare di vendita Parte_3 indicato in motivazione datato 4 aprile 2019;
- trasferisce ai sensi dell'art. 2932 c.c. da a la Parte_3 Controparte_2 proprietà dell'immobile sito in Comune di Milano, via Monviso, n. 28, piano seminterrato, scala
B (lato destro), composto da 5 vani censito al N.C.E.U. alla partita foglio 262, particella 14, sub
701 piano S1 zona 2 categoria A/10 classe 6, libera da persone e cose e nelle medesime condizioni di cui al contratto preliminare di vendita del 4 aprile 2019;
- condanna ad effettuare la liberazione dell'immobile da cose e persone, con Parte_3 effetto dell'ordine di rilascio dal passaggio in giudicato della presente sentenza, nonché da pesi, gravami, vincoli e/o formalità negative, condizionando a detta liberazione il pagamento del relativo saldo prezzo di vendita pari ad € 75.000,00; in alternativa CP_2 CP_2 potrà estinguere le due ipoteche menzionate in motivazione, decurtando la relativa spesa dal saldo del prezzo di vendita;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_3 Controparte_2
che si liquidano in € 545,00 per spese esenti ed € 14.103,00 per compensi
[...] professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e
CPA come per legge;

- dà atto della trascrivibilità della presente sentenza presso la Conservatoria dei RR.II. competente per territorio ai sensi dell'art. 2643 comma primo n. 14) c.c.
***
La vicenda può essere sintetizzata nei termini che seguono.
***
- Con rituale atto di citazione CP_1 Controparte_2 Controparte_4
e , in qualità di eredi del sig. convenivano in
[...] Controparte_3 Persona_1 giudizio al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. Parte_3 dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare sita in Milano, Via Monviso n. 28, a fronte del versamento del saldo del prezzo di euro 75.000,00, in forza del contratto preliminare stipulato da Persona_1 con in data 4.4.2019.
[...] Parte_3
Il contratto preliminare, in particolare, prevedeva il trasferimento della proprietà del suddetto immobile al sig. entro il termine perentorio del 31.12.2019, presso notaio indicato dal Persona_1
pagina 6 di 16 promissario acquirente, a fronte di un prezzo di euro 240.000,00, del quale venivano versati acconti per complessivi euro 165.000,00.
Il suddetto termine, tuttavia, decorreva senza contestazioni da ambo le parti.
A seguito del decesso del sig. occorso in data 16.06.2020, in data 19.04.2021, Persona_1 sulla base del contratto preliminare in oggetto, la società promittente venditrice intimava agli eredi del de cuius, accettanti con beneficio di inventario, di rogitare entro il 30.04.2021, nonché di pagare euro
20.000,00 a titolo di spese condominiali;
gli eredi intimati, tuttavia, rappresentavano di dover preliminarmente integrare l'inventario con il suddetto contratto, pena la decadenza dal beneficio di inventario.
In data 5.05.2022 gli eredi, definita la procedura successoria di cui sopra, convocavano innanzi al notaio per il rogito la promittente venditrice che rifiutava di comparire adducendo Parte_3
l'intervenuta risoluzione di diritto del preliminare per grave inadempimento della promissaria acquirente, senza fare alcun riferimento alle somme riscosse dal de cuius a titolo di acconto.
I promissari acquirenti, pertanto, ritenendo ancora in essere il preliminare – e pertanto ingiustificato il rifiuto di di presentarsi presso il notaio – agivano al fine di ottenere la sentenza ex Parte_3 art. 2932 c.c. produttiva dei medesimi effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso.
- Si costituiva in giudizio Contestava in primis la fondatezza delle domande ex Pt_3 Parte_1 adverso avanzate, atteso che il contratto preliminare si sarebbe risolto di diritto, anzitutto, per l'inutile decorso del termine essenziale del 31.12.2019 nonché, in ogni caso, per il grave inadempimento imputabile ai promissari acquirenti;
chiedeva altresì che venisse accertato il proprio diritto a conseguire il pagamento di euro 20.000,00 per oneri condominiali, in ossequio a quanto previsto dall'art. 3 del contratto preliminare in questione.
In corso di causa, in sede di seconda memoria ex art. 183 comma 6 n. 23 c.p.c., parte attrice dava atto della intervenuta transazione divisoria in esito alla quale il bene oggetto di causa era attribuito in via esclusiva a e pertanto chiedeva la estromissione dal giudizio degli altri Controparte_2 eredi.
La causa veniva istruita dall'organo giudicante di primo grado sulla base della documentazione prodotta dalle parti;
quindi, veniva trattenuta in decisione.
***
Con l'impugnata sentenza, il giudice di prime cure, ritenendo fondate le domande proposta da parte attrice – dopo aver dichiarato improcedibili le domande di CP_1 Controparte_3
pagina 7 di 16 e per sopravvenuta carenza di interesse ad agire a seguito Controparte_4 dell'intervenuta divisione ereditaria tra gli attori – trasferiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. a
[...] la proprietà dell'unità immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita del CP_2
4.4.2019, libera da cose, persone e trascrizioni pregiudizievoli, condizionando a tale liberazione il pagamento del saldo del prezzo pari ad euro 75.000,00.
Escludeva l'intervenuta risoluzione di diritto del preliminare per scadenza del termine del 31.12.2019, atteso che vi aveva rinunziato nel momento in cui, con diffida del 23.04.2021, Parte_3 aveva intimato ai promissari acquirenti di adempiere all'obbligo su di essi incombente in forza del preliminare in questione, invitandoli ad indicare la data e la sede notarile per la sottoscrizione del contratto definitivo entro il 30.04.2021.
Del pari, riteneva che il contratto preliminare di vendita non si fosse risolto per grave inadempimento imputabile ai coeredi, atteso che la mancata stipula alla sopra indicata data del 30.04.2021 era addebitabile alla stessa parte promittente venditrice.
Rilevava al riguardo che al 30.04.2021 l'immobile era occupato da un soggetto terzo sulla base del contratto di locazione del 24.10.2019, stipulato da con l;
Parte_3 Controparte_6 rilevava, inoltre, che l'unità immobiliare in oggetto era gravata da due iscrizioni ipotecarie risalenti al
2013 e al 2018, mai estinte.
La presenza di un conduttore nonché di vincoli pregiudizievoli erano ritenuti elementi impeditivi al perfezionamento del definitivo alla luce degli obblighi gravanti su parte promittente venditrice, essendo tenuta, in forza delle statuizioni di cui al preliminare in oggetto, a trasferire la proprietà dell'immobile libera da iscrizioni ipotecarie e da persone, con la conseguenza che il contratto preliminare non poteva dirsi affatto risolto al 30.04.2021.
Su tali basi il giudice di prime cure, pertanto, ritenuto ingiustificato il rifiuto di di Parte_3 presentarsi presso il notaio per il rogito in data 12.05.2022, accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da parte attrice.
Quanto all'invocato obbligo di pagamento di euro 20.000,00 a titolo di oneri condominiali a carico dei promissari acquirenti, rilevava che la società convenuta, al riguardo, non aveva formulato apposita domanda riconvenzionale e, in ogni caso, riteneva la suddetta pretesa infondata nel merito, atteso che l'obbligo previsto dall'art. 3 del contratto preliminare aveva per presupposto, mai verificatosi,
l'immissione anticipata del promissario acquirente nel possesso dell'immobile.
***
pagina 8 di 16 - Avverso la predetta sentenza ha interposto appello APPALTI Parte_1
Con il primo motivo di appello insisteva per l'accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare in questione, adducendo al riguardo che la concessione in locazione dell'immobile sarebbe avvenuta con il consenso del de cuius; adduceva, inoltre, che il termine per adempiere all'obbligo di trasferire l'immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli coincideva con il momento del rogito, mai avvenuto. Pertanto, nessun inadempimento poteva venire in rilievo sotto tale profilo.
Con il secondo motivo di appello eccepiva la tardività della domanda di estromissione formulata dagli attori con la seconda memoria ex art. 183 c.p.c. nei confronti di CP_1 CP_3
e atteso che la divisione ereditaria, in forza della quale la
[...] Controparte_4 posizione contrattuale relativa al preliminare veniva a consolidarsi in capo al solo
[...]
era stata stipulata in data 1.08.2022 e, pertanto, la predetta domanda sarebbe stata CP_2 proponibile già con la prima memoria.
Con il terzo motivo di appello censurava l'impugnata sentenza nella parte in cui aveva omesso di rilevare, nonostante l'espressa previsione dell'art. 3 del contratto preliminare, l'obbligo dei promissari acquirenti di farsi carico degli oneri condominiali per complessivi euro 26.605,12.
Con il quarto motivo di appello, in via istruttoria, reiterava l'istanza di ammissione di prova testimoniale.
Con il quinto motivo di appello censurava la sentenza appellata in ordine alla regolazione delle spese del primo grado di giudizio, da riformarsi alla luce dei motivi di appello sopra esposti.
- Si costituivano in giudizio , CP_1 Controparte_3 Controparte_4 contestando integralmente l'avverso dedotto, con richiesta di conferma Controparte_2 integrale della sentenza appellata.
Con appello incidentale condizionato chiedevano, in caso di accoglimento del secondo motivo di appello principale, il trasferimento ex art. 2932 c.c. della proprietà immobiliare a tutti gli appellati e, in caso di accoglimento del primo motivo di appello e dunque di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare, la restituzione degli acconti versati dal de cuius per complessivi euro 165.000,00.
All'udienza del 13.11.2025, all'esito della discussione orale ex art. 350 bis c.p.c., la causa era trattenuta in decisione dal collegio e decisa nella camera di consiglio del 19.11.2025.
pagina 9 di 16 MOTIVI DELLA DECISIONE
Va premessa la concisa ricostruzione fattuale della vicenda, necessaria per la disamina dei motivi di impugnazione proposto dall'appellante principale.
In data 2.04.2019 la APPALTI I.N. s.r.l. stipulava un contratto preliminare con il quale si impegnava a vendere a promissario acquirente, a fronte di un prezzo di euro 240.000,00, Persona_1
l'unita immobiliare sita a Milano, in Via Monviso 28, piano seminterrato, scala B (lato destro), composto da 5 vani censito al N.C.E.U. alla partita foglio 262, particella 14, sub 701 piano S1 zona 2 categoria A/10 classe 6.
Il predetto preliminare, in particolare, all'articolo 2 prevedeva che l'atto notarile di trasferimento della proprietà immobiliare venisse stipulato entro il termine perentorio del 31.12.2019, presso un notaio indicato dal promissario acquirente. Per parte sua, la società promittente venditrice, sulla base di quanto prescritto dagli artt. 1 e 2, si impegnava a vendere l'unità immobiliare libera da persone e da iscrizioni ipotecarie.
Inoltre, il contratto preliminare in oggetto anticipava taluni effetti propri del definitivo e, segnatamente, attribuiva al promissario acquirente il diritto di godere sin da subito dell'immobile, facendosi carico di tutti gli oneri ad esso correlati, con l'obbligo di corrispondere altresì gli acconti sul prezzo finale per un totale di euro 105.000,00, somme effettivamente corrisposte da Persona_1
Nonostante quanto previsto dal richiamato regolamento contrattuale, il termine perentorio del
31.12.2019 decorreva inutilmente, senza alcuna contestazione da ambo le parti. In particolare, il promissario acquirente nonostante avesse già integralmente adempiuto agli Persona_1 obblighi di pagamento assunti con la stipula del contratto preliminare, in data 29.01.2020 e 25.02.2020 versava ad gli importi rispettivamente di euro 35.000,00 ed euro 25.000,00 quali Parte_3 ulteriori acconti sul prezzo finale, di cui il promittente venditore accettava il pagamento. Il promissario acquirente, pertanto, a fronte di un prezzo di euro 240.000,00 aveva già versato acconti per complessivi euro 165.000,00.
In data 16.06.2020 decedeva. Gli eredi Persona_1 CP_1 CP_3
, e – che avevano medio tempore
[...] Controparte_4 Controparte_2 accettato l'eredità con beneficio d'inventario – venuti a conoscenza dell'esistenza del contratto preliminare, nel mese di febbraio 2021 chiedevano ad una ricognizione dei Parte_3 pagamenti effettuati dal de cuius sulla base di tale titolo.
pagina 10 di 16 Dopo aver fornito riscontro, la società promittente venditrice, a mezzo di raccomandata del 19.04.2021, ricevuta in data 23.04.2021, intimava agli eredi di indicare data e sede notarile per la sottoscrizione del contratto definitivo, fissando quale termine massimo per il rogito il 30.04.2021; intimava altresì la corresponsione, entro dieci giorni, di euro 20.000,00 a titolo di oneri condominiali, con l'espresso avviso che, in caso di mancato adempimento spontaneo, avrebbe adito le vie giudiziali per conseguire quanto ad essa spettante sulla base del contratto preliminare in oggetto.
Gli eredi, tuttavia, rappresentavano di essere impossibilitati a procedere al rogito entro tale data, dovendo completare le operazioni inventariali dell'accettazione beneficiata dell'eredità del defunto
[...] prima di compiere qualsiasi atto dispositivo, pena la decadenza dal relativo Persona_1 beneficio;
pertanto, ultimata l'integrazione nel luglio 2021, in data 19.04.2022 i promissari acquirenti convocavano innanzi al notaio per il successivo 12.05.2022. La società promittente Parte_3 venditrice, in data 5.05.2022, ritenendo già risolto il contratto preliminare per grave inadempimento imputabile ai promissari acquirenti, rifiutava di presentarsi per la stipula.
Con specifico riferimento agli obblighi contrattualmente incombenti su sulla base Parte_3 del contratto preliminare in oggetto, va rilevato che la società promittente debitrice, con la sottoscrizione del preliminare, dichiarava che l'unità immobiliare promessa in vendita era libera da persone e, pertanto, che ne avrebbe goduto sin dalla data di sottoscrizione del Persona_1 contratto stesso. Garantiva altresì espressamente che la proprietà immobiliare sarebbe stata trasferita libera da iscrizioni ipotecarie. Né nell'articolato del preliminare si faceva cenno alcuno a iscrizioni ipotecarie o pesi di altro genere.
È dato acquisito e non contestato che in data 24.10.2019 stipulava un contratto di Parte_3 locazione con l , della durata di sei anni, riguardante la medesima unità Controparte_6 immobiliare promessa in vendita a così come è dato acquisito che Persona_1
l' liberava l'immobile solo in data 24.03.2022 a seguito di procedura di sfratto Controparte_6 per morosità.
Per quanto rileva ai fini della presenta controversia, il contratto di locazione prevedeva il pagamento da parte della conduttrice di un canone mensile di euro 1.200,00 da versare <presso il domicilio del locatore>>, precisando altresì che <ogni modifica eventualmente apportata al presente contratto dovrà, a pena di nullità, essere redatta in forma scritta>>.
È altresì comprovato che sull'unità immobiliare in questione gravavano due ipoteche giudiziali risalenti al 2013 e 2018, la cui perdurante esistenza veniva accertata nel corso del primo grado di giudizio.
pagina 11 di 16 ***
Tanto premesso in punto di fatto, nel presente giudizio di appello adduce Parte_3
l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita in questione a seguito dell'inutile decorso del termine essenziale del 31.12.2019 e, in ogni caso, per il grave inadempimento asseritamente imputabile alla controparte, la quale ometteva di adempiere nonostante la diffida del
19.04.2021.
A tal proposito, sebbene le parti abbiano qualificato il predetto termine come “perentorio”, è acclarato che la stessa società appellante ha oggettivamente rinunziato all'essenzialità del termine avendo tenuto una condotta incompatibile con la volontà di avvalersene, in primis accettando gli ulteriori pagamenti a titolo di acconto operato dal de cuius nei mesi di gennaio e febbraio 2020 a termine scaduto, e, poi, diffidando nell'aprile 2021 i promissari acquirenti ad adempiere, con ciò manifestando la volontà di dare attuazione all'operazione negoziale in questione.
Sotto tale profilo, la circostanza che l'essenzialità del termine venga posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti determina quale conseguenza che la parte interessata ben possa rinunciare ad avvalersene, anche in maniera tacita e finanche dopo la scadenza del termine stesso (cfr. Cass. Civ.
Sez. II, 22.07.2024, n.20052). Ne consegue che ad con la descritta condotta, resta Parte_3 preclusa la possibilità di far valere la suddetta natura essenziale del termine avendovi la stessa rinunziato.
In ordine alla valutazione della condotta della APPALTI appaiono condivisibili le statuizioni Parte_1 dal giudice di prime cure.
In particolare, riguardo al contratto di locazione stipulato con l' , la società Controparte_6 appellante asserisce che tale operazione negoziale sarebbe avvenuta con il consenso verbale di
[...] che avrebbe altresì riscosso i relativi canoni, Persona_1
Tuttavia, come emerge dal verbale di udienza del 13.10.2022 in atti relativo alla procedura di sfratto
(R.G.N. 39802/2021) promossa da nei confronti della conduttrice Parte_2 CP_6
, era la stessa a sconfessare tale assunto, evidenziando che di un tale
[...] Parte_3 accordo verbale non v'era prova, così come non era stata data prova di pagamenti disposti a favore del de cuius, assumendo pertanto una posizione del tutto incompatibile rispetto alle difese proposte nel presente giudizio di appello.
pagina 12 di 16 A ciò si aggiunga che, così come l' non viene menzionata nel contratto Controparte_6 preliminare, nel contratto di locazione non vi è alcuna menzione del sig. il quale CP_2 pertanto non può ritenersi in alcun modo parte del rapporto locatizio.
Considerato che l'immobile oggetto di causa era occupato da un soggetto terzo per il periodo che va dal
24.10.2019 al 24.03.2022, pertanto, è accertato che abbia violato l'obbligo di Pt_3 Parte_1 garantire al sig. il diritto di godere dell'immobile in questione libero da cose e persone e CP_2 da altrui diritti di godimento.
Quanto alle riferite iscrizioni ipotecarie, inequivoco è il dato letterale del contratto preliminare, il quale prevede l'obbligo in capo a parte promittente venditrice di trasferire la proprietà dell'immobile libera da trascrizioni pregiudizievoli.
Come sancito dal Supremo Consesso di giustizia, l'esistenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile non menzionate nel contratto o comunque non conosciute dal promissario acquirente configura un grave inadempimento a carico del promittente venditore (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 28.05.2013, n.13208).
Per l'assunto, nel caso di specie, atteso che delle ipoteche giudiziali non veniva fatta menzione alcuna nel preliminare, e che non è stato allegato né provato che il sig. ne fosse comunque a CP_2 conoscenza, la descritta condotta di costituisce grave inadempimento agli obblighi Parte_3 assunti con il predetto preliminare.
Sulla base di quanto sopra esposto, è di palmare evidenza che alla data del 30.04.2021 – termine perentorio assegnato dalla società promittente venditrice in sede di diffida – era a Parte_3 versare in una situazione di grave e colpevole inadempimento a seguito della violazione degli obblighi assunti nei confronti dei promissari acquirenti, con la conseguenza che la stessa non era nelle condizioni di poter adempiere all'obbligo di trasferire la proprietà immobiliare libera da persone e iscrizioni ipotecarie e conseguentemente di poter chiedere l'altrui adempimento.
Ne consegue che l'inutile decorso di tale termine non determinava affatto la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento dei promissari acquirenti, atteso che era la stessa società diffidante con il proprio grave inadempimento a precludere alla radice la possibilità di pervenire alla stipula del contratto definitivo nei termini di cui al negozio preparatorio, con ciò escludendo la possibilità che la suddetta diffida fosse idonea a dispiegare il proprio effetto legale risolutorio.
Peraltro, la suddetta diffida appare inidonea a produrre l'effetto caducatorio a causa del mancato rispetto dei requisiti dettati dall'art. 1454 c.c., atteso che assegnava un termine per Parte_3
pagina 13 di 16 adempiere di soli sette giorni, oltre a manifestare la volontà, in caso di inutile decorso del predetto termine, di agire giudizialmente per l'adempimento, evidenziando così la permanenza del proprio interesse all'adempimento.
Dalla circostanza per cui il contratto preliminare non si è risolto di diritto alla data del 30.04.2021 per le ragioni sopra esposte consegue che, come correttamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado, il rifiuto di di presentarsi innanzi al notaio in data 12.05.2022 riveste gli Parte_3 estremi di un inadempimento connotato in termini di gravità, con conseguente fondatezza della domanda ex art. 2932 c.c. proposta dagli eredi del sig. CP_2
Segue il rigetto del primo motivo di appello.
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In ordine al secondo motivo di appello, con il quale veniva eccepita la tardività della domanda di estromissione formulata nei confronti di e CP_1 Controparte_3 [...]
con il conseguente trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare al solo CP_4 [...]
deve rilevarsi quanto segue. Controparte_2
In via preliminare, sotto il profilo dell'interesse a impugnare, la Corte rileva che dall'eventuale accoglimento del motivo di appello non deriverebbe alcuna utilità concreta ad Parte_3 atteso che gli eredi, tanto nel giudizio di primo grado quanto nel presente giudizio appello, mediante proposizione di appello incidentale condizionato, chiedevano in via subordinata, in caso di mancato accoglimento della domanda di estromissione, che la sentenza ex art. 2932 c.c. trasferisse la proprietà immobiliare a tutti e quattro gli eredi del sig. Persona_1
Tanto premesso, il motivo di appello in disamina è in ogni caso infondato nel merito, atteso che in data
1.08.2022, nel corso del giudizio di primo grado, interveniva tra gli attori una divisione ereditaria che consolidava in capo a la posizione contrattuale di promissario acquirente, Controparte_2 con conseguente sopravvenuta carenza di interesse ex art. 100 c.p.c. alla domanda ex art. 2932 c.c. da parte dei coeredi sopra indicati, difetto rilevabile anche ex officio (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 31.03.2006, n.
7635).
Segue il rigetto del secondo motivo di appello.
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Con riferimento al terzo motivo di appello, come rilevato dall'organo giudicante di primo grado, in assenza di domanda riconvenzionale era preclusa in radice la possibilità per quest'ultimo di pronunciarsi sull'asserita esistenza di un credito nei confronti degli eredi per euro 26.605,12 a titolo di pagina 14 di 16 oneri condominiali. Sotto tale profilo la società appellante, con il proprio atto di costituzione in appello, non dispiega difese.
Nonostante il carattere assorbente di tale rilievo, nel merito la suddetta pretesa creditoria è ad ogni modo infondata, atteso che l'articolato contrattuale correlava l'obbligo di pagare gli oneri condominiali in capo al promissario acquirente al godimento anticipato dell'immobile, circostanza quest'ultima mai verificatasi stante la sua concessione in locazione ad un soggetto terzo e diverso dal promissario acquirente.
Ne consegue il rigetto del terzo motivo di appello.
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Quanto al quarto e quinto motivo di appello, sulla base di quanto sopra esposto, si ritiene che l'impugnata sentenza sia immune da censure sotto il profilo istruttorio, atteso il vincolo di forma scritta ad substantiam in materia di contratto preliminare immobiliare e di locazione, nonché sotto il profilo della regolazione delle spese di giudizio, in quanto effettuata in ossequio al disposto dell'art. 91 c.p.c.
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L'integrale rigetto dell'appello principale rende superflua la disamina dei motivi di appello incidentale proposti dagli appellati, il cui esame era condizionato all'accoglimento del primo e del secondo motivo di appello principale.
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Ne consegue l'integrale conferma della sentenza appellata.
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Le spese di lite del presente giudizio seguono la regola della soccombenza.
Pertanto, l'appellante va condannata alla rifusione in favore di Parte_3 CP_1
, e delle spese di Controparte_3 Controparte_4 Controparte_2 lite del presente grado di giudizio di appello che vanno liquidate, in ragione dell'attività difensiva svolta e del valore della causa (compreso nello scaglione tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00), applicati i parametri tariffari (da attestare in prossimità dei valori medi), in complessivi euro 10.000,00 per compensi professionali, oltre la maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, C.P.A. ed
I.V.A. (se dovuta) come per legge.
*** Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante Parte_3 dell'ulteriore importo pari al doppio del contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art.
[...]
13 DPR 115/2002. pagina 15 di 16



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_3 nei confronti di , e
[...] CP_1 Controparte_3 Controparte_4 [...] avverso la sentenza n. 2331/2025, pubblicata in data 20.03.2025, del Controparte_2
Tribunale Ordinario di Milano, disattesa o assorbita ogni contraria o ulteriore domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta l'appello principale proposto da e, per l'effetto, conferma la sentenza Parte_3 appellata;

- condanna l'appellante principale APPALTI alla rifusione in favore di Parte_1 CP_1
e
[...] Controparte_3 Controparte_4 Controparte_2 delle spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi euro 10.000,00 per compensi professionali, oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, C.P.A. ed
I.V.A. (se dovuta) come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante a norma del comma 1 quater Parte_3 dell'art. 13 del d.p.r. 115/2002.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 19 novembre 2025.

(La minuta della presente sentenza è stata redatta con la collaborazione della MOT in tirocinio dr.ssa
Eva DAL BARCO)
Il Consigliere estensore
Dr. Marco Del Vecchio
Il Presidente
Dr.ssa Irene Lupo
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